2017中國房地產(chǎn)銷售金額TOP100

銷售金額TOP100點評

縱觀行業(yè)，過去這一年，中國房地產(chǎn)逐漸進入建立長效機制的新時期。自2013年首次在政府工作報告中提出建立長效機制以來，相關(guān)內(nèi)容經(jīng)過不斷完善，直到“十九大”明確提出“房住不炒”和“租購并舉”等，將長效機制建設(shè)往前推進了一大步。

無論如何，2017年成為了中國房地產(chǎn)又一個轉(zhuǎn)折之年，未來格局漸顯——供給側(cè)改革為出發(fā)點的方向繼續(xù)深化，政策穩(wěn)定性將延續(xù)，長效機制建設(shè)也將逐步完善。

關(guān)鍵詞：5000億、分化、創(chuàng)新、轉(zhuǎn)型

企業(yè)是市場活動中的主體，2017年，房地產(chǎn)企業(yè)的生態(tài)呈現(xiàn)怎樣的一種境況？

最為顯眼的是以“碧恒萬”為代表的標桿房企群體，不斷擴大規(guī)模銷售，而緊隨之后的千億級、百億級房企數(shù)量也愈來愈多。

在規(guī)模化的另一面，則是房企集中度不斷提升和分化加劇的局面。大型房企市場占有率不斷提升，并購現(xiàn)象越來越普遍。

在規(guī)?；耐瑫r，創(chuàng)新業(yè)態(tài)與多元化轉(zhuǎn)型成為房地產(chǎn)企業(yè)的新風(fēng)口，住房租賃市場正被越來越多企業(yè)關(guān)注。從聯(lián)合辦公、共享辦公到長租公寓，住宅市場之外，存量市場已經(jīng)是行業(yè)的新藍海。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至到年底，全國有超過50個城市出臺了有關(guān)住房租賃的政策。

除了存量市場，通過產(chǎn)業(yè)協(xié)作、產(chǎn)城融合、物流、文旅小鎮(zhèn)等模式拿地，也是2017年行業(yè)普遍的現(xiàn)象。

2018年，中國房地產(chǎn)企業(yè)“分化與轉(zhuǎn)型”的趨勢仍然將持續(xù)，在即將可能到來的“小年”里，備好糧草的企業(yè)無疑將過得更為舒服，而糧草就是土地，以及現(xiàn)金等有限資源。

1、碧桂園強勢奪冠，恒大、萬科之后誰為先鋒？

觀點指數(shù)·2017中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP100榜單顯示，碧桂園、萬科、恒大成為本年度銷售金額前三強。三家企業(yè)均實現(xiàn)了超過5000億的銷售，成為中國房地產(chǎn)首三家完成一半“萬億”目標的企業(yè)。

最為耀眼的當(dāng)然是榜首銷冠碧桂園，從第一個月開始就成為銷售金額TOP100榜單第一名，全年一直遙遙領(lǐng)先，從未受到萬科和恒大的實質(zhì)性挑戰(zhàn)。

總結(jié)過往，碧桂園距離6000億僅一步之遙，而在兩年之前就已經(jīng)是行業(yè)遠景的“萬億”時代目標，似乎也已不再遙遠。

從2013年首次突破千億大關(guān)以來，碧桂園幾乎是以跨越式的速度擴張，不到4年時間就完成了1000-5000億的增長。

最后幾個月，碧桂園沒有任何失誤，萬科和恒大基本上已經(jīng)失去了逆轉(zhuǎn)奪得第一的可能；而三強之爭中，萬科憑借近290億元的差距，超越恒大位居榜眼。

三家企業(yè)全年銷售總額達到1.58萬億，所代表的無疑是行業(yè)集中度提升，大型房企市場占有率越來越高的分化現(xiàn)象。

這是一個行業(yè)的風(fēng)向，龍頭標桿房企則是行業(yè)的風(fēng)向標。

恒大是2016年度的銷售冠軍，年初之時，不少分析一直認為本年度恒大仍然是銷冠的有力爭奪者，但事情發(fā)展顯然不如外界所猜測。

沽出了所有永續(xù)債之后，恒大繼續(xù)致力于“回A”大業(yè)，同時重新把“效益”擺上臺面，提出“規(guī)模與效益”并重的概念。

恒大的改變，使其無法在本年度與碧桂園一較高下，最終只能屈居第三。雖然5000億已經(jīng)是非常龐大的規(guī)模，但總是略有遺憾。

萬科連續(xù)兩年錯失銷售冠軍，本年度位居第二。住宅開發(fā)之外，萬科已經(jīng)建立了商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、長租公寓等經(jīng)營性業(yè)務(wù)，日益呈現(xiàn)出明顯的多元化轉(zhuǎn)型思路。

