分析認(rèn)為，現(xiàn)在是債務(wù)融資的窗口期，債務(wù)融資條件最為寬松，金地有機(jī)會融得一筆低成本的資金。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 繼萬科擬發(fā)行150億元債務(wù)融資工具后，金地近日也公告宣布擬發(fā)行不超過95億元的債務(wù)融資工具。

　　發(fā)行種類包括但不限于境內(nèi)市場的中期票據(jù)、短期融資券、超短期融資券和資產(chǎn)支持票據(jù)等；債務(wù)融資工具的期限最長不超過10年，發(fā)行利率將根據(jù)發(fā)行時市場情況確定。

　　金地表示，發(fā)行債務(wù)融資工具的募集資金將用于歸還到期借款，項目投資及補(bǔ)充流動資金等。

　　對于金地的融資行為，分析認(rèn)為，現(xiàn)在是債務(wù)融資的窗口期，債務(wù)融資條件最為寬松，金地有機(jī)會融得一筆低成本的資金。

　　“今年房企通過房地產(chǎn)私募基金融資的案例非常多，而通過該融資渠道進(jìn)行融資的成本在20%左右；若房企能通過發(fā)行債券融資，那么該融資成本就能控制在8%左右”。

　　16億基金股權(quán)贖回

　　在宣布擬發(fā)行融資工具的同時，金地還公告透露，瑞銀/金地中國房地產(chǎn)基金一期控股有限公司，簡稱UG基金，曾投資了集團(tuán)位于沈陽、西安、杭州、揚(yáng)州的四個項目。

　　按照協(xié)議約定，到2014年年底左右該批項目陸續(xù)達(dá)到UG基金退出條件，而屆時金地將通過股權(quán)收購方式退出。

　　具體來看，金地將以合計約26138萬美元即近16億人民幣的實際總收購價，購買UG基金持有的金地集團(tuán)揚(yáng)州置業(yè)發(fā)展有限公司35%和杭州金祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司49%的股權(quán)，以及UG基金和金地商置集團(tuán)有限公司共同持有的沈陽金地濱河房地產(chǎn)置業(yè)有限公司、西安筑家置業(yè)有限公司100%股權(quán)。

　　其中，金地商置公告稱，為能提前數(shù)年實現(xiàn)項目預(yù)期收益，有利于集團(tuán)現(xiàn)時把握其它高回報的物業(yè)投資機(jī)會，同時獲得適當(dāng)?shù)耐顿Y收益，從而提升現(xiàn)金儲備。金地商置同意把分別持有51%的永信商務(wù)及誠信投資一并出讓給金地集團(tuán)。

　　據(jù)悉，金地商置及UG基金正是通過永信商務(wù)及誠信投資，持有西安筑家和沈陽金地公司100%股權(quán)。其中，金地商置持股持有西安筑家和沈陽金地公司51%的股份，UG基金持有西安筑家和沈陽49%的股份。

　　針對此次股權(quán)回購行為，分析認(rèn)為，這就是金地對早前股權(quán)融資行為，進(jìn)行的一次贖回動作。

　　分析同時亦指出，早前通過吸納基金入股，資金以股權(quán)形式體現(xiàn)，所以企業(yè)的凈負(fù)債率不會提升那么快，但是在當(dāng)下融資背景下，如期償還無疑還是會增加企業(yè)的資金壓力。

　　大規(guī)模融資增長模式

　　在項目成長初期，將項目股權(quán)進(jìn)行質(zhì)押獲得資金，前期既降低了企業(yè)凈負(fù)債率，又保證了項目正常運(yùn)轉(zhuǎn)，著實為可行的融資方式。但后期當(dāng)基金達(dá)到退出條件時，對企業(yè)而言仍會增大企業(yè)的債務(wù)規(guī)模。

　　因此就金地而言，標(biāo)普就曾指出，大規(guī)模債務(wù)融資支持的增長模式，一直是金地集團(tuán)財務(wù)擴(kuò)張的主要特征。

　　目前，隨著此筆股權(quán)質(zhì)押的融資即將到期，及后續(xù)擴(kuò)張所需，相關(guān)分析認(rèn)為，金地未來對資金有較大需求，因此最新的擬發(fā)行95元的債務(wù)融資工具也存在必要性。

　　不過，分析續(xù)指，一旦擬發(fā)行的95億元債務(wù)融資工具施行，其債務(wù)規(guī)模也將進(jìn)步加大，隨之財務(wù)風(fēng)險也有進(jìn)一步加大的可能。

　　針對金地的財務(wù)狀況，今年9月初，標(biāo)普曾發(fā)報告稱，金地集團(tuán)的財務(wù)