郝建民解釋稱，中海制定的1680億港元目標與母公司注資并無聯(lián)系，公司會在適當?shù)臅r間給市場“一個新的說法”。

　　編者按：告別2014年，中國經(jīng)濟減速與改革持續(xù)深入的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控全面撤退，連續(xù)降息與降準帶來的是否光明未來？2000億時代萬科銷售不再為王，多元化與轉(zhuǎn)型中房地產(chǎn)不再是唯一選擇，但我們?nèi)匀恍枰獋ゴ蟮钠髽I(yè)為行業(yè)引領方向，需要更多傳承與創(chuàng)新。

　　2015年3月25-27日，中國房地產(chǎn)全行業(yè)精英再度齊聚廣州，問道“2015觀點年度論壇”。在此間，我們繼續(xù)盤點2014年里中國地產(chǎn)界最具有代表性的企業(yè)表現(xiàn)，連續(xù)第六年推出“中國房地產(chǎn)卓越100榜”。讓我們從全方位、多維度掃描中國房地產(chǎn)企業(yè)群體，并推出以下“中國房地產(chǎn)卓越100”特別報道。

　　觀點網(wǎng) 3月24日，中國海外發(fā)展有限公司在香港舉行2014年業(yè)績發(fā)布會。公司主席兼行政總裁郝建民、副主席兼高級副總裁肖肖、總裁陳誼、副總裁兼總建筑師羅亮、財務總監(jiān)聶潤榮出席發(fā)布會。

　　在發(fā)布會前，中海公告稱，母公司中建股份擬將房地產(chǎn)業(yè)務全部注入中海這一上市平臺。

　　具體而言，中海將收購中建股份旗下的天宇投資，后者擁有北京、上海、天津、重慶、蘇州、成都、西安、烏魯木齊、長沙、濰坊、淄博等城市的27個物業(yè)，以及倫敦3個物業(yè)，代價為人民幣18.24億元，以內(nèi)部資源撥付。收購代價加上中建股份的股東貸款總額約人民幣338.17億元(約428.06億港元)。

　　注資公告的發(fā)布，意味著歷時了一年半的中建系地產(chǎn)業(yè)務整合宣告落幕。而在持續(xù)半個多小時的發(fā)布會上，此次注資的相關情況成了媒體追問的焦點。

　　據(jù)中海管理層介紹，母公司注入的資產(chǎn)涵蓋住宅、寫字樓等類型，交易完成后，集團旗下的土地儲備將從目前約3740萬平方米增至約4830萬平方米。

　　“此次交易對集團有重要的戰(zhàn)略意義，我們將通過業(yè)務整合，進一步強化集團作為母公司系統(tǒng)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務骨干上市公司的地位?！?/p>

　　談及此次重組整合，郝建民表示，這個過程歷時一年多時間，首先由于如此大規(guī)模的資產(chǎn)注入，需要完成相關聯(lián)的審批方可完成；同時，公司在過去時間里將原有的發(fā)展項目重新做了梳理，從規(guī)劃、定位以及項目的發(fā)展方面重新做出安排。

　　“過去一年多，中海從被市場披露托管(母公司業(yè)務)以來，已經(jīng)完成了所有架構(gòu)重組、人員重組，以及項目的重新再安排。說實話，這也是中海一個核心競爭力的體現(xiàn)?！?/p>

　　郝建民強調(diào)，中海整合非常順利，而在未來中國房地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境下，擁有了整合的能力就意味著擁有很強的競爭能力。因此，相信中海在未來的行業(yè)發(fā)展中，能夠取得一個較好的占比。

　　據(jù)透露，中海2015年的合約銷售目標將不少于1680億港元(含合營公司和中海宏洋)，較2014年增長約272億港元。

　　對此郝建民解釋稱，中海制定的1680億港元目標與母公司注資并無聯(lián)系，公司會在適當?shù)臅r間給市場“一個新的說法”。

　　不過，被問及注資會對中海業(yè)績貢獻多少時，郝建民打趣稱：“你給我出了一個難題?！彼麅H表示，自己雖然知道相關數(shù)據(jù)，但律師千叮嚀萬囑咐過，數(shù)據(jù)一個都不許說。

　　盡管如此，按照郝建民的預期，中海過去十幾年的平均毛利率水平保持在33%-35%，有信心在未來也能繼續(xù)保持這一水平。

　　數(shù)據(jù)也顯示，中海已經(jīng)連續(xù)12年(2003-2014)凈利潤增長高于20%，過去五年(2009-2014)股東攤占純利復合增長率為29.3%，平均股東資金回報達24.0%。

