卓越100指數(shù)周報(bào)（上海區(qū)域2016年5月30日-6月5日）：走在回升通道的上海樓市在5月末迎來突然轉(zhuǎn)向，成交量出現(xiàn)明顯下滑。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月30日-6月5日，上海商品住宅成交22.53萬平方米，環(huán)比下滑25%；但由于高端項(xiàng)目集中網(wǎng)簽的原因，使得均價(jià)上揚(yáng)7個(gè)百分點(diǎn)至38259元/平方米。從產(chǎn)品類型來看，公寓和別墅成交都出現(xiàn)環(huán)比下滑，幅度分別為22%和35%。

供應(yīng)方面，合計(jì)有6個(gè)公寓項(xiàng)目、2個(gè)別墅項(xiàng)目入市，獲預(yù)售證房源面積15.89萬平米，環(huán)比下滑56%，總?cè)胧蟹吭?383套，其中公寓和別墅供應(yīng)分別環(huán)比下降54%和72%。

調(diào)控對(duì)樓市的抑制作用使上海近期表現(xiàn)整體平淡，土地市場(chǎng)反而頻頻上演搶地大戰(zhàn)。在6月1日，信達(dá)地產(chǎn)以總價(jià)58.05億競(jìng)得寶山顧村地王，成交樓面價(jià)達(dá)37248.58元/平方米，引起市場(chǎng)一片嘩然。

在信達(dá)刷新地王的次日，虹口區(qū)也掛出一宗宅地，可售住宅起始樓板價(jià)高達(dá)47500元/平方米，外界也預(yù)測(cè)該地塊有可能拍出10萬/平方米的樓面價(jià)，成為全國(guó)單價(jià)地王。

市場(chǎng)觀察

在“紅五月”末端，上海樓市出現(xiàn)降溫現(xiàn)象，成交下滑的同時(shí)，推盤量減少也很明顯。周末，上海僅有外郊環(huán)的南山雨果、金隅大成郡和新城花嶼灣三個(gè)項(xiàng)目開盤。

其中，徐涇板塊的南山雨果推出70套房源，戶型為70平1+1房、86平2房，報(bào)價(jià)為4萬元/平方米，項(xiàng)目當(dāng)天售罄。

嘉定主城區(qū)板塊的金隅大成郡也推出120套房源，戶型面積為122、129、138和158平方米四種，均價(jià)在2.4至2.9萬元/平方米，項(xiàng)目當(dāng)天售罄。

奉城板塊的新城花嶼灣也在當(dāng)天手勤，該項(xiàng)目入市房源為100套，為100至105平方米的疊加別墅，毛坯價(jià)格在1.7萬元/平方米。

商業(yè)地產(chǎn)

量升價(jià)跌的商業(yè)市場(chǎng)共成交3.8萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)15%，但均價(jià)卻出現(xiàn)14個(gè)百分點(diǎn)的下滑，至21647元/平方米。

其中，去化最好的項(xiàng)目為惠南板塊的民樂城麗園，成交面積10653平方米，均價(jià)為13064元/平方米；其后的張江興科苑和水都南岸生活廣場(chǎng)分別成交1883平方米、1686平方米。

供應(yīng)端來看，共有包括張江興科苑、虹橋龍湖天街商業(yè)中心、綠地海尚中心等9個(gè)項(xiàng)目獲批，合計(jì)供應(yīng)量為8.52萬平方米。其中張江興科苑和龍湖天街獲批面積最大，各為16186平方米、10238平方米。

辦公產(chǎn)品方面則是量?jī)r(jià)齊升狀態(tài)，成交量為9.57萬平方米，環(huán)比上揚(yáng)8%，均價(jià)則上漲3%至25992元/平方米。其中，龍湖商務(wù)中心以15462平方米的成交一馬當(dāng)先，領(lǐng)先次席的中駿廣場(chǎng)近萬平方米。而供應(yīng)方面，體量最大的兩個(gè)項(xiàng)目分別為祥瑞金融大廈和鈺豐商都。

土地市場(chǎng)

供應(yīng)：

6月2日，上海虹口區(qū)掛牌出讓一宗純居住用地，據(jù)了解，該區(qū)域多年未有新盤入市，市場(chǎng)預(yù)計(jì)未來或拍出逾10萬/平方米的天價(jià)。

公告顯示，該地塊公告號(hào)為201604401，是虹口區(qū)涼城新村街道073-06號(hào)地塊，東至廣粵路、南至警備區(qū)用地、西至居民小區(qū)、北至廣靈四路，土地總面積為19959.5平方米，容積率為2.75，掛牌時(shí)間為6月2日-7月12日。

該宗土地起始總價(jià)為20.8577億元，起始樓面價(jià)為38000元/平方米，可售住宅起始樓板價(jià)為47500元/平方米，預(yù)計(jì)將于7月14日出讓。

成交：

6月1日，上海寶山區(qū)寶山新城顧村A單元10-03、10-05地塊進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍。最終信達(dá)力壓綠都、金茂電建綜合體，以58.05億總價(jià)拿下地塊，折合樓板價(jià)37248.58元/平方米，溢價(jià)率306.53%，創(chuàng)該區(qū)域單價(jià)地王。

出讓文件顯示，這塊地位于寶安公路和潘涇路的交界處，由10-03地塊普通商品房和10-05地塊商業(yè)用地組成，出讓面積10.64萬平方米（合159.6畝），起始總價(jià)14.39億元，起始樓面價(jià)9163元/平方米。

該地塊有住宅中小套型比例要求，地塊內(nèi)中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的60.0%，計(jì)91230.75平方米以上（中小套型住宅設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為；多層住宅建筑面積不大于90平方米、小高層住宅建筑面積不大于95平方米、高層住宅建筑面積不大于100平方米）。

宏觀政策

央行上?？偛?月3日公布，為實(shí)現(xiàn)上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，央行上?？偛吭诳傂械闹С趾椭笇?dǎo)下，充分發(fā)揮市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制作用，制定了上海市房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理框架，在全國(guó)率先實(shí)施房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理。

上海市房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理的核心是從人口、房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)金融、經(jīng)濟(jì)與金融等四方面建立上海市房地產(chǎn)金融宏觀審慎監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系，在綜合評(píng)估判斷上海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)的基礎(chǔ)上，構(gòu)建逆周期的房地產(chǎn)金融宏觀審慎調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)穩(wěn)健運(yùn)行和上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

上海區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目一周銷售數(shù)據(jù)（2016年5月30日-6月5日）

數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、觀點(diǎn)數(shù)據(jù)研究中心