觀點(diǎn)指數(shù) 據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年春節(jié)后首周（2月6日-2月12日）北京共實(shí)現(xiàn)商品住宅（不含保障房與自住房）成交758套，成交面積8.06萬平方米，這一成交量相比2016年春節(jié)后首周分別下滑10%、1%。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，在經(jīng)歷了去年的“930”新政之后，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)快速上升的趨勢(shì)被打斷，而進(jìn)入2017年以來，春節(jié)前后央行連續(xù)提升MSL、逆回購(gòu)、SLF利率“變相加息”，再加上北京市場(chǎng)開始出現(xiàn)“二套房最高貸款年限25年”的傳言，這一系列變動(dòng)都預(yù)示著2017年貨幣信貸政策將保持收緊態(tài)勢(shì)，利空因素將促使樓市銷量承壓。

市場(chǎng)觀察

供應(yīng)情況來看，2月6日-2月12日，北京商品住宅市場(chǎng)共有兩個(gè)項(xiàng)目入市，這也是2月以來僅有的兩個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括普宅項(xiàng)目都麗華府以及商辦項(xiàng)目泰禾中央廣場(chǎng)。兩個(gè)項(xiàng)目共新增住宅產(chǎn)品990套，預(yù)售許可面積9萬平方米。而在去年同期則無項(xiàng)目入市。

與去年對(duì)比來看，北京住宅項(xiàng)目入市節(jié)奏出現(xiàn)前移。不過亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅同時(shí)認(rèn)為，北京市場(chǎng)供應(yīng)難以出現(xiàn)太大突破。

首先2016年7宗可售宅地的冰點(diǎn)成交成為今年住宅市場(chǎng)供應(yīng)的最大制約；另外房地產(chǎn)收緊政策之下對(duì)于預(yù)售許可證的“加強(qiáng)”管制，對(duì)于供應(yīng)市場(chǎng)節(jié)奏也形成一定制約，受到這兩方面制約的影響，預(yù)計(jì)2月乃至整個(gè)2017年北京商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)均將保持低位運(yùn)行態(tài)勢(shì)。

二手房方面，據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2016年2月上旬（1-10日），北京全市二手住宅共網(wǎng)簽4402套，與今年1月上旬的網(wǎng)簽量相比雖然增加了7.5%，但是與去年2月份春節(jié)后北京二手房市場(chǎng)的快速回暖相比，今年節(jié)后的北京二手房市場(chǎng)則延續(xù)了去年四季度以來的低迷態(tài)勢(shì)。

2016年2月份春節(jié)過后，北京二手住宅市場(chǎng)迅速回暖，交易量?jī)H用三日就突破1000套，并在此后四個(gè)工作日持續(xù)保持在1000套以上，節(jié)后8天（含兩個(gè)休息日）平均網(wǎng)簽量為770套/天，交易熱度非常高。

相比之下，今年春節(jié)過后北京二手住宅市場(chǎng)熱度大減，單日最高網(wǎng)簽量不足800套，節(jié)后8天（含一個(gè)休息日）的平均網(wǎng)簽量?jī)H為550套/天，同比去年春節(jié)后的日均網(wǎng)簽量下跌28.6%。

商業(yè)地產(chǎn)

2月6日-2月12日，北京市寫字樓市場(chǎng)成交成交60套，成交面積1.79萬平方米，成交均價(jià)21897元/平方米，成交金額3.93億元。

商業(yè)市場(chǎng)方面，成交33套,成交面積0.34萬平方米，成交均價(jià)40218元/平方米，成交金額1.38億元。

土地市場(chǎng)

2月6日-2月12日，北京無新增土地供應(yīng)及成交。

另據(jù)萬科企業(yè)股份有限公司2月7日所發(fā)布的1月份新增項(xiàng)目簡(jiǎn)報(bào)顯示，月內(nèi)萬科在北京新增了兩個(gè)項(xiàng)目，支付總地價(jià)13.35億元，總建筑面積13.4萬平方米。

其中，朝陽區(qū)的北京紅領(lǐng)巾橋項(xiàng)目，位于東四環(huán)與朝陽路交匯處，紅領(lǐng)巾橋東南側(cè)。地塊凈用地面積1.6萬平方米，容積率5.8，計(jì)容積率建筑面積約9.0萬平方米。萬科擁有該項(xiàng)目60%權(quán)益，需支付地價(jià)款約12.15億元。

門頭溝區(qū)的北京軍莊項(xiàng)目，四至為規(guī)劃路。地塊凈用地面積7.5萬平方米，容積率0.6，計(jì)容積率建筑面積約4.4萬平方米。萬科擁有該項(xiàng)目50%權(quán)益，需支付地價(jià)款約1.20億元。

宏觀政策

近日，在“京津冀協(xié)同發(fā)展調(diào)研行”座談會(huì)上，北京市市長(zhǎng)蔡奇透露，目前北京城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模為2921平方公里，“十三五”規(guī)劃控制目標(biāo)定為2800平方公里以內(nèi)，這就要求從2017-2020年全市年均減少存量30平方公里。

“嚴(yán)控增量”方面，蔡奇說，將嚴(yán)格執(zhí)行產(chǎn)業(yè)禁止和限制目錄，嚴(yán)把企業(yè)項(xiàng)目準(zhǔn)入關(guān)，從嚴(yán)治理企業(yè)超登記范圍經(jīng)營(yíng)；并實(shí)行“減量建設(shè)”。

蔡奇稱，根據(jù)“十三五”規(guī)劃2800平方公里的控制目標(biāo)，則從2017年開始到2020年，全市每年要減少存量30平方公里。“要先做‘減法’，減到30平方公里以上的，才是當(dāng)年的新增建設(shè)用地的規(guī)模，從而對(duì)新增用地和新增產(chǎn)業(yè)，形成更嚴(yán)格的約束。”

至于“疏解存量”，蔡奇指出，2017年北京市將疏解退出500家一般性制造業(yè)企業(yè)，清理整治“散亂污”企業(yè)2570家，累計(jì)完成7000家“散亂污”企業(yè)的清理整治，基本完成對(duì)“散亂污”企業(yè)清理整治；繼續(xù)加大力度疏解批發(fā)市場(chǎng)，疏解提升市場(chǎng)120個(gè)，包括完成動(dòng)物園地區(qū)、大紅門地區(qū)、天意、永外城等批發(fā)市場(chǎng)的撤并、升級(jí)和外遷；疏解提升38個(gè)物流中心。

同時(shí)，北京今年將有序疏解部分教育、醫(yī)療功能。

而疏解北京非首都功能騰退下來的土地資源，將主要用于建綠地、建公園、建公共服務(wù)設(shè)施，提升首都的人居環(huán)境、城市的整體發(fā)展質(zhì)量。

附：北京區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目一周銷售數(shù)據(jù)(2016年2月06日-2月12日)

數(shù)據(jù)來源：北京市住建委、觀點(diǎn)指數(shù)