在庫存壓力尚未消減的情況下，廣州新政后首周的成交均價甚至回落至14208元/平方米，環(huán)比跌4%。

　　觀點網(wǎng) 受清明節(jié)期間不宜買房的傳統(tǒng)影響，廣州在330新政出臺后的首個周末僅有一個樓盤推新。

　　4月4日，番禺亞運城三期“天譽”加推151套88—191平方米房源，精裝均價11500元/平方米，毛坯均價10500元/平方米，與此前推出單位均價基本持平，最終去化約33%。

　　幾乎持平的均價、平淡的成交，作為試水樓市新政的首個項目，亞運城一定程度上透視著新政刺激下的廣州樓市。

　　“政策利好是持續(xù)的，現(xiàn)在是剛剛開始，接下來成交會穩(wěn)步上升，但均價波動不會太大?！焙细惠x煌首席市場分析師黎文江表示。

　　亞運城樣本

　　據(jù)現(xiàn)場銷售人員介紹，亞運城三期“天譽”4月4日當天加推8、9、10棟部分單位，戶型涵蓋88—100平方米兩房、113—150平方米三房和187—191平方米四房。

　　其中，113平方米以下單位帶精裝修，均價11500元/平方米；140—150平方米大三房(帶主套)及187—191平方米四房單位毛坯在售，折后均價10500元/平方米。

　　值得關注的是，盡管有著新政利好的大背景，亞運城此次推新并沒有出現(xiàn)漲價。根據(jù)此前成交記錄顯示，亞運城近半年的均價一直維持在10700元/平方米左右。

　　最后，據(jù)亞運城官方微信通報，該項目開盤當天成交近5000萬元，按照最便宜一套也需100萬元來計算，成交套數(shù)在50套左右。

　　對于亞運城平價入市的抉擇，黎文江表示這是正常的?！耙驗殚_發(fā)商要消化庫存，如果價格上漲的話，大家可能就不買了。”

　　黎文江指出，即使要漲價也要等庫存消化得差不多的時候才會出現(xiàn)，預計金九銀十的時候價格才有機會上漲，9月份之前還是會比較穩(wěn)定。

　　據(jù)統(tǒng)計，截至3月底，廣州一手住宅庫存仍保持7萬多套、900多萬平方米。在庫存壓力尚未消減的情況下，廣州新政后首周的成交均價甚至回落至14208元/平方米，環(huán)比跌4%。

　　成交均價短期內(nèi)受新政影響不大，但黎文江認為，新政對消化庫存還是很有幫助的。成交數(shù)據(jù)顯示，新政后首周廣州全市新建商品房住宅共網(wǎng)簽1751套，環(huán)比上升17%。

　　黎文江表示，成交上漲是因為買第二套房的需求得到了釋放，而且以后會繼續(xù)釋放?！靶抡鞘械耐苿硬粫挥幸粌蓚€月，而是會影響全年?！?/p>

　　新政效果有限

　　對于330新政的出臺，大部分分析認為，無論是二套房貸首付降低，還是營業(yè)稅免征年限減少，最終效果都是釋放改善型買家的消費力，推動大戶型單位的成交。

　　就廣州市場而言，庫存基本都是大戶型。截至去年年底，廣州庫存一手住宅的套均面積132平方米，一手住宅新增供應的套均面積117平方米。所推的新貨最終留下來的幾乎都是大戶型。

　　不過，黎文江認為，現(xiàn)在貸款是放松了，但實際上如果限購不放開的話，對廣州庫存消化還是有一定壓力的。其稱，政策放松只是針對買第二套房的話，范圍還是小了一點。

　　“另外，即使開發(fā)商現(xiàn)在把價格降下來了，促銷效果也還是不大，因為限購不放開購房者都買不了?！?/p>

　　在黎文江看來，放開限購的作用可能比放松貸款的作用來得更明顯?！盁o論是限貸放松也好，還是價格戰(zhàn)也好，都不會擴大很多的需求面?！?/p>

　　黎文江表示，政府可以考慮適當?shù)姆砰_限購，比如可以先放開144平方米以上的大戶型，或者從庫存壓力特別大的區(qū)域開始逐步放開。

　　此外，廣州目前仍在實施升級版“穗六條”，其中針對外地人購房提高了門檻，條例對非本市戶籍居民家庭提供繳納個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的年限調(diào)整為“5年內(nèi)在本市連續(xù)繳納3年以上”，并限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

　　對此，黎文江認為，這個條例的嚴格程度僅次于北京，但完全沒有必要。放開外地人的限購對促進樓市成交也是有很大好處的。

　　上述人士再進一步分析稱，即使二套房的首付降到四成，但如果銀行貸款額度不變的話，又會出現(xiàn)供不應求的情況，那新政的效果同樣很難顯現(xiàn)出來。

　　換言之，本輪330新政毫無疑問將對廣州改善型需求的買家?guī)砹艘欢ǖ睦?，但一個手掌拍不響，若要新政發(fā)揮最大作用，更需要限購政策及資本市場的雙雙配合。