2018中國房地產上市企業(yè)30強(地產G30)指標體系構成

上市企業(yè)30強(地產G30)是中國房地產卓越100榜的源起，評選的是30家位于行業(yè)頂尖位置的房地產上市企業(yè)，他們是優(yōu)秀房地產行業(yè)上市企業(yè)的代表。

地產G30代表著：偉大（Great）的房地產企業(yè)、勇于追求光榮（Glory）的房地產企業(yè)以及躋身中國最優(yōu)秀行列的地產企業(yè)群體（Group）。榜單的目標企業(yè)為在內地、香港及海外上市的中國大陸房地產企業(yè)。

評測體系由營運、財務、管理、商業(yè)模式、品牌、人氣指數(shù)六大指標體系構成，分別占比25%、25%、15%、15%、10%、10%，即25分、25分、15分、15分、10分、10分。

財務指標是上市企業(yè)30強(地產G30)的關鍵指標，也是與卓越100榜主榜單的最大區(qū)別之處。故此，在上市企業(yè)30強(地產G30)中，營運指標占比權重由50%降低到25%，變化的權重空間形成財務指標，占比25%，管理、商業(yè)模式、品牌、人氣指數(shù)等指標構成與權重與卓越100榜主榜單相同。財務指標體系包括毛利率、凈利率、流動比率、速動比率、資產負債率、凈資產收益率六個單項指標，所占權重分別為4%、4%、3%、3%、3%、8%，即分別為4分、4分、3分、3分、3分、8分。

上市企業(yè)30強(地產G30)點評

德比之戰(zhàn)，萬科力壓中海重登榜首

“剪不斷，理還亂”，若要用一種比較文學的語言概括萬科和中海在地產G30中的關系，這句話可能不算準確但卻最為具象。

過往的6年中，地產G30企業(yè)來去匆匆。對于萬科和中海來說，雖然身邊的企業(yè)或位次不斷變化，但是兩者卻有難得的默契，代替對方牢牢占據(jù)地產G30的榜首位置。因此，經歷去年中海的登頂后，今年萬科超越中海坐上地產G30的頭把座椅。

從榜單數(shù)據(jù)來看，在地產G30企業(yè)中，萬科的財務表現(xiàn)只能算作中等，17.10分的成績落后上年的桂冠中海5.35分。

截至目前，萬科在物業(yè)服務、商業(yè)運營、長租公寓、教育度假、養(yǎng)老等不動產及服務領域積極布局，新業(yè)務的持續(xù)擴張也給萬科帶來一定的財務壓力。由于加大杠桿，公司凈負債率已由2014年不足6%提高至最新的38.2%，不過在同業(yè)中仍處于較低水平。

雖然財務表現(xiàn)方面萬科不占優(yōu)勢，但是在運營、品牌、管理和商業(yè)模式等領域的表現(xiàn)卻是可圈可點。

憑借過去一年的努力，萬科的銷售額由3000億躍升到5298.8億元，成為沖進5000億的房企之一。另外“糧草”方面，萬科也積極備貨，截止2017年末的土地儲備在地產G30企業(yè)中排行第7。

受益于此，萬科的營運指標獲得25分的滿分成績。其次，在榜單中萬科的管理指標、商業(yè)模式、以及品牌指標等得分也遙遙領先，分別為10.30分、11.20分、9.00分。除開財務指標，萬科的總得分比其他企業(yè)至少拉開1.1分的差距，這也給萬科登頂?shù)禺aG30提供了得天獨厚的優(yōu)勢。

萬科之外，中海受累于銷售規(guī)模構成的營運指標，遺憾未能衛(wèi)冕冠軍，獲得第四名。不過作為一向穩(wěn)健的國企，中海憑借在盈利和償債方面的突出表現(xiàn)，獲得22.45的財務得分，在所有地產G30企業(yè)中排名第一。

有意思的是，萬科和碧桂園分別成為地產G30和卓越100榜兩個榜單的榜首，從側面似乎也透露出兩個龍頭房企在公司發(fā)展上的不同側重。是銷售致勝，還是在更加多元、綜合的業(yè)務上取得最大平衡？這或許是行業(yè)滾動向前的過程中，給全體房地產企業(yè)留下的共同思考。

以價換量，規(guī)模與利潤能否兼得？

本次上榜地產G30的企業(yè)中，總合約銷售為48991.69億元，同比去年上升52.85%。其中有16家銷售規(guī)模超過千億，比去年多出5家；銷售額介于400-1000億元間的有13家，高于去年的11家；另外30家上榜企業(yè)中僅有1家銷售額低于400億元，而去年該區(qū)間的企業(yè)高達8家。

這也意味著，規(guī)模增長至少是2017年行業(yè)的主旋律。不過需要關注的是，在千億陣營不斷擴圍的同時，整體的利潤也在不斷下降。

地產G30統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，在16家千億上市房企中，毛利率高于30%的企業(yè)有5家。占比超過三成；毛利率介于20%-30%（包含30%）間的最多，為8家；毛利率低于20%的有3家，其中最低的為12%。上述千億房企的平均毛利率為25.75%，比G30整體毛利率低0.91個百分點。

