這一次的主角是萬科2014年業(yè)績發(fā)布會(huì)，而現(xiàn)場的焦點(diǎn)不外乎政策、市場、還有萬科的規(guī)模與未來。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 白襯衫加領(lǐng)帶，一如以往裝扮簡單明快。3月31日上午，萬科集團(tuán)總裁郁亮邁著大步，敞開笑容，繼京城“三人轉(zhuǎn)”后攜董事會(huì)秘書譚華杰首次面向全國媒體。這一次的主角是萬科2014年業(yè)績發(fā)布會(huì)，而現(xiàn)場的焦點(diǎn)不外乎政策、市場、還有萬科的規(guī)模與未來。

　　新政、市場

　　多項(xiàng)樓市新政于3月30日新鮮出爐，自然成為萬科業(yè)績發(fā)布會(huì)上首當(dāng)其沖的問題。對(duì)于330新政，郁亮認(rèn)為，從黃金到白銀是一個(gè)發(fā)展趨勢，政策會(huì)影響市場，但不會(huì)影響行業(yè)的趨勢，不會(huì)因?yàn)檎叩某雠_(tái)，就改變對(duì)地產(chǎn)白銀時(shí)代的認(rèn)識(shí)。

　　從萬科角度出發(fā)，郁亮說，歡迎任何對(duì)房地產(chǎn)健康發(fā)展有利的政策。目前中國經(jīng)濟(jì)處于比較敏感的時(shí)期，政策出臺(tái)對(duì)經(jīng)濟(jì)有很好的帶動(dòng)作用以及對(duì)房地產(chǎn)需求有提振作用。

　　政策與市場，向來是自帶爭議性的話題。對(duì)于一些地方政府收購商品房改為保障性住房的做法，譚華杰表示，部份城市開工過多，供過于求，政府若真的能購買一部份成為保障性住房利用起來，避免資源浪費(fèi)，相信這是一件好事。

　　但出于對(duì)建安成本的考慮，譚華杰對(duì)政府會(huì)否花一大筆錢去購商品房做保障性住房一事持懷疑態(tài)度。

　　同時(shí)，在白銀時(shí)代、市場下行的大背景下，譚華杰強(qiáng)調(diào)未來十年之內(nèi)萬科不會(huì)達(dá)到穿越周期。“而這也就是為什么萬科一定要在拐點(diǎn)到來之前的未來十年內(nèi)完成轉(zhuǎn)型的原因。因?yàn)槲覀兣袛喙拯c(diǎn)不會(huì)發(fā)生在十年內(nèi)。”

　　據(jù)譚華杰介紹，過去土地價(jià)格非常高，未來對(duì)土地供給是收縮的，但萬科相信在目前行業(yè)內(nèi)資金、信用效果如此好的情況下，萬科是有機(jī)會(huì)的。

　　至于萬科在今年的市場情況下會(huì)怎么做？郁亮強(qiáng)調(diào)去年兩千億的回款數(shù)據(jù)是特別大的。“目前萬科的持有現(xiàn)金也多了一些。有錢自然‘任性’，現(xiàn)在也在尋求投資機(jī)會(huì)。”

　　郁亮說，白銀時(shí)代或許很多發(fā)展商不愿意發(fā)展下去，那么萬科有錢就有機(jī)會(huì)了。目前地價(jià)很高，一手地的成本太高，但二手地的機(jī)會(huì)更大，萬科更加看好。而今年也將繼續(xù)提高回款率。

　　在提高回款率的背后，郁亮強(qiáng)調(diào)不再去比第一，那是青春期不成熟的表現(xiàn)，萬科已經(jīng)是30歲的人了。速度跟規(guī)模，這是早已明確放棄的東西?，F(xiàn)在萬科學(xué)的更多是轉(zhuǎn)型。

　　棄規(guī)模、保人才

　　作為行業(yè)領(lǐng)先房企，規(guī)模效應(yīng)與人才效應(yīng)是不可或缺的聚焦點(diǎn)。在萬科今日舉行的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，郁亮也用坦誠的態(tài)度作出了回應(yīng)：“放棄速度跟規(guī)模，人才是萬科唯一的資本，而不是錢。”

　　對(duì)于毛大慶的“出走”，被問及萬科內(nèi)部在獎(jiǎng)金政策的制定以及跟投制度存在的風(fēng)險(xiǎn)這一問題，郁亮反問，“是不是有人離開就意味著合伙人制度不行了呢？”

　　在郁亮看來，跟投制更多的是為保證大家的創(chuàng)造力，賺不到錢不代表這個(gè)制度就是錯(cuò)的。對(duì)萬科來說，無論是跟投還是持股或者合伙人計(jì)劃，都是為了激勵(lì)員工更好的發(fā)揮創(chuàng)造力，提升大家跟企業(yè)的競爭力，如果完不成制定的目標(biāo)，既然做了合伙人就心甘情愿接受。

