2014年，伴隨著中國房地產(chǎn)市場步入深度調整期，實施3年多來的樓市限購政策在多地陸續(xù)取消，最后僅剩下四大一線城市成為最后堡壘。當人們把目光投向北上廣深急切想知道其何時松綁限購時，誰又曾料想到后來一線城市限購非但沒有松綁，滬深還不約同地收緊和加碼，而且二線熱點城市日益面臨重啟限購、限貸的處境，真可謂“樓市風云，變幻莫測”。盡管如此，筆者仍試圖對近期以來一線、熱點二線城市的樓市風云變幻做一分析和探討。

今年3月25日出臺的“滬九條”、“深六條”新政最直接的影響就是促使滬深樓市大幅降溫，成交明顯縮量，其中上海4月新建商品住宅成交量環(huán)比下降近6成、同比下降超過2成；深圳4月新建商品住宅成交量環(huán)同比下降4成左右。進入5月，上海新建商品住宅成交不到100萬方，環(huán)比小幅上升，深圳則繼續(xù)回落，成交約25萬方，環(huán)比下降近3%。與此同時，滬深周邊熱點二線城市樓市仍維持高溫狀態(tài)，以南京為例，4月新建商品住宅成交量突破170萬方的天量，同比上升近1.5倍，5月成交量則繼續(xù)小幅攀升，再創(chuàng)歷史新高。

在滬深加碼限購背景下，兩地樓市成交量很難再回復到限購前的規(guī)模和水平，房價也面臨回調風險，樓市將率先進入存量房主導時代；而經(jīng)濟體量、人口導入量緊隨一線且供給關系同樣偏緊的熱點二線城市有望接力成為樓市新一輪的逐利場。這一點可從近期以來各路房企不惜以重金布局熱點二線城市得到印證。

今年1-4月，南京拍出的15宗住宅用地中有7個區(qū)域“地王”，其中由上海建工競得的建鄴區(qū)河西中部38、39號地塊樓面地價達42561元/平，溢價率139.6%；4月上旬，蘇州出讓的13幅地塊創(chuàng)下平均200%的溢價率，刷新3個區(qū)的“地王”紀錄；4月底合肥出讓的6宗地塊引來40家房企瘋搶，瑤海、肥西、新站三區(qū)域土地單價紀錄均被刷新，其中保利地產(chǎn)競得瑤海區(qū)龍崗路以西、明皇路以北的瑤海E1603號地塊，樓面價12180.00元/平，溢價率高達383.3%。

進入5月，熱點二線城市地市熱度有增無減。南京河西南G14地塊被葛洲壩以32.8億元競得，創(chuàng)下有史以來南京最貴樓面價45213元/平，溢價率292.11%；5月23日，蘇州兩宗限價地因房企報價過高慘遭流拍，而5月24日推出的11宗土地（8宗限價地塊）吸引近30家品牌房企爭搶，最后雖然全部出讓，但其中7宗最終溢價依然超過100%。

地市火爆促使熱點二線城市紛紛上演“面粉貴過面包”景象，其背后折射的是激進房企積極看漲后市的預期，對市場信心非理性膨脹，而一旦這種預期和信心落空，未來樓市購買力無法支撐時下高企的土地溢價，那么諸多地王解套將困難重重，樓市面臨風險無疑將會急劇加大。

對政府而言，雖然土地高溢價可使地方政府坐享土地增值收益，但高昂的地價會構成地產(chǎn)開發(fā)的固定成本，促使未來房價上漲壓力驟增，而房價上漲過快、過猛，不僅將削弱城市競爭力，同時也不利于實業(yè)發(fā)展，影響社會經(jīng)濟正常運行。面對近期以來火熱的土地市場，二線熱點代表城市政府積極采取對策應付，其中最重要的策略就是土地限價政策。

5月18日，蘇州對擬定于5月23日開始拍賣的部分地塊設定最高報價，對報價超過最高報價的，終止土地出讓，競價結果無效；5月27日，南京市政府有關部門表示，將采取有力措施，嚴格落實控地價、控房價“雙控”要求，同時，在受理開發(fā)企業(yè)商品住房價格申報指導時，對土地出讓溢價超過45%以上部分的保障房建設資金，不計入其房價的準許成本，不作為申報價格的組成部分。

土地限價即為地價設“熔斷機制”，該機制并不能從根本上解決土地市場過熱問題，反而還有可能引起兩種負面結果，其一是競地房地互相爭斗惡意抬高價格造成土地供應無法有效投向地市；其二是競地房地串聯(lián)合謀加劇地市、樓市壟斷格局。蘇州5月23、24日土地拍賣市場的兩種不同表現(xiàn)就是上述兩種結果的不同反映。

蘇州實踐證明，土地限價政策成效并不盡如人意，其不僅可能會造成土地市場供應減少，還有可能因為壟斷加劇增加競地房企聯(lián)合起來操縱樓市的籌碼。既然此招失靈，那么政府是不是還有別的殺手锏可以亮出呢？

答案是肯定的，這殺手锏就是限購、限貸。熱點二線城市此輪樓市回暖和趨熱的直接原因歸結于限購取消、限貸放開，其不僅促使住房購買群體大幅壯大，而且購買力顯著增強，隨之開發(fā)商對未來市場信心倍增、甚至膨脹。這種信心傳導至地市，再加上融資成本處于低位、土地供應相對不足以及央企、國企領導試圖通過多拿地強化在國企改革中的話語權等考量，共同促成了當前的地市熱。如果重啟限購、限貸這兩把殺手锏，那么樓市會率先迅速降溫，而伴隨著樓市的降溫，房企對未來市場的信心會降低并逐步趨于理性，地市熱問題也有望得到有效緩解。

事實上，5月以來，蘇州、合肥等熱點二線城市均有重啟限購傳言不時傳出，如蘇州市政府例行會議通過限購方案；合肥限購政策已經(jīng)草擬完畢，以備案時間為準，九區(qū)全限，后又網(wǎng)傳合肥限購文件提及要遏制投機性購房，本地和外地居民家庭暫時只能在合肥市新購一套商品房，同時實行嚴格的差別化住房信貸政策等。從目前形勢來看，適時重啟限購政策雖不是最理想的辦法，但卻最有效地為地市、樓市降溫，降低樓市風險。而限購一旦再度落地實施，其影響將不會僅限于城市本身，同時還具有示范效應，或引起其他熱點二線城市跟進，限購卷土重回二線樓市或為期不遠。

文/陳志翔 地產(chǎn)市場研究經(jīng)理

免責聲明：本文內容與數(shù)據(jù)由觀點根據(jù)公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。