6月3日，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（下稱“《意見》”），該意見指出，允許改建房屋用于租賃，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應(yīng)當(dāng)按照居民標準執(zhí)行。上述政策可以簡稱之“商改住”。

其實，簡單來講，“商改住”是指用地單位為了規(guī)避風(fēng)險，將依法批準的商業(yè)建設(shè)用地改作居住土地使用，并最終以商務(wù)公寓或酒店式公寓的形式推出。如常見的商業(yè)房改為住宅。

筆者認為，從政策出發(fā)點來看，無論是對一線城市，還是二三線城市，由于經(jīng)濟環(huán)境不樂觀、同質(zhì)化競爭、供大于求、電商沖擊等因素，目前商辦地產(chǎn)庫存去化周期均較長，即使是上海這樣的一線城市也不例外，商辦市場的庫存去化周期也在幾十個月，有較大的去庫存壓力。在這個特殊時期，通過“商改住”政策的釋放，給了處在困境期的開發(fā)商一個更加靈活的掉頭機會，有助于消化目前市場的庫存，而對于北上廣深等一線城市來講，“商改住”政策也有助于緩解住宅市場緊張的供求關(guān)系。但是，即使有“商改住”政策并且后續(xù)可以落地執(zhí)行，開發(fā)商也并未真正退出市場，允許土地變性并不意味著開發(fā)商馬上就可以解套，這當(dāng)中還有不少問題亟待解決。

首先，“商改住”政策落實部門不清晰，從結(jié)果來看，在操作過程中相關(guān)政府部門勢必會出現(xiàn)相互扯皮，不作為的現(xiàn)象，政策的效果也難以有效發(fā)揮出來。

“商改住”政策哪個部門主導(dǎo)做？據(jù)筆者了解，目前沒有哪一個部門敢主動承擔(dān)這個主要責(zé)任，也沒有一個人敢完全承擔(dān)這個主要責(zé)任。因為“商改住”政策轉(zhuǎn)性背后肯定會涉及由于“商改住”而補交的土地出讓金、或其他手續(xù)，在反腐比較嚴格的今天，沒有哪個主管部門敢承擔(dān)做這個事情，或者具體個人也不敢挑大梁。因此，“商改住”這個事情肯定是幾個部門聯(lián)合合作操作，這樣的話，“商改住”勢必涉及部門之間相互扯皮，不作為的現(xiàn)象，從“商改住”最終結(jié)果來看，最終能夠?qū)崿F(xiàn)轉(zhuǎn)性的沒有幾個項目，政策的效果也難以有效發(fā)揮出來。

其次，“商改住”現(xiàn)在還沒有具體操作案例，不同供求關(guān)系背景下的市場也沒有具體操作細則，大家都不知道怎么操作，這個事情推進落地還是有點難度的。

筆者認為，要解決各大城市商辦市場高庫存的問題，需要有政策的靈活性，更需要一套基于市場化建立的法制規(guī)則，不同供求關(guān)系的城市操作手法也不一樣。然后，在這樣的市場化的規(guī)則之下打造一些“商改住”的典型案例，把“商改住”的典型操作案例向市場推廣，告訴市場操作的細則，只有這樣才能夠落實好“商改住”政策，否則，如果“商改住”只是在權(quán)力尋租的小范圍內(nèi)運行，很難有什么好的效果，對于一線城市來講，也不會解決商品住宅市場供不應(yīng)求的問題，對于非一線城市來講，一個顯而易見的事實是，大部分城市商業(yè)與住宅均在不同程度過剩，即使通過“商改住”土地換一個馬甲，也很難改變整個市場的供需。

第三、“商改住”不是解決商辦庫存問題的根本之道，因為大部分項目“商改住”后，尤其是地段位置不好的項目“商改住”后，由于集中供應(yīng)、改造成本過高、開發(fā)商缺乏運營經(jīng)驗等因素，即使“商改住”改造完畢也不一定會做的那么好，也會面臨銷售或經(jīng)營壓力，尤其是在住宅市場供大于求的城市或板塊，即使通過“商改住”也不會改變該項目還會面臨去庫存壓力的事實，所以，“商改住”不是轉(zhuǎn)性了就萬事大吉了。

第四、“商改住”后，如果沒有配套稅費、金融化手段支持，大部分項目也難說會活得很好。

“商改住”后，如果仍然是按照運營的思路來操作，那么，對于開發(fā)商來講就陷入了“重資產(chǎn)”運營的陷阱（對于當(dāng)?shù)啬玫爻杀据^高的項目更是如此），因此，對于開發(fā)商來講，仍然要尋求金融化的手段把這個項目變輕，用“輕資產(chǎn)”的思路操作，這樣，增加了成功的可能性。在該意見中，政策明確提出支持符合條件住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點。但是，從房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）推進力度來看，筆者只能說十分緩慢，無論是政策層面，還是稅費減免等方面，截止目前為止，REITs仍然沒有實質(zhì)性的進展。因此，“商改住”后，如果沒有配套稅費、金融化手段支持，大部分項目也難說會活得很好。

由此可見，“商改住”并不是那么容易實現(xiàn)，其路漫漫兮，大家還是不要自己騙自己了，不要期待“商改住”會為自己帶來什么了，最現(xiàn)實的是自己做好自己，拿商辦地之前就想好怎么做，而不是拿地之后再期待天上掉餡餅。

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