觀點網(wǎng) 10月30日下午，北京豐臺區(qū)南苑A地塊進入現(xiàn)場競拍環(huán)節(jié)，土地面積13.24萬平方米，起始價57.3億元，創(chuàng)下北京土地出讓史上起始價第二高的紀錄。

南四環(huán)、地鐵上蓋、低容積率，含著金鑰匙面市的豐臺區(qū)南苑A地塊打一開始便吸引了足夠的關(guān)注度。在競拍現(xiàn)場，包括中鐵諾德聯(lián)合體、中糧首創(chuàng)天恒聯(lián)合體、中鐵建中鐵置業(yè)聯(lián)合體、龍湖首開保利聯(lián)合體、綠城九龍倉平安聯(lián)合體、華潤華僑城招商聯(lián)合體均慕名而至，前后包含的企業(yè)超過20家。

經(jīng)過近兩小時的競價，中糧首創(chuàng)天恒聯(lián)合體成功從華潤華僑城招商聯(lián)合體手中搶過豐臺區(qū)南苑A地塊，以總價85.95億元、配建公租房5.6萬平方米笑到了最后。同時，地塊也成為北京總價第二高地王，僅次于白盆窯村地王（86.25億元）。

市場人士對觀點新媒體表示，中糧聯(lián)合體拿地的住宅樓面價超過了5萬元/平方米，據(jù)此推算，項目未來預計售價將達到“10萬+”。

中糧補血北京

出讓公告顯示，此次出讓的是豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)槐房村和新宮村1404-657、659、1401-607地塊，地處豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)槐房村和新宮村，土地面積13.24萬平方米，用途為二類居住用地、基礎(chǔ)教育用地，建筑面積25.42萬平方米。

截至10月29日，地塊共計獲得6次報價，最高價為58.8億元。

在10月30日的競拍現(xiàn)場，其它房企聯(lián)合體還在觀望之際，華潤聯(lián)合體率先應價，將地塊總價升至59.1億元。綠城聯(lián)合體見狀，隨即跟進應價。在旁觀望的中鐵聯(lián)合體也加入競爭，三方爭相競價至80多億元。

此后，市場傳言拿地欲望相當強烈的中糧聯(lián)合體正式出手，將應價提至85億元，緊接著又調(diào)高至地塊上限價85.95億元。此時，地塊總價已超越西城華嘉胡同地塊、孫河鄉(xiāng)地塊、東三環(huán)地塊，正式成為北京史上成交價第二高的地王，距離第一高的白盆窯村地王僅相差3000萬元。

在地塊價格達到上限后，現(xiàn)場競拍轉(zhuǎn)為公租房面積競拍。龍湖聯(lián)合體首先應價1000平方米，中糧聯(lián)合體、綠城聯(lián)合體跟進，三方互不相讓，公租房面積快速飆升至1.5萬平方米以上。隨后，華潤聯(lián)合體也跟進應價2萬平方米。

最后階段的競拍在華潤、中糧兩家聯(lián)合體之間展開。最終，中糧聯(lián)合體以總價85.95億元、配建公租房5.6萬平方米競得豐臺區(qū)南苑A地塊。

對于此次拍地的結(jié)果，北京業(yè)界人士并未感到意外。亞豪機構(gòu)市場部總監(jiān)郭毅對觀點新媒體表示，豐臺區(qū)南苑A地塊地處北京南四環(huán)，而且是地鐵上蓋項目，在地理位置方面條件優(yōu)越。同時由于地塊體量較大，開發(fā)商在產(chǎn)品打造上有更大的調(diào)整空間以應對市場變動，因此對地塊有相當高的熱情。

郭毅續(xù)稱，開發(fā)商在完成相應的季度業(yè)績沖刺后，盡管資金儲備相對充裕，但土地儲備已出現(xiàn)一定缺口。“而大型房企在北京都需要一定的項目儲備，尤其是代表性的項目，這能給她們帶來一定的品牌溢價。因此，拿地是一種戰(zhàn)略選擇。”

