出售銷售股份為集團(tuán)變現(xiàn)其于項(xiàng)目公司的投資及提升其現(xiàn)金狀況良機(jī)，確保集團(tuán)可騰出資金用作營運(yùn)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 12月12日，上海實(shí)業(yè)城市開發(fā)集團(tuán)有限公司公告宣布，針對今年8月全資附屬公司華寶控股有限公司，擬出售目標(biāo)公司W(wǎng)ellKingdomInvestmentLtd旗下麗星40%全部權(quán)益動(dòng)作有了新的變化。

　　按照公告，上實(shí)城開將與新買方遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的全資附屬升業(yè)集團(tuán)，簽訂補(bǔ)充框架協(xié)議，據(jù)此升業(yè)集團(tuán)將取代博時(shí)資本成為買方。

　　據(jù)此，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)需要支付人民幣3.66億元股權(quán)收購價(jià)予上實(shí)城開，并向五礦支付為數(shù)人民幣7.34億元，以注資其于五礦所產(chǎn)生的成本協(xié)定分占部分。

　　換言之，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)需要為此次接盤項(xiàng)目支付人民幣11億元。

　　11億轉(zhuǎn)賣遠(yuǎn)洋

　　公告顯示，于今年8月6日，上實(shí)城開與買方博時(shí)資本、項(xiàng)目公司天津市億嘉合置業(yè)有限公司、公司全資附屬公司中置北京、公司全資附屬公司麗星及五礦訂立框架協(xié)議，據(jù)此，賣方同意將于重組活動(dòng)完成后按代價(jià)人民幣3.66億元向博時(shí)資本出售銷售股份。

　　最新于12月12日，公司于框架協(xié)議的其他訂約方及新買方訂立補(bǔ)充框架協(xié)議，據(jù)此，博時(shí)資本同意將其于框架協(xié)議項(xiàng)下的權(quán)利及責(zé)任轉(zhuǎn)讓至新買方遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，而遠(yuǎn)洋地產(chǎn)同意取代博時(shí)資本成為銷售股份的買方。

　　對于該項(xiàng)目緣何轉(zhuǎn)賣給遠(yuǎn)洋，上海業(yè)內(nèi)向觀點(diǎn)新媒體表示，或有多方面的原因無法揣測，其中不排除受制于項(xiàng)目未來開發(fā)規(guī)劃、及博時(shí)資本與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)各自對項(xiàng)目前景考量的不同等。

　　而根據(jù)新的買賣協(xié)議，簽訂補(bǔ)充框架協(xié)議后，于2014年12月12日，公司全資附屬公司華寶控股與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)及五礦訂立買賣協(xié)議。據(jù)此華寶控股將按相等于人民幣3.66億元向遠(yuǎn)洋地產(chǎn)出售股份。

　　同時(shí)，根據(jù)補(bǔ)充框架協(xié)議所規(guī)定，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將向五礦支付為數(shù)人民幣7.34億元，以注資其于五礦所產(chǎn)生的成本協(xié)定分占部分，作為項(xiàng)目公司新一名40%合營方。

　　據(jù)悉，受買賣協(xié)議的條款所規(guī)限，出售事項(xiàng)將于簽訂買賣協(xié)議后七個(gè)營業(yè)日內(nèi)完成。

　　另于出售事項(xiàng)完成后七個(gè)營業(yè)日內(nèi)或接獲由永隆銀行有限公司發(fā)出的辭任函件后，根據(jù)買賣協(xié)議，項(xiàng)目公司天津市億嘉合置業(yè)有限公司須向天津凱津及中置北京分別償還貸款人民幣4088萬元及人民幣2718萬元。

