劉愛明（中城新產(chǎn)業(yè)控股有限公司董事長(zhǎng)）：剛才談到轉(zhuǎn)型的問(wèn)題，彩生活是非常精彩的一部分，我估計(jì)到今天我們很多開發(fā)商還是看不起物業(yè)公司，但是未來(lái)很多房地產(chǎn)開發(fā)公司的利潤(rùn)不一定有物業(yè)公司高。轉(zhuǎn)型的公司下一步也許會(huì)更精彩、更賺錢。

我今天跟大家分享另外一個(gè)案例，因?yàn)槲覀€(gè)人做房地產(chǎn)也有二十幾年，現(xiàn)在轉(zhuǎn)型做產(chǎn)業(yè)，今天跟大家分享城市更新下產(chǎn)業(yè)應(yīng)該怎么做。

現(xiàn)在城市更新的核心已經(jīng)變了，它本質(zhì)上已經(jīng)不是房地產(chǎn)開發(fā)，我經(jīng)常說(shuō)，我們做商業(yè)地產(chǎn)，它的核心是運(yùn)營(yíng)，如果沒有運(yùn)營(yíng)，你那個(gè)商業(yè)沒有價(jià)值，它跟住宅不一樣，住宅買了地、蓋了房子賣了就完事，而商場(chǎng)在房子蓋起來(lái)之后問(wèn)題才開始，甚至你開張的那天問(wèn)題才開始。產(chǎn)業(yè)和商業(yè)也一樣，所以我們說(shuō)產(chǎn)業(yè)升級(jí)是城市更新的核心驅(qū)動(dòng)與內(nèi)在動(dòng)力。深圳當(dāng)年也是被動(dòng)搞升級(jí)的，被動(dòng)做高科技，一路發(fā)展成今天的產(chǎn)業(yè)，不管主動(dòng)還是被動(dòng)，你都要走上這條路，城市產(chǎn)業(yè)總是要升級(jí)，所以這是城市更新的一個(gè)核心的驅(qū)動(dòng)與內(nèi)在的動(dòng)力。

一個(gè)城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)怎么升？昨天有一個(gè)記者采訪我，說(shuō)東莞有工改工的政策，我說(shuō)東莞如果光承接深圳的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，它是成功不了的，產(chǎn)業(yè)也不會(huì)在那里聚集，產(chǎn)業(yè)聚集有它的規(guī)律。

我們做了一個(gè)服務(wù)平臺(tái)叫comp@ss。我們談的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，我的答案是從客戶的角度出發(fā)，我們要想客戶的痛點(diǎn)是什么，這些產(chǎn)業(yè)為什么在一起，我們問(wèn)那些企業(yè)家，企業(yè)家的痛點(diǎn)是什么？產(chǎn)業(yè)聚集一個(gè)最大的理由就是大家聚集起來(lái)生意能不能好做，這才是核心我們要談的話題。如果你不回答這個(gè)問(wèn)題，產(chǎn)業(yè)聚集不了。我們的核心希望打造一個(gè)生態(tài)，資金、技術(shù)、人才、市場(chǎng)是我們要談的，我們希望從這一塊來(lái)打造一個(gè)服務(wù)平臺(tái)，來(lái)完成一個(gè)產(chǎn)業(yè)集聚。

我下面通過(guò)一些案例來(lái)給大家做一個(gè)介紹。這一塊我不細(xì)說(shuō)，我先說(shuō)一個(gè)觀點(diǎn)。

談到產(chǎn)業(yè)集聚，談到我們打造一個(gè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)，其實(shí)不同的產(chǎn)業(yè)是不一樣的，可能我的創(chuàng)業(yè)起點(diǎn)不一樣，我的所有的園區(qū)產(chǎn)業(yè)都是單一的，我做不了大雜燴的東西，我不知道大雜燴的園區(qū)能提供什么服務(wù)。經(jīng)常有人問(wèn)我，你跟別人有什么區(qū)別，我覺得這是一個(gè)區(qū)別，就是我只會(huì)做單一的園區(qū)，比如說(shuō)智能制造，我的園區(qū)就只做智能制造，我能給大家提供他們需要的服務(wù)，不同的行業(yè)需要的服務(wù)是不一樣的，這個(gè)我們稱為產(chǎn)業(yè)服務(wù)，這都是我們有所區(qū)別的。

