劉力：現在我們面臨的地產市場和新的業(yè)態(tài)，隨著消費升級，出現了一些現的關注點，消費升級體現在很多方面，包括金融消費，我們只選三個話題來講：文旅消費、養(yǎng)老消費和養(yǎng)老消費，看看這三個領域的變化。

先看一下文旅消費，總的變化用一個詞來說就是品質化，具體可以分三個方面。

文旅消費方面，中國旅游業(yè)也是萬億規(guī)模了，到2020年要做到投資2萬億，總的產業(yè)規(guī)模要做到7萬億。過去的旅游小鎮(zhèn)或者旅游景區(qū)都是只做一個核心的景區(qū)景點，現在需要做整個景區(qū)完整的品質的提高。

比較代表性的就是無錫的靈山勝境，過去就是一個大佛、梵宮，后來它做了4期，成了現在這個經典，是一個住宅區(qū)，但是先建成的是一個商業(yè)街。全國沒有哪個樓盤是要看樓盤需要憑門票的，要180塊錢一張門票，所以它是把整個項目做成了景點，而不是景區(qū)里面有幾個個別的景點，而且它的品質是做到了極致。進去之后大家會覺得不是在中國，完全是模仿了日本的京都、奈良，而且非常精致，像拍電影一樣，可以說是做到了道具的深度，或者叫日本的工藝精度。

這樣的項目也非常多，在北京就是古北水鎮(zhèn)，離北京150公里，即便不是長假、不是周末都訂不上房，是北京新造的一個假古董，一個片區(qū)，有酒店、商業(yè)街等等，也是品質非常高的，是由烏鎮(zhèn)的團隊到北京來做的，這就是整體的品質。

第二個品質的提高是從硬件場所的品質化到技術體驗的品質化。硬件品質已經做得很好了，比如說西塘，現在開始轉向科技，由聯(lián)想跟傳統(tǒng)的技術團隊合作，在傳統(tǒng)的古跡品質上做智慧旅游，做AR、VR。還有一個例子是敦煌，敦煌的文物古跡已經非常著名了，他們開始跟臺大故宮合作，用VR體驗1700年前的敦煌。北京的首都博物館擴股發(fā)掘特展里面也是用VR眼鏡幫助參觀者進入上下6層，7.5米深的虛擬挖掘現場。

第三個是文化內容的品質化。旅游觀光第一代主要是看，觀光、拍照，然后上車走人，第一代的品質比較單一，而且沒有什么IP，比如說深圳的華僑城，早期的錦繡中華、世界之窗，是集世界之大成，沒有自己獨創(chuàng)的IP的。后來像歡樂海岸這樣的綜合休閑度假產品出現，不僅僅是觀光，另外開始重視自己的IP，第一批IP進來有迪士尼、viacam、discovery的IP主體等等。它不僅僅是主題公園賣門票，它所有的周邊產品，不管是音響制品，還是玩具、書籍、出版物都能掙錢，所以是一個復合的、立體的。

在中國這方面做得最好的可能就是深圳的華強方特世界，它有熊大、熊二，有自己的IP。常州的做恐龍園的，它是先做樂園，再反過來根據樂園里面的角色反向開發(fā)IP。現在做文旅的，要想做內容的品質的提升，必須要和這些有IP的企業(yè)合作，比如說華策影視，在中國拍電視劇的，一年1000集，再比如說愛奇藝、鳳凰衛(wèi)視，或者是做電子游戲類的，比如說網易、盛大、騰訊，有大量的游戲角色，這是可以跟文旅相結合的。

再一個就是運營服務的品質化。比如說烏鎮(zhèn)，過去那些店都是分散的，由于中青旅入住了之后，統(tǒng)籌了運營，再就是里面的活動的組織，從最早的江南枕水人家到整個烏鎮(zhèn)的中國先鋒戲劇節(jié)，最牛的就是世界互聯(lián)網大會，這個已經是國家層面的，影響力之大，對這個旅游項目的宣傳、品牌力的提升，都是別的景點很難比擬的，這是運營的品質化提升。

第二個大的方面就是健康養(yǎng)老。健康養(yǎng)老的消費也在升級，這方面應對的主要是標準化，也分三個方面。

一個是養(yǎng)老機構的標準化，過去的養(yǎng)老機構的標準幾乎是沒有的，所以這個過程是從0到1，而且是在機構養(yǎng)老里面，它先建立標準，但是一年能交幾十萬，花200萬買卡的高端養(yǎng)老院還是比較少的，多數人還是傾向于，我既然沒有那么強的支付能力，我就居家養(yǎng)老，所以現在家居適老化的改造成為平民養(yǎng)老的首選項，但是它缺少的是一個標準。

