朱中一（中國房地產業(yè)協(xié)會原副會長）：房地產業(yè)的各位同仁、各位朋友，大家下午好！很高興應邀前來參加2018觀點年度論壇。

下面我圍繞“行業(yè)發(fā)展進入了房住不炒、租購并舉、政策配套、業(yè)態(tài)延伸、品質提升的時期，房企要順應形勢、把握機遇、積極探索、創(chuàng)新轉型做出新貢獻”這一問題談點個人看法。

改革開放40年來，特別是1998年進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革20年來，我國房地產業(yè)取得了快速發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的人均住房建筑面積由1978年的6.7平方米、1998年的18.7平方米提高到2016年的36.6平方米。住房短缺狀況得到了根本的改變。為了進一步解決房地產發(fā)展中的不平衡、不充分問題，解決好農業(yè)轉移人口等城鎮(zhèn)新市民的住房問題和城鎮(zhèn)原居民的住房改善問題，十九大報告和今年的政府工作報告再次強調了房子是用來住的、不是用來炒的定位，明確了要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度和長效機制。政府工作報告還強調要落實地方主體責任，繼續(xù)實施差別化調控，支持居民自住性購房需求，培育住房租賃市場、發(fā)展共有產權住房。

全國人大和國務院有關部門領導在答記者問或者在去年年底前后召開的工作會議上表示，堅持調控目標不動搖、力度不放松，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性；加強金融監(jiān)管，平衡好與房地產及其它行業(yè)的資金配置，嚴格實施差別化的住房信貸制度，防止資金違規(guī)進入房地產；按照設立住宅政策性金融機構的方向推進住房公積金制度改革；研究制定與多主體供給、多渠道保障住房制度相匹配的土地供應制度，提高租賃住房和共有產權住房的供地比例，按照立法先行、充分授權、分步推進的思路，積極穩(wěn)妥地推進房地產稅立法；建立和完善房地產的統(tǒng)計和市場監(jiān)測、預警機制，加大房地產市場秩序規(guī)范和整頓力度。此外，住房租賃條例、城鎮(zhèn)住房保障條例、住房銷售管理條例、住房公積金管理條例、土地管理法等也在抓緊制定或修訂中。

上述部署清晰地表明，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展和讓廣大人民群眾安居、宜居的政策法規(guī)和長效機制正在加快建立和形成當中。

市場的發(fā)展除政策導向外，需求是最基本的動力。本人通過學習后認為，城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進、城市的更新改造和人民日益增長的美好生活的需要是房地產發(fā)展的三大基本因素，房地產業(yè)起碼還有十年左右的發(fā)展期。

2016年末，我國戶籍人口的城鎮(zhèn)化率為41.2%，2017年，我國常住人口的城鎮(zhèn)化率為58.5%，2018年，國家計劃再安排進城落戶1300萬人。至于要達到發(fā)達國家70%以上的城鎮(zhèn)化水平，則需要更長的時間。這是我們仍然看好房地產的最主要原因。

城市的更新改造，包括對城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村的改造，以及對老舊小區(qū)的更新改造任務還很重。到2020年要決勝全面建成小康，就要基本完成城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和農村危舊房的改造任務。2018年到2020年再改造棚戶區(qū)1500萬套，其中2018年計劃改造580萬套，同時要有序推進城中村、老舊小區(qū)改造和適老化改造，完善配套設施，推進無障礙設施改造，鼓勵有條件的加裝電梯。

現(xiàn)在我國城鎮(zhèn)的存量住房已達300億平方米，今后隨著城鎮(zhèn)人口的增加，城鎮(zhèn)存量住房的面積還會增加。如果每年按2.5%的面積進行更新改造，每年需要更新改造的量也會超過7.5億平方米，這也是一個很大的市場。

