編者按：2018年，新商業(yè)浪潮下，時代在變化，商業(yè)的變化也愈加迅速。

進(jìn)入“美好生活”新時代，我們必須洞察商業(yè)新趨勢。因為傳統(tǒng)和創(chuàng)新之間有著鴻溝需要跨越，商業(yè)與各行各業(yè)更需要建立完美的連接。

2018觀點商業(yè)年會即將到來之際，觀點新媒體放眼全國商業(yè)版圖，選擇一系列代表性商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商、運營商、零售商和品牌商等，作為觀察、分析和研究的標(biāo)桿，希望以此為契機，呈現(xiàn)商業(yè)語境下的企業(yè)變革、創(chuàng)新大圖景。

觀點指數(shù) 當(dāng)來到深圳不知去哪游玩觀光之時，打開網(wǎng)絡(luò)搜索，不管在哪個榜單上，總能見到歡樂谷、世界之窗、錦繡中華、歡樂海岸以及東部華僑城等景點。

一般而言，榜單都會推薦先乘地鐵去1、2號線的換乘站——世界之窗站。推薦理由：僅這一站周圍，就包含了世界之窗、錦繡中華、歡樂谷三個景點。

若打開地圖仔細(xì)觀察，就會發(fā)現(xiàn)，這一片都是華僑城的“山頭”。

1989年，錦繡中華開業(yè)。這間國內(nèi)最早的文化主題公園占地四百五十畝，將中國自然風(fēng)光與人文歷史精粹大致以1:15的比例微縮分布在園內(nèi)，項目開業(yè)一年多便回收成本。

1994年，世界之窗開業(yè)；1998年，深圳歡樂谷開業(yè)；2007年，深圳東部華僑城開業(yè)。這些項目，基本代表了華僑城在主題樂園上的不同系列。

其中包括，以錦繡中華、世界之窗為代表的傳統(tǒng)文化景區(qū)，以歡樂谷為代表的連鎖主題公園，以首個“國家級旅游示范區(qū)”東部華僑城為代表的生態(tài)休閑度假景區(qū)，以歡樂海岸為代表的都市休閑目的地等。

旅游業(yè)大餅

隨著國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展，人民收入水平的增多，旅游業(yè)在經(jīng)濟體系中發(fā)揮著越來越重要的作用，是重要產(chǎn)業(yè)之一。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從2007年開始十年時間，國內(nèi)游客已由16.1億人次增長至44.4億人次；國內(nèi)旅游人均總花費從7770.6億元增長至39390億元；國內(nèi)旅游人均花費亦從482.6元增至888.2元。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，觀點指數(shù)整理

其中，城鎮(zhèn)居民旅游的人次逐漸增多，從過去的農(nóng)村居民旅游人次較多逐漸轉(zhuǎn)為以城鎮(zhèn)居民國內(nèi)游客占大部分比例。據(jù)觀點指數(shù)查閱，城鎮(zhèn)居民國內(nèi)游客人次由2007年6.12億人次增至2016年31.95億人次；而農(nóng)村居民國內(nèi)游客人次則從9.98億增至12.4億。

從旅游總花費及人均花費上看，城鎮(zhèn)居民在總花費及人均花費上均高于農(nóng)村居民不少。

數(shù)據(jù)顯示，2007年，城鎮(zhèn)居民在國內(nèi)旅游上總花費及人均花費分別為5550.4億元、906.9元，而農(nóng)村居民為2220.2億元、222.5元；2016年，城鎮(zhèn)居民在國內(nèi)旅游上總花費及人均花費分別增至32241.3億元、1009.1元，而農(nóng)村居民為7147.8億元、576.4元。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，觀點指數(shù)整理

2007年至2016年期間，在入境游客方面，雖然人次每年都有輕微上下浮動，但是基本穩(wěn)定在1.3億人次，其中大部分年份超過此數(shù)。而在2016年更是達(dá)到新高1.38億人次。