2017年8月的中期業(yè)績會上，萬科董事長郁亮曾對外公布集團的五大業(yè)務(wù)類型：核心業(yè)務(wù)（房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理）、優(yōu)勢業(yè)務(wù)（商業(yè)開發(fā)運營與物流）、拓展業(yè)務(wù)（長租公寓和冰雪度假）、摸索業(yè)務(wù)（養(yǎng)老和教育）、潛力業(yè)務(wù)（“軌道+物業(yè)”和混合所有制改革）。

這五大業(yè)務(wù)類型，基本涵蓋了房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前和未來的熱門方向和發(fā)展重點。

2、融創(chuàng)搶跑，保利、綠地后發(fā)，3000億之上的分水嶺

將關(guān)注的目光從最搶眼的三強上面移開，可以看到，位列第四的融創(chuàng)也是不容忽視的“黑馬”。

并購萬達集團大量物業(yè)之后，融創(chuàng)的規(guī)?；瘮U張進一步加速，并躍升為增長最快速的大型房企之一。

2016年，融創(chuàng)錄得銷售金額1550億元，而本年度增長至約3652.6億。在收購樂視和萬達中的孫宏斌，仍然領(lǐng)導(dǎo)融創(chuàng)極速規(guī)?；瘮U張。

據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，融創(chuàng)2017年以來并購動作仍然持續(xù)不斷，分別為——26億收購鏈家6.25%股權(quán)，150億入主樂視，17.23億再增持金科6.17%股份，23億元收購融科智地合肥及武漢項目剩余權(quán)益，100億收購天津星耀五洲項目75%股權(quán)，21億收購重慶江北嘴國際金融中心項目60%股權(quán)；32.32億收購大連潤德乾城166萬方項目，438.44億收購萬達13個文旅城91%股權(quán)……

3000億是2016年房地產(chǎn)企業(yè)第一梯隊的標志性數(shù)字，在本年度則成為了第二梯隊的一個分水嶺。除了融創(chuàng)之外，達標3000億的房企還有保利和綠地。

保利地產(chǎn)是3000億以上規(guī)模房企中唯一一家國資央企，目前排名前5的企業(yè)合共錄得銷售金額約2.26萬億，以全國商品房銷售金額13.37萬億計算，占比16.9%。

因此，保利地產(chǎn)仍然有進一步規(guī)模爆發(fā)的可能——目前機會在于對香港上市平臺保利置業(yè)的整合。

自從11月30日晚首度披露整合方案，保利地產(chǎn)與保利置業(yè)整合一事就備受資本市場關(guān)注。

2016年收購中航，2017年整合保利置業(yè)，未來是否還會有更多收購兼并大動作，助推更加快速發(fā)展？保利地產(chǎn)的答案是“有”。

3、千億房企繼續(xù)擴容，五家企業(yè)成功晉級

僅僅幾年前，千億房企還是整個行業(yè)的絕對重量級明星企業(yè)，數(shù)量稀少。到今天，千億房企數(shù)量已經(jīng)迅速擴大至17家，銷售金額總和達到4萬億。

龍湖地產(chǎn)、招商蛇口、新城控股、世茂房地產(chǎn)、旭輝集團五家企業(yè)在本年度成功實現(xiàn)突破，成為千億俱樂部新成員。

這個趨勢在年初就已有所體現(xiàn)，并且龍湖、招商、新城均提前至少一個月達標千億，使得最后一個月并無多少懸念。

以龍湖為例，早在年中6月份時就已達到900多億銷售規(guī)模，是上半年增長速度最快的房企之一。7月份達標千億之后，龍湖放慢了規(guī)模增長速度，下半年僅錄得約500億銷售金額。

龍湖地產(chǎn)并不僅僅專注于規(guī)模擴張，在兼顧盈利表現(xiàn)的同時，商業(yè)地產(chǎn)、創(chuàng)新業(yè)務(wù)方面也在加緊布局。

招商蛇口在2015年底完成重組之后，經(jīng)過2016年和2017年兩年的加速發(fā)展，已經(jīng)成為地產(chǎn)央企中的標桿之一。曾經(jīng)的“招保萬金”四大A股上市房企，最終全部都沒有掉隊，在2017年度均已晉級千億。

