按照70億銷售收益計算，東方之門整體銷售均價必須達到35000元/平方米。

　　觀點網(wǎng) 歷經(jīng)十年建設，被戲稱為“秋褲樓”的蘇州東方之門終于進入交樓時刻表。

　　3月31日，蘇州工業(yè)園區(qū)官方宣布，東方之門的土建工程全部完成，總面積近15萬平方米的玻璃幕墻工程基本完成，拱頂最后收口也已于2015年3月完成。

　　據(jù)東方之門銷售人員介紹，項目交樓時間簽定為2015年12月31日，按照目前的工程進度，項目有望能夠?qū)崿F(xiàn)提前交樓。

　　盡管項目建設已經(jīng)進入尾聲，但東方之門的命運結局或許還并未畫上句點。3月24日，金鷹商貿(mào)董事長王恒在香港業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場向觀點新媒體表示，金鷹商貿(mào)收購東方之門51%股權一事仍在進行盡職調(diào)查。

　　王恒坦誠，按照原來的方案構想，保證銷售回報后東方之門的商業(yè)面積經(jīng)營壓力較小，但是房地產(chǎn)市場變化比較大，現(xiàn)在同時要考慮融資成本和未來房價的下行風險。

　　按照東方之門賣方楊休、胡玉玲與金鷹商貿(mào)訂立的協(xié)議，“秋褲樓”51%股權能否出嫁成功的關鍵在于項目能否保證70億元的銷售收益。有蘇州業(yè)內(nèi)人士對觀點新媒體表示，在蘇州商辦類產(chǎn)品同質(zhì)化較嚴重、存量龐大的情況下，東方之門要實現(xiàn)70億元銷售頗具挑戰(zhàn)。

　　70億交易擔保

　　“假如商品房可以賣到35000元一平方米的話，整個項目回報是不錯的”，王恒坦承，按照原來的構想，銷售保證回報后商業(yè)面積經(jīng)營壓力就比較小了，但是目前這個交易還在進行盡職調(diào)查。

　　“第一就是要看現(xiàn)在的融資成本可能會吃掉多少利潤，第二就是目前的房價走勢，35000元一平方米有沒有下行的風險。”

　　王恒續(xù)稱，從公告可以看到，這筆交易的主動權是在金鷹商貿(mào)，“盡職調(diào)查沒有完成，我們就不會貸款，不會貸款就不會成交，所以我們也在觀察市場，看需不需要、有沒有能力來完成這個交易。”

　　從王恒的上述回應中不難看出金鷹商貿(mào)對收購東方之門仍然持有審慎的態(tài)度，而交易的關鍵在于東方之門未來能否保證項目的銷售收益。

　　2014年12月29日，金鷹商貿(mào)宣布將以12.86億元的代價收購目標公司蘇州乾寧置業(yè)有限公司51%股權，蘇州乾寧置業(yè)旗下?lián)碛械奈飿I(yè)項目正是蘇州東方之門。

　　按照協(xié)議，金鷹商貿(mào)將協(xié)助蘇州錢寧置業(yè)獲得30億元的新銀行融資，以償付其于2014年11月30日約23.67億元的現(xiàn)有債務以及向賣方解除北京融普唐持有的已抵押的蘇州乾寧置業(yè)50%股權。

　　而蘇州乾寧置業(yè)賣方楊休、胡玉玲、南京東方及江蘇天地作為擔保，要保證東方之門出售可銷售面積約20萬平方米的收益不低于70億元，反之賣方將于2020年1月31日前完成差額補足。按照70億銷售收益計算，東方之門整體銷售均價必須達到35000元/平方米。

　　有蘇州業(yè)內(nèi)人士分析指，東方之門所在的工業(yè)園區(qū)金雞湖板塊集中多個大型商辦寫字樓項目，而且未來幾年內(nèi)還有蘇州中心、九龍倉蘇州IFS等大體量項目入市，在存量龐大的情況下，東方之門要在同質(zhì)產(chǎn)品競爭中實現(xiàn)70億元銷售并不容易。

　　東方之門的銷售煩惱

　　據(jù)了解，東方之門目前同時在售酒店式公寓、辦公樓及住宅產(chǎn)品，北樓中區(qū)41-51層90-240平方米的酒店式公寓報價在30000-60000元/平方米，寫字樓整層銷售的產(chǎn)品約2000平方米，總價8000萬元，而住宅產(chǎn)品報價則為27000-50000元/平方米。

　　因價位高端，東方之門的銷售進度緩慢。據(jù)銷售人員介紹，項目目前主推住宅產(chǎn)品，銷情較好的酒店式公寓去化已經(jīng)超過七成，但主要因該類產(chǎn)品早在2011年就已開盤。

　　曾經(jīng)參與過東方之門策劃的蘇州市場人士對觀點新媒體表示，東方之門的地理位置確有優(yōu)勢，面向湖景的單位售價較為理想，但整體走貨較慢，“2012年的時候出現(xiàn)過一波跳水降價。”

　　資料顯示，2012年3月時乾寧置業(yè)曾對東方之門做了價格調(diào)整，西面的價格最大降幅比原來便宜了一半，從4萬多降至2萬多。但該次降價引起了業(yè)主爭議，最后東方之門唯有推出降價全額補償差價的方案安撫老業(yè)主。

　　“東方之門關注度非常高，但其實一直也走得比較艱難”，上述市場人士稱，蘇州乾寧置業(yè)作為民營企業(yè)，操作這樣一個大投資的地標型項目肯定是吃力的，“否則也不會要出售股權。”

　　盡管從未承認資金鏈緊張，但按照乾寧置業(yè)股東楊休2012年對媒體的表態(tài)，東方之門原計劃是將包括酒店、商業(yè)等的三分之二物業(yè)留作自持經(jīng)營。

　　據(jù)了解，東方之門的總建筑面積約為45.5萬平方米，其中可銷售面積為20萬平方米，包括住宅及公寓約14.1萬平方米、寫字樓約2.6萬平方米以及商業(yè)及設施約3.3萬平方米。

　　依據(jù)與金鷹商貿(mào)的協(xié)議，東方之門應在2018年中完成40億元銷售，并進而在2020年完成全部可出售面積的70億銷售收益。金鷹商貿(mào)則接手剩余的25.5萬平方米商業(yè)部分做持有經(jīng)營。

　　對于該項擔保的設置，上述市場人士認為并不為過，“做交易肯定是要控制風險的，只是要賣70億元還是挺有難度的。”其指，金雞湖片區(qū)同類商辦產(chǎn)品集中，東方之門周邊可預見的還有蘇州中心等項目將入市。

　　此外，蘇州園區(qū)的商業(yè)體量還在持續(xù)快速擴張當中。高力國際最新報告顯示，預計2015年將有九個項目竣工，其面積總計約58.3萬平方米。若所有項目皆如期入市，2015年市場總存量將突破200萬平方米，同比漲幅達26.7%，系過去七年來最高漲幅。