現在有一個統(tǒng)計，65歲以上的老人在家里跌倒摔傷的，85%是因為家里的環(huán)境不適合老人居住，所以帶來一個巨大的改造的空間，北京現在有一個安馨養(yǎng)老，它提供三個服務，第一是到家里給你提供養(yǎng)老的咨詢，第二是給家里輕型的改造，做適老化改造，第三是提供日本生產、設計的養(yǎng)老的產品。

二是設計標準化到服務培訓的標準化。養(yǎng)老建筑設計的標準化已經出臺了20年，但是服務和培訓的標準化目前沒有，中國整個市場需要的護理人員超過1000萬，可是全國養(yǎng)老機構的護理人員不足100萬，經過專業(yè)訓練持證上崗的不到10%，面臨七八百人的缺口。這個產值按照中華護理協(xié)會的要求，每人7800元的培訓費用計算，中國老年護理培訓市場規(guī)模超過700億元。

三是硬件設施的標準化+配套功能的標準化。老年人是不愿意去機構養(yǎng)老的，愿意在社區(qū)里面，能夠保持活力，所以就需要養(yǎng)老設施向社區(qū)靠攏，提供一些便利的設施。

在這方面做得比較好的，一個是泰康之家，它有一個申園，是在長三角的旗艦養(yǎng)老項目，在運營管理、服務流程、醫(yī)療配套、建筑規(guī)范方面有一套的標準。再就是合眾人壽，它的養(yǎng)老社區(qū)的擴張速度非?？?，2016年它花9.3億美元收購了美國13個州39家養(yǎng)老護理社區(qū)，通過并購獲得美國的養(yǎng)老社區(qū)服務標準和運營體系。

第三大方面是商業(yè)消費的市場化。商業(yè)消費是年輕人最感興趣的，年輕人的需求是應該值得我們高度重視的。

第一個關注的是建筑設計的時尚化到品牌的時尚化、店家的個性化，第一代的購物中心都是在建筑的外表皮上做得比較炫，形成一個建筑地標，現在消費者很成熟了，你建筑做得再炫都沒有用，我很清楚各種時尚品牌、服裝品牌的品質真實的信息，所以客戶會有自己的選擇，互聯(lián)網時代，人人獲取信息都非常容易了。

時尚的建筑就不夠了，這就需要里面的品牌怎么樣形成時尚的搭配。里面的業(yè)態(tài)組合怎么應對年輕人的需求，比如上海的K11，集體驗、餐飲、社交、休閑、購物于一體，購物歸到最后一檔，去到商場購物是最后的需求，主要是時尚和體驗。

此外店家的個性化，比如Hollister，全部的服務員都是沙灘救生員的裝扮，購物者在里面體驗也成為一種時尚。還有很多其它的店家，看起來像一個美術館、藝術館一樣，不僅僅是柜臺賣東西。

另外就是業(yè)態(tài)組合時尚化，里面的零售已經是很小的一部分，比如說大悅城，它的騎鵝公社、5號車庫都做得非常有特色，再一個是誠品書店，它是一個非常成功的案例，而且開創(chuàng)了一個新的時代，跟它學的書店非常多，比如說方所、先鋒書店、如是書店、Pageone等等。

還有一點是室內的主體，大部分城市的消費地圖已經定型了，你要想新建一個商場，一定得有一個獨特的內部的效果。因為我們去購物不僅是目的性消費，是我們買東西，還是要社交性的需求，所以大的商場里面越來越像藝術館、大酒店、游樂園。

還有經營活動的時尚化，商業(yè)的體驗性應該是互動的，應該讓小孩、家長、老人都參與進來，所以結合了藝術欣賞、文化體驗、親子娛樂等等。像上海的環(huán)球港就是以藝術活動的組織見長。

最后總結一下，消費升級時代有哪些共性，第一，消費產品個性化成為主流，沒有個性化就別做了，現在市場上不缺大路貨的產品。

第二，消費層級細分。第三是對產品服務的需求極致化，而且這個極致是沒邊的，不斷地升級。

作為開發(fā)商提供產品供應的應對策略也是三條：第一，深度挖掘個性化的需求，即便你做一個很小眾的店，但是中國市場是巨大的，總量是巨大的。

第二，渠道應該下沉，選擇互聯(lián)網無法替代的那些體驗需求，這是實體店的優(yōu)勢。第三，制勝的不再是硬件的規(guī)模、而是內容和服務。