這是我們和碧桂園合作的一個(gè)項(xiàng)目，半年完成了25萬(wàn)平米的招商，實(shí)際上我并沒有做招商，我一直認(rèn)為招商是一個(gè)偽命題，你們仔細(xì)想想，你憑什么招商？你有什么理由去招商，說(shuō)服客戶到你這兒來(lái)？你說(shuō)政策優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠，那不是你的，那是政府的。除此以外你還有什么手段？你說(shuō)我搞食堂、搞商業(yè)服務(wù)，這是一個(gè)理由，但是還不充分。招商僅僅是政府行為，企業(yè)無(wú)法招商，因?yàn)槟銢]有理由吸引企業(yè)到你的園區(qū)來(lái)。

所以在這一塊，我做了一個(gè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)，我們做了人才中心，做影響力中心，做物聯(lián)網(wǎng)服務(wù)，做國(guó)家研發(fā)中心，我們搞職業(yè)教育機(jī)構(gòu)，搞加速器、中試研發(fā)?，F(xiàn)在我們跟碧桂園正在談，要在這里做物聯(lián)網(wǎng)的交易市場(chǎng)，這是產(chǎn)業(yè)生態(tài)非常重要的部分，把這個(gè)做起來(lái)了，企業(yè)自然就來(lái)了。

機(jī)器人也是一個(gè)行業(yè)，我為了做機(jī)器人的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，我在寶安租了40萬(wàn)平米的廠房，在東莞又租了40萬(wàn)平米的廠房，全部做智能制造。談產(chǎn)業(yè)生態(tài)，要把很多的資源放到你的園區(qū)，這樣慢慢形成產(chǎn)業(yè)的服務(wù)能力，否則這些服務(wù)平臺(tái)無(wú)法支撐。

我想重點(diǎn)講一下生物醫(yī)學(xué)方面，我們做一個(gè)產(chǎn)業(yè)首先從它的產(chǎn)業(yè)鏈開始，為什么這些企業(yè)要聚集在一起？你把這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈研究出來(lái)，例如說(shuō)對(duì)醫(yī)療器械來(lái)說(shuō)，從技術(shù)研發(fā)到動(dòng)物實(shí)驗(yàn)、臨床實(shí)驗(yàn)、檢驗(yàn)檢測(cè)、拿許可證、生產(chǎn)、銷售等等，這個(gè)環(huán)節(jié)的痛點(diǎn)是什么？

給大家舉個(gè)例子，有一個(gè)政府的園區(qū)也是國(guó)家級(jí)的，獲批了十來(lái)年，位置還不錯(cuò)，但是做得一般。它為什么做得一般呢？我問(wèn)他，你這里有動(dòng)物實(shí)驗(yàn)室嗎？他說(shuō)沒有。我說(shuō)你沒有動(dòng)物實(shí)驗(yàn)室，人家為什么到你這里來(lái)？這當(dāng)中是一個(gè)生態(tài)的概念，政府只關(guān)注招大企業(yè)，最好都是華為、騰訊，但是把大企業(yè)放在一起能成為一個(gè)園區(qū)嗎？實(shí)際上不成為一個(gè)園區(qū)。我經(jīng)常舉例，就像一個(gè)森林只有大樹，這是一個(gè)怪物，自然界沒有只有大樹的森林，下面要有灌木、花花草草。這個(gè)動(dòng)物實(shí)驗(yàn)室政府不愿意做，因?yàn)樗鼪]有產(chǎn)值，也沒有稅收，它只是一個(gè)服務(wù)平臺(tái)，但是它卻是這個(gè)生態(tài)鏈非常重要的一環(huán)，你不做它，你的參天大樹就長(zhǎng)不起來(lái)，形不成產(chǎn)業(yè)集聚。我們打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)，就是希望把這套服務(wù)做出來(lái)。