　　以下為中國海外發(fā)展有限公司2014年全年業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：2014年中海的毛利率具體數(shù)據(jù)是多少，注資完成之后，2015年1680億港幣目標會不會進行調(diào)整？

　　郝建民：2014年我們的毛利率32.6%，應該說在行業(yè)內(nèi)是比較高的，這幾天大家都看到了各家公司的業(yè)績情況，希望中海能夠始終保持這樣一個比較高的毛利率水平，為股東持續(xù)創(chuàng)造更大的價值。

　　關于注資的事情，注資還有很多的審批程序，所以現(xiàn)在給大家的數(shù)據(jù)是沒有考慮注資完成以后的指標。原來的想法是希望能夠完成注資以后，如果各位股東都批準了這個交易，會在以后適當?shù)臅r機再向市場重新刷新和更正中海有關的經(jīng)營目標。

　　現(xiàn)場提問：中海目前的注資步驟是怎樣的，有機會對中海今年的銷售做出貢獻嗎？中海預計那些資產(chǎn)能形成多大的利潤？

　　郝建民：雖然這些數(shù)據(jù)我都知道，但是無法回答，因為我來參加這個記者招待會之前律師就千叮萬囑一個數(shù)字都不能說?？梢院暧^上給大家一個方向感，上述定的指標是不包含著注資有關的一些數(shù)據(jù)。

　　所以未來中海的經(jīng)營情況會在適當?shù)臅r機做出一些刷新，應該會在很短的時間內(nèi)完成注資，之后會向市場有一個新的說法，但今天無法說出具體的數(shù)字。當然了，任何一項銷售都會是對現(xiàn)有的資源形成支持，這可以肯定。

　　現(xiàn)場提問：中海收購了母公司400多億港幣資產(chǎn)，為什么400多億港幣還是用母公司認購股權來進行交易？另外在現(xiàn)在香港收緊按揭貸款情況下， 會不會對中海在香港的發(fā)展有什么影響？

　　郝建民：其實，從重組本身的交易模式和方式上，大家都是行家里手，你能夠分析出來他是母公司也好，大股東也好，目的是什么。其實這個交易模式大家應該已經(jīng)看到了，母公司沒有要一分錢的現(xiàn)金，要的是股票。

　　過去七八年的時間，母公司從來沒有減持過我們的股票，這意味著什么，你們都懂。分析一下就知道，他真的戰(zhàn)略意義和目的是什么，就是為了支持旗下的上市公司發(fā)展。

　　相信這個出發(fā)點和目的與母公司這么多年一直以來戰(zhàn)略有關，也不是某一個節(jié)點才展示，一直持續(xù)這樣做著，所以對香港的中海發(fā)展來說也是一個福氣。至于說要不要再用現(xiàn)金支付一些，我覺得大家都懂，也是這樣認為的。

　　肖肖：香港政府收緊按揭的解釋是能夠更大的保障金融安全，覺得從銀行借錢過多對金融方面有點影響，主要是從這個方面推出的政策。但是從實際情況來看，銷售沒有受太大的影響。香港人很有錢，不借錢也能夠買樓，或者說不收緊也能夠賣得更好。

　　現(xiàn)場提問：中海注資有沒有一個具體的時間表？

　　郝建民：關于整個注資的時間和流程問題，其實因素有兩個，一個是要完成相關聯(lián)的一些審批，由于這么大的一個資產(chǎn)注入流程必然會有一些相關聯(lián)的審批要完成；第二，中海把原有的這些發(fā)展項目重新做了梳理，從規(guī)劃、定位、項目的發(fā)展做了一個重新的安排。相信經(jīng)過重新梳理以后，這些項目未來會按照脫離過往項目發(fā)展表現(xiàn)。

　　現(xiàn)場提問：除了現(xiàn)在母公司注入的資產(chǎn)之外，中海目前有沒有考慮收購其他行業(yè)內(nèi)公司，比如說佳兆業(yè)？因為今天孫宏斌在業(yè)績會上也說他們收購佳兆業(yè)的概率不是很大？

　　郝建民：如果跟你說中海沒有這個動作，一旦再接著干，外界會說我說謊，如果現(xiàn)在說中海正在干這事，好像似乎時機也不對。但是有兩條大家可以一起分享，一個是未來的幾年中國房地產(chǎn)行業(yè)的整合速度會加快，程度也會比以前提高，這個是大家有共識的一個大方向。另外一個，佳兆業(yè)這個問題比我今天中午公布的重組交易還敏感，所以更不能講，只能留個懸念給你，慢慢想一想中海還能干什么。

