開(kāi)發(fā)商都以豪宅為主，未來(lái)北京高端市場(chǎng)戶型等產(chǎn)品類型相似度比較高，整體競(jìng)爭(zhēng)比較大。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 嘗過(guò)海德公園帶來(lái)的豪宅“美味”后，保利又將在北京推出另一豪宅產(chǎn)品——保利東壩項(xiàng)目。

　　據(jù)4月8日最新消息，保利(北京)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司稱，其4月首周實(shí)現(xiàn)8億元銷售，其中豪宅項(xiàng)目海德公園實(shí)現(xiàn)了11套近3億元的銷售業(yè)績(jī)。

　　事實(shí)上，自去年9月16日開(kāi)盤(pán)，保利海德公館項(xiàng)目一直成績(jī)不俗。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，該項(xiàng)目已網(wǎng)簽21.91億元并銷售263套的成績(jī)，成為北京銷售金額和銷售套數(shù)雙冠。

　　或許是嘗到了豪宅帶來(lái)的甜頭，北京保利今年再祭出另一豪宅產(chǎn)品，即保利東壩項(xiàng)目。就在今年3月底的品牌會(huì)上，該公司高調(diào)打出“十盤(pán)聯(lián)動(dòng)”旗號(hào)，特別強(qiáng)調(diào)其東壩別墅項(xiàng)目。

　　據(jù)北京保利相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，在首度試水豪宅市場(chǎng)并取得成功后，北京保利將提高豪宅的投資量，東壩地塊預(yù)計(jì)今年下半年入市，單價(jià)最低將超10萬(wàn)一平。

　　不過(guò)市場(chǎng)同樣關(guān)注的是，隨著“豪宅年”的到來(lái)，保利這一次能否再次破局？

　　保利北京東壩項(xiàng)目

　　資料顯示，保利東壩項(xiàng)目位于北京朝陽(yáng)區(qū)東壩南區(qū)五環(huán)路七棵樹(shù)以東、壩河以南，總用地面積是11.11萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá)12.9萬(wàn)平方米。

　　值得一提的是，該地塊并不是純商品房用地，尚需配建保障房和自住型商品房。回顧歷史，2013年11月4日下午，保利-首開(kāi)聯(lián)合體力壓萬(wàn)科、融創(chuàng)、中海等15家勁敵，以21億元斬獲該地塊，溢價(jià)20%，折合樓面價(jià)22452元/平方米，同時(shí)配建不少于8500平方米的限價(jià)商品住房和50000平方米的自住型商品房。

　　按照北京保利2014年初給出的規(guī)劃方案，東壩項(xiàng)目擬建設(shè)33棟住宅樓，其把自住型商品房和限價(jià)商品房都規(guī)劃在了靠近東壩西環(huán)路的一號(hào)樓，剩余32棟樓均為10米高的三層住宅。

　　具體來(lái)看，北京保利將其余32棟樓打造為純別墅社區(qū)，總套數(shù)共116套，主力產(chǎn)品為170-200平方米疊拼別墅和230-270平方米聯(lián)排別墅。

　　目前，北京保利將東壩項(xiàng)目名稱為“保利首開(kāi)·麗灣嘉園”，正在加緊銷售其自住型商品房和保障房部分。該公司預(yù)計(jì)，今年下半年入市推出東壩別墅項(xiàng)目，銷售單價(jià)最低將超過(guò)10萬(wàn)元/平方米。

　　而在市場(chǎng)看來(lái)，豪宅和保障房、自住型商品房，二者能否共處一室？有業(yè)內(nèi)便質(zhì)疑，同一地塊中既有自住房又有高端住宅，這樣的區(qū)域規(guī)劃稱不上合理。

　　事實(shí)上，自北京推出自主型商品房政策后，目前其共推出55個(gè)自住型商品房項(xiàng)目，其中不乏想要通過(guò)提高商品房土地價(jià)值實(shí)現(xiàn)溢價(jià)的開(kāi)發(fā)商。

　　保利這樣想，恒大也如此。2013年底，最為最早推出的自住型商品房項(xiàng)目，恒大御景灣推出至今已一年有余。然而，定名為“恒大華府”的豪宅部分，至今未見(jiàn)入市消息。