　　至于1月中旬盈安合伙人有兩次增持的舉措，譚華杰表示，具體時(shí)間不是由合伙人來確定，具體的數(shù)量和價(jià)格是由第三方來確定，當(dāng)然是在得到合伙人同意的原則上來進(jìn)行。

　　大慶出走，萬科如何留住人才？對(duì)此，郁亮強(qiáng)調(diào)，大慶只是換了個(gè)系統(tǒng)在萬科體系之外為萬科出謀劃策，是外部合伙人，而不是完全地離開萬科。

　　談到近年的離職潮，郁亮頗為自信地說，“每一次大家很擔(dān)心萬科人事變動(dòng)有什么影響的時(shí)候，萬科總能夠第一時(shí)間完成所有的安排。萬科的人才儲(chǔ)備很豐厚，培養(yǎng)計(jì)劃也很完整。”

　　據(jù)郁亮介紹，目前萬科的人才策略是八字方針：新老并舉，以新為主。他強(qiáng)調(diào)，萬科再次來到黃金時(shí)代跟白銀時(shí)代的拐點(diǎn)，相信八字方針能夠?yàn)槲磥硎甑陌l(fā)展打下基礎(chǔ)。

　　他說，“萬科也對(duì)年輕人充滿期待，我們的未來都在他們身上，他們成功，萬科才能成功，這一點(diǎn)，合伙人是有共識(shí)的。”

　　最后，郁亮還是堅(jiān)持不懈地表達(dá)自己對(duì)合伙人制度的樂觀發(fā)展。他認(rèn)為，其將滲透到未來的所有業(yè)務(wù)里面，能讓職業(yè)經(jīng)理人跟合伙人的兩個(gè)屬性結(jié)合起來，調(diào)動(dòng)起來。很多人也是看到萬科的合伙人制度后加入萬科。

　　以下為萬科企業(yè)股份有限公司2014年全年業(yè)績發(fā)布會(huì)現(xiàn)場實(shí)錄：

　　現(xiàn)場提問：譚總提到有兩個(gè)指標(biāo)顯示中國未來十年住宅市場是安全的，不過，另有一些美國的數(shù)據(jù)顯示，基本上所有的龍頭企業(yè)都有一個(gè)相對(duì)的穿越周期，您覺得萬科有穿越這個(gè)周期的能力嗎？

　　政策層面，從原來的抑制需求開始轉(zhuǎn)向土地供給，如果政策真的趨向于供給管理這一塊，萬科怎么回避，未來如何應(yīng)對(duì)？

　　譚華杰：談穿越周期首先要判斷現(xiàn)在是不是到了穿越周期的時(shí)間，萬科去年一年研究的結(jié)論是這個(gè)周期在未來十年不會(huì)結(jié)束，未來十年之內(nèi)還不會(huì)到穿越周期的點(diǎn)。

　　在美國也好，日本也好，在他們大周期拐點(diǎn)位置沒有任何一家公司成功穿越的。所以這就是為什么萬科一定要在未來十年之內(nèi)完成轉(zhuǎn)型的原因，萬科要在這個(gè)拐點(diǎn)到來之前就完成這個(gè)轉(zhuǎn)型，這才是提前完成轉(zhuǎn)型，才是有效應(yīng)對(duì)拐點(diǎn)的方法。

　　萬科并沒有認(rèn)為公司優(yōu)秀到比美國的同行都優(yōu)秀，他們穿越不了的拐點(diǎn)萬科就能夠穿越，我們只是說在這個(gè)拐點(diǎn)到來之前就完成我們的轉(zhuǎn)型。而萬科的判斷是這個(gè)拐點(diǎn)不會(huì)發(fā)生在未來十年內(nèi)。

　　你剛才說得非常對(duì)，在過去一年土地市場地價(jià)非常貴，但是未來對(duì)于土地的供給是整體收縮的態(tài)度。但是別忘了，除了政府供地之外，這個(gè)市場本身有大量的已經(jīng)出讓的土地。如果說一手土地的價(jià)格一直這樣貴，萬科的重點(diǎn)就會(huì)轉(zhuǎn)向二手土地。我們相信土地流轉(zhuǎn)市場未來會(huì)變得越來越市場化，越來越開放，也相信目前這個(gè)行業(yè)里面，資金狀況、信用像萬科這么好的企業(yè)將來是有機(jī)會(huì)的。

　　現(xiàn)場提問：最近中央和住建部相關(guān)部門松綁了二套房首付，對(duì)此，管理層是怎么看的？

　　譚華杰：首先我相信這些政策對(duì)于市場信心的恢復(fù)，對(duì)于房地產(chǎn)需求的提振都會(huì)有一些積極作用。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)跟整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)之間存在非常密切的互動(dòng)關(guān)系，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)在一個(gè)相對(duì)比較敏感，或者比較重要，比較關(guān)鍵的時(shí)間點(diǎn)上面。所以在這個(gè)點(diǎn)上面，房地產(chǎn)市場如果有一個(gè)比較健康，或者比較良好的表現(xiàn)，能對(duì)整體經(jīng)濟(jì)起到一個(gè)比較良好的帶動(dòng)作用。

