回顧過(guò)往歷史上的頂級(jí)豪宅，曾經(jīng)的“滬上第一豪宅”湯臣一品可以說(shuō)是去化緩慢的典型代表。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 豪宅一向是焦點(diǎn)，頂級(jí)豪宅更甚。日前融創(chuàng)北京農(nóng)展館豪宅項(xiàng)目正式登場(chǎng)報(bào)出16萬(wàn)元一平的“土豪”價(jià)格，再次引爆媒體話題。

　　12月13日，北京住房和建設(shè)委員會(huì)最新信息顯示，首定案名為“觀瀾嘉苑”的融創(chuàng)北京農(nóng)展館地王項(xiàng)目已于當(dāng)日領(lǐng)下預(yù)售證，其中該項(xiàng)目的住宅擬售單價(jià)報(bào)出165023元/平方米，一舉登上全國(guó)預(yù)售均價(jià)最高的住宅寶座。

　　北京麗茲別墅行市場(chǎng)分析師鄭海燕指出，融創(chuàng)一向以快速去化高端住宅項(xiàng)目聞名，以其西山壹號(hào)院為例，該項(xiàng)目主力產(chǎn)品都是1000萬(wàn)元/套，這是市場(chǎng)上比較歡迎的消費(fèi)主力。

　　那么，一向擅長(zhǎng)將高端住宅高周轉(zhuǎn)的融創(chuàng)，這次能否玩轉(zhuǎn)這看起來(lái)笨重得多的頂級(jí)豪宅？

　　農(nóng)展館從地王到樓王

　　北京住建委預(yù)售信息顯示，融創(chuàng)農(nóng)展館地塊的項(xiàng)目定名為“觀瀾嘉苑”，本次獲準(zhǔn)入市的為項(xiàng)目的7號(hào)樓，批準(zhǔn)銷(xiāo)售面積是13312.94平方米，共包含51套產(chǎn)品預(yù)售證，分別是11套商業(yè)單元和40套住宅產(chǎn)品。

　　具體來(lái)看，該項(xiàng)目的住宅產(chǎn)品戶(hù)型面積在245平方米到383平方米不等，多為三居室和四居室，預(yù)售價(jià)格高達(dá)16.5萬(wàn)元/平方米；商業(yè)產(chǎn)品的主力面積分為200平方米左右、250平方米左右、300平方米左右三種，預(yù)售價(jià)格達(dá)到約18.22萬(wàn)元/平方米。

　　按上此估算，融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目房源的住宅單套售價(jià)在4000-7000萬(wàn)元之間，而商業(yè)產(chǎn)品的售價(jià)也要3500萬(wàn)元/套起。更有業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在整個(gè)農(nóng)展館項(xiàng)目中，此次融創(chuàng)推出的7號(hào)樓位置不是特別好，因此售價(jià)應(yīng)該是這個(gè)項(xiàng)目里比較低的，未來(lái)項(xiàng)目更好位置的產(chǎn)品售價(jià)將更高。

　　至此，融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目一舉成為全國(guó)預(yù)售均價(jià)最高的住宅“樓王”。事實(shí)上，自拿地之初，該項(xiàng)目便是備受外界關(guān)注的全國(guó)單價(jià)“地王”。

　　資料顯示，該項(xiàng)目用地名為北京朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)展館北路8號(hào)0304-622地塊。于2013年9月4日，北京融創(chuàng)恒基地產(chǎn)有限公司以21億元、配建27.8萬(wàn)平方米醫(yī)院面積斬獲該地塊，而另算上異地建設(shè)醫(yī)院27.8萬(wàn)平方米，融創(chuàng)實(shí)際應(yīng)付地價(jià)達(dá)43.24億元，折合樓面價(jià)7.31萬(wàn)元/平方米，一舉刷新全國(guó)地價(jià)紀(jì)錄，成為全國(guó)新單價(jià)“地王”。

　　彼時(shí)，便有分析人士估算認(rèn)為，算上各種費(fèi)用，該項(xiàng)目最少要賣(mài)12萬(wàn)元/平方米才能保本。

　　而融創(chuàng)董事長(zhǎng)孫宏斌彼時(shí)則堅(jiān)信，雖然農(nóng)展館項(xiàng)目是全國(guó)單價(jià)“地王”，但這塊地實(shí)際上并不貴，畢竟位置在那擺著。

　　土地規(guī)劃顯示，融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目整體的最大建筑規(guī)模為59512平方米，其中地上建筑面積約5.92萬(wàn)平方米。而據(jù)北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉計(jì)算，如果按照平均售價(jià)16.5萬(wàn)元/平方米計(jì)算，農(nóng)展館項(xiàng)目總貨值在97.6億元左右，如果后續(xù)項(xiàng)目有一定溢價(jià)，其總貨值可以突破100億元。