觀點新媒體查閱中糧地產(chǎn)官網(wǎng)得知，該公司目前在北京僅有長陽半島、祥云國際兩大項目。其中，長陽半島由中糧萬科聯(lián)合開發(fā)，已于2012年4月開盤；中糧祥云國際位于順義區(qū)，住宅部分已于2013年6月開盤。

除此以外，于2013年7月23日，中糧地產(chǎn)以總價23.6億元、配建3.3萬平方米公租房的代價拿下北京孫河地王，實際樓面價接近5萬元/平方米。今年5月底，該地王項目“中糧瑞府”取得預售證，48套房源中大部分價格為8-10萬元/平方米，部分高達22萬元/平方米。

據(jù)郭毅估算，中糧聯(lián)合體10月30日拿下的豐臺區(qū)南苑A地塊，樓面價超過了5萬元/平方米，較孫河地王還高。“按這樣算，項目未來肯定又是一個‘10萬+’豪宅。”

北京土地熱潮

10月底的北京刮起了北風，氣溫最低降至1℃左右，走在戶外也有人體漸寒之感。不過，天氣的凜冽并不妨礙北京土地掀起的一陣熱潮。

據(jù)不完全統(tǒng)計，在豐臺區(qū)南苑A地塊成交之前，北京前十月土地市場成交合計80宗，成交金額達1273.7億元；在豐臺區(qū)南苑A地塊成交之后，北京累計成交數(shù)量變成81宗、近1360億元。10月份單月，土地成交金額便已累計超過290億元。

其中10月20日，葛洲壩經(jīng)過104輪競拍，以總價49.5億元、配建4.1萬平方米公租房以及6.18萬平方米回遷房的代價競得豐臺樊家村宅地。據(jù)計算，地塊商品住宅部分的樓面價高達7.5萬元/平方米，刷新了農(nóng)展館地塊7.3萬元/平方米的單價紀錄，成為北京新單價地王。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，北京2013年開始出現(xiàn)了“地價超過房價”的普遍現(xiàn)象，并自2015年6月大興等南城系列地王開始出現(xiàn)“地價遠超房價”的現(xiàn)象，這證明了房企對一線城市的爭搶。

以豐臺區(qū)為例，今年該區(qū)共8期項目入市，均價在10萬元/平方米的出現(xiàn)了3期。與此形成對比的是，豐臺區(qū)二手房價目前主要仍集中在3.5萬元/平方米。

郭毅則對觀點新媒體表示，在房地產(chǎn)出現(xiàn)目前分化局面的情況下，二三線城市已漸漸不能成為開發(fā)商完成業(yè)績、獲取利潤的主要地區(qū)。反之，只有在市場相對比較發(fā)達、外來人口比較眾多的城市，才是房企重點進軍的區(qū)域。

“這也造成了開發(fā)商經(jīng)濟的相對集中，北京地價的走高肯定是必然的結(jié)果。”

除了宏觀市場因素外，亞豪機構(gòu)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)也顯示，北京已出讓及未出讓的宅地規(guī)劃建筑面積合計783萬平方米，扣除已確定的以及可能出現(xiàn)的商業(yè)及保障房部分，預計2015全年出讓宅地當中純商住宅面積將不超過300萬平方米左右。按照套均100平米來計算，僅能提供3萬套左右新增住房供應，而今年僅前三季度即實現(xiàn)純商住宅成交4.2萬套。

對此郭毅表示，北京2014年計劃供應的商品住宅用地為1000公頃，今年僅為750公頃，說明住宅絕對供應量不多。北京的土地出讓進行調(diào)整或許也是出于人口結(jié)構(gòu)的調(diào)整，未來市場將更多以中高端群體為主。

據(jù)亞豪此前預測，北京今年已出讓的20余宗宅地中，實際樓面價超過3萬元/平方米的多達12宗；在待出讓的近20宗地塊中，五環(huán)內(nèi)3宗預期樓面價均將在50000元/平方米以上，五至六環(huán)的7宗土地至少有3宗有能力沖擊3萬元/平方米的關(guān)卡，未來入市或進入高端乃至豪宅行列。