新經(jīng)濟業(yè)態(tài)的發(fā)展和人民日益增長的美好生活的需要給房地產提供了新的空間，是未來房地產跨界經(jīng)營的重要方面。一是順應產城融合和新經(jīng)濟業(yè)態(tài)的發(fā)展，有序開發(fā)產業(yè)園區(qū)地產、眾創(chuàng)空間等。但一些開發(fā)區(qū)高成本建成后，使用不足的問題也要注意。二是順應人民日益增長的美好生活的需要，積極探索，有序推進文旅地產、養(yǎng)老地產、健康地產和商業(yè)地產。在養(yǎng)老地產方面，我們不僅要繼續(xù)探索居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機構養(yǎng)老的問題，還可探索與互聯(lián)網(wǎng)結合的智慧養(yǎng)老，與醫(yī)療結合的醫(yī)養(yǎng)服務，與金融保險結合的以房養(yǎng)老，與特色小鎮(zhèn)結合的養(yǎng)生養(yǎng)老小鎮(zhèn)，與旅游結合的旅居養(yǎng)老產品。在商業(yè)地產方面，鑒于不少城市大型的購物中心、商業(yè)綜合體已經(jīng)過量，所以今后一段時間內要堅持去庫存和補短板相結合。大家應多關注城鄉(xiāng)物流配送中心、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點、菜市場、停車場等配套建設，對計劃還要新建的大型商業(yè)設施一定要充分論證。國家對商業(yè)地產的上述政策在商務部印發(fā)的《國內貿易流通十三五規(guī)劃》中有詳細論述，建議大家認真學習。

今天上午我們走進印力，參觀、了解了印力發(fā)展脈絡，也知道了萬科與印力通過強強聯(lián)合與深度合作促進了住宅地產與商業(yè)地產項目的良性發(fā)展，擴大了這兩個知名企業(yè)商業(yè)地產項目在全國的覆蓋面，說明商業(yè)地產只要做得好、有特色，仍是一個重要的業(yè)態(tài)。

上述我簡要從政策導向和市場需求兩個方面分析了房地產起碼在未來10年仍有很多的發(fā)展空間。當然，未來的發(fā)展與前一二十年的發(fā)展有很大的不同，除了前兩年常說的由高速增長轉向平穩(wěn)增長，由傳統(tǒng)粗放的建造方式轉向建筑工業(yè)化、住宅產業(yè)化的建造方式以外，更能反映行業(yè)時代發(fā)展特點的是房住不炒、租購并舉、政策配套、業(yè)態(tài)延伸（細化）與品質提升。這些特點也是房地產行業(yè)由快速發(fā)展階段轉向成熟發(fā)展階段的重要標志。

在這樣的大背景下，機遇與挑戰(zhàn)并存矛盾更加明顯。當前和今后一段時間，如何順應住房制度和房地產金融政策的調整，來調整住房的供應結構和防范企業(yè)的經(jīng)營管理風險；如何順應因城因地施策環(huán)境，增強企業(yè)的決策能力；如何順應我國經(jīng)濟由高速增長階段轉向高質量發(fā)展階段，來轉變傳統(tǒng)的建造方式，提高全裝修房和裝配式建筑的比例，完善配套設施，提高房地產項目的質量與水平；如何順應新經(jīng)濟業(yè)態(tài)的發(fā)展，來拓展企業(yè)的業(yè)務范圍；如何順應市場競爭激烈、十強企業(yè)相對穩(wěn)定、百強企業(yè)也在分化、房企優(yōu)勝劣汰步伐加快，行業(yè)集中度不斷提高的市場環(huán)境，來夯實企業(yè)發(fā)展基礎。這是多數(shù)企業(yè)都面臨的問題。我相信我們的多數(shù)企業(yè)，尤其是這次入圍榜單的優(yōu)秀企業(yè)，一定能夠順應形勢，把握機遇，積極探索，加快創(chuàng)新轉型，為企業(yè)、行業(yè)的發(fā)展和百姓的安居、宜居做出新貢獻。

本人尤其希望這次入圍的優(yōu)秀企業(yè)能在行業(yè)的創(chuàng)新轉型發(fā)展中起到引領的作用，并在2018年取得更好的業(yè)績。謝謝大家！