　　因此，他進(jìn)一步分析指出，該項(xiàng)目的土地成本、建安、稅費(fèi)以及管理成本合計(jì)為60億元，剩下的為資金成本；“如果按照10%的年資金成本計(jì)算，銷(xiāo)售周期長(zhǎng)短將成為該項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵”。

　　引爆話題的頂級(jí)豪宅

　　北京麗茲別墅行市場(chǎng)分析師鄭海燕指出，融創(chuàng)一向以快速去化高端住宅項(xiàng)目聞名，以其西山壹號(hào)院為例，該項(xiàng)目主力產(chǎn)品都是1000萬(wàn)元/套，這是市場(chǎng)上比較歡迎的消費(fèi)主力。

　　“但是頂級(jí)豪宅就不一樣了，一般而言，頂級(jí)豪宅本身的銷(xiāo)售周期都很長(zhǎng)，一年大概去化十幾套就不錯(cuò)了。”鄭海燕分析之余道出如斯擔(dān)憂(yōu)。

　　回顧過(guò)往歷史上的頂級(jí)豪宅，曾經(jīng)的“滬上第一豪宅”湯臣一品可以說(shuō)是去化緩慢的典型代表。據(jù)行業(yè)人士介紹，該項(xiàng)目于2005年10月29日開(kāi)盤(pán)入市，彼時(shí)單價(jià)即高達(dá)11萬(wàn)元/平方米，在當(dāng)時(shí)創(chuàng)下了內(nèi)地住宅銷(xiāo)售單價(jià)的新高。

　　但湯臣一品命運(yùn)多舛，在隨后的九年漫長(zhǎng)時(shí)間里銷(xiāo)售緩慢。據(jù)該項(xiàng)目上海網(wǎng)上房地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，截止2014年12月15日，湯臣一品項(xiàng)目住宅已售出74套，至今仍有107套未售出。其最近成交是在今年8月4日，均價(jià)在147133元/平方米。

　　值得一提的是，就在兩日前(12月11日)，與融創(chuàng)觀瀾嘉苑同屬北京豪宅的孫河地王中糧瑞府項(xiàng)目也在北京長(zhǎng)安街W酒店召開(kāi)了新聞發(fā)布會(huì)，不過(guò)中糧方面尚未透露項(xiàng)目的更多價(jià)格細(xì)節(jié)。

　　但有好事者就指出，包括中赫萬(wàn)柳書(shū)院項(xiàng)目、佳兆業(yè)廣場(chǎng)、遠(yuǎn)洋劉娘府地塊項(xiàng)目，龍湖西局項(xiàng)目等等目前北京的頂級(jí)豪宅們?nèi)缃穸荚诜e極做入市準(zhǔn)備。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，即將于2015年入市的北京頂級(jí)豪宅至少有11個(gè)項(xiàng)目。

　　對(duì)此，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，隨著諸多頂級(jí)豪宅陸續(xù)面世，北京一場(chǎng)明爭(zhēng)暗斗的“頂級(jí)豪宅戰(zhàn)”或?qū)⒄嚼_(kāi)。

　　今年8月26日業(yè)績(jī)會(huì)上，融創(chuàng)執(zhí)行總裁汪孟德已宣稱(chēng)，農(nóng)展館項(xiàng)目計(jì)劃明年(2015)銷(xiāo)售，希望是現(xiàn)房賣(mài)。

　　據(jù)悉，早前北京中赫萬(wàn)柳書(shū)院相關(guān)負(fù)責(zé)人就透露，其項(xiàng)目將會(huì)以現(xiàn)房的形式入市。同時(shí)，曾六度易主的北京佳兆業(yè)廣場(chǎng)也預(yù)計(jì)明年中旬將以精裝現(xiàn)房入市。

　　對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅則對(duì)媒體指出，既然以16.5萬(wàn)元/平方米拿到了期房預(yù)售許可證，融創(chuàng)肯定不會(huì)等到現(xiàn)房再賣(mài)，其為了躲避頂豪的競(jìng)爭(zhēng)白熱化或許也要趁早出手才好。

　　日前，北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年北京單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上的頂級(jí)豪宅僅成交21套，去年則為24套，而2012年和2011年則分別為23套和28套。因此，在大多數(shù)市場(chǎng)人士看來(lái)，北京頂級(jí)豪宅未來(lái)成交套數(shù)在充滿(mǎn)想象空間的明年市場(chǎng)仍然有太多的不確定。