觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 近日，有長(zhǎng)期跟蹤遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的港股分析師對(duì)觀(guān)點(diǎn)新媒體透露，該公司目前在深圳已經(jīng)儲(chǔ)備了貨值超千億的舊改項(xiàng)目。

據(jù)了解，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)曾于年中邀請(qǐng)了數(shù)家機(jī)構(gòu)投資者參加其組織的反向路演，為期兩天的行程中包括參觀(guān)其位于深圳的5個(gè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

觀(guān)點(diǎn)新媒體獲悉，上述5個(gè)項(xiàng)目總建筑面積約100萬(wàn)平方米，主要是舊城改造項(xiàng)目。這些項(xiàng)目主要位于蛇口和龍崗區(qū)，其中有2個(gè)項(xiàng)目目前處于預(yù)售階段，其他項(xiàng)目處于拆遷的不同階段并將陸續(xù)啟動(dòng)。

此外，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在深圳的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，還有約300萬(wàn)平方米的舊改項(xiàng)目目前正處于談判階段。申萬(wàn)宏源的一份報(bào)告指出，今年除已經(jīng)收購(gòu)的水灣項(xiàng)目外，荔山大學(xué)城項(xiàng)目已經(jīng)接近簽約。此外，在寶安和南山區(qū)，仍有其他數(shù)個(gè)項(xiàng)目在洽談中。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事局主席李明在跟投資者交流時(shí)透露，公司在規(guī)模發(fā)展上仍有相當(dāng)?shù)目臻g，未來(lái)三至四年內(nèi)叫銷(xiāo)售規(guī)模翻番至800億元的目標(biāo)沒(méi)有改變。而在這個(gè)800億銷(xiāo)售目標(biāo)中，廣深區(qū)域無(wú)疑是遠(yuǎn)洋未來(lái)最重要的增長(zhǎng)極之一。

千億貨值儲(chǔ)備

在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)向機(jī)構(gòu)投資者展示了其位于深圳的舊改儲(chǔ)備后，野村證券即指出，隨著明年在深圳及廣州兩地推出更多項(xiàng)目，預(yù)計(jì)廣東省可為遠(yuǎn)洋貢獻(xiàn)約100億元的銷(xiāo)售額，集團(tuán)2016財(cái)年銷(xiāo)售額也可能增至526億元，即同比增長(zhǎng)20%。

觀(guān)點(diǎn)新媒體翻閱遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2015年中期報(bào)告發(fā)現(xiàn)，位于廣深項(xiàng)目上半年合計(jì)貢獻(xiàn)銷(xiāo)售21.34億元，其中新收購(gòu)的水灣項(xiàng)目可謂是撐起了半邊天。

具體來(lái)看，深圳遠(yuǎn)洋新干線(xiàn)銷(xiāo)售2100萬(wàn)元，平均價(jià)格2.1萬(wàn)元/平方米；深圳水灣項(xiàng)目銷(xiāo)售11.80億元，平均銷(xiāo)售價(jià)格5.49萬(wàn)元/平方米；中山的遠(yuǎn)洋香緹、遠(yuǎn)洋錦上、遠(yuǎn)洋城、遠(yuǎn)洋翠麗郡、新家園二期以及遠(yuǎn)洋啟宸合計(jì)貢獻(xiàn)9.33億銷(xiāo)售。

中銀國(guó)際的相關(guān)分析指出，受益于深圳市場(chǎng)的強(qiáng)勁上升，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在深圳的主要銷(xiāo)售貢獻(xiàn)項(xiàng)目——水灣1979項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)和銷(xiāo)量均錄得大幅增長(zhǎng)。自2015年初以來(lái)該項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)已上漲超過(guò)30%，由年初5萬(wàn)-6萬(wàn)元/平方米增長(zhǎng)至年中約8萬(wàn)元/平方米。銷(xiāo)量也好于預(yù)期，15年前5個(gè)月已提前完成此項(xiàng)目全年銷(xiāo)售目標(biāo)。

事實(shí)上，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在深圳舊改儲(chǔ)備一事中一直口風(fēng)較緊，直到今年2月才有一些相關(guān)信息的公開(kāi)披露。

根據(jù)彼時(shí)的公告，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)正在洽談收購(gòu)位于南山區(qū)和龍崗區(qū)的三個(gè)舊改項(xiàng)目，分別為水灣1979、荔山項(xiàng)目以及盛平項(xiàng)目。不過(guò)因還有盡職調(diào)查等事宜未完，所以并未公布收購(gòu)價(jià)格。僅有盛平項(xiàng)目明確披露了收購(gòu)價(jià)格為2.25億元。

不過(guò)，現(xiàn)在除了價(jià)格，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)對(duì)于賣(mài)方身份亦諱莫如深。觀(guān)點(diǎn)新媒體翻閱相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，欲出讓荔山項(xiàng)目20%股權(quán)予遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的龍晟達(dá)，為深圳市地業(yè)房地產(chǎn)有限公司的全資附屬公司。

