“以廈門的消費水平來說，現(xiàn)在的商業(yè)發(fā)展真的很緩慢。廈門的商業(yè)和住宅有一個價格倒掛的情況，商業(yè)比住宅賣得便宜。”

　　觀點網 今年樓市下行大勢下，8月份70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比下降的城市個數(shù)分別為68個和67個。與繼續(xù)加速下跌的北上廣深一線城市相異，廈門房價環(huán)比略微上漲0.2%，成為8月唯一一個房價上漲的城市。

　　無疑，廈門這樣特殊的樓市表現(xiàn)引起業(yè)界人士矚目。

　　對此，戴德梁行廈門分公司總經理潘育敏回憶起，今年廈門樓市表現(xiàn)說：“年初開始，整個市場對房地產不看好的氛圍就已經開始有在醞釀了，廈門這邊卻一直都不錯，但是積累到一定程度的時候，還是會有影響。”

　　于是在九月底，廈門的樓市就曾有一個成交的低谷，但是還沒有等這個效果顯現(xiàn)，9月30號限購放開之后，廈門樓市成交就已經回暖了。

　　“其實廈門樓市表現(xiàn)的特殊性主要源于其需求的旺盛。”

　　潘育敏進一步分析稱：“福建這邊的僑商、民營企業(yè)比較發(fā)達，有錢人比較多，但哪怕這些有錢人在石獅、福清、晉江等地，也始終會選擇在福州和廈門買房子。并且，一些華僑老家是永安這些小縣城，他們回來就會想在廈門和福州置業(yè)···綜合起來，福州廈門兩地的需求很旺盛，所以住宅消化情況很好。”

　　此外，潘育敏還認為，對廈門樓市真正產生影響的是限貸。其稱：“二手房反而比較接近于真正的剛需，廈門買二手房就是要住的，且很大程度上要依靠貸款來買房。廈門限貸放松政策出來以后，并沒有給一手住宅帶來很大的變動，但是對二手的刺激的確很大，之前廈門貸不到款的時候二手房交易滑落很多。”

　　與住宅市場旺盛相對應的是，廈門商業(yè)起步比較晚，發(fā)展情況也差強人意。

　　“以廈門的消費水平來說，現(xiàn)在的商業(yè)發(fā)展真的很緩慢。廈門的商業(yè)和住宅有一個價格倒掛的情況，商業(yè)比住宅賣得便宜。有些地方住宅卻賣得非常好，寫字樓商鋪卻賣不動。”

　　以下為觀點新媒體對戴德梁行廈門分公司總經理潘育敏的采訪實錄：

　　觀點新媒體：相比與其它城市，廈門的樓市顯得很有特點，一直在漲價。在您看來是什么原因造成廈門樓市異于其它城市？

　　潘育敏：不光是廈門，其實整個福建的房價都高，這里最主要的原因是需求。

　　福建這邊的民營企業(yè)比較發(fā)達，有錢人比較多，但哪怕這些有錢人在石獅、福清、晉江等地，也始終會選擇在福州和廈門買房子。并且，一些華僑老家是永安這些小縣城，他們回來就會想在廈門和福州置業(yè)。綜合起來，福州廈門兩地的需求很旺盛，所以住宅消化情況很好。

　　觀點新媒體：投資占比多嗎？

　　潘育敏：我覺得還是有投資的成分，但更多的是置業(yè)、或者叫理財。在廈門人眼中，并不想買一套房子倒賣賺什么錢，而是給兒子一套，或者女兒一套，到時候也不會賣，會留給他的孩子。

　　所以，廈門限貸放松政策出來以后，并沒有給一手住宅帶來很大的變動，但是對二手的刺激的確很大，之前廈門貸不到款的時候二手房交易滑落很多。

　　在廈門，二手房反而比較接近于真正的剛需，廈門買二手房就是要住的，且很大程度上要依靠貸款來買房。

　　觀點新媒體：之前福建全省放開限購，真正的刺激沒預想那么大。您怎么看這一現(xiàn)象？

　　潘育敏：的確是，限購放開之后，廈門的成交基本上沒什么變動。

　　因為廈門的購房者中有很大部分的華僑和僑商，他們有很多身份，根本不在這邊工作，卻至少有兩個以上的身份證。華僑的需求也是很大的，想象不到為什么廈門300萬人口會產生這么多需求。

