觀點(diǎn)指數(shù)研究院

榜單點(diǎn)評(píng)

1、碧桂園繼續(xù)占據(jù)榜首，前三排位無(wú)意外

繼2017年前4月以2041.6億元穩(wěn)坐銷(xiāo)售榜單“頭把交椅”后，5月碧桂園表現(xiàn)穩(wěn)定，再奪榜首。按此計(jì)算，碧桂園超額完成2017年4000億目標(biāo)已是確定無(wú)疑。不知道在未來(lái)的7個(gè)月中，碧桂園還會(huì)給銷(xiāo)售榜單帶來(lái)哪些驚喜？能否將房地產(chǎn)行業(yè)帶向6000億時(shí)代？

碧桂園繼續(xù)奪得銷(xiāo)冠，也意味著萬(wàn)科和恒大仍然沒(méi)有看到逆轉(zhuǎn)的跡象。

2017年5月，萬(wàn)科靠著日進(jìn)10億+的合約銷(xiāo)售額怒刷“存在感”，為前五個(gè)月2351.7億元的銷(xiāo)售額貢獻(xiàn)了不少力量，但跟前四月相比，與碧桂園的差距反而在擴(kuò)大。

恒大穩(wěn)坐第三，與榜首差距擴(kuò)大至將近700億，由去年的“NO.1”到如今當(dāng)了5個(gè)月的“探花”，似乎已經(jīng)習(xí)以為常。

按此速度，未來(lái)7個(gè)月內(nèi)恒大若想追趕上勢(shì)頭正猛的碧桂園重奪第一，難度不小。

2、Top10房企占據(jù)一半，龍湖兩千億在望

樓市調(diào)控繼續(xù)深化和擴(kuò)大，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅5月已有上海、長(zhǎng)沙、海口、無(wú)錫、嘉興、張家口、西安等25個(gè)城市出臺(tái)了相關(guān)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，內(nèi)容囊括信貸、公積金提取、商品房銷(xiāo)售等。

在此背景下，小房企生存空間被進(jìn)一步壓縮，規(guī)模越大的房企跑得越來(lái)越快，階梯分化明顯。反映在榜單中，排名前十的房企合約銷(xiāo)售約占整個(gè)榜單的46%，這也意味著有過(guò)半的資源優(yōu)勢(shì)集中在這些房企手中。預(yù)計(jì)未來(lái)的7個(gè)月內(nèi)，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的市場(chǎng)狀態(tài)進(jìn)一步延續(xù)。

值得注意的是，榜單顯示2017年1-5月龍湖累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額755.2億元，環(huán)比增加155億元。據(jù)此計(jì)算，龍湖僅憑5個(gè)月的合約銷(xiāo)售額就超過(guò)了2016全年銷(xiāo)售的86%。

單月來(lái)看，龍湖前5月表現(xiàn)靚麗，單月同比增長(zhǎng)比率分別為：186%、415%、218%、161.54%、126%，而該指標(biāo)去年普遍徘徊在50-90%區(qū)間。若按最低100%的平均增長(zhǎng)率計(jì)算，2017年龍湖合約銷(xiāo)售額或許將突破兩千億元。

3、押注三四線(xiàn)，融信、中梁銷(xiāo)售沖新高

近年來(lái)，隨著房企集中圍獵一二線(xiàn)城市，這些地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)“僧多粥少”局面。再加上過(guò)去兩個(gè)月中，一線(xiàn)及二線(xiàn)重點(diǎn)城市調(diào)控力度愈演愈烈，很多房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)相比四月出現(xiàn)下降。

不過(guò)在這樣的趨勢(shì)下，融信、中梁等大幅布局三四線(xiàn)的房企則迎來(lái)了“春天”。

2017年前5個(gè)月，由于項(xiàng)目主要集中在三四線(xiàn)城市，受周期波動(dòng)較小，融信錄得237億元的銷(xiāo)售額。中梁地產(chǎn)則憑借眾多的長(zhǎng)三角三四線(xiàn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售286億元，一直堅(jiān)持“小步快跑”的節(jié)奏，讓中梁距離500億年度目標(biāo)又近了一步。

長(zhǎng)期深耕三四線(xiàn)城市，讓中梁積累了豐富的操作經(jīng)驗(yàn)，表示未來(lái)還是會(huì)堅(jiān)持以三四線(xiàn)城市為主的布局邏輯。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅5月份，中梁已在信陽(yáng)、贛州、景德鎮(zhèn)、蕪湖市等八個(gè)三四線(xiàn)城市斬獲9宗地塊，總價(jià)超過(guò)35億元。