入境游客(萬人次)

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、觀點指數(shù)整理

上述數(shù)據(jù)可以看出，旅游業(yè)已經(jīng)逐漸成為我國經(jīng)濟的重要組成部分。而在旅游活動系統(tǒng)中，景區(qū)是吸引游客產(chǎn)生前往旅游的動機。

有分析指出，隨著人們消費能力的增長，并且城市居民為旅游消費主力的情況下，城市周邊游將會成為成為旅游消費的主力。

值得注意的是，傳統(tǒng)旅游依賴于資源為導(dǎo)向的開發(fā)模式，存在著資源少，難以承受龐大的旅游消費需求。而主題公園等人工開發(fā)建設(shè)，突破以資源為導(dǎo)向的傳統(tǒng)開發(fā)模式的新模式，在旅游產(chǎn)業(yè)鏈中逐漸占據(jù)著一席重要位置。

主題公園承重

順應(yīng)市場的發(fā)展，在國內(nèi)第一座主題公園“錦繡中華”獲得成功后，華僑城陸續(xù)推出世界之窗、歡樂谷等項目。

從2006年開始，華僑城將歡樂谷向全國推進(jìn)，北上京津，東進(jìn)上海，西向成都、重慶，中部武漢，包括深圳在內(nèi)，共計7座城市，形成“東西南北中”的全國布局。

2016年底，在歡樂谷連鎖發(fā)展新戰(zhàn)略發(fā)布會上，華僑城推出了歡樂谷“百億發(fā)展”新戰(zhàn)略，2017年組建了“歡樂谷”集團(tuán)。

華僑城表示，將加大對主題公園新業(yè)態(tài)及商業(yè)模式的研究，探索推出新業(yè)態(tài)和新產(chǎn)品，不斷升級歡樂谷景區(qū)，創(chuàng)新植入國產(chǎn)動漫IP元素。

根據(jù)相關(guān)機構(gòu)在2018年5月份發(fā)布的2017年全球主題公園集團(tuán)排行榜顯示，華僑城繼續(xù)蟬聯(lián)全球主題公園集團(tuán)四強。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

同時，該榜單顯示，中國市場主題公園入園游客增長將近20%，入園游客人次也已經(jīng)占據(jù)了全球TOP10主題公園的四分之一。

華僑城年報則顯示，2017年，全口徑旅游接待人數(shù)3500萬人次，同比增長1.27%。對比于2010年2000萬人次的全口徑旅游接待人數(shù)，該數(shù)據(jù)增長75%。

華僑城全口徑旅游接待人數(shù)（萬人次）

數(shù)據(jù)來源：華僑城年度報告，觀點指數(shù)整理

旅游綜合收入方面，在2015年至2017年期間，華僑城營業(yè)收入穩(wěn)步增長，分別為123.2億元、160.06億元及185.3億元，毛利率分別為42.51%、40.71%及42.32%。

華僑城旅游綜合收入（元）

數(shù)據(jù)來源：華僑城年度報告，觀點指數(shù)整理

但值得留意的是，2018年上半年，華僑城在旅游綜合收入營收方面有大幅降低，僅46.75億元，較2017年上半年64.31億元同比降低27.3%。

如果分開具體單體主題公園的運營情況來看，從2015年至今，有近半項目在接待游客和門票收入上出現(xiàn)連續(xù)下降的狀況，其中包括深圳歡樂谷、成都?xì)g樂谷、北京歡樂谷等。

數(shù)據(jù)來源：華僑城公司債券跟蹤評級報告，觀點指數(shù)整理

華僑城對此表示，北京歡樂谷2017年游客人數(shù)和收入減少是受四期建設(shè)影響。深圳歡樂谷游客減少是受50歲以上老人免費入園活動取消以及周邊同類產(chǎn)品分流的共同影響所致。成都?xì)g樂谷2017 年接待游客人數(shù)和門票收入繼續(xù)下滑，主要系成都地區(qū)周邊同類產(chǎn)品較多競爭激烈所致。