16家龍頭企業(yè)毛利率的下滑趨勢，也是整個房地產行業(yè)利潤空間式微壓縮的縮影。在30家上榜企業(yè)中，銷售規(guī)模較高的企業(yè)毛利率也相對偏低，毛利率≥35%的企業(yè)中僅有一家銷售過千億，其余銷售金額基本處于900億元以下。

另外對比過往幾年數(shù)據(jù)，G30房企的利潤率也在逐年走低。上市企業(yè)30強中，平均凈利率為12.14%，對比2016年的12.90%下降了0.76%，這個數(shù)字也創(chuàng)下了過往6年的新低。

凈資產收益率方面，隨著企業(yè)規(guī)模的不斷擴大，企業(yè)的凈資產收益率也在不斷下滑。地產G30中，凈資產收益率低于15%的企業(yè)高達17家；15%-20%（包括15%、20%）的企業(yè)占比達到33.33%，為10家；凈資產收益率高于20%的僅有3家，其中一家為國企。

數(shù)據(jù)端呈現(xiàn)的結果說明，不少房企在擴張規(guī)模、增加凈資產的同時，也在持續(xù)布局新的業(yè)務、開拓新產品。不過，對于房企來說也是未知的挑戰(zhàn)，考驗房企對行業(yè)發(fā)展的判斷，以及新的利潤增長點的預測。

償債水平創(chuàng)新低，融資門檻上升房企面臨大考

銷售業(yè)績增收不增利，已經成為橫亙在房企面前的大考題。與此同時，上市企業(yè)30強的負債水平不斷推高，亟需予以重視。

地產G30財務指標顯示，資產負債率高于80%的占據(jù)了大壁江山，其中高于85%的企業(yè)達到3家，80%-85%（包括85%）的占地產G30的40%，為11家；70%-80%（包括70%、80%）的企業(yè)有10家，低于70%的僅有6家，其中2家為國有企業(yè)。

需要注意的是，資產負債率高于80%的有14家企業(yè)，比上一年多6家；這14家企業(yè)2017年的銷售金額為30726.39億元，占整個地產G30的62.72%，其中有7家的銷售額高于1000億元。資產負債率低于70%的G30企業(yè)有6家，比去年少4家，上述6家企業(yè)的銷售總和為8367.88億元，比去年資產負債率低于70%的10家企業(yè)銷售總和（7831.8億元）還高536.08億元。

推高資產負債率的是企業(yè)的債務式擴張。過往的幾年中，規(guī)?；碚撝饾u被房企所認同，隨之而來的是規(guī)模驅動下的積極補倉，更有甚者拿地金額高于銷售金額。從地產G30企業(yè)的土地儲備和資產負債情況來看，資產負債率高于80%的14家企業(yè)中，土地儲備總和為100812.73萬平方米，占地產G30的63.24%，其中土地儲備排名最高的5家企業(yè)（高于1億萬平方米）均在列。

研究數(shù)據(jù)顯示，截止2017年末期，房地產行業(yè)的境內發(fā)行債務融資總余額約為2.3萬億，當中公司債占比為24.63%，為5665億元，企業(yè)債占比為13.5%，達到3106億元。另外私募債券和中期票據(jù)同樣高企，分別為7322和3818億元。需要注意的是，上述2.3萬億的總債務中，有74%將于未來四年間到期，即為1.7萬億元。

債務償還壓力亦步亦趨，房企的短期償債能力卻在不斷削弱。從地產G30企業(yè)的流動比率和速動比率變化來看，2017年平均流動比率（1.61）對比去年下降了0.17個百分點。其中接近2.0（1.9-2.2）的企業(yè)有5家，包括中海和首開股份2家國企；高于1.5低于1.9的有12家，占比達到40%；需要注意的是流動比率最低的為1.08，屬于規(guī)模擴張比較快的企業(yè)。

流動比率方面，同樣面臨上述尷尬境地。2017年平均速動比率同比上年下降了0.01個百分點。其中0.9-1.3之間的僅有2家，低于0.5（包含0.5）的企業(yè)占比達到30%。

這也提醒房企，金融去杠桿大環(huán)境下，高比例債權融資的格局需要進行相關優(yōu)化，否則將會成為企業(yè)長足發(fā)展的桎梏。

七年換血43.3%，地產G30更新中的“常勝將軍”

與2011年地產G30榜單對比，經過7年的跨度，僅有17家企業(yè)依然保持在今年的地產G30隊列中。同時也意味著，上市企業(yè)30強7年的換血率達到43.3%。

榜單數(shù)據(jù)顯示，從2011年開始萬科、中海、恒大、保利、龍湖、華潤置地、碧桂園、合景泰富等17家企業(yè)每年保持榜上有名。雖然座次均發(fā)生一些改變，但從另一個角度來講也是行業(yè)競爭加劇下的結果，亦是房地產行業(yè)的創(chuàng)新和活力之所在。