這是我打造的生物醫(yī)學(xué)方面的一個(gè)公共服務(wù)平臺(tái)，從科研開始到工業(yè)設(shè)計(jì)、檢驗(yàn)檢測(cè)。大家知道醫(yī)療器械的最終使用者是醫(yī)生，但是你沒拿到許可證，你的產(chǎn)品是進(jìn)不了醫(yī)院的，所以我引進(jìn)了這樣一個(gè)醫(yī)療器械的檢測(cè)機(jī)構(gòu)過(guò)來(lái)，這個(gè)機(jī)構(gòu)比較小，也沒有什么產(chǎn)值，但是它能吸引更多的企業(yè)過(guò)來(lái)，這對(duì)一個(gè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的形成非常重要。包括動(dòng)物實(shí)驗(yàn)、臨床實(shí)驗(yàn)、注冊(cè)認(rèn)證等等。

我們?cè)谏钲谧鰟?dòng)物實(shí)驗(yàn)室，我們要做公共的實(shí)驗(yàn)室，我們的客戶是中小企業(yè)，他們也建不起實(shí)驗(yàn)室，我們搞公共實(shí)驗(yàn)室給大家用，這對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是非常關(guān)鍵的，沒有這些東西你談?wù)猩淌呛茈y的。我們有專家團(tuán)隊(duì)，還有資金、人才、市場(chǎng)。就是用這套邏輯把這些資源聯(lián)系起來(lái)，然后做一個(gè)醫(yī)療器械園區(qū)，企業(yè)愿意跟著你走，因?yàn)槟阏婺軒偷剿錾狻?/p>

我們有一個(gè)航空航天的園區(qū)，在機(jī)場(chǎng)附近，有兩棟寫字樓是做這個(gè)產(chǎn)業(yè)的。

因?yàn)闀r(shí)間的關(guān)系，我就重點(diǎn)給大家講一下產(chǎn)業(yè)生態(tài)，最后舉一個(gè)例子，可以幫助大家理解。全中國(guó)只有深圳能造手機(jī)，上海和北京造不出來(lái)，是上海和北京沒有生產(chǎn)手機(jī)的核心技術(shù)嗎？不是，而是因?yàn)槭謾C(jī)有一大堆的東西，需要很多產(chǎn)業(yè)鏈配套，深圳是全球智能產(chǎn)業(yè)鏈的制造中心，這是深圳的優(yōu)勢(shì)。我們說(shuō)華強(qiáng)北是山寨，但是山寨也是一個(gè)敏捷制造，你沒有這個(gè)能力怎么能那么快把它山寨出來(lái)？所以它是一個(gè)能力。

這帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)力很大，大家不要小看，我跟硅谷的一幫人開會(huì)，他們對(duì)大疆成功感到不太服氣，覺得自己的技術(shù)更牛。但是硅谷的產(chǎn)品設(shè)計(jì)出來(lái)是在深圳生產(chǎn)的，生產(chǎn)完之后再運(yùn)回美國(guó)測(cè)試，測(cè)試完了之后迭代的第二代產(chǎn)品再到深圳生產(chǎn)，就這個(gè)迭代的時(shí)間就比大疆晚了半年，這就是產(chǎn)業(yè)生態(tài)帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)。你可能說(shuō)大疆的成功是因?yàn)槟硞€(gè)技術(shù)，也可以這么說(shuō)，但是我更愿意說(shuō)大疆的成功是得益于深圳良好的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，沒有這個(gè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)，這個(gè)大樹長(zhǎng)不出來(lái)。

所以我們光盯著大樹是很危險(xiǎn)的，希望形成一個(gè)良好的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，做一個(gè)產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)，這樣產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的問(wèn)題才能解決，否則就是偽命題。