房企現(xiàn)在是從一個(gè)低點(diǎn)往上看，對(duì)比周邊其它房企來(lái)說(shuō)，可能成交業(yè)績(jī)已經(jīng)算不錯(cuò)了。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 繼上周中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島以及北京怡園項(xiàng)目出現(xiàn)“日光”后，北京樓市本周末再次響起開(kāi)發(fā)商報(bào)喜的喧鬧聲。

　　4月25日，位于通州臺(tái)湖板塊的泰禾拾景園，以及位于亦莊板塊的合生悅上城，均在第一時(shí)間通過(guò)其微信公眾賬號(hào)披露項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)天的火熱銷(xiāo)情。根據(jù)相關(guān)信息，泰禾于25日推出的洋房產(chǎn)品，獲得了3億元的認(rèn)購(gòu)額；而合生悅上城則聲稱其推出的5.5米LOFT產(chǎn)品，開(kāi)盤(pán)1小時(shí)即售罄，獲得3.3億元認(rèn)購(gòu)。

　　二手房方面，根據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉提供的數(shù)據(jù)，北京二手房市場(chǎng)在4月25日當(dāng)天網(wǎng)簽破千，其中住宅928套，“是最近16個(gè)月來(lái)的記錄。”

　　“從4月下半月開(kāi)始，二手房工作日簽約已經(jīng)都在700套以上，這種情況是2014年來(lái)的最高點(diǎn)，價(jià)格也是漲的，4月二手房房?jī)r(jià)為31210元/平方米，環(huán)比3月同期的30710是上漲1.6%?！?/p>

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析稱，從整體市場(chǎng)來(lái)看，確實(shí)在回暖。很多二手房買(mǎi)賣(mài)是“賣(mài)舊換新”的升級(jí)需求，賣(mài)一買(mǎi)一。二手房的成交行情會(huì)拉動(dòng)一手市場(chǎng)成交。市場(chǎng)還是在向好的方向回轉(zhuǎn)。

　　多項(xiàng)目熱銷(xiāo)

　　熱銷(xiāo)樓盤(pán)增加、開(kāi)發(fā)商推盤(pán)熱情升高……一些明顯的變化都在映射北京市場(chǎng)的變化。

　　相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，4月20-26日一周北京有8個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市，其中包括合生悅上城、恒大領(lǐng)寓兩個(gè)純新盤(pán)，以及泰禾·拾景園、首開(kāi)常青藤、首地·浣溪谷、中國(guó)鐵建·青秀尚城等5個(gè)老項(xiàng)目后期。而稍早些的4月13-19日一周，北京市場(chǎng)6個(gè)項(xiàng)目累計(jì)供應(yīng)3538套。

　　據(jù)了解，泰禾·拾景園此次推出的洋房產(chǎn)品，總價(jià)420萬(wàn)起，贈(zèng)6000元/㎡精裝。其主力戶型為126㎡平層、180-220㎡上躍及252㎡下躍三種產(chǎn)品。根據(jù)戶型和總價(jià)推測(cè)，此次泰禾產(chǎn)品的單價(jià)應(yīng)在35000元/平方米左右，高于臺(tái)湖板塊的平均水平。

　　郭毅分析拾景園項(xiàng)目特點(diǎn)時(shí)對(duì)觀點(diǎn)新媒體指出，“拾景園推出的是4層洋房，一般洋房產(chǎn)品會(huì)做成6層或者8層。因此項(xiàng)目雖然是洋房產(chǎn)品，卻做出了別墅的品質(zhì)，居住舒適度比較高?！?/p>

　　泰禾集團(tuán)總裁助理、品牌總監(jiān)沈力男接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)表示，此次開(kāi)盤(pán)前蓄客期不到兩個(gè)月，營(yíng)銷(xiāo)方面也是采用一些較為常態(tài)的動(dòng)作，包括常規(guī)推廣、圈層、老帶新等，項(xiàng)目熱銷(xiāo)原因主要還是定位精準(zhǔn)，“打破一些新風(fēng)住宅動(dòng)輒非六七八萬(wàn)不可的常規(guī)，以不到四萬(wàn)的價(jià)格，更加親近剛改消費(fèi)者。洋房產(chǎn)品，有別墅的居住體驗(yàn)，性價(jià)比高。”

　　同一天開(kāi)盤(pán)的合生·悅上城為純新商住項(xiàng)目，該項(xiàng)目主要的營(yíng)銷(xiāo)噱頭為“5.5米層高”和“市場(chǎng)定價(jià)權(quán)”。