　　現(xiàn)場提問：中海預計今年毛利率挑戰(zhàn)主要會來自于哪方面？行業(yè)毛利率水平普遍下降的情況下，中海如何應對？合并之后，關于整個集團人事架構(gòu)的調(diào)整會是什么樣，管理層能不能簡單介紹一下？

　　郝建民：保持較高毛利率水平是一個企業(yè)有非常強勁盈利能力的表現(xiàn)形式和數(shù)據(jù)。過去我在很多場合都說過，中海地產(chǎn)的一些競爭優(yōu)勢。

　　在中國房地產(chǎn)行業(yè)過去十幾年的發(fā)展過程中，中海的平均毛利率水平是在33%-35%左右，我相信也有信心中海會一直保持這個毛利率水平。

　　具體措施有很多，行業(yè)內(nèi)大家都覺得中?？刂瞥杀荆芾?，銷售、規(guī)劃、土地吸納等多個角度都非常強，或者叫核心的競爭力，所以未來對保持這個百分比，即33%到-35%的毛利率水平是非常有信心。

　　整合方面，實際上就是和中海這次的重組有關。過去一年多，中海從對市場披露托管以后，已經(jīng)完成了所有架構(gòu)重組，人員重組，項目的重新再安排。說實話，這也是中海外發(fā)展一個核心競爭力的體現(xiàn)。

　　過去整合外國的公司，現(xiàn)在整合國內(nèi)的公司?，F(xiàn)在可以負責任說，整合非常順利。其實在未來中國房地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境下，大家應該最不陌生的就是未來行業(yè)的整合速度會加快，擁有了這方面的能力，其實中海很有信心，在未來行業(yè)的發(fā)展中能夠取得一個較好的占比。

　　現(xiàn)場提問：按照中海的應收賬款來看，去年年底大概是77%，較2013年有所增長，應收賬款為什么增幅？

　　郝建民：關于應收賬款增加了比較多，有幾個原因。第一，中海2014年銷售額增加了不少，應收賬款增加一點也是正常的。第二，去年流動性比較緊張，所以很多按揭批了，但是銀行老是不放款，你也拿他沒辦法，這是兩個主要的原因。

　　再加上中海有一個澳門的項目，有計稅的問題，這個錢在年前沒收回來，但是那23億是澳門項目的錢，現(xiàn)在八成以上到今天為止已經(jīng)收到了。60%多的應收賬款到今天為止，不用三個月都全部收到了，所以大家不用擔心這個問題。

　　現(xiàn)場提問：剛才談到宏觀的事情，今年最令您擔憂的是什么？管理層能否簡要談談對于未來樓市的看法？

　　郝建民：關于市場情況，中國房地產(chǎn)市場中長期還是有非常好的發(fā)展前景。短期要對中國房地產(chǎn)市場在2015年有可能的發(fā)展態(tài)勢做一個判斷，個人認為從政策層面上看應該有幾個大的標志性事件，一個從政策層面來說會持續(xù)性的變好，起碼比上一年的政策層面會好。體現(xiàn)出來的形勢是市場歸市場，政府歸政府，說得直白一點，政府管自己的事，市場按自己的游戲規(guī)則去發(fā)展。

　　也就是說過去那種大家印象比較深刻的，用行政式的命令和手段來約束市場，在2015年會變得更加開放一些，大的方式和方向上會更好。小的一些細節(jié)上，相信各地市場會有不同的表現(xiàn)。有一些城市可能還會保持非常好的發(fā)展態(tài)勢，有些城市可能由于庫存量的加大，市場容量小，消費能力低，還需要相當長的時間來恢復?？傮w而言，大勢是好的，個別市場還是會有一些危機。

　　第二問題，關于未來樓市的判斷，公司發(fā)展到今天很大了，從規(guī)模到盈利能力，到在市場上的影響力。既要保持高位運行，又要保持一個很好的增長發(fā)展態(tài)勢，為股東創(chuàng)造最大的價值，作為管理層的主要負責人之一，確實感覺到壓力很大。

　　但是沒有什么容易得到的東西，辛苦付出努力得來的才是值得大家珍惜的。反過來講，處在一個完全競爭的環(huán)境中你也不得不面對競爭，在競爭大潮中不進則退，這是必然要面對的。所以在這樣一個大的趨勢下，在跟別人的相比較和競爭中，中海有信心立于不敗之地。

　　說實話，我對中國房地產(chǎn)中長期發(fā)展態(tài)勢是保持審慎樂觀的態(tài)度。過程中的曲折和波動是存在的，但是中長期是看好的。