　　現(xiàn)場提問：2015年萬科的利潤目標(biāo)是200億元，具體如何去實(shí)現(xiàn)？萬科最近在物業(yè)相關(guān)方面有很多動(dòng)作，是跟別人合作，還是說要把自己的物業(yè)公司上市？

　　譚華杰：首先我們不會(huì)有一個(gè)非常剛性和固化的所謂利潤目標(biāo)，這個(gè)說法我不予確認(rèn)。三好住宅是萬科未來的一個(gè)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型定位，三好住宅不僅包括房子本身，還包括它的服務(wù)。

　　物業(yè)和家裝都屬于這個(gè)服務(wù)里面非常重要的組成部分，萬科肯定會(huì)在這些方面來為客戶提供越來越多，越來越好的服務(wù)內(nèi)容。同時(shí)，也會(huì)結(jié)合移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的趨勢，在技術(shù)手段實(shí)現(xiàn)方面，萬科的物業(yè)在結(jié)合移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)方面已經(jīng)走了很遠(yuǎn)的距離，做了很多的事情。

　　當(dāng)然是不是O2O還會(huì)商量，但是一定會(huì)用比較新的手段去做這件事情。萬科的物業(yè)服務(wù)方面已經(jīng)非常明確，會(huì)市場化，物業(yè)服務(wù)會(huì)走出萬科自有的項(xiàng)目，到整個(gè)市場上去發(fā)展，而且他的潛力是非常大的。

　　萬科的物業(yè)服務(wù)目前在全國市場的占有率僅僅有0.6%的水平，而從美國的經(jīng)驗(yàn)來看第一大公司的市場占有率水平可能會(huì)在4%左右，也就是說它會(huì)有一個(gè)數(shù)量級(jí)的提升空間，我們自己非?？春眠@方面。在家裝方面萬科還在探討，如果有結(jié)論會(huì)第一時(shí)間發(fā)布。

　　現(xiàn)場提問：關(guān)于最近出臺(tái)的新政策你怎么看待，對(duì)樓市有什么影響，如果我想再買一套房，現(xiàn)在的機(jī)會(huì)合適嗎？

　　郁亮：買賣股票跟買賣房子都一回事，永遠(yuǎn)不能回答的問題。譚總基本上回答了第一個(gè)問題，任何政策改變不了趨勢，從黃金到白銀時(shí)代是市場發(fā)展趨勢，政策對(duì)這個(gè)市場的健康發(fā)展會(huì)起到至關(guān)重要的作用，但是他本身并不改變趨勢。

　　中國房地產(chǎn)市場從黃金到白銀時(shí)代是市場發(fā)展趨勢的必然階段，不會(huì)因?yàn)檎哒{(diào)整而改變這樣的一個(gè)判斷，所以我們對(duì)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展有利的事情都很堅(jiān)持，但是同樣深信不疑房地產(chǎn)白銀時(shí)代已經(jīng)來臨。

　　現(xiàn)場提問：萬科地產(chǎn)現(xiàn)在加快了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的動(dòng)作，未來三到五年萬科的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)布局計(jì)劃會(huì)是什么樣的？

　　郁亮：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)是萬科等傳統(tǒng)企業(yè)做戰(zhàn)略必須包括的內(nèi)容。但是很多時(shí)候我們會(huì)關(guān)注從0到1的1，而不是從1到10的10，更不是從10到100這個(gè)過程。

　　黃金時(shí)代，萬科2004年做戰(zhàn)略其實(shí)是解決的從10到100的問題。今天我們這個(gè)1還沒有找到，正在試圖找1，所以我們叫試錯(cuò)。萬科要堅(jiān)定轉(zhuǎn)型，勇敢去嘗試，去找到這個(gè)1，對(duì)萬科今天來說更為重要。找到1之后，我們?cè)?的基礎(chǔ)上看看能不能復(fù)制到10，到10之后接下來是穩(wěn)健發(fā)展的問題。

　　所以到今天，萬科難以描述三年之內(nèi)這個(gè)比重占多少，那是解決10以后的問題，而對(duì)現(xiàn)在轉(zhuǎn)型之初的萬科而言，這三年主要的任務(wù)是找到1，從0到1的過程，而并沒有這樣一個(gè)比例上的規(guī)劃，因?yàn)槲覀儾恢滥膫€(gè)業(yè)務(wù)最終會(huì)脫穎而出，最終能夠成為市場上所需要。