　　“泰禾·拾景園是臺(tái)湖板塊的地王，房?jī)r(jià)受地價(jià)影響，定價(jià)相對(duì)剛性。合生·悅上城項(xiàng)目拿地比較早，土地成本沒(méi)有這么高，價(jià)格彈性比較高。定價(jià)一方面依據(jù)周邊項(xiàng)目，一方面會(huì)在排號(hào)期間對(duì)客戶進(jìn)行價(jià)格預(yù)期摸底，在這個(gè)基礎(chǔ)上進(jìn)行定價(jià)。”郭毅向觀點(diǎn)新媒體如是解釋“市場(chǎng)定價(jià)權(quán)”。

　　事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商也是在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前排號(hào)數(shù)量較多，出于對(duì)市場(chǎng)和產(chǎn)品的信心，才敢喊出這一說(shuō)法。

　　據(jù)郭毅介紹，目前整個(gè)北京東部均價(jià)在2萬(wàn)元的產(chǎn)品并不多，且大部分在6環(huán)之外。而亦莊區(qū)域目前的樓盤(pán)基本定價(jià)也在3萬(wàn)元/㎡以上，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境中，本次悅上城以22000/㎡均價(jià)推出的128套精裝修現(xiàn)房產(chǎn)品，買(mǎi)一層實(shí)得兩層，性價(jià)比較高。

　　成交結(jié)構(gòu)變化

　　談及目前北京市場(chǎng)行情，沈力男對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，“市場(chǎng)確實(shí)在回暖，二手房與剛需、剛改房表現(xiàn)明顯，高端項(xiàng)目也正在起勢(shì)。這說(shuō)明330新政，讓不少觀望的客戶入市積極。二季度量成交量有望繼續(xù)增長(zhǎng)，價(jià)格也會(huì)開(kāi)始爬升?！?/p>

　　不過(guò)，亦有冷靜的分析者指出，根據(jù)目前已開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目交出的成績(jī)單，一兩百套的成交量以及三五億的總認(rèn)購(gòu)額，與曾經(jīng)動(dòng)輒幾百上千套以及幾十億的成交相比，確實(shí)是小巫見(jiàn)大巫。

　　郭毅分析指，房企現(xiàn)在是從一個(gè)低點(diǎn)往上看，對(duì)比周邊其它房企來(lái)說(shuō)，可能我的成交業(yè)績(jī)已經(jīng)算不錯(cuò)了。但相比市場(chǎng)的高點(diǎn)來(lái)說(shuō)，其實(shí)還處在整體低迷期。

　　“前幾年新房市場(chǎng)成交客戶主要是剛需和投資型人群，這樣的人群占比相對(duì)更高一些，隨著330新政之后包括去年的930新政，都是對(duì)于二套房購(gòu)房人群的購(gòu)房需求起到一定的扶持和拉動(dòng)，在這種情況之下，其實(shí)我們看到整個(gè)市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了明顯的變化?！?/p>

　　某大型全國(guó)房企北京區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)相關(guān)人士亦持相同觀點(diǎn)。該人士分析指出，2014年因?yàn)榻?jīng)濟(jì)下行以及反腐進(jìn)入深水區(qū)，北京樓市成交量甚至不如剛剛開(kāi)始限購(gòu)的2011年。從2014年開(kāi)始，住宅市場(chǎng)已經(jīng)充分的完成了去投資化，市場(chǎng)的交易主體幾乎都是改善型需求。

　　“最深遠(yuǎn)的影響就是房?jī)r(jià)上漲的誘因發(fā)生了本質(zhì)的變化。以前推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的誘因是預(yù)期。只要預(yù)期上漲形成共識(shí)，開(kāi)發(fā)商就漲價(jià)。開(kāi)發(fā)商一漲價(jià)，投資客群就跟進(jìn)，進(jìn)而帶動(dòng)自住客戶的全面跟進(jìn)；而未來(lái)市場(chǎng)的主體是改善型客戶，這些客戶是有房子住的，他們不會(huì)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商漲價(jià)就出手。這是330新政以來(lái)只聽(tīng)漲價(jià)聲，不見(jiàn)真亮劍的原因。”

　　在此背景下，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為未來(lái)北京房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲可能性較大。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止4月15日，2015年年內(nèi)北京商品房期房住宅供給合計(jì)21期8035套，明顯低于2014年同期的13997套，特別供應(yīng)跌幅高達(dá)42.6%。

　　“北京商品房住宅庫(kù)存持續(xù)下調(diào)，相比2014年12月中旬的9.5萬(wàn)套新建住宅庫(kù)存，目前北京可售庫(kù)存套數(shù)已經(jīng)降低到了8.3萬(wàn)套，而且可以預(yù)計(jì)的是，未來(lái)北京商品房住宅供應(yīng)將越來(lái)越高端化，這種情況下，可售的商品房住宅消化后，北京房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的可能性非常大。”