　　資料顯示，交易標(biāo)的項(xiàng)目位于天津市宜興阜舊村，類別為住宅、商業(yè)、酒店。項(xiàng)目屬舊村改造，毗鄰京津鐵路，地處交通要塞。計(jì)劃建成集多種物業(yè)類型的綜合型住宅商業(yè)區(qū)，由上實(shí)城市開發(fā)聯(lián)合五礦置業(yè)共同開發(fā)，第一期工程現(xiàn)正處開發(fā)階段。土地面積約為111.5萬平方米，預(yù)算總建筑面積約為204.3萬平方米。

　　翻查數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至2012年及2013年末，根據(jù)所持股權(quán)比例，上實(shí)城市開發(fā)應(yīng)占億嘉合置業(yè)的凈虧損額分別為639.4萬元和1024.3萬元。而截至2013年12月31日，億嘉合置業(yè)的負(fù)債凈額為人民幣482.6萬元。

　　變現(xiàn)騰挪資金

　　就最新的出售，上實(shí)城開表示是出于變現(xiàn)項(xiàng)目公司的投資改良資金狀況。

　　上海城開稱，預(yù)期于出售事項(xiàng)完成后，將錄得估計(jì)除稅前收益約人民幣1.09億元，即購買代價(jià)人民幣3.66億元與該公司于2014年6月30日在項(xiàng)目公司的投資賬面值人民幣2.57億元間的差額。

　　“出售銷售股份為集團(tuán)變現(xiàn)其于項(xiàng)目公司的投資及提升其現(xiàn)金狀況良機(jī)，確保集團(tuán)可騰出資金用作營運(yùn)，并把握可能于日后出現(xiàn)的潛在新投資機(jī)遇”。

　　針對此次出售，相關(guān)業(yè)內(nèi)也向觀點(diǎn)新媒體表示，上實(shí)城開項(xiàng)目多為改善性項(xiàng)目，相對的去化速度及市場壓力比較大；同時(shí)，這些年其也不主張快周轉(zhuǎn)，一般項(xiàng)目會(huì)積壓幾年，如此易導(dǎo)致現(xiàn)有賬面資金不夠?qū)捲！?/p>

　　“現(xiàn)在將天津項(xiàng)目權(quán)益賣出，或是也不想將戰(zhàn)線拉得太長，給自己施加更大的壓力。”

　　而就上實(shí)城開的資金狀況，標(biāo)普也于其報(bào)告中明確提及，上實(shí)城開“極大”的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平依舊是主要的評級限制因素之一。標(biāo)普稱，上實(shí)城開與上實(shí)控股的業(yè)務(wù)整合以及由此帶來的財(cái)務(wù)改善耗時(shí)比預(yù)期要長。

　　不過，標(biāo)普認(rèn)為，隨著上實(shí)城開消化在收購前開始運(yùn)作的虧損項(xiàng)目，上實(shí)城開將在今明兩年內(nèi)逐步改善經(jīng)營現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)表現(xiàn)。

　　事實(shí)上，此前上實(shí)誠開就有過多次出售動(dòng)作，包括于2013年退出被視為城開集團(tuán)核心發(fā)展項(xiàng)目的徐家匯中心，繼而出售城開中心的股權(quán)。

　　于早前出售動(dòng)作時(shí)，就有業(yè)內(nèi)人士表示，上實(shí)城開的商業(yè)項(xiàng)目本就不多，但都比較優(yōu)質(zhì)。這一類項(xiàng)目需要占用大量資金，對于以住宅開發(fā)為主的上實(shí)城開而言，無疑是不小的挑戰(zhàn)。

　　另值得一提的是，即便存在“極大”的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但是其加碼一線商業(yè)動(dòng)作仍未斷。于今年9月底，上實(shí)城開一次斥資45億港元收購上海世貿(mào)商城100%間接權(quán)益動(dòng)作，并伙同南豐國際成立合營，一起重新改造、管理及經(jīng)營上述物業(yè)。

　　根據(jù)合資協(xié)議，南豐以49美元按面值認(rèn)購商城的49%權(quán)益，余下51%權(quán)益由上實(shí)城市開發(fā)繼續(xù)持有。