近日，一份深圳市規(guī)土委關(guān)于舊改的內(nèi)部文件在深圳地產(chǎn)圈迅速傳開(kāi)，題目是《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市更新實(shí)施工作的暫行措施（征求意見(jiàn)稿，第十八稿）》，文件中最重要的兩點(diǎn)是這樣表述的：

其一：明確區(qū)政府與權(quán)利主體100%達(dá)成更新意愿并100%簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議后，才將城市更新單元報(bào)市政府審批；

其二：舊住宅區(qū)的住宅合法類建筑產(chǎn)權(quán)置換按套內(nèi)面積測(cè)算，同用途的置換比例原則上是1：1。

我沒(méi)有求證這個(gè)文件的真實(shí)性，我只是覺(jué)得，如果這份文件屬實(shí)，且得以通過(guò)執(zhí)行，深圳的舊改又將回歸過(guò)去幾年緩慢推進(jìn)的格局，深圳的土地供應(yīng)和住房的供應(yīng)又將趨緊，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)能又將發(fā)力！

去年以來(lái)，新書記馬興瑞上任，給深圳帶來(lái)一股清風(fēng)，一掃過(guò)去那種沉悶的氛圍，在城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)公益等諸多方面都有突出表現(xiàn)。在關(guān)乎深圳市民切身利益的房地產(chǎn)方面，政府也明確表示會(huì)有大動(dòng)作，例如，針對(duì)深圳多年來(lái)違建蔓延和舊改緩慢，十三五將整治2億平方米違建，為深圳經(jīng)濟(jì)騰挪更大空間。2億平方米，這是什么概念？將近深圳全部違建4.28億平方米的一半！說(shuō)實(shí)話，我當(dāng)時(shí)聽(tīng)了這個(gè)決定，第一反應(yīng)是：這不可能吧？！從1999年深圳市第一份關(guān)于處理違建的人大政府文件出臺(tái)至今，違建已經(jīng)從19萬(wàn)棟上升到將近40萬(wàn)棟！可見(jiàn)，多年來(lái)違建背后的利益鏈有多厲害，政府面對(duì)違建有多無(wú)奈，多難負(fù)責(zé)任。但是，這次有點(diǎn)不同啊，馬書記應(yīng)該是干實(shí)事的，不是有傳言嘛，深圳正在醞釀新規(guī)定，拆遷權(quán)利主體只要95%同意，就可以批準(zhǔn)啟動(dòng)實(shí)施舊改程序，剩下的5%交給法律解決。這可是爆炸性消息！因?yàn)榇蠹叶贾溃粋€(gè)舊改項(xiàng)目，往往是不到5%的業(yè)主不同意，甚至就是一個(gè)業(yè)主不同意，整個(gè)項(xiàng)目就無(wú)法進(jìn)展，導(dǎo)致幾年來(lái)深圳舊改非常緩慢，也嚴(yán)重影響了深圳的住房供應(yīng)，供不應(yīng)求之下，房?jī)r(jià)上漲擋都擋不住。如果真采取95%同意就啟動(dòng)舊改的政策，必將大大加快深圳舊改步伐。

真是好事多磨。舊改折騰了幾年，中間還夾了個(gè)佳兆業(yè)問(wèn)題，現(xiàn)在，政府的新文件即將出臺(tái)，一看，完全恢復(fù)老套路，100%！那意思是說(shuō)，任何一個(gè)舊改項(xiàng)目，不管有多少權(quán)利主體，比如500個(gè)、1000個(gè)，只要有一個(gè)權(quán)力主體不同意，整個(gè)項(xiàng)目就不能動(dòng)，就不能推進(jìn)舊改。

我的天，95%呢？不是講了要改革嗎？這有什么問(wèn)題嗎？很多發(fā)達(dá)國(guó)家在這方面的比例還沒(méi)有95%那么高的，只要達(dá)到就嚴(yán)格執(zhí)行，這才是法治啊，當(dāng)然更是民主，因?yàn)橐呀?jīng)是絕大多數(shù)人的利益了，難道95%的權(quán)力主體的利益可以隨意忽略嗎？難道如此重大的城市發(fā)展利益一定要被5%以下的權(quán)力主體長(zhǎng)期拖累嗎？難道政府和社會(huì)的智慧就找不出解決這5%甚至5%以下的權(quán)力主體地扭曲型利益要求的辦法嗎？更不要說(shuō)一個(gè)舊改項(xiàng)目后面整個(gè)城市以及全體市民的公共利益！