　　萬科在勇敢的嘗試1，會(huì)做很多嘗試，我相信三年之后能夠看到萬科的1是什么，有了1以后未來實(shí)施什么也很清楚，這是未來萬科一個(gè)圖景，那是一個(gè)生態(tài)系統(tǒng)、一個(gè)平臺(tái)，而不是一幅畫，更不是一個(gè)固定的基本支柱。

　　萬科描述以前的戰(zhàn)略的時(shí)候都是上面一個(gè)屋頂叫愿景，中間幾個(gè)支柱叫業(yè)務(wù)，下面一個(gè)平臺(tái)叫基礎(chǔ)，比如說人、信息、財(cái)務(wù)等等?，F(xiàn)在萬科不是這樣去搭建新的時(shí)點(diǎn)及發(fā)展方向，而是用一個(gè)嘗試的方式來尋求這個(gè)1，在鞏固傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的同時(shí)，積極尋找新的1，在拐點(diǎn)到來之前能夠找到船票。

　　現(xiàn)場提問：賬上的現(xiàn)金流很多，萬科打算怎么用這些現(xiàn)金？

　　郁亮：我們一不小心錢多了一點(diǎn)，錢多了就任性一點(diǎn)，覺得錢多還是比錢少要好。去年萬科2000億目標(biāo)，其實(shí)也是壓力很大的。

　　去年在第四季度金融趨勢才趨于松一點(diǎn)，前面九個(gè)月金融政策是非常嚴(yán)格的，所以要實(shí)現(xiàn)2000億回款目標(biāo)壓力非常大，但最終實(shí)現(xiàn)了。這個(gè)時(shí)候銷售現(xiàn)金流也超預(yù)期多了一點(diǎn)，年底數(shù)字通常還是有一點(diǎn)問題的，比如說銀行的錢不能讓你還在年底還，他也需要考核任務(wù)，有錢也不能隨便還，還了就破壞了跟銀行的關(guān)系。

　　所以有的時(shí)候存款也要有，借款不能還，所以年底的錢就多了不少。當(dāng)然可以拿來分紅，萬科又提高5%的分紅比例。一季度年報(bào)出來我相信不會(huì)有那么多現(xiàn)金了，因?yàn)樵撨€的錢可以還了，這些方面大家不用特別擔(dān)心。我們董事會(huì)上也通過了，可以有一些資金可以做短期的安排，提高資金使用效率。

　　其實(shí)我們保證那么多現(xiàn)金還有一個(gè)原因，就是在尋求投資機(jī)會(huì)。因?yàn)槲磥磉@個(gè)行業(yè)進(jìn)入到白銀時(shí)代了，白銀時(shí)代不像黃金時(shí)代這么吸引人了，會(huì)有不少發(fā)展商并不想再做下去了，而這個(gè)時(shí)候有錢就好辦，有錢就會(huì)有很多的投資機(jī)會(huì)。

　　一手市場很難，現(xiàn)在看起來地價(jià)沒有下來的跡象，但是收購二手土地的機(jī)會(huì)還是很多的，對(duì)萬科來說，有錢就可以有更多這樣的機(jī)會(huì)去做安排，所以會(huì)比較謹(jǐn)慎的處理好錢這件事情，今年繼續(xù)提高回款率。

　　現(xiàn)場提問：1月底，萬科合伙人有過兩次高的增持，購買力度和購買的價(jià)格都是有史以來最大的一筆資金，這次增持萬科是基于什么樣的信心，接下來還會(huì)有什么樣的動(dòng)作？

　　在國家提出互聯(lián)網(wǎng)+的戰(zhàn)略之下，萬科有什么戰(zhàn)略部署，包括在機(jī)器人造房子，萬科在這些嘗試上面有什么計(jì)劃？

　　譚華杰：1月下旬，合伙人團(tuán)隊(duì)做過兩次增持。首先具體買入的時(shí)間和買入的價(jià)格并不是由合伙人自己來確定的，因?yàn)槭俏薪o第三方做，具體買入的時(shí)間點(diǎn)，和買入數(shù)量，買入價(jià)格都是由獨(dú)立第三方來確定的。

　　當(dāng)然，肯定第三方在得到了合伙人團(tuán)隊(duì)原則上支持之后，才會(huì)做這個(gè)事。這說明合伙人對(duì)公司是有信心的。

　　至于說為什么會(huì)在那幾天呢，或離不開以下原因：雖然從規(guī)則的角度來講合伙人這些錢并不需要遵守禁止買賣相關(guān)規(guī)定，是自愿性的嗎，但合伙人給第三方的要求是除非他有特別特殊的原因，否則在年報(bào)前兩個(gè)月和季度前一個(gè)月他不能進(jìn)行買入。萬科是昨天發(fā)的年報(bào)，年報(bào)前兩個(gè)月是1月30號(hào)，所以第三方因?yàn)橛羞@樣一個(gè)要求，所以會(huì)在1月30號(hào)之前買入，這是個(gè)比較大的原因。

