觀點網(wǎng) 當無數(shù)青年白領還掙扎在“攢錢買房”的邊緣，近日一則萬科重慶推出售樓與長租房聯(lián)合營銷“先租后買”的消息，戳中了小鎮(zhèn)青年們的命脈。

一時間，社交媒體上關于重慶西九·萬科驛“租金抵房款”“房款抵租金”的消息刷屏不止，甚至有人士將其升級到萬科戰(zhàn)略轉型的至高層面。

對此，萬科方面第一時間回應觀點新媒體查詢稱，這種做法目前只是在重慶試點，而萬科各地公司在推廣長租公寓業(yè)務時，部分公司采用了與萬科重慶公司類似的做法，但尚未成為萬科集團的統(tǒng)一部署。

同時，萬科針對該事件也表示，“這不能理解為對原有開發(fā)業(yè)務的替代，更不是全面顛覆原有的開發(fā)銷售模式。我們不排除未來探索住宅本身‘租售并舉’‘先租后售’等新的業(yè)務模式，但目前并無具體的計劃，更沒有已經(jīng)實施的案例。”

但一石激起千層浪，有市場資深觀察人士就認為，無論萬科此次是否只是一次無心的舉措，更大的意義就在于其對行業(yè)長期固有模式的觸動，確實打開了一個新的想象空間。

他們告訴觀點新媒體，此前內(nèi)地確實并無開發(fā)商有過成功的案例可以與之對標，但值得一提的是，這與五年前香港曾經(jīng)推出過的“置安心資助房屋計劃”或有異曲同工之處。

萬科“先租后買”事件

11月8日，隨著西九·萬科驛第一批租戶正式搬進公寓，萬科重慶的長租生意就此落地。

據(jù)了解，西九·萬科驛位于九龍坡區(qū)楊家坪商圈石坪橋正街9號，戶型約20-70平方米，租金由799元/月到2599元/月不等。

不過據(jù)觀點新媒體了解，想成為西九·萬科驛的租客并沒有那么容易，需要滿足以下條件：穩(wěn)定職業(yè)、創(chuàng)業(yè)人士、單身。因此，符合條件的公寓租客大多是剛畢業(yè)大學生，年齡集中在21-30歲。另外，萬科還會對租客進行面試篩選，合格者才能有資格入住。

萬科方面對此表示，在開展重慶西九項目萬科驛（長租公寓）業(yè)務推廣過程中，采用了與住宅銷售聯(lián)動的營銷方式，希望通過這種方式，為客戶提供從租房到買房的全套需求關懷。

其主要內(nèi)容包括：對于成功申請“西九·萬科驛”的租客，如購買萬科西九二期住宅，可享受與所租房屋2年租金等額的房款總價優(yōu)惠，如購置重慶萬科在售的其它樓盤住宅產(chǎn)品，可額外享受1%房款優(yōu)惠。

另外，對于因房源緊張、未能成功獲得“西九·萬科驛”租賃權的客戶，可憑本人或其直系親屬在重慶主城區(qū)內(nèi)任意地點的租賃合同，享受與1年租金等額的房款優(yōu)惠（最高不超過2萬元）。

萬科告訴觀點新媒體，上述做法體現(xiàn)了長租公寓業(yè)務與住宅開發(fā)業(yè)務之間的協(xié)同效應，對兩項業(yè)務的發(fā)展均有積極作用。

“長租公寓業(yè)務可以為住宅開發(fā)業(yè)務儲備客戶、提前鎖定客戶；住宅開發(fā)業(yè)務節(jié)省的營銷費用，可以用于回饋長租公寓客戶，推動長租公寓業(yè)務的發(fā)展。但客戶租賃的公寓，和未來購買的住宅，是兩類不同的產(chǎn)品；因此不能理解為對原有開發(fā)業(yè)務的替代，更不是全面顛覆原有的開發(fā)銷售模式。”

現(xiàn)在，對于萬科此次針對長租業(yè)務采取的“先租后買”營銷舉措，社交媒體中有不少激進觀點認為，這不僅是在對房地產(chǎn)開發(fā)銷售模式的顛覆，也是對未來房地產(chǎn)市場進行的壟斷。

或許，萬科并沒有預想到一次小規(guī)模的營銷試水舉措引來如斯沸騰的激動爭議，但萬科仍然可以從5年前香港就曾經(jīng)推出過的“置安心資助房屋計劃”經(jīng)驗中得到借鑒。

香港版“置安心”計劃

其實，“先租后買”并非萬科首創(chuàng)。事實上，這樣的模式，在2008年以前英國已經(jīng)試行，隨后臺灣地區(qū)和愛爾蘭也曾分別在私人物業(yè)市場推出，該模式同樣在西班牙、美國、澳大利亞等地區(qū)普遍存在。

