對(duì)于絕大多數(shù)地區(qū)而言，僅憑降息來(lái)斷定，銷售會(huì)火爆起來(lái)，也未免有點(diǎn)一廂情愿了。

歐陽(yáng)捷 央行降息，究竟對(duì)樓市有多大刺激，所見(jiàn)略有不同，但已經(jīng)有聰明人根據(jù)最新的貸款利率，算出降息后，貸款者可以少還多少利息？姑且以貸款20年，貸款本金100萬(wàn)元來(lái)計(jì)算，每月少還利息234元，20年共計(jì)少還的利息也僅僅只有4萬(wàn)元。

那么，4萬(wàn)元的優(yōu)惠算是很多嗎？從數(shù)字層面上來(lái)看，的確不少。但是與開(kāi)發(fā)商的案場(chǎng)優(yōu)惠相比，未見(jiàn)得有很多，對(duì)于100萬(wàn)元的房子，也就是4%的優(yōu)惠，況且少還利息的這部分錢還是在20年里分期付款的。

這些錢對(duì)于購(gòu)買力本就不弱的改善型需求客戶來(lái)講，實(shí)在不足以影響其買房的意愿和決策；而對(duì)于剛需客戶來(lái)講，既沒(méi)有降低首付又沒(méi)有降低總價(jià)，只是有限的降低了貸款的成本而已，而對(duì)于剛需客戶來(lái)說(shuō)，其實(shí)更關(guān)注的還是房子的總價(jià)，一下子多拿幾萬(wàn)元出來(lái)還是不容易的。

當(dāng)然，對(duì)于上海、北京、廣州、深圳以及個(gè)別房?jī)r(jià)較高的二線發(fā)達(dá)城市，降息對(duì)于需要貸款的改善型客戶，還是具有一定吸引力的。畢竟這些城市的房?jī)r(jià)總價(jià)高，購(gòu)房者需要貸款的部分的也高，相應(yīng)的利息也高。對(duì)于動(dòng)輒幾百萬(wàn)的貸款而言，降息還是具有一定的刺激作用。但是對(duì)于絕大多數(shù)地區(qū)而言，僅憑降息來(lái)斷定，銷售會(huì)火爆起來(lái)，也未免有點(diǎn)一廂情愿了。

央行的政策，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展肯定是有利好的作用。無(wú)論是取消限貸、還是降低利率，對(duì)于剛性需求和改善性需求購(gòu)房都是有利的，更重要的是對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)的信心鼓舞是極有價(jià)值的，因?yàn)檫@些政策讓人們看到了中央政府對(duì)于保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的努力，也看到了中央政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策只會(huì)越來(lái)越寬松。

也有人已經(jīng)在計(jì)算央行降息究竟能釋放多少需求呢？這恐怕還是很難拿出一個(gè)準(zhǔn)確的數(shù)字。不過(guò)，我曾經(jīng)說(shuō)過(guò)今年的市場(chǎng)會(huì)在2012年和2013年之間波動(dòng)，2013年住房銷售高達(dá)115723萬(wàn)平方米，比2012年多賣了17255萬(wàn)平方米。今年1-10月份住房銷售面積比2012年同期多賣了7515萬(wàn)平方米，比2013年同期少賣了8114萬(wàn)平方米，基本上處于2012年和2013年銷售面積的中位值，如果今年11月和12月銷售面積相比2012年和2013年的中位值多賣出來(lái)的面積，應(yīng)該就是央行政策起的作用了。

歐陽(yáng)捷 新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁

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