　　此前傳言，恒大華府要給出13萬(wàn)元/平方米的銷售單價(jià)，這在一年前還備受外界議論。“如今看來(lái)，這個(gè)價(jià)格也不是不可能。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅便對(duì)觀點(diǎn)新媒體指出，這樣的項(xiàng)目未來(lái)肯定會(huì)越來(lái)越多。

　　“大量的自住型商品房配建壓縮了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間，開(kāi)發(fā)商必定要增加高端產(chǎn)品，不過(guò)其在規(guī)劃中將兩類產(chǎn)品嚴(yán)格區(qū)別開(kāi)來(lái)，也不會(huì)造成太大影響。”

　　東壩別墅與“豪宅年”

　　在品牌發(fā)布會(huì)上，北京保利宣布，今年共有兩個(gè)頂豪項(xiàng)目在售和入市，即分別是海德公園項(xiàng)目和東壩項(xiàng)目。不過(guò)，外界質(zhì)疑，保利東壩項(xiàng)目能否成為海德公園第二甚至超越后者？

　　麗茲別墅行研究院鄭海燕指出，保利海德公園之所以能夠?qū)崿F(xiàn)熱銷，還在于其北京三環(huán)內(nèi)的稀缺位置，以及準(zhǔn)確的推盤(pán)節(jié)點(diǎn)。“海德公園項(xiàng)目位于北京三環(huán)內(nèi)，其周邊基本沒(méi)有豪宅項(xiàng)目與之競(jìng)爭(zhēng)，這就有有利其快速去化。”

　　資料顯示，保利海德公園項(xiàng)目位處北京北三環(huán)薊門(mén)橋，為內(nèi)城別墅產(chǎn)品，住宅銷售均價(jià)為9.2萬(wàn)/平方米，目前項(xiàng)目尚余10億左右貨值。與之相比，東壩項(xiàng)目則位于北京五環(huán)內(nèi)，顯然在區(qū)位上便稍遜一籌。

　　此外，恰當(dāng)?shù)耐票P(pán)時(shí)機(jī)同樣關(guān)鍵。實(shí)際上，不少業(yè)內(nèi)將2015年界定為北京的“豪宅元年”。亞豪數(shù)據(jù)顯示，2015年第一季度，北京單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的豪宅成交114套，與往年同期30套的成交量相比，暴漲2.8倍。

　　與之相呼應(yīng)的是，豪宅正在大批量涌入北京市場(chǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年，北京高端市場(chǎng)將迎來(lái)保利海德公園、保利首開(kāi)東壩項(xiàng)目、融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目、中赫？萬(wàn)柳書(shū)院、東山墅、遠(yuǎn)洋劉娘府項(xiàng)目、龍湖西局項(xiàng)目等近20個(gè)左右的豪宅項(xiàng)目入市，其中一半以上將是今年新增項(xiàng)目。

　　多為業(yè)內(nèi)人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體如是表示，隨著土地更稀缺地價(jià)更高，北京樓市“豪宅化”趨勢(shì)將愈加明顯。

　　就在4月7日，北京市國(guó)土局公布了今年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，其中住宅用地比去年供地計(jì)劃減少450公頃，減幅達(dá)27.3%。這是自2011年以來(lái)，北京宅地供應(yīng)五連降了。

　　另有數(shù)據(jù)顯示，2013年以來(lái)，北京五環(huán)內(nèi)住宅用地供應(yīng)僅14宗，四環(huán)內(nèi)僅有5宗，而未來(lái)四環(huán)內(nèi)基本已經(jīng)沒(méi)有住宅用地。與此同時(shí)，北京五環(huán)內(nèi)商品房住宅更加稀缺，其存量?jī)H有8萬(wàn)套左右，而四環(huán)的存量不足1萬(wàn)套。

　　“現(xiàn)在北京地價(jià)確實(shí)比較貴，所以開(kāi)發(fā)商都會(huì)以豪宅為主。”鑒于此，鄭海燕指出，未來(lái)北京高端市場(chǎng)戶型等產(chǎn)品類型相似度比較高，整體競(jìng)爭(zhēng)比較大。

　　對(duì)于保利東壩項(xiàng)目，鄭海燕表示，未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)比較好，還是比較看好，“但北京限購(gòu)始終不放開(kāi)，所有購(gòu)房人群還是比較有限的，未來(lái)保利需要針對(duì)特定人群打差異化產(chǎn)品戰(zhàn)。”