　　第二個(gè)方面，至于會(huì)不會(huì)做進(jìn)一步的增持，這個(gè)不僅僅是合伙人的事情，也不僅僅是第三方的事情，現(xiàn)在這個(gè)持股合伙人正在建立他的意識(shí)機(jī)構(gòu)，就是持股合伙人大會(huì)，這些問題可能以后要由持股合伙人大會(huì)用一種共同決策的方式最后來做出決定。

　　關(guān)于互聯(lián)網(wǎng)+，機(jī)器人和行業(yè)重構(gòu)，毫無疑問移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)是趨勢，萬科這次確定未來的戰(zhàn)略、轉(zhuǎn)型方向，最重要考慮的一個(gè)方向就是互聯(lián)網(wǎng)。

　　關(guān)于機(jī)器人大家都非常關(guān)注機(jī)器人在建筑當(dāng)中的使用，其實(shí)從萬科的角度來看，可能機(jī)器人在服務(wù)當(dāng)中，比如說在物業(yè)服務(wù)，在養(yǎng)老上面的應(yīng)用有可能會(huì)更早。而在建筑行業(yè)更多的是需要機(jī)械化，當(dāng)然還可能不是機(jī)器人，是人控制的機(jī)器。但是如果用來當(dāng)做行動(dòng)能力受限的老年人的輔助設(shè)施，比如說小區(qū)的安全管理，能不能用機(jī)器人替代保安，在這些方面它的應(yīng)用有可能會(huì)更早一點(diǎn)。

　　重構(gòu)這個(gè)行業(yè)這件事情正在發(fā)生，這個(gè)行業(yè)正在被重構(gòu)，萬科很樂意成為其中的一個(gè)力量，但是也相信行業(yè)重構(gòu)是這個(gè)行業(yè)里面的眾多企業(yè)一起來完成的。

　　現(xiàn)場提問：京區(qū)域老總毛大慶離開萬科，這對(duì)你們的合伙人制度有沒有什么影響，萬科會(huì)通過什么措施來確保合伙人制度繼續(xù)健康運(yùn)行下去？

　　郁亮：對(duì)于萬科的管理團(tuán)隊(duì)而言，應(yīng)該承擔(dān)起整個(gè)集團(tuán)健康發(fā)展的重責(zé)，內(nèi)部會(huì)時(shí)不時(shí)的設(shè)定一些工作內(nèi)容和目標(biāo)，以此來明確大家的基本認(rèn)識(shí)，共同努力去實(shí)現(xiàn)這樣的一個(gè)目標(biāo)。很多人說萬科有人離開就說明萬科合伙人制度是不成功的，萬科合伙人制度是鼓勵(lì)同行者同路，一條心，一起努力工作的人好好做下去。

　　當(dāng)然，就今天萬科合伙人制度來講，萬科有很多的想法，現(xiàn)在合伙人有外部合伙人，有內(nèi)部合伙人，今天萬科發(fā)展需要各方面的力量來助力。像跟投制度，是不是沒賺到錢跟投制度就錯(cuò)了，跟投制度是激發(fā)大家創(chuàng)造性的，主動(dòng)性的，而不是保證大家賺錢的。如果只是保證他賺錢的，跟投計(jì)劃保證賺錢，持股計(jì)劃保證大家賺大錢，這個(gè)跟獎(jiǎng)金政策沒什么差異，不能鼓勵(lì)大家繼續(xù)往上走。萬科需要不斷提高對(duì)自己經(jīng)營管理上的要求，來不斷的提高自己的能力，提高自己的競爭能力，這樣才能在未來的競爭中保持競爭力。

　　外面說萬科是個(gè)非常透明的公司，各種說法都會(huì)有，有一些可能是內(nèi)部資料，有可能是真的，有可能很多是道聽途說，捕風(fēng)捉影，萬科的策略從來都是對(duì)此不加以證實(shí)，因?yàn)槿绻阋C實(shí)它就需要證據(jù)，我們的精力是做好經(jīng)營管理，而不是證實(shí)去這些傳聞，或者證偽一些說法。

　　對(duì)萬科來說，無論是跟投計(jì)劃，還是事業(yè)合伙人計(jì)劃都是對(duì)萬科經(jīng)營團(tuán)隊(duì)，包括骨干員工提升自己競爭能力的方法，是一個(gè)公司重要的發(fā)展機(jī)制，也是彼此實(shí)現(xiàn)共創(chuàng)、公擔(dān)、共享的機(jī)制。這方面如果完不成某些設(shè)定的目標(biāo)，就沒獎(jiǎng)金，所有的合伙人對(duì)此都心甘情愿接受處罰，在這方面沒有任何的怨言，因?yàn)樽约簺]有做好?，F(xiàn)在更不能怨天怨地，只能怨自己不努力，萬科內(nèi)部管理方面的一些的一些做法在合伙人時(shí)代跟過去比起來會(huì)更加堅(jiān)定一些。

