最近幾天，全國各地傳出的房貸利率下調(diào)的消息，牽動著購房者的心，也牽動著整個市場。

今年下半年以來，中國經(jīng)濟受到國內(nèi)外多重因素的影響，面臨著極大的不確定性和下行壓力，全國各地樓市降溫趨勢明顯。

官方在宏觀政策上并沒有明確表述。

1031政治局會議，對房地產(chǎn)市場只字未提。而三個月之前的731政治局會議，卻提出了史無前例的嚴厲調(diào)控目標：“堅決遏制房價上漲。”

三個月后只字不提，未來的市場政策走勢迷霧重重。

最近幾天，銀行貸款利率下調(diào)的做法似乎正由點及面，由個別城市向包括一線城市在內(nèi)的全國蔓延，由首套房向二套房蔓延，是信貸政策發(fā)生了變化，還是各家銀行的各自行動？

大多數(shù)都否認政策發(fā)生變化，閃爍其詞。

但幾天之內(nèi)，這樣一次大規(guī)模的集體行動，很難讓人信服是各家商業(yè)銀行的自作主張。 

政策中，有一種形式是“口頭打招呼”，或者叫只做不說，這是中國特色。

• 01

10月份以來，全國多個一二線城市的部分銀行，利率有下調(diào)趨勢。 

北深廣房貸利率均有不同程度松動，除此之外杭州、南京、廈門、佛山、寧波等地也出現(xiàn)了部分銀行房貸利率回調(diào)的邊際變化。

• 02

甚至有部分城市房貸利率下降從首套房擴展到二套房。

例如北京：

再如杭州：

• 03

房貸利率普遍下調(diào)，也不能排除，是商業(yè)銀行的市場行為。

11月6日，央行行長易綱接受媒體采訪時表示：在總閘門上，央行已四次降準，共釋放約4萬億元流動性，對沖了中期借貸便利（MLF）等之后，凈放出了2.3億元流動性。

10月，在降準并一再強調(diào)“加大對民營企業(yè)的貸款力度，不抽貸，不斷貸”等背景下，新增貸款仍然腰斬。

可見，銀行資金較為寬裕，但仍然貸不出去。社會融資沒有積極性，經(jīng)濟有血液凝固的不祥之兆。 

因此，這次房貸利率的下調(diào)，也不排除是商業(yè)銀行結(jié)束了一年多來，特別是今年上半年樓市火爆，銀行貸款利率提高“趁火打劫”的行為。 

畢竟，相對于其他貸款，個人房貸還是相對安全的。

• 04

房貸利率下降，給購房者帶來巨大實惠，以激發(fā)剛需購房者的進場動力。 

過去兩年中，購房者腹背受敵，既面臨著房價的上漲，又面臨著按揭成本的大幅增加。   

若正如媒體報道，首套房貸利率從基準利率上浮20%回落至基準利率，30年的按揭期數(shù)，按照等額本息的還款方式：100萬的貸款總額將減少22萬的利息成本，每月少還612元；200萬的貸款總額將減少44萬利息成本，每月少還1222元。 

總貸款利息減少44萬元，如果攤在一套100平方米的房子上，理論上，未來支付的房價下降了4400元/平方米。

• 05

房貸利率下降，很難改變市場趨勢。 

這一次市場趨勢的逆轉(zhuǎn)，實際上是人們對市場預(yù)期的逆轉(zhuǎn)。 

預(yù)期逆轉(zhuǎn)是由多維度因素造成的。特別是房地產(chǎn)市場以外的因素：宏觀經(jīng)濟走勢，中美貿(mào)易摩擦，特別是金融、股市、消費、投資、就業(yè)等重要經(jīng)濟指標。 

這些大的影響因素沒有發(fā)生變化，房貸利率下降這一單一維度，是很難改變市場下行趨勢的。 

截至本文發(fā)稿日（11月23日），中國A股再次暴跌，跌幅高達2.49%。

丁建剛 浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長，觀點地產(chǎn)網(wǎng)專欄作者

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