“對于商業(yè)地產(chǎn)而言，發(fā)展機會更重要，不是說想去哪個城市都能如愿。”

　　觀點網(wǎng) 1994年，協(xié)信地產(chǎn)以商業(yè)項目起步，從最初的商業(yè)集散中心到逐漸開發(fā)出包括星光68、星光廣場、星光天地在內(nèi)的持有型商業(yè)物業(yè)，如今在重慶、上海、北京、無錫、鎮(zhèn)江、成都等十余座城市均有布局。

　　協(xié)信地產(chǎn)高級副總裁、協(xié)信商業(yè)集團董事總經(jīng)理王裕強向觀點新媒體介紹，公司現(xiàn)有10個持有型商業(yè)項目在建，重慶占一半，其他城市占一半。

　　2015年，重慶解放碑、渝中兩個項目將陸續(xù)開業(yè)，上海的協(xié)信星光廣場也將于明年開業(yè)；2016-2017年，鎮(zhèn)江、無錫也將有項目開業(yè)。

　　談及協(xié)信在商業(yè)項目的打造經(jīng)驗，王裕強總結(jié)稱，這些項目根據(jù)消費群體不同而做不同定位，如“星光天地”是以滿足周邊范圍消費者生活需求的社區(qū)型購物中心，“星光廣場”則是滿足大部分消費者購物、休閑等各方面需求的都市型購物中心。

　　就項目打造而言，隨著經(jīng)營環(huán)境的變化，協(xié)信已逐漸增加一些餐飲品牌的引進，以此減少部分電商帶來的沖擊。王裕強指出，未來還將在項目里打造藝術(shù)化的氛圍。

　　王裕強還指出：“一個購物中心要有聚客能力，體量須限制在10萬平方米左右，3-5萬平方米的購物中心聚客能力相對有限。”

　　對于未來的擴張布局，在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)有過20多年工作經(jīng)驗的王裕強感慨稱，連很多一線地產(chǎn)品牌到現(xiàn)在都因為買不到地而進不了北京市場，說明房企并不能做到想在哪里布局就在哪里布局。

　　“所以我認為，企業(yè)都是‘機會主義者’，對于商業(yè)地產(chǎn)而言，發(fā)展機會更重要。”

　　以下為觀點新媒體對協(xié)信地產(chǎn)高級副總裁、協(xié)信商業(yè)集團董事總經(jīng)理王裕強先生的采訪實錄：

　　觀點新媒體：協(xié)信的商業(yè)分成星光68、星光廣場、星光天地三個系列，具體定位是怎樣的？

　　王裕強：星光68是比較獨特的，其它的歸為兩類：一類是協(xié)信星光廣場，像重慶南坪項目以及明年要開業(yè)的解放碑項目都叫協(xié)信星光廣場；另一類是偏社區(qū)型的星光天地，其實這兩類就是都市型與社區(qū)型的區(qū)別。

　　購物中心本來沒有高中低之分，很多人卻想象得跟百貨公司一樣。購物中心只是看開在什么位置，這個位置的消費者對它的需求以及建筑水平和能級來決定最后的定位，但不應(yīng)該作為一個品牌檔次高一點低一點的區(qū)分理由。

　　現(xiàn)在越來越講究體驗型購物中心，檔次高低不是發(fā)展趨勢了。尤其是歐美國家，也不是這樣區(qū)分購物中心的。

　　觀點新媒體：協(xié)信主要的商業(yè)項目是集中在重慶？

　　王裕強：協(xié)信明年在重慶有解放碑項目要開業(yè)，在渝中區(qū)也有一個社區(qū)型項目要開業(yè)，還有三個預(yù)計2016年開業(yè)，包括大學城項目、永川等。

　　除了重慶，上海的協(xié)信星光廣場明年將要開業(yè)，這是一個區(qū)域型購物中心，應(yīng)該比重慶南坪項目要高檔一點，定位輕奢侈類，體量近10萬平方米。同時，上海虹橋還有一個項目。

　　上海以外，華東地區(qū)有鎮(zhèn)江項目，體量也是10萬平方米級別，預(yù)計2016-2017年開業(yè)；無錫有兩個項目?？傮w來說，協(xié)信有10個購物中心在建，重慶占比一半，其他城市占比一半。

　　觀點新媒體：協(xié)信商業(yè)項目的選擇標準是什么？

　　王裕強：選擇標準每個企業(yè)都一樣，我在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)工作了20多年，發(fā)現(xiàn)有一些一線房企到現(xiàn)在都沒進北京，在北京買不到合適的地就布局不了，這說明房企并不能做到想在哪里布局就在哪里布局，還得看機會。