17家房企中，銷售規(guī)模達到千億的占比高達70.59%，為12家；銷售規(guī)模在800-900億元之間的有兩家，分別為雅居樂和富力地產；銷售額低于800億元的僅有3家，其中最低的為合景泰富，銷售規(guī)模為380億元。上述企業(yè)的總銷售額合約36117.14億元，占據(jù)地產G30的73.72%，土地儲備之和約為121003.95萬平方米，占上市企業(yè)30強的75.9%

從2011年至今，作為連續(xù)7年上榜的唯一一家小型房企，合景泰富的銷售規(guī)模雖少，但是財務表現(xiàn)卻一如既往地穩(wěn)健。

榜單顯示，合景泰富的營運指標得分為15分，在卓越100榜中排名30，但是依靠突出的盈利能力，合景泰富的財務總分達到20.70分，在地產G30企業(yè)中排名第五。財務上的領先優(yōu)勢，也讓合景泰富超越幾十位對手，成功入圍上市企業(yè)30強，總得分排名第23名。

2017年，合景泰富透過與其他發(fā)展商合作開發(fā)項目，再推出市場銷售，將毛利率繼續(xù)維持在30%以上的水平。與此同時，素來以穩(wěn)健、高利潤率著稱的合景泰富，在銷售目標的設定上也更加積極，合景泰富主席孔健岷近期表示，現(xiàn)在已經到了將合景泰富的規(guī)模做上去的時候，爭取盡快達到一千億的規(guī)模。

上述17家房企之外，華夏幸福依靠穩(wěn)健的財務表現(xiàn)，成為唯一一1家在地產G30中上榜6次的房企。佳兆業(yè)和首創(chuàng)置業(yè)則緊隨其后，在地產G30中維持5次上榜紀錄。此外，還有2家企業(yè)上榜4次，4家上榜3次。上榜2次和1次的企業(yè)數(shù)量一樣，均為2家。

對比去年，2017年度地產G30中有5家新面孔，分別是佳兆業(yè)、榮盛發(fā)展、藍光發(fā)展、首創(chuàng)置業(yè)和禹洲地產，其中藍光發(fā)展為第一次入選。

有新面孔就意味著去年在榜的5家上市企業(yè)被迫下課。除了財務上表現(xiàn)欠佳以外，規(guī)模上的落后也是原因之一，上述5家企業(yè)的銷售金額均低于410億元。這也說明房地產行業(yè)的革新發(fā)展，對房企的規(guī)模和財務平衡提出了新的要求，不僅要賣得多，還要賺得多、賺得長遠。

誰做到更好？財務表現(xiàn)分化加劇中的區(qū)域選擇

從研究數(shù)據(jù)來看，地產G30榜單中財務排名最高的為中海，其次是龍光和招商蛇口。在財務指標TOP5企業(yè)中，銷售過千億規(guī)模的有3家，均其中2家為國企。需要注意的是，作為入圍財務TOP5的兩家民企代表，龍光和合景泰富的銷售額均處于比較低的水平，在上市企業(yè)30強中分別排名28和30名。

財務指標TOP10企業(yè)中，銷售超過1000億元的房企幾乎占據(jù)半壁江山，為4家；財務指標TOP15中，銷售千億以上的企業(yè)占比達到40%，為6家。有意思的是，銷售規(guī)模超過3000億元的房企，財務得分均排到12名以后。

國企和中型房企的財務登頂，給了房地產企業(yè)一個提醒——規(guī)模和財務演繹的正是“魚與熊掌”的故事，金字塔頂上永遠是最稀少珍貴的，因此好的東西不能擁有太多，否則就體現(xiàn)不出其價值。

房地產市場亦是如此，行業(yè)內陷入銷售“大”與“小”的恐慌中，認為無規(guī)模即面臨淘汰甚至滅亡。但是換一個角度來看，任何一家企業(yè)的成長軌跡不盡相同，因此追求規(guī)模趨同，不應該成為中小房企的必然和唯一。

從地產G30排名中，也可以發(fā)現(xiàn)銷售規(guī)模不在于多，而在于適度。行業(yè)更加健康的狀態(tài)應該是涇渭分明，而不是非此即彼，在大房企憧憬于做行業(yè)“主流”的同時，中小房企同樣有潛力成為行業(yè)的“支流”，更加精細、小而美。

除了規(guī)模之外，財務上的表現(xiàn)分化也體現(xiàn)在區(qū)域的選擇上。在2017年一大波信貸收緊、競自持等政策的壓力下，不少區(qū)域型小房企黯然離場。不過在這波大潮中，一些深耕市場的區(qū)域房企卻“逆水行舟”，表現(xiàn)得越來越好。

上文提及第一次入選地產G30的、藍光發(fā)展，還有第二次上榜的禹洲、榮盛發(fā)展，均是扎根區(qū)域的房企代表。市場競爭的白熱化，讓巨頭的觸角漸漸伸向各個支系，但是對于這些區(qū)域市場來說，本土企業(yè)是最接地氣的，對城市發(fā)展、客戶偏好以及市場更有判斷和把握，也往往能做出貼合當?shù)乜蛻舻暮卯a品。

因此規(guī)模、財務之外，又多了一個命題，如何在既定的業(yè)務范圍之內，耕好一畝三分田，或許也是應對競爭的選擇之一。