　　現(xiàn)場提問：萬科參股了徽商銀行，在銀行方面有沒有什么具體的進(jìn)展，社區(qū)金融方面有沒有具體的計(jì)劃？

　　前段時(shí)間毛大慶離職，有報(bào)道說帶走了萬科的研究成果，對(duì)你們內(nèi)部人才的流失，以及人才的競爭力會(huì)不會(huì)有什么影響？

　　譚華杰：萬科入股徽商銀行時(shí)，非常明確的表達(dá)過，主要目的是發(fā)展供應(yīng)鏈的融資，為上游企業(yè)融資，因?yàn)槿f科的上游企業(yè)幾千家，很多都是中小企業(yè)，當(dāng)時(shí)他們的融資非常困難，萬科入股徽商銀行的目的是希望攜手徽商銀行一起為中小企業(yè)融資做一些事情。但是之后萬科發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在很多銀行都非常重視這一塊，現(xiàn)在上游供應(yīng)鏈企業(yè)的融資問題，就算沒有徽商銀行也能夠得到很好的解決。

　　社區(qū)金融這個(gè)東西，最初是大家的一種猜測，外界有很多猜測說入股徽商銀行是為了做社區(qū)金融，澄清一下，萬科入股他的目的是為了做供應(yīng)鏈的融資，為上游企業(yè)提供更多的融資機(jī)會(huì)，現(xiàn)在看起來這個(gè)問題已經(jīng)解決了。

　　關(guān)于大慶的離開，說帶走了我們的研究成果這件事我不太承認(rèn)這一點(diǎn)，大慶自己會(huì)有一些興趣，會(huì)自己做一些研究。但是從萬科的宏觀研究來看，這個(gè)研究應(yīng)該是他沒有帶走的，這個(gè)成果還在我這里，我在，這個(gè)成果就在。

　　郁亮：你不在，萬科也在，我們也沒聽說大慶帶走了什么研究成果，更不知道媒體怎么會(huì)知道大慶帶走研究成果的問題。對(duì)于萬科來說，會(huì)有嚴(yán)格的規(guī)定，每個(gè)人離開的時(shí)候都會(huì)有一個(gè)非常重要的條款，辦理離職安排時(shí)，需要簽署不能從事競爭業(yè)務(wù)等等的條款，因?yàn)槿f科外部合伙人是在萬科體系之外繼續(xù)為萬科出謀劃策，貢獻(xiàn)力量的外部合伙人，否則不是外部合伙人了。

　　既然萬科跟大慶簽的是一個(gè)外部合伙人的離職安排，外界關(guān)心的這些問題在這里面都會(huì)體現(xiàn)出來，也就是說大慶只不過換了一個(gè)地方，在萬科系統(tǒng)之外繼續(xù)為萬科出謀劃策，貢獻(xiàn)力量，而不是說他已經(jīng)跟萬科沒有任何關(guān)聯(lián)了。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在有一些地方回購一些空置商品房來用做保障房，萬科對(duì)這個(gè)政策有什么看法？

　　譚華杰：我們也聽說過這樣的一個(gè)可能性，回購一些商品房來做保障房?，F(xiàn)在在一些城市商品房供給在過去確實(shí)出現(xiàn)開工過多，存貨過高的情況。如果說政府真的能夠購買一部分，然后把它用來作為保障房，把房子用起來，這個(gè)肯定也是避免社會(huì)資源出現(xiàn)浪費(fèi)，是一個(gè)好事。但是鑒于商品房的價(jià)格和建安成本之間的差異，我對(duì)政府會(huì)花很多錢去買商品房來用于保障房這件事情保持謹(jǐn)慎的態(tài)度。

　　現(xiàn)場提問：去年中期業(yè)績會(huì)的時(shí)候，萬科提倡要推廣小股操盤模式，現(xiàn)在這個(gè)模式推廣得怎么樣，今年在跟投方面還會(huì)有哪些計(jì)劃？

　　譚華杰：小股操盤是一種比較通俗的說法，現(xiàn)在萬科使用比較正式的詞叫金融化發(fā)展。金融化發(fā)展肯定是萬科未來一個(gè)非常重要的發(fā)展方向，其實(shí)從萬科2014年的業(yè)績報(bào)告大家可以看得出來，投資收益部分在今年出現(xiàn)了大幅度增長，百分之幾百的增長，這背后都是類似于金融化的操作所帶來的。

　　在跟投方面，跟小股操盤不是一個(gè)概念，跟投是事業(yè)合伙人制度里面非常重要的一個(gè)組成部分。萬科在去年1.0版本已經(jīng)得到了非常廣泛的運(yùn)用，大概有接近70%的萬科地產(chǎn)員工參與了公司的跟投。萬科從去年開始，任何的新項(xiàng)目都必須有跟投制度，這是強(qiáng)制的。所有的區(qū)域級(jí)合伙人，城市公司的管理層和項(xiàng)目公司的負(fù)責(zé)人都必須跟投這個(gè)項(xiàng)目，在今年萬科會(huì)進(jìn)行跟投制度2.0和3.0版本的升級(jí)。