　　我認為企業(yè)都是“機會主義者”，除非是蘋果，手機在全球排名第一，想什么時間銷售就什么時間銷售。

　　對于商業(yè)地產(chǎn)而言，發(fā)展機會更重要，不是說想去哪個城市都能如愿。

　　觀點新媒體：像華潤這類商業(yè)做得比較好的房企，還是有檔次之分。

　　王裕強：不是做得好不好的問題，華潤進入的區(qū)域發(fā)展程度不一樣，在主城區(qū)建萬象城，規(guī)模比較大，在其他區(qū)域就做五彩城，規(guī)模相對小一些。這跟協(xié)信的想法一樣，大一點的區(qū)域打造協(xié)信星光廣場，其它的區(qū)域打造社區(qū)型的協(xié)信星光天地。

　　協(xié)信專門討論過這一點，以后就發(fā)展兩條商業(yè)線，太多反而太復(fù)雜。同時，這兩條線都離不開“協(xié)信”兩個字。以前沒想到這點，星光68、星光時代、星光天地都沒加上“協(xié)信”兩個字，品牌的知名度相對就下降了，這方面萬達廣場值得借鑒。

　　觀點新媒體：星光廣場跟星光天地這兩種業(yè)態(tài)會不會有所不同？

　　王裕強：當然不一樣，一個是社區(qū)型，一個是都市型跟區(qū)域型。這不是檔次的區(qū)別，社區(qū)型就是滿足周邊范圍消費者生活需求，都市型是大部分消費者購物、休閑等各方面需求。

　　觀點新媒體：協(xié)信“商、住、產(chǎn)集成一體化發(fā)展”的戰(zhàn)略，具體是什么概念？

　　王裕強：“商住產(chǎn)一體化”是將商業(yè)、住宅、產(chǎn)業(yè)集成開發(fā)和運營，互為促進和補充，從而實現(xiàn)“1+1+1>3”的效果。

　　可以舉兩個案例，一個是重慶渝中區(qū)大坪項目，我們叫總部城基地。總部城是協(xié)信產(chǎn)業(yè)發(fā)展里很大的一個項目，跟當?shù)卣献?，開發(fā)很多寫字樓、產(chǎn)業(yè)基地，很多企業(yè)總部聚集在那邊，類似于上海張江、北京中關(guān)村，有高科技也有金融企業(yè)。這些企業(yè)員工要吃飯、喝咖啡、看電影、休閑等，包括還有住宅需求，如果沒有生活配套是不行的，這是一個非常典型的由協(xié)信全面開發(fā)的“商住產(chǎn)一體化”項目。

　　類似于這種，我們就可以做“商、住、產(chǎn)集成”，所以大坪也建了一個購物中心來配合這些產(chǎn)業(yè)項目。

　　協(xié)信在上海也有一個項目，市北現(xiàn)在已經(jīng)成為上海浦西地區(qū)最大的信息產(chǎn)業(yè)園，類似于張江，那片區(qū)域有100萬平方米的辦公樓、產(chǎn)業(yè)基地在建，另外方興拍出的上海“地王”也開工了，住宅售價達到了五六萬元以上。市北有住宅、有產(chǎn)業(yè)，但是沒有商業(yè)，所以我們就在那里建了一個協(xié)信星光廣場。

　　觀點新媒體：商、住、產(chǎn)一體化對前期的商業(yè)選址有哪些要求？

　　王裕強：我們的購物中心規(guī)模基本定在10萬平方米左右，比如重慶南坪協(xié)信星光時代廣場，項目體量13萬平方米，是世界上最頂尖的設(shè)計師凱達環(huán)球做的，內(nèi)部環(huán)境非常好。去年這個時候，南坪項目只有不到80%的出租率，現(xiàn)在都租滿了。

　　一個購物中心要有聚客能力，體量須限制在10萬平方米上下，3-5萬平方米的購物中心聚客能力相對有限。像南坪項目以及即將開業(yè)的上海項目，購物中心都達到了10萬平方米，鎮(zhèn)江項目也有10萬平方米，都是比較理想的規(guī)模。