同時，在綜合旅游項目上，華僑城的情況也不容樂觀。2017年，深圳東部華僑城項目、云南華僑城項目門票收入及接待游客人數(shù)均呈現(xiàn)下滑。其中，東部華僑城2017年接待游客329.98萬人次，較2016年380萬人次降低13.16%。

數(shù)據(jù)來源：華僑城公司債券跟蹤評級報告，觀點指數(shù)整理

值得一提的是，2017年4月12日，華僑城發(fā)布公告稱，擬將泰州華僑城100%股權(quán)轉(zhuǎn)予母公司，受讓方以現(xiàn)金支付5196.49 萬元，同時承接公司委托貸款10.80億元。

關(guān)于轉(zhuǎn)讓泰州華僑城的原因，華僑城解釋稱，泰州華僑城是公司所屬特困企業(yè)，目前每年虧損近2億元，處于嚴(yán)重資不抵債狀態(tài)，出售泰州華僑城可以提高整體經(jīng)營狀況。

可以看出，雖然整體上借著整個行業(yè)的東風(fēng)，華僑城在整體運營上呈增長趨勢，但是從具體項目運營上，依然需要考慮如何維持穩(wěn)定的運營。

資產(chǎn)證券化試水

在華僑城2018年9月13日投資者關(guān)系活動記錄表中，華僑城表示，將來公司文旅綜合項目仍將以歡樂谷、歡樂海岸系列產(chǎn)品為主，未來幾年歡樂谷將會在南京、順德、西安等城市落地，歡樂海岸將會在寧波、南京、南昌、鄭州、西安等城市落地。

和長租公寓一樣，主題公園項目也存在投資回收速度較慢的問題。如何回籠資金顯然是企業(yè)、市場關(guān)心的問題。在國家政策支持下，資產(chǎn)證券化就不失為一種好選擇。

對于華僑城而言，早在2012年就開始了對景區(qū)門票ABS可行性的探索。

2012年12月4日，“歡樂谷主題公園入園憑證專項資產(chǎn)管理計劃”正式成立，這是國內(nèi)首單以主題公園入園憑證為基礎(chǔ)資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化項目。

該專項資管計劃入池資產(chǎn)為主題公園入園憑證，包括深圳歡樂谷、北京歡樂谷和上海歡樂谷。計劃募集資金18.5億元，周期5年（到2017年）。

入園憑證包括各類門票（包括但不限于全價票、團(tuán)體票、夜場票、優(yōu)惠票）、各類卡（包括但不限于年卡、情侶卡、家庭卡）及其他各類科研入園的憑證。

歡樂谷ABS優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券共分為5檔，分別募集資金2.95億元、3.25億元、3.45億元、3.75億元和4.10億元，發(fā)行利率分別為5.5%、5.8%、6.0%、6.0%、6.0%。

按照華僑城披露的數(shù)據(jù)，單從原始權(quán)益人的歷年營收情況上來看，歡樂谷ABS產(chǎn)品特定期間入園憑證收入分別為5.92億元、6.88億元、6.68億元、5.67億元及4.18億元，合計約29.33億元，完成約1.59倍。

就華僑城歡樂谷主題公園入園憑證資產(chǎn)證券化而言，作為一種融資方式，不僅為歡樂谷拓寬了融資渠道，提高了資產(chǎn)流動性，優(yōu)化改善了資本結(jié)構(gòu)。在解決主題公園融資難問題的同時，提升了持續(xù)融資的空間。

作為主要依靠收購和改善現(xiàn)有業(yè)務(wù)，并且充分利用與公園和景點相鄰的地塊進(jìn)一步拓展為增長點的華僑城，資產(chǎn)證券化是除了銷售房產(chǎn)反哺主題樂園之外的另一種好選擇。