　　現(xiàn)場提問：萬科提到要轉(zhuǎn)型發(fā)展新業(yè)務(wù)，未來十年要逐步轉(zhuǎn)型，這些對(duì)于萬科來說是新業(yè)務(wù)，但是對(duì)于別的企業(yè)來說已經(jīng)是競爭很激烈，或者是一個(gè)紅海了，萬科轉(zhuǎn)型到這些新業(yè)務(wù)的優(yōu)勢在哪里，競爭力是什么？萬科提到90%業(yè)務(wù)要進(jìn)行跟投制度，如果做新業(yè)務(wù)，這方面會(huì)不會(huì)也效仿？

　　郁亮：剛才大家說的都是別人做的，競爭已經(jīng)很激烈了，是不是萬科就不要去做了。像手機(jī)，手機(jī)夠激烈了，小米還在做，現(xiàn)在格力也要做?？梢钥吹皆谥袊鴣碚f，過去房地產(chǎn)行業(yè)住宅發(fā)展已經(jīng)很充分了。

　　但是可以看到物流方面，中國目前人均物流倉儲(chǔ)面積只有美國的十四分之一，這個(gè)還有很大的發(fā)展空間。這個(gè)時(shí)候說這個(gè)行業(yè)已經(jīng)到頭了，競爭很激烈了，這個(gè)我顯然是不認(rèn)可的。

　　第二個(gè)，社區(qū)行業(yè)好像都有了，但是有成規(guī)模的嗎，像香港領(lǐng)匯那么做出來的嗎，也沒有，都分得很散，只是在大型購物中心方面中國做得不錯(cuò)的，以萬達(dá)為代表做得是不錯(cuò)，以萬象城為代表，做高端做得不錯(cuò)的。別的方面我們只看到個(gè)案，而沒看到很成體系的，能夠從10到100的階段，10還沒有看到。

　　所以對(duì)萬科來說，這些業(yè)務(wù)都在觀察、在嘗試，萬科不能說一轉(zhuǎn)型就能夠在這些方面做成功，只是在努力探索這件事情，萬科有很多獨(dú)特的資源。比如說做物流很重要的事情是什么，要借到很便宜的錢，物流的回報(bào)率比較低，就必須要有國際融資渠道，打通國際融資渠道，萬科在這方面又很強(qiáng)。萬科已經(jīng)具備這方面的條件和能力去做，按照過去的經(jīng)驗(yàn)，拿國內(nèi)的融資成本去做這件事情顯然是不能做的。做同樣的事情，可能你的融資渠道不一樣，融資工具不同而不同，這是我們的優(yōu)勢。

　　當(dāng)然萬科不會(huì)說做每一個(gè)業(yè)務(wù)的時(shí)候，都會(huì)有一個(gè)戰(zhàn)略規(guī)劃，只能說做這個(gè)事情有基本考慮，有事業(yè)計(jì)劃書，行動(dòng)計(jì)劃，萬科在尋求1的過程中有各種工具去安排。但是對(duì)這些新的業(yè)務(wù)都有一個(gè)要求，必須合伙人化，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)是合伙人制，新的業(yè)務(wù)必須合伙人化。因?yàn)榭梢钥吹皆谛碌臉I(yè)務(wù)里面對(duì)人的依賴更大，今天萬科的口號(hào)是人才是萬科的唯一資本，不是錢，人才是最重要的。

　　這個(gè)時(shí)候萬科的合伙人機(jī)制就涉及到我們未來所有業(yè)務(wù)中去，只有這樣才能把人的積極性調(diào)動(dòng)起來，發(fā)揮出來，把他作為職業(yè)經(jīng)理人的身份改為合伙人之后，萬科和投資人的想法才會(huì)一致，把投資人和職業(yè)經(jīng)理人兩個(gè)特點(diǎn)結(jié)合在一起的時(shí)候，這個(gè)新業(yè)務(wù)的發(fā)展才有可能做得更好一些，才有可能做得更成功一些。

　　可以看到很多加入萬科新業(yè)務(wù)的同事也是看到萬科的合伙機(jī)制加入的，他們覺得這個(gè)對(duì)他們來說是很重要的參與和分享機(jī)制，他們很愿意參與，所以未來萬科的業(yè)務(wù)中會(huì)包含這個(gè)機(jī)制。

　　現(xiàn)場提問：2014年萬科有一些人員的調(diào)整，包括有很多新人都到了一線崗位，現(xiàn)在外部對(duì)萬科人員能不能支撐萬科未來的變革和發(fā)展有一些疑問，萬科怎么樣讓這些新員工在一線得到發(fā)展，如何保證人才的儲(chǔ)備？