市場(chǎng)觀察

1、一二線(xiàn)量縮價(jià)穩(wěn)，三四線(xiàn)輕微升溫

5月伊始，樓市調(diào)控持續(xù)深入，各種補(bǔ)丁政策不斷出臺(tái)。

不完全統(tǒng)計(jì)，5月單月已有上海、長(zhǎng)沙、海口、無(wú)錫、嘉興、張家口、西安等25個(gè)城市在各個(gè)方面查漏補(bǔ)缺，出臺(tái)了“加強(qiáng)”版的房地產(chǎn)調(diào)控政策，內(nèi)容囊括信貸、公積金提取、商品房銷(xiāo)售等。

以北京為例，目前幾大主要商業(yè)銀行都陸續(xù)收緊了房貸政策，其中二套房的貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%；5月22日，保定還發(fā)布了被譽(yù)為史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策——住宅限售期長(zhǎng)達(dá)10年。

在政策的持續(xù)消化過(guò)程中，一二線(xiàn)城市量縮價(jià)穩(wěn)，部分庫(kù)存量大的三四線(xiàn)城市則出現(xiàn)了價(jià)格上揚(yáng)，樓市輕微升溫。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5月18日發(fā)布的70城市房?jī)r(jià)顯示，4月份15個(gè)一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅已全部回落，回落幅度在0.7至7.4個(gè)百分點(diǎn)之間。而新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅前十位的城市，分別為唐山、蚌埠、宜昌、北海等，幾乎被三線(xiàn)城市包攬。

未來(lái)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整深入，三線(xiàn)四城市如果也加入限售的行列。對(duì)于城市分布相對(duì)分化的房企來(lái)說(shuō)，可能又意味著全新的機(jī)遇。

2、土地市場(chǎng)熱鬧持續(xù)，425家房企嘉興“混戰(zhàn)”

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至5月末，已經(jīng)有包括碧桂園、保利、萬(wàn)科等在內(nèi)的22家房企拿地支出超過(guò)百億，其中碧桂園和保利地產(chǎn)拿地金額均超過(guò)500億。

5月22日，電建、萬(wàn)科、保利、恒大、龍湖等425家房企齊聚嘉興大劇院共同競(jìng)拍嘉興8宗宅地，持續(xù)近8小時(shí)的激烈土拍堪稱(chēng)“全國(guó)罕見(jiàn)”。

最后，這場(chǎng)土拍盛宴以淮礦地產(chǎn)、陽(yáng)光城、新希望、卓越、世茂通過(guò)“搖號(hào)”各有所獲，奧園、浙江新大駿宏及搖號(hào)“幸運(yùn)兒”之一的卓越通過(guò)報(bào)價(jià)各拿一地落下帷幕。

房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升，如何在規(guī)模追逐戰(zhàn)中爭(zhēng)得話(huà)語(yǔ)權(quán)，成為橫亙?cè)诜科竺媲暗募蛛y題。

在這個(gè)以規(guī)?；癁槊馁惖乐?，充足的土地儲(chǔ)備成為企業(yè)擴(kuò)張的前提，“盡量多拿地”、“拿好地”成為企業(yè)的普遍共識(shí)。因此，即使帶著限價(jià)、自持、禁買(mǎi)等“鐐銬”跳舞，也阻止不了房企躍躍一試的沖動(dòng)。

3、房企并購(gòu)熱情高漲，融創(chuàng)、陽(yáng)光城新作上演

于土地市場(chǎng)喧囂熱鬧外，5月房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)整合也在不斷加速。不少大型房企通過(guò)基金運(yùn)作、股權(quán)抵押、并購(gòu)標(biāo)的公司等方式，以收購(gòu)小房企的股權(quán)達(dá)到間接“買(mǎi)地”的目的，“大魚(yú)吃小魚(yú)”的食物鏈戲碼每天都在不斷上演。

5月3日，并購(gòu)不停歇的“閩系”房企陽(yáng)光城先是以17.9億元的交易價(jià)收購(gòu)了珠江邊廣國(guó)投爛尾項(xiàng)目；隨后的5月18日，又以37.63億元將武漢市江漢區(qū)香港路中華城項(xiàng)目的A地塊收入囊中，這也是武漢漢口的“最大綜合體”。

被譽(yù)為并購(gòu)“最佳”示范者的融創(chuàng)，5月也有所收獲，其間接全資附屬公司天津融創(chuàng)與昆明星耀訂立合作協(xié)議，收購(gòu)天津星耀80%的股權(quán)和債權(quán)。自此，融創(chuàng)成功將交易標(biāo)的天津星耀五洲項(xiàng)目曲線(xiàn)拿下，該項(xiàng)目主要用作住宅及商業(yè)的開(kāi)發(fā)，總占地面積約為263萬(wàn)平方米，總建筑面積約為412萬(wàn)平方米。

