即便不直接刺激房地產(chǎn)，對其他行業(yè)采取總量寬松政策，最后仍將會間接造成房地產(chǎn)泡沫變大，結(jié)果仍是一樣，且成本更高。

　　觀點網(wǎng) 3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合公布，二套房最低首付調(diào)整為不低于40%。同時，財政部、國家稅務(wù)總局也發(fā)文宣布，個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

　　政府密集出臺房地產(chǎn)“救市”政策的舉動，顯然受到市場高度關(guān)注。當(dāng)天晚上8點，華泰證券便緊急召開電話會議，探討本輪房地產(chǎn)“救市”的原因，以及對二季度宏觀經(jīng)濟走勢做出判斷。

　　其中，華泰證券策略首席研究員徐彪首先表示，兩會曾將今年GDP增長目標(biāo)定為7%左右，而從1-2月份規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長僅6.8%來看，這已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)展目標(biāo)。

　　“我們隱約感覺，現(xiàn)在保績的‘攻堅戰(zhàn)’已經(jīng)開始了。”徐彪強調(diào)，7%的增長目標(biāo)是不允許偏離太多的。房地產(chǎn)政策的放松只是其中的一個鏈條而已，接下來與此相關(guān)的投資領(lǐng)域或?qū)⒊霈F(xiàn)一系列投入，比如電力、新能源汽車、基礎(chǔ)設(shè)施、管網(wǎng)等方面。

　　通縮與房地產(chǎn)泡沫抉擇

　　“房價非常高，經(jīng)濟體面臨通縮壓力，就是中國現(xiàn)在面臨的宏觀經(jīng)濟現(xiàn)實。”華泰證券房地產(chǎn)首席研究員曹光亮如是稱。

　　據(jù)曹光亮介紹，一般而言，房地產(chǎn)行業(yè)不景氣會導(dǎo)致房價下跌，最終導(dǎo)致經(jīng)濟強烈下行并形成通縮。二戰(zhàn)以后，18個國家中這種現(xiàn)象總共只出現(xiàn)過29次，并且存續(xù)的時間都不是很長。

　　“一旦進入通縮領(lǐng)域，一些傳統(tǒng)的貨幣政策會失效，整個經(jīng)濟體會進入螺旋式下降通道。”

　　而數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前中國正面臨著通縮壓力。據(jù)國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)，2015年1月份全國居民消費價格指數(shù)(CPI)數(shù)字僅為0.8，創(chuàng)下2008年金融危機以后的最低值。

　　1月工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格指數(shù)(PPI)也已經(jīng)連續(xù)35個月小于0，打破了1997、1998年連續(xù)31個月為負(fù)值的記錄，更為難堪的是1月份PPI突然擴大為-4.3。

　　與此同時，截至2014年底，中國的房地產(chǎn)待售商品房面積6.2億平方米，同比增長26.3%。今年1-2月份，商品房的銷售面積、銷售額、土地的購置面積、房屋的開工面積繼續(xù)回落。

　　曹光亮表示，應(yīng)對通縮的最有效手段是貨幣寬松政策，而房地產(chǎn)本身是一個純粹到只跟貨幣政策相關(guān)的周期性行業(yè)。像2008年一樣，如果政府選擇寬松政策，房地產(chǎn)很容易率先反彈；如果拒絕寬松，地產(chǎn)行業(yè)仍將持續(xù)下滑，通縮也會變得越嚴(yán)重。

　　“刺激房地產(chǎn)所需要的貨幣政策的強度，要比把經(jīng)濟從通縮拉到通脹的力度要小，所以房地產(chǎn)必須先(回升)起來。”

　　不過曹光亮指出，寬松若拯救經(jīng)濟脫離通縮區(qū)域，則勢必將地產(chǎn)泡沫吹的更大。這在2008年的中國、美國，甚至歷史上其他國家都出現(xiàn)這樣的問題。

　　正是基于上述理由，曹光亮表示自己與市場上流行的“強刺激”、“政策反應(yīng)過度”論調(diào)不同，認(rèn)為央行、財政部此輪的“救市”屬于明智之舉。他解釋稱，即便不直接刺激房地產(chǎn)，對其他行業(yè)采取總量寬松政策，最后仍將會間接造成房地產(chǎn)泡沫變大，結(jié)果仍是一樣，且成本更高。

　　“在這種情況下，央行、財政部直接去刺激房地產(chǎn)這一核心行業(yè)，這會導(dǎo)致刺激經(jīng)濟增長的成本小很多。房地產(chǎn)起來后，會帶動很多產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇，也會讓中國經(jīng)濟好受點。”

　　將帶動二季度經(jīng)濟企穩(wěn)

　　在電話會議上，華泰證券宏觀首席研究員俞平康也表示，此次央行、財政部發(fā)布的政策既讓人“意外”，又讓人“不意外”。其中意外之處在于，兩會上政府強調(diào)房地產(chǎn)既是經(jīng)濟問題，又是民生問題，對于房地產(chǎn)政策卻未見松口。而會后不久，相關(guān)新政便突然公布出來了。

　　不意外之處則在于，此前資本市場曾預(yù)測今年一季度中國宏觀經(jīng)濟在急速下行，包括CPI、PPI等幾乎所有指標(biāo)都指向了這一點。

　　俞平康表示，二季度中國的經(jīng)濟可能企穩(wěn)，并且這一情況很有可能在即將到來的4、5月份出現(xiàn)。

　　對此俞平康解釋稱，經(jīng)濟企穩(wěn)首先源于財政政策開始發(fā)力，其中1、2月份政府的財政支出大于財政收入可見一番，基建投資同比實現(xiàn)52%的增長。“從以往數(shù)據(jù)看，財政政策一旦發(fā)力，中國經(jīng)濟體對此是非常敏感的，特別是私營企業(yè)的利潤。”

　　第二個因素則是房地產(chǎn)從2014年四季度開始出現(xiàn)回暖，雖然到今年房地產(chǎn)投資、銷售量都還有下跌，但改善的契機已經(jīng)出現(xiàn)。“到二季度，房地產(chǎn)行業(yè)的改善信號將更明確，而今天房地產(chǎn)的寬松政策正好應(yīng)驗了這一點。”

　　第三個因素則是中國的貨幣政策將維持“穩(wěn)中偏松”的層面。目前，貨幣七天回購利率已從3.75%下降至3.55%。俞平康表示，由于通縮壓嚴(yán)重，預(yù)計二季度初還將有降準(zhǔn)的“可能性”及“必要性”。

　　據(jù)華泰證券預(yù)測，此次央行、財政部帶來的寬松政策，將毫無疑問到來一線城市的房價暴漲；二線城市的交易量也將變得活躍，但房價尚未進入實質(zhì)性上漲通道，隨著政策繼續(xù)寬松，未來房價上漲的概率仍較大。

　　而三線城市的房價或?qū)⒉粫艿酱蟮挠绊?，但對在?dāng)?shù)赜虚_發(fā)項目的開發(fā)商而言，卻將迎來解套機會，并加快去庫存速度。

　　“我們現(xiàn)在所擔(dān)心的，是第三季度。”俞平康指出，受政策發(fā)力點不能持續(xù)的影響，第三季度仍存在不確定性。