雖然港股私有化方案未能成行，新城控股本年度依然成功上位千億。對于一直向外界表示規(guī)模重要性的新城而言，這個結(jié)局無疑是美好的。

“有規(guī)模才有江湖地位，有江湖地位才有話語權(quán)”，這是新城加速擴張的信條以及追逐的目標。同時，新城在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的目標同樣令業(yè)界驚訝——到2020年發(fā)展布局100個吾悅廣場。

世茂房地產(chǎn)早就已經(jīng)是上市房企中的標桿之一，但規(guī)?；l(fā)展方面連續(xù)幾年表現(xiàn)出原地踏步的現(xiàn)象，直到2017年才如愿進入千億行列；旭輝與新城有些類似，但旭輝的擴張速度似乎更為堅決，達成千億所花費的時間也更少。

綠城集團、金地集團、華潤置地、華夏幸福是2016年初次進入千億俱樂部的成員，本年度均維持了穩(wěn)健的增長。

4、中大型房企市場占有率加速提升，2018誰將沖擊千億？

縱觀榜單，除了17家千億房企，還有21家500-1000億房企。也就是說，500億規(guī)模以上的中大型房企數(shù)量已達38家，銷售總額達到5.61萬億，占2017年度全國商品房銷售總額42%。

展望2018年，千億之下排名首位的是中南置地，在900億的基礎(chǔ)上進一步?jīng)_擊千億基本毫無難度。

除中南置地之外，900億規(guī)模的房企還有正榮集團、陽光城集團、泰禾集團，三家閩系房企本年度均取得了較大的增長，距離千億僅一步之遙。

值得注意的是，12月28日，正榮集團披露有關(guān)香港上市的計劃與信息，正式掛牌進行交易的時間為2018年1月16日，IPO募資達40.8億港元。

800億-900億銷售規(guī)模企業(yè)分別是雅居樂、魯能集團、榮盛發(fā)展、富力地產(chǎn)等企業(yè)，也是2018年潛在的千億房企。

雖然業(yè)內(nèi)普遍認為2018年將是樓市“小年”，但對于有所準備的中大型標桿房企而言，繼續(xù)維持規(guī)模增長是可以預(yù)見的事情，上述企業(yè)若全部成功晉級千億，未來一年千億房企數(shù)量將擴大至25家。

“大者愈大、強者恒強”的企業(yè)分化與集中度提升局面已經(jīng)持續(xù)數(shù)年，在可以預(yù)見的未來數(shù)年，這種局面基本不會改變。

舉一反三，當(dāng)上述房企晉級之后，還有哪些房企將在未來幾年有機會沖擊千億？縱觀榜單，700億規(guī)模的企業(yè)有中梁地產(chǎn)集團、金科地產(chǎn)、藍光發(fā)展、遠洋集團；600億規(guī)模則包括有中國金茂、首開股份、祥生地產(chǎn)、濱江集團、中國鐵建。

500億級別的企業(yè)數(shù)量也不少，分別有首創(chuàng)置業(yè)、融僑集團、美的置業(yè)、融信。當(dāng)然，這些企業(yè)沖刺千億還需要持續(xù)數(shù)年的努力。

在后規(guī)?；瘯r代，土地和資源越來越集中在中大型房企周圍，若不出現(xiàn)重大戰(zhàn)略失誤和經(jīng)營挫折，對于這部分房企而言，維持較快速的規(guī)模增長是可以預(yù)見的事情。

5、TOP100入榜企業(yè)沖刺200億，后規(guī)模化時代如何做大規(guī)模？

在萬億時代只走過一半道路，千億成為行業(yè)一個門檻之時，曾經(jīng)的百億門檻早已消失在行業(yè)規(guī)?；l(fā)展大潮中。

觀點指數(shù)·2017中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP100榜入榜100家企業(yè)，全部均已達標百億，最低金額超過170億。

擴大至200億，達標企業(yè)數(shù)量則為97家，不難預(yù)見，TOP100企業(yè)全部超過200億的未來不遠。

97家200億級房企銷售金額總和達到7.38萬億，占全行業(yè)銷售金額總和的比例約為55%。以此類推，TOP100企業(yè)銷售金額總和為7.44萬億，占比約為56%。

但一個顯而易見的現(xiàn)象是，全國房地產(chǎn)市場規(guī)模已經(jīng)達到一個周期的頂峰，中大型房企市場占有率越來越大的背景下，中小型房企規(guī)模擴張的道路將越來越狹窄。

并購是其中一個必由之路，而多元化、發(fā)展創(chuàng)新型業(yè)務(wù)和存量市場成為新藍海，就已經(jīng)是順理成章的事情。