而盛平項(xiàng)目的項(xiàng)目公司樂(lè)安，其在股權(quán)變更發(fā)生后由遠(yuǎn)洋地產(chǎn)持股55%，中山市大信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司持股15%，前述深圳市地業(yè)房地產(chǎn)有限公司持股30%。遠(yuǎn)洋則于公告中透露，賣(mài)方為持有樂(lè)安30%股權(quán)的主要股東。

而水灣項(xiàng)目雖然開(kāi)發(fā)商為誠(chéng)品，但深圳市場(chǎng)人士均指出地業(yè)房地產(chǎn)才是項(xiàng)目背后真正的角色，兩家公司的法人同為鄧凱文。換言之，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)是次三個(gè)舊改項(xiàng)目的交易，其背后賣(mài)家實(shí)為地業(yè)房地產(chǎn)。

舊改路徑管窺

觀(guān)點(diǎn)新媒體查閱相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，深圳市地業(yè)房地產(chǎn)有限公司成立于1997年，注冊(cè)資本5188萬(wàn)元，投資人為格羅思達(dá)科技（深圳）有限公司，以及卓誠(chéng)安房地產(chǎn)（深圳）有限公司。

而格羅思達(dá)與卓誠(chéng)安房地產(chǎn)兩家公司的注冊(cè)信息顯示為港資獨(dú)資公司，投資人均為世星企業(yè)控股集團(tuán)有限公司，后者的主營(yíng)業(yè)務(wù)顯示為夾頭/卡盤(pán)/回轉(zhuǎn)缸及夾治具的專(zhuān)業(yè)代理商。

官網(wǎng)任何信息都沒(méi)有的地業(yè)房地產(chǎn)也是頗為低調(diào)和神秘，觀(guān)點(diǎn)新媒體僅從片段信息得知，其主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理、及高爾夫投資等多元化經(jīng)營(yíng)，并先后在深圳、無(wú)錫、東莞等地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

相關(guān)資料還顯示，地業(yè)房地產(chǎn)曾開(kāi)發(fā)過(guò)深圳后海公館、城市假日、后海名苑居，藍(lán)月灣畔、翠馨居、意馨居、十五峯等項(xiàng)目。而其掌握的舊改資源包括水灣1979、龍崗愛(ài)聯(lián)村項(xiàng)目、龍崗回龍埔項(xiàng)目、龍崗盛平村項(xiàng)目、龍崗大鵬山海間項(xiàng)目、南山區(qū)龍井項(xiàng)目等。

另外，觀(guān)點(diǎn)新媒體還注意到，深圳市場(chǎng)早于2013年即有傳言稱(chēng)，盛平項(xiàng)目已被地業(yè)房地產(chǎn)賣(mài)給遠(yuǎn)洋地產(chǎn)了，該消息并指盛平項(xiàng)目的操作模式與南聯(lián)舊改項(xiàng)目遠(yuǎn)洋新干線(xiàn)一樣，均為股權(quán)交易。

據(jù)了解，南聯(lián)舊改即為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)進(jìn)入深圳的第一個(gè)大型綜合體項(xiàng)目——遠(yuǎn)洋新干線(xiàn)的前身，公司于2011年9月從深圳天基房地產(chǎn)手中收購(gòu)而來(lái)。一個(gè)頗有意思的細(xì)節(jié)是，天基房地產(chǎn)同樣為港澳臺(tái)獨(dú)資公司，公司董事長(zhǎng)諶祖元的名字，也曾出現(xiàn)在遠(yuǎn)洋今年收購(gòu)的荔山及盛平項(xiàng)目的董事會(huì)成員名單中。

一個(gè)合理的猜測(cè)是，無(wú)論是最早的南聯(lián)項(xiàng)目，亦或是今年公布的水灣、荔山以及盛平項(xiàng)目，其背后的賣(mài)家都存在于相互關(guān)聯(lián)的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)中。顯然遠(yuǎn)洋地產(chǎn)無(wú)疑在深圳找到了一個(gè)相熟的“帶頭大哥”，后者在公司于深圳的拓展中發(fā)揮著不可小覷的作用。

現(xiàn)在，雖然遠(yuǎn)洋已經(jīng)披露的舊改項(xiàng)目均為收購(gòu)而來(lái)，但這并不代表遠(yuǎn)洋地產(chǎn)不會(huì)選擇從項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)之初即開(kāi)始介入。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事局李明就曾在年中業(yè)績(jī)會(huì)上透露，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在某個(gè)城市更新項(xiàng)目的村民投票中得票數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)另外兩家競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。這該表述也從側(cè)面印證了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)或正在嘗試獨(dú)資競(jìng)標(biāo)深圳舊改項(xiàng)目。

需要指出的是，南聯(lián)舊改以及水灣項(xiàng)目均是開(kāi)盤(pán)前夕為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)所收購(gòu)，在此之前二者的拆遷分別經(jīng)歷了8年和6年的時(shí)間。也難怪理性的深圳市場(chǎng)人士對(duì)于其“千億貨值”并不感冒，因?yàn)槿绻h(yuǎn)洋地產(chǎn)舊改項(xiàng)目一旦涉及到拆遷部分，其業(yè)績(jī)兌現(xiàn)也必將經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)的時(shí)光。