　　觀點新媒體：協(xié)信商業(yè)團隊是通過招聘組建還是自己培訓出來的？

　　王裕強：培訓的，星光68、星光時代、星光天地都是我們自己培訓的團隊在做，特別是星光時代這么大一個商場的運營、管理，都源自我們自己的團隊。

　　觀點新媒體：項目運營管理能力的高低主要是體現(xiàn)在哪些方面？如何判斷項目運營得好與不好？

　　王裕強：我最關(guān)注的第一是形象，第二是環(huán)境，第三是細節(jié)，第四是清潔。

　　形象是最重要的，因為以前的商場都是靠品牌支撐形象，但這個時期已經(jīng)過去了，項目達不到一定的形象，品牌也不愿意來；其次重要的是環(huán)境；第三是細節(jié)，細到很多東西的擺放，衛(wèi)生間的清潔等都體現(xiàn)了管理水平。這些東西說起來很容易，但做起來很難。我們的要求比較高，要達到國際化的水平。

　　觀點新媒體：重慶商業(yè)項目中傳統(tǒng)百貨數(shù)目還是很大，但體驗業(yè)態(tài)比較少？

　　王裕強：重慶的商業(yè)能級比較低，還在改變過程中。雖然是直轄市，但是各方面沒達到相應(yīng)水平，所以我們現(xiàn)在在努力。

　　明年要開業(yè)的解放碑協(xié)信星光廣場會有很大的創(chuàng)意點，項目外墻設(shè)計是世界級的，我們請了美國凱達環(huán)球來擔綱，項目內(nèi)部會有像香港置地廣場一樣的咖啡廳，走進去一目了然。

　　我們以后還會在商場里面做一些藝術(shù)化的展示，類似于北京芳草地。現(xiàn)在流行藝術(shù)化的感覺，我們有一個團隊在打造這些藝術(shù)品。

　　觀點新媒體：除了藝術(shù)的創(chuàng)意點，會不會逐漸增加體驗業(yè)態(tài)？

　　王裕強：這當然要有一個過程，比如說我們聯(lián)系了上海的輝哥火鍋，引進了日本料理等，但是重慶商業(yè)能級還有點低，商業(yè)地產(chǎn)也需要時間。

　　觀點新媒體：為什么您會選擇離開恒隆來到協(xié)信？

　　王裕強：有三點原因：第一，我在恒隆工作了20年，覺得應(yīng)該換個環(huán)境；第二，商業(yè)地產(chǎn)跨地域經(jīng)營很難，外國企業(yè)很難進入，所以項目是內(nèi)地企業(yè)做得好；第三，吳旭董事長很有誠意來找我，我想自己有20年的經(jīng)驗，可以幫助一家內(nèi)地企業(yè)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。

　　觀點新媒體：來到協(xié)信之后，您的理想又是什么？

　　王裕強：把重慶的一個區(qū)域性企業(yè)發(fā)展到能在中國商業(yè)地產(chǎn)占有一定地位。至于要達到什么成績還不好說，我想這個話題可以留到明年再談。

　　觀點新媒體：商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該怎么跟互聯(lián)網(wǎng)進行融合？如果兩者融合，會不會比傳統(tǒng)的商業(yè)項目發(fā)展更好？

　　王裕強：在推廣方面可以融合。互聯(lián)網(wǎng)影響了實體商業(yè)。

　　人不可能一天到晚使用互聯(lián)網(wǎng)，還是需要喝杯咖啡、吃點東西，他們走進商場看到好的商品，可能就會購買，所以可以從這方面進行突破。

　　互聯(lián)網(wǎng)怎么做？招商肯定是沒有辦法達到，現(xiàn)在在做一些活動，結(jié)合O2O的推廣形式，把資訊第一時間傳遞到消費者，促進消費。網(wǎng)上銷售、實體店取貨，這不是購物中心要做的事情，而是品牌的事情。

　　大家都在嘗試互聯(lián)網(wǎng)，要引進互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)，以此改變?nèi)藗兊纳睢Ｄ壳翱磥?，這個思路是對的，我們也在努力研究開發(fā)中。

　　觀點新媒體：重慶的商業(yè)項目比較多，如何看待這種競爭？

　　王裕強：我不認為有什么競爭，企業(yè)只需要不斷超越自己就可以。

　　中國人的傳統(tǒng)思維里，競爭都是要斗得你死我活，但事實是你打不死別人，別人也打不死你，只有自己打死自己。

　　一個企業(yè)最后衰敗都是內(nèi)部原因造成的，市場對每個企業(yè)都很公平，為什么別的企業(yè)能生存，你不能生存？那是你自己的原因。

　　所以，成功是因為自身的能力，衰敗也是因為自身的原因。