國(guó)內(nèi)收購(gòu)風(fēng)生水起的同時(shí)，不少房企也開(kāi)始將目光望向海外，尋求盈利空間更大、業(yè)務(wù)更多元的資產(chǎn)配置。5月，中弘股份進(jìn)一步完善文化旅游產(chǎn)業(yè)鏈，收購(gòu)高端定制旅游服務(wù)商A&K公司90.5%的股權(quán)，希冀A&K為其發(fā)展亞洲市場(chǎng)提供強(qiáng)有力的支持，釋放新的利潤(rùn)。

另外，5月25日中渝置地發(fā)起年內(nèi)第2次海外收購(gòu)。向British Land及Oxford Properties收購(gòu)位于英國(guó)倫敦利德賀大樓的100%股權(quán)，成交價(jià)達(dá)11.5億英鎊。

橫跨亞美歐的“靈活”并購(gòu)掠影，折射出的不僅是房地產(chǎn)企業(yè)居高不下的海外投資熱情，更是經(jīng)濟(jì)下行以及投資端收益不斷壓縮背景下，房企加大海外資產(chǎn)配置力度的一個(gè)縮影。

4、存量市場(chǎng)多點(diǎn)開(kāi)花，房企謀求新盈利方向

在存量創(chuàng)造價(jià)值的時(shí)代“索引”下，不少房企開(kāi)始探索多元化的的盈利方向，比如開(kāi)發(fā)特色小鎮(zhèn)、發(fā)展長(zhǎng)租公寓、分拆壯大物業(yè)管理業(yè)務(wù)等。

以小鎮(zhèn)為例，2017年1-5月，已有泰禾、中南建設(shè)、雅居樂(lè)、綠地、碧桂園、華夏幸福等房企開(kāi)始或者加大小鎮(zhèn)布局。其中，5月中旬，中南建設(shè)牽手唐山國(guó)際旅游島管理委員會(huì)，投資70億元打造唐山溫泉特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目，合作開(kāi)發(fā)面積約8000畝。

綠地也于5月10日與河南許昌簽訂戰(zhàn)略合作框架，雙方將合作建安區(qū)北方周莊項(xiàng)目和建安區(qū)曹寨項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)特色小鎮(zhèn)。其中，建安區(qū)北方周莊項(xiàng)目擬打造特色文旅小鎮(zhèn)，總占地1500畝，概算總投資約72億元。

增量市場(chǎng)萎縮形成的擠出效應(yīng)，也使租賃市場(chǎng)成為房企下一個(gè)圈地的新領(lǐng)域。數(shù)據(jù)顯示，目前國(guó)內(nèi)的長(zhǎng)租公寓品牌超過(guò)500家。除卻一些專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)外，萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋、龍湖、金地等房企也相繼加入到長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。

不過(guò)，雖然目前很多房企試水的業(yè)務(wù)都具有一定的前瞻性，但是最終能否轉(zhuǎn)型成功，仍需等待時(shí)間的檢驗(yàn)。

附錄：何為觀點(diǎn)指數(shù)？

觀點(diǎn)新媒體數(shù)據(jù)研究部門(mén)長(zhǎng)期跟蹤房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)、行業(yè)動(dòng)態(tài)、經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，并在此基礎(chǔ)上捕捉到精準(zhǔn)而全面的市場(chǎng)數(shù)據(jù)。觀點(diǎn)指數(shù)將實(shí)時(shí)、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)與深度的分析相結(jié)合，采用實(shí)地調(diào)研、問(wèn)卷訪(fǎng)問(wèn)、企業(yè)訪(fǎng)談、資料檢索、歷史研究、數(shù)量統(tǒng)計(jì)構(gòu)建獨(dú)特的觀點(diǎn)指數(shù)數(shù)據(jù)分析模型體系。

我們的分析始于基本面數(shù)據(jù)，同時(shí)結(jié)合房地產(chǎn)及相關(guān)資本金融、土地、商業(yè)市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)動(dòng)態(tài)、結(jié)構(gòu)、信息以及復(fù)雜的市場(chǎng)和交易數(shù)據(jù)，并于全年在不同的時(shí)點(diǎn)、不同的方向、不間斷推出各種專(zhuān)業(yè)研究報(bào)告。

為了最全面的分析，我們還會(huì)融合介于兩者的市場(chǎng)、土地公告、新聞資訊、交易建議、研究報(bào)告和交易資料以提供領(lǐng)先的市場(chǎng)預(yù)測(cè)來(lái)預(yù)判市場(chǎng)走向，并識(shí)別潛在的交易策略，分享房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)的紅利與發(fā)展。