　　對廈門樓市真正產生影響的是限貸，限貸對二手的影響比較大，一手本身就是那些供應量，也不會被沖得很厲害。

　　從年初開始，整個市場對房地產不看好的氛圍就已經開始有在醞釀了，廈門這邊卻一直都不錯，但是積累到一定程度的時候，還是會有影響。

　　于是在九月底，廈門的樓市就曾有一個成交的低谷，但是還沒有等這個效果顯現(xiàn)，9月30號限購放開之后，廈門樓市成交就已經回暖了。

　　觀點新媒體：但觀察到，在實際推盤的節(jié)奏上其實是放緩的，這是什么原因？

　　潘育敏：主要是開發(fā)商踩點，雖然說大家都預期會放開限購是遲早的事，但是不知道是哪一天。廈門開發(fā)商就開始將開盤日期往后拖。

　　如果不是9月30號放開限貸，而是9月25號，估計10月1號開盤的開發(fā)商會更多。

　　只是正好9月30號已經到了放假期間，來不及準備開盤，沒那么快反應。但是還是比較快，10月份就能夠推出去。

　　最后，廈門“十一”的成交量也降了，每個月都在降，這個放在哪個城市都一樣。

　　觀點新媒體：廈門給人的感覺更像一個旅游城市，商業(yè)氛圍并不濃厚。目前廈門比較成熟的商圈是哪幾個？您認為廈門的商業(yè)發(fā)展情況如何？

　　潘育敏：廈門商業(yè)起步比較晚，以廈門的消費水平來說，現(xiàn)在的商業(yè)發(fā)展真的很緩慢。所以，廈門的商業(yè)和住宅有一個價格倒掛的情況，商業(yè)比住宅賣得便宜，有些地方住宅卻賣得非常好，寫字樓商鋪卻賣不動，。

　　現(xiàn)在商圈最古老是中山路商圈、火車站商圈、蓮坂、SM城市廣場商圈、嘉庚體育館附近商圈以及瑞景商圈。

　　但瑞景還是一個區(qū)域商業(yè)中心，給人的感覺更像是小區(qū)里面的一個配套，但不容忽視的是，瑞景商業(yè)廣場的居住人口消費能力越來越高，如果中航紫金廣場下面的君尚百貨、特房、建發(fā)的商業(yè)項目都起來的話，這個商圈會發(fā)展的比較快。

　　寫字樓方面，鷺江道、銀行中心、廈禾路是比較成熟的辦公區(qū)域。從租金水平和出租率來說，這三個項目都是非常理想的。

　　此外，還有磐基的寫字樓項目，現(xiàn)在廈門的高端奢侈品聚集在那個區(qū)域，寫字樓形象就樹立起來了。

　　觀點新媒體：SOHO類型的物業(yè)，在廈門接受度高嗎？

　　潘育敏：目前，廈門又很多開發(fā)商在做SOHO，特別是在島外的。雖然SOHO產權是40年，但價格比同地段的住宅要便宜，還是很受廈門消費者歡迎，。

　　而廈門這邊的SOHO其實就是要類住宅的產品，早年的SOHO產品相當于40年產權的住宅，有的甚至還可以用明火。后來政府規(guī)劃覺得這個有問題，會限制一些項目不能使用煤氣。

　　比如說，世茂天啟也是SOHO項目，開始賣3萬多，后來賣到5萬，賣得不便宜，但全部賣掉了。

　　觀點新媒體：廈門這邊寫字樓價格倒掛，在廈門這邊寫字樓的租金是多少？

　　潘育敏：廈門寫字樓的租金和其他城市相比是很低的。相同的甲級寫字樓，辦公環(huán)境以及寫字樓的品質，福州的寫字樓租金將近到200元/平方米，但廈門只有130元/平方米左右。

　　而福州人口多，是廈門的兩倍，商業(yè)和經濟總量比這邊大很多，那邊的寫字樓租金比這個高，這是和需求有關系。

　　觀點新媒體：這邊寫字樓的出租率能夠達到多少？

　　潘育敏：早期甲級寫字樓、公寓比較少的時候，出租率還比較高，有80%-90%。但是隨著現(xiàn)在政策性放量，很多項目突然起來了，供應太快了，整體的出租率就下來了。

　　比如說，現(xiàn)在島內每年都有將近30萬平方米的供應，而島外每個區(qū)都計劃做一個自己的CBD。