若仔細(xì)觀察萬科近年來在深圳的發(fā)展，不難發(fā)現(xiàn)其獲取新項(xiàng)目多為BOT代建項(xiàng)目或配建項(xiàng)目。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 因?yàn)橥恋刭Y源稀缺，房企在深圳獲取地塊多通過舊改，而萬科這兩次的拿地卻稍顯另類。

　　繼以BOT形式進(jìn)駐熱點(diǎn)區(qū)域前海后，近日，萬科又通過投標(biāo)方式中標(biāo)深圳地鐵發(fā)布的紅樹灣物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目合作開發(fā)及BT融資建設(shè)標(biāo)書。

　　分析認(rèn)為，因?yàn)榧t樹灣物業(yè)位于南山區(qū)深圳灣片區(qū)，優(yōu)越地理位置為未來潛在收益提供保證或是萬科競(jìng)標(biāo)該項(xiàng)目的緣由。

　　同時(shí)，通過BT形式，一方面可為業(yè)主方解決資金問題，另一方面企業(yè)也獲得了在核心區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目的資格，于雙方而言都是一次互利行為。

　　BT開發(fā)模式

　　事實(shí)上，萬科此次中標(biāo)的項(xiàng)目為地鐵上蓋項(xiàng)目，項(xiàng)目位于深圳灣超級(jí)總部基地范圍內(nèi)，是深圳地鐵蛇口線、梅林線及機(jī)場(chǎng)線的交會(huì)站點(diǎn)。

　　資料顯示，該宗地編號(hào)為T207-0048，規(guī)劃用地面積6.83萬平方米，計(jì)容積率建筑面積41.9萬平方米，規(guī)劃限高400米。項(xiàng)目由深灣一路、深灣二路、白石三道、白石四道圍合而成的方型區(qū)域，開發(fā)建筑面積達(dá)57萬平方米。地塊將于2015年6月30日開工、2021年12月31日竣工。

　　招標(biāo)公告披露，在項(xiàng)目用地不發(fā)生轉(zhuǎn)移登記的前提下，由牽頭方萬科支付投標(biāo)確定的對(duì)價(jià)45.3億元后獲得項(xiàng)目49%權(quán)益，與深圳地鐵按51%：49%的比例進(jìn)行全項(xiàng)目投資，并獲得相應(yīng)權(quán)益，承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　換而言之，上述開發(fā)形式即為BT開發(fā)模式，即深圳地鐵利用非政府資金來進(jìn)行非經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)。

　　據(jù)介紹，BT項(xiàng)目最大的風(fēng)險(xiǎn)往往來自于建設(shè)承包人無力歸還金融機(jī)構(gòu)貸款，因此往往對(duì)企業(yè)的資金實(shí)力要求較高。

　　于該樁交易中，分析認(rèn)為，實(shí)際上是萬科分解了深圳地鐵的資金問題，而其也相應(yīng)獲得了進(jìn)入核心區(qū)域發(fā)展的機(jī)會(huì)。

　　在權(quán)益分配方面，招標(biāo)公告披露，商務(wù)公寓和辦公物業(yè)等可銷售物業(yè)銷售后按權(quán)益比例分配稅后利潤(rùn)，未銷售的商業(yè)和酒店等由招標(biāo)人和牽頭方(開發(fā))共同持有。雙方共同組建項(xiàng)目管理經(jīng)營(yíng)公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)工作，負(fù)責(zé)全部持有型物業(yè)的后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理工作。

　　基于公告透露的信息，分析指出，未來萬科的收益即為銷售物業(yè)的分配稅后利潤(rùn)、及持有型物業(yè)的經(jīng)營(yíng)性收入。這也意味著，項(xiàng)目銷售利潤(rùn)高低及經(jīng)營(yíng)性物業(yè)收入的好壞決定萬科從該項(xiàng)目獲得的投資收益的多少。

　　就萬科參與該項(xiàng)目建設(shè)，世聯(lián)行華南區(qū)綜合體顧問總監(jiān)左文曦表示，萬科參與該項(xiàng)目存在的不確定性，除項(xiàng)目本身存在的銷售不確定性外，項(xiàng)目商務(wù)公寓和辦公物業(yè)體量較大，而且并非全部銷售，因此未來商業(yè)及酒店運(yùn)營(yíng)管理或是萬科面臨的挑戰(zhàn)之一。

　　“BT”擴(kuò)張術(shù)

　　即便目前項(xiàng)目開發(fā)還存在一定不確定性，但縱觀萬科目前在深圳的布局，多項(xiàng)目都集中在關(guān)外的龍華及龍崗區(qū)，因此伴隨該項(xiàng)目的中標(biāo)，無疑增加了其在深圳核心區(qū)域的布局。

　　對(duì)于此次中標(biāo)，分析認(rèn)為萬科通過BT形式參與進(jìn)而獲得紅樹灣地鐵上蓋項(xiàng)目的開發(fā)及經(jīng)營(yíng)權(quán)無疑是其高明之舉。

　　值得一提的是，若仔細(xì)觀察萬科近年來在深圳的發(fā)展，不難發(fā)現(xiàn)其獲取新項(xiàng)目多為BOT代建項(xiàng)目或配建項(xiàng)目。

　　從已公開的信息來看，去年至今萬科于深圳共獲取三個(gè)項(xiàng)目，分別為：去年8月份萬科中標(biāo)前海企業(yè)公館BOT項(xiàng)目、去年9月份萬科以54億元獲得的深圳南山留仙洞501-0069號(hào)總部基地項(xiàng)目，及此次中標(biāo)的紅樹灣項(xiàng)目。

　　其中，前海企業(yè)公館BOT項(xiàng)目建筑面積為9萬平方米，預(yù)計(jì)總投資8億元，項(xiàng)目主要為首批在前海辦公的企業(yè)提供服務(wù)，將由萬科建設(shè)并運(yùn)營(yíng)8年后，移交給前海管理局。

　　南山留仙洞501-0069號(hào)總部基地項(xiàng)目，整體占地約39.4萬平米，計(jì)容總建筑面積約133.55萬平米，其中建設(shè)用地面積約15.4萬平方米，將建設(shè)研發(fā)用房、商業(yè)用地、商務(wù)公寓等，綠地約12.7萬平方米，道路約11.3萬平方米。

　　同時(shí)，在總建面133.551萬平方米中，有60.5萬平方米用地為研發(fā)用房，建成后將歸還政府，剩余部分萬科可選擇持有或者銷售。

　　“萬科雖然有意在公開市場(chǎng)拿地，最終卻因單價(jià)過高而不符合預(yù)期而放棄，但通過參與BT項(xiàng)目及配建公益性質(zhì)項(xiàng)目獲得核心區(qū)域的開發(fā)運(yùn)營(yíng)權(quán)，或也是其另的類擴(kuò)張方式，且也符合其城市配套服務(wù)商的定位”，相關(guān)業(yè)內(nèi)如此分析稱。

　　此外，另有分析也指出，萬科不斷通過BT及BOT方式獲得入場(chǎng)資格或也與目前深圳土地資源稀缺現(xiàn)狀對(duì)自身發(fā)展造成一定約束有關(guān)系。

　　分析稱，由于深圳核心區(qū)域土地資源出讓一直較少，萬科獲取新項(xiàng)目機(jī)會(huì)也相應(yīng)減少，相比佳兆業(yè)這些舊改專業(yè)戶而言，其也缺乏相應(yīng)舊改優(yōu)勢(shì)，因此以代建或配建方式參與就成為了萬科的選擇。