　　郁亮：我在萬科15年來，當(dāng)時(shí)的老總一個(gè)都不在了，現(xiàn)在所有的老總都是我提名出來的，每次調(diào)整，尤其是近幾年來，外界都在幫我算離開多少老總，提拔多少老總。所以每次大家很擔(dān)心萬科人事變動(dòng)的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)萬科總能夠在第一時(shí)間完成所有的人事安排，過去的業(yè)績證明這個(gè)調(diào)整都沒有影響萬科的發(fā)展。

　　我們也同樣有理由認(rèn)為萬科擁有足夠的人才儲(chǔ)備，和足夠的領(lǐng)導(dǎo)人培養(yǎng)安排，使得萬科在這方面非常從容，能夠非常從容的完成所有的調(diào)整。萬科人員變動(dòng)的這件事這次確認(rèn)了八字方針，是新老并舉，以新為主。

　　萬科在2000年初萬科轉(zhuǎn)型之初，那個(gè)時(shí)候迎接10的到來。從1開始，國家確定這個(gè)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，我們從1到10，那是從2000年開始的，那個(gè)時(shí)候萬科才把自己的總部建成地產(chǎn)化總部。那個(gè)時(shí)候萬科開始年輕人計(jì)劃，包括海盜行動(dòng)，新動(dòng)力等等都是在那一年完成的。

　　通過一批年輕人的啟用，成就了今天的萬科，同樣在15年之后萬科再次來到了一個(gè)時(shí)代的拐點(diǎn)，從黃金時(shí)代到白銀時(shí)代的轉(zhuǎn)變，在這個(gè)轉(zhuǎn)變過程中萬科再次明確了新老并舉，以新為主的人才策略，希望這個(gè)策略對(duì)萬科未來十年的發(fā)展能有所幫助，目前萬科所做的努力都在為未來十年新的藍(lán)圖實(shí)現(xiàn)打下人才基礎(chǔ)，中間包括年輕人的使用。

　　同樣，萬科對(duì)這些年輕人充滿著期待，這一點(diǎn)上萬科應(yīng)該花點(diǎn)時(shí)間觀察他們能不能成功。萬科不能保證他們每個(gè)人都能夠成功，不管他們是否成功，萬科的未來都在他們身上。如果他們不成功，萬科一定不會(huì)成功，而他們的成功我相信萬科也會(huì)成功，這一點(diǎn)合伙人對(duì)此是有共識(shí)的，請(qǐng)大家可以繼續(xù)觀察萬科，這方面我們能不能做好，也請(qǐng)大家不用擔(dān)心，萬科的人才儲(chǔ)備還是很豐厚，萬科的培養(yǎng)計(jì)劃還是很完整的。

　　現(xiàn)場提問：萬科2015年是否有計(jì)劃繼續(xù)保持行業(yè)的第一？

　　郁亮：這個(gè)問題我去年已經(jīng)回答得非常清楚了，萬科再去做第一干什么，過了青春期，再以長高多少厘米作為自己的標(biāo)記，這是青春期不成熟的表現(xiàn)。萬科現(xiàn)在是一個(gè)30歲的人了，智力，體能，精神狀態(tài)都處在最佳年齡段，是創(chuàng)造力最豐富的時(shí)候，因此不能再比拼個(gè)子和規(guī)模，萬科早就放棄了規(guī)模和速度，今年萬科最重要的事情是要做好轉(zhuǎn)型。

　　而這個(gè)轉(zhuǎn)型里面包括兩個(gè)內(nèi)容，一個(gè)內(nèi)容是傳統(tǒng)業(yè)務(wù)需要迎接白銀時(shí)代的到來，所以大家注意到最近萬科更多的向制造業(yè)學(xué)習(xí)，為什么？制造業(yè)比萬科先進(jìn)入到白銀時(shí)代，甚至進(jìn)入的青銅時(shí)代，萬科要向他們學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)他們?cè)诎足y時(shí)代，或者青銅時(shí)代如何發(fā)展生存下去的秘訣，成功的秘訣在哪里，這是萬科向他們學(xué)習(xí)的主要原因，這是萬科轉(zhuǎn)型的主要方面，學(xué)會(huì)賺小錢等等。

　　另外一方面，萬科要為下一個(gè)十年找到在真的房地產(chǎn)出現(xiàn)拐點(diǎn)之前要完成的新業(yè)務(wù)、要培養(yǎng)出新業(yè)務(wù)，這兩塊是要做的主要工作，而不是在傳統(tǒng)速度和規(guī)模道路上越走越遠(yuǎn)，做越做大，這是萬科已經(jīng)開始明確放棄的東西了。所以拜托各位媒體朋友高抬貴手，不要再逼我們往這條路上越走越遠(yuǎn)。