我只能理解為：政府拗不過(guò)市場(chǎng)上盤根錯(cuò)節(jié)的利益關(guān)系，最終還是妥協(xié)了?；貧w100%，政府很輕松，不用面對(duì)可能在5%里面出現(xiàn)的鬧事、游行、跳樓等等，符合維穩(wěn)大局；讓我想到了去年光明垮塌事件在政府內(nèi)部可能造成的重大的壓力，傳導(dǎo)過(guò)來(lái)，就會(huì)表現(xiàn)在舊改原則上的妥協(xié)讓步，沒(méi)人敢承擔(dān)萬(wàn)一在5%里面出現(xiàn)嚴(yán)重社會(huì)事件的風(fēng)險(xiǎn)。但是，對(duì)不起，舊改繼續(xù)拖延，什么十三五五年內(nèi)整治2億平方米違建，見(jiàn)鬼去吧，不要騙我們好不好？不要又搞什么口號(hào)運(yùn)動(dòng)好不好？你們知道，口號(hào)喊了，反正五年以后沒(méi)有人追究這些豪言壯語(yǔ)兌現(xiàn)了沒(méi)有。

值得注意的是，此份文件中還提到了住宅建筑面積按1：1的比例置換的問(wèn)題。我們都知道，過(guò)去幾年舊改改不下去，另一個(gè)原因就是權(quán)利主體要求置換的比例偏高，開(kāi)發(fā)主體無(wú)法承受，僵住了。要多高呢？最高要到1：1.4！說(shuō)實(shí)話，要到這個(gè)份上，再牛的開(kāi)發(fā)主體恐怕也不敢介入了?，F(xiàn)在，新文件提出1：1，顯然是希望權(quán)利主體妥協(xié)讓步，既然政府以100%給你們權(quán)利主體妥協(xié)讓步了，那你們權(quán)利主體也表表誠(chéng)意，以1：1向政府和開(kāi)發(fā)主體做一個(gè)妥協(xié)讓步，大家雙向妥協(xié)讓步，皆大歡喜，讓舊改的風(fēng)帆再次揚(yáng)起來(lái)！

聽(tīng)起來(lái)很邏輯、很講道理吧？當(dāng)人家權(quán)利主體是傻子。一個(gè)舊改項(xiàng)目在協(xié)調(diào)過(guò)程中，可以把權(quán)利主體分為兩部分，一部分是同意補(bǔ)償條件的，通常是絕大部分，另一部分是不同意補(bǔ)償條件的，通常是極少部分，5%以下，甚至1%都不到。政府采取100%同意的策略，對(duì)于那95%以上的權(quán)利主體來(lái)說(shuō)，根本談不上妥協(xié)讓步，你不讓步，我也同意了，真正的妥協(xié)是針對(duì)那5%以下的不同意者的，而1：1的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)影響到100%的權(quán)利主體的利益，他們?cè)敢鈫?？所以，我直感這個(gè)征求意見(jiàn)稿提出的“100%”和“1：1”這兩個(gè)重要數(shù)據(jù)將引起極大爭(zhēng)議，很難得到認(rèn)同。

突然想到近來(lái)熱氣騰騰的東進(jìn)戰(zhàn)略。是不是政府感覺(jué)在全市舊改方面難以很快突破，又不能放慢發(fā)展腳步，只好轉(zhuǎn)移視線，新開(kāi)戰(zhàn)場(chǎng)，把主要精力及1.4萬(wàn)億砸向東部，以替代動(dòng)力疲弱的舊改主戰(zhàn)場(chǎng)？這當(dāng)然是瞎猜，真不希望這是真實(shí)背景。政府必須明白，舊改是深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的癥結(jié)所在，也是命脈所在，近日的華為搬遷熱議已經(jīng)清晰地表明舊改問(wèn)題的重大和迫切意義，放棄或拖延舊改，將給深圳經(jīng)濟(jì)帶來(lái)嚴(yán)重的負(fù)面影響。想想看，僅違建就占據(jù)了深圳大約400多平方公里的面積，依此看，說(shuō)深圳沒(méi)地都感覺(jué)在撒謊。馬興瑞政府必須勇于面對(duì)深圳舊改和違建查處的艱巨性，以背水一戰(zhàn)的決心、魄力和智慧，在2016年這個(gè)十三五頭一年里堅(jiān)定邁出舊改改革的第一步，這一步邁好了，將決定深圳未來(lái)土地供應(yīng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大趨勢(shì)，當(dāng)然也將為全國(guó)各大城市解決棘手的違建和小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題提供發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。

我的觀點(diǎn)很明確：深圳舊改，決不應(yīng)該搞什么100%簽字同意才能動(dòng)，這是偽民主，假民主，是政府的不負(fù)責(zé)任。至少是98%簽字同意就應(yīng)該報(bào)批同意推進(jìn)，甚至95%也并非不可以考慮。政府不能置絕大部分已經(jīng)簽字同意的權(quán)利主體的利益于不顧，置舊改項(xiàng)目背后整個(gè)城市和全體市民的利益于不顧，一味向極少數(shù)權(quán)利主體妥協(xié)讓步，怎么解決這極少數(shù)人的利益問(wèn)題，相信政府有智慧、有能力解決，國(guó)家法律在這里也不能失靈。另外，1：1的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是否也可以適當(dāng)有一點(diǎn)上調(diào)空間，比如1：1.1、1：1.2，這樣也有助于與權(quán)利主體形成共識(shí)，減少舊改推進(jìn)的阻力。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開(kāi)信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。