在今年以來，在南京幾次土拍會(huì)上，央企多次展現(xiàn)了搶地的辛辣兇狠。

而事實(shí)上，自今年以來，中建東孚、葛洲壩、上海建工等一批央企、國企開始動(dòng)作不斷，在土地市場頻頻舉牌，生生逼退了一批又一批懷抱僥幸的民營房企。

除了活下去這個(gè)重要原因之外，央企、國企瘋狂搶地的背后，是否還有更深層次的原因？本文將從三個(gè)點(diǎn)，進(jìn)一步分析央企、國企搶地背后的更深層次的原因。

疑問一：為什么央企、國企現(xiàn)在要搶地？

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年初至今，21家被允許從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企中，至少有一半表現(xiàn)得異?；钴S，無論是在內(nèi)部整合的推進(jìn)上，還是對外擴(kuò)張的效率均在提速。

根據(jù)某研究機(jī)構(gòu)的分析報(bào)告，在當(dāng)前國企改革和高層“地震”頻發(fā)的背景下，更多的并購、重組案例會(huì)在央企中發(fā)生，總建面近億萬方的土地資源或?qū)⒂行碌臍w屬。對于央企而言，板塊整合的最大影響無疑是人事變動(dòng)。尤其在區(qū)域和集團(tuán)管理層面，一旦團(tuán)隊(duì)合并，必然會(huì)出現(xiàn)職務(wù)重疊的情況，因此當(dāng)前展現(xiàn)出的實(shí)力越強(qiáng)，則越可能在潛在整合中成為占主導(dǎo)位置的并購方。也就是說，國企的拿地源于集團(tuán)整合背景下爭取主動(dòng)權(quán)的需求。

一位長期跟蹤央企前期拿地的業(yè)內(nèi)人士向透露，這樣的需求的確存在，像在江北拿下某地王的某房企，在拿下該地王之前，其實(shí)已經(jīng)用馬甲參與過好幾幅地塊的競拍，而且都競拍到了最后幾輪，而最終拿下江北這幅地王，正是該房企的負(fù)責(zé)人晉升集團(tuán)高管、獲得更高話語權(quán)的籌碼。

當(dāng)然，房地產(chǎn)市場的火爆，國企在實(shí)力等各方面的特殊優(yōu)勢，也促使了一些央企選擇積極進(jìn)入房地產(chǎn)市場。

疑問二：為什么央企、國企現(xiàn)在敢搶地？

國企為什么這么敢搶地呢？

針對這個(gè)問題，跟多位業(yè)內(nèi)資深人士做了深入交流。

背后原因大致有以下幾點(diǎn)：

首先，國企的融資成本相較民企要低不少，資金成本優(yōu)勢非常明顯；

其次，絕大多數(shù)央企或國企旗下產(chǎn)業(yè)眾多，在各個(gè)城市都有自己的廠房等其他既有資產(chǎn)，以某央企拿下的城北某地塊為例，正是因?yàn)樵摰貕K就是該央企旗下一家子公司的廠房所在地，其他企業(yè)想拿下該地塊，無疑會(huì)遭遇重重阻力；

再次，由于很多央企并非以地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)，地產(chǎn)業(yè)務(wù)的占比只是其中很小一部分，對其這部分業(yè)務(wù)的利潤考核也往往不高，更多的是其他方面的考慮；

最后，國企拿下高價(jià)地后，往往不會(huì)自己開發(fā)，而是選擇跟很多一線的專業(yè)房企合作，借此學(xué)習(xí)他們的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

一言以蔽之，國企享有種種天然紅利，即使搶下地王，他仍然具備民企難以企及的優(yōu)勢。

疑問三：央企、國企們還會(huì)繼續(xù)搶地嗎？

回答這個(gè)問題前，先看一組的數(shù)字：

1、魯能2016年已在土地市場砸下超過100億元，2015年全年新增土儲(chǔ)近500萬平方米，總價(jià)超過230億元，再加上原有海南、北京等地的地塊，當(dāng)前的土地儲(chǔ)備總量超過1000萬平方；

2、電建2015年在北京、南京和武漢總共投入130.4億元，新增135.5萬平方米土儲(chǔ)；

………………

央企、國企搶地?zé)崆檎?，如果政策和市場不調(diào)整，這樣的局面可能依然延續(xù)。

警惕：四類“地王”企業(yè)將面臨生死劫

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在樓市下半年即將進(jìn)入調(diào)整期的市場背景下，標(biāo)榜“高溢價(jià)”的企業(yè)、以閩系房企為代表的激進(jìn)型企業(yè)、過度依賴民間資本的企業(yè)、沒有戰(zhàn)略規(guī)劃與風(fēng)險(xiǎn)控制標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)等這四類拿過“地王”企業(yè)受影響比較大，正在面臨生與死的抉擇，極有可能目前已經(jīng)面臨資金鏈斷裂或債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)，具體來講：

第一、標(biāo)榜“高溢價(jià)”但很難實(shí)現(xiàn)“高溢價(jià)”的企業(yè)。有這么一類公司，公司定位于做高端精品，過去幾年一直號(hào)稱產(chǎn)品力較強(qiáng)，可以做“高溢價(jià)”，在拿地時(shí)候也不惜代價(jià)，頻頻拿“地王”，也號(hào)稱可以通過“高溢價(jià)”實(shí)現(xiàn)“地王”項(xiàng)目的收益。但是，在今年下半年樓市進(jìn)入調(diào)整期之后，“高溢價(jià)”就很難實(shí)現(xiàn)，同時(shí)，由于這類公司產(chǎn)品線偏高端，能夠購買得起高端產(chǎn)品的客戶往往被限購限貸，往往會(huì)導(dǎo)致“地王”樓盤成交不是很理想，難以實(shí)現(xiàn)溢價(jià)收益，最終影響這類企業(yè)的資金面。

第二、以閩系房企為代表的第三第四梯隊(duì)房企逆襲土地市場，激進(jìn)拿地，頻頻制造“地王”，甚至個(gè)別房企的拿地金額已明顯超過銷售金額，房企拿地能力嚴(yán)重超支。這類房企在今年下半年樓市進(jìn)入調(diào)整期的市場背景下，此前以高周轉(zhuǎn)策略回籠資金的美夢破滅，同時(shí)，資本市場融資成本高居不下，此時(shí)，這類企業(yè)拿“地王”的快感不在，已經(jīng)在受到資金鏈瀕臨斷裂的煎熬。

第三、過度依賴民間資本，最終因?yàn)槟玫爻杀?、融資成本過高等因素，導(dǎo)致項(xiàng)目定價(jià)偏離市場主力需求，銷售上遇到瓶頸，企業(yè)遭遇資金鏈危機(jī)。比如歷史上受民間借貸、盲目擴(kuò)張等因素影響，光耀集團(tuán)深陷資金鏈危機(jī)，青島君利豪集團(tuán)有限公司董事長王莉也或因資金鏈斷裂跑路。

第四、沒有明確拿地戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)制，屬于市場跟風(fēng)者，尤其是在招拍掛拿地現(xiàn)場，意氣用事，贏了當(dāng)時(shí)拿地的賭局，但是，隨后市場瞬息萬變，這類企業(yè)對“地王”樓盤難以把持，市場的賭局能否度過還真是值得懷疑。

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