而香港在2010年曾經(jīng)推出過的“置安心資助房屋計劃”更是最相近的鮮活案例。

2010年10月13日，時任香港特區(qū)行政長官曾蔭權發(fā)表施政報告曾宣布，特區(qū)政府將與香港房屋協(xié)會推出協(xié)助中低收入家庭首次置業(yè)的“先租后買”計劃。

根據(jù)“置安心”計劃，香港市民可以以五年期定額租金租住政府提供的住房單位，頭兩年只限租住，第三年起至搬離單位或租約期滿后的兩年內(nèi)，租戶可以選擇以市價購入自住單位，或“置安心”計劃下其它物業(yè)，也可購買商品房。屆時，政府返還50%的租金，資助市民支付首期房款，置業(yè)“上車”。

據(jù)觀點新媒體了解，彼時該計劃甫一推出，市場不少觀點就認為，這將把香港樓市推至熾熱。

香港特區(qū)運輸及房屋局局長鄭汝樺曾提醒香港市民，不要因為心急獲得優(yōu)惠而“上錯車”或勉強上車，以免“被逼上車”之苦。

多數(shù)分析亦指出，五年后的房價無法預測，如果升幅超過預期，購房者買房依然需要內(nèi)心掙扎，而該計劃能否解決香港居民住房問題的效果也讓人懷疑。

最終，這個不被看好的政府資助房屋計劃在公眾認為不夠公平的意見聲中流產(chǎn)。

對比之下，萬科最新推出的“租金抵房款”“房款抵租金”計劃中，“租金抵房款”指，租客購買西九二期住宅，可享受與所租房屋2年租金等額的房款總價優(yōu)惠，除萬科西九外，“西九·萬科驛”租客如購置重慶萬科在售的其它樓盤住宅產(chǎn)品，可額外享受1%房款優(yōu)惠。

從內(nèi)容上看，前者讓利于租客，后者服務于業(yè)主?；蛟S如何“讓租客變業(yè)主”才真是萬科思考的問題。

對此，萬科相關人士稱，“租房者大多會變?yōu)橘彿空?，在他們接房入住之前往往會面臨租金與房貸的雙重壓力，我們正嘗試解決租房到買房之間的過渡問題，期望幫助更多城市新青年從容地完成從租客到業(yè)主角色轉換。”

也許，萬科瞄準的租賃公寓市場行為，其實只是為“賣房子”創(chuàng)造更多的營銷方式。萬科董事局主席王石曾坦言，對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，賣只是其中一種方式。

因為值得注意的是，隨著未來幾年的房價變化，租房者是否有能力成為購房者同樣是萬科無法保證的。

資本化的長租公寓

2014年，一批以“互聯(lián)網(wǎng)+”為旗號的新型創(chuàng)業(yè)公司高調(diào)切入這一領域。這一年，也被定義為“長租公寓元年”。

國內(nèi)研究機構華創(chuàng)證券曾發(fā)布研究報告稱，長租公寓行業(yè)當前正處于指數(shù)級發(fā)展的初期，國內(nèi)青年租房的市場規(guī)模近8000億元，每年僅新增的應屆生租房規(guī)模就達600億元。

公開數(shù)據(jù)顯示，截至2013年，全國租房市場規(guī)模超過2.5萬億元，20-30歲的青年租房者占80%以上，然而高達73.69%的租房者深陷“租房癌”，只有26.31%的租房者相對滿意。

萬科高級副總裁譚華杰在萬科2015年中期業(yè)績會上談及下半年工作重點時說，“萬科出租公寓業(yè)務今年會進入正式擴張階段”。

對于萬科為何極力推進的租賃公寓市場，相關分析師告訴觀點新媒體，“事實上，這兩年出租公寓市場已越來越受到資本市場的關注。”

公開資料顯示，2013年賽富投資新派公寓1.6億元，華平投資魔方公寓3000萬美元；2014年，蘑菇公寓、優(yōu)客逸家、YOU+國際青年社區(qū)等長租公寓相繼獲得資本注入。

一位負責公寓運營的管理人士就表示，房企在公寓市場布局，就是看中了其龐大的市場需求，而長租業(yè)務所蘊含的無限市場潛力。使得相關房企可以通過租賃的形式，能夠有效地實現(xiàn)存量房的去化，這也是一種有效盤活資產(chǎn)的方式。

不過，有業(yè)內(nèi)人士也分析認為，目前做租賃公寓同樣面臨一系列的難題和挑戰(zhàn)，例如盈利空間小、盈利方式不清晰、前期投入大和回報周期較長等等。因此，從長遠來看，輕資產(chǎn)和資產(chǎn)證券化，普遍被認為是長租公寓的出路所在。

站在風口，誰能飛上天？或者萬科長租業(yè)務一開始看中的只是資本市場，而今選擇以另一種新的方式試水突圍，仍需時間檢驗。

而對于此次“先租后買”小小的嘗試，有知名經(jīng)濟學者就表示，其實這也是一種選擇！希望萬科“有具體的計劃”，否則，星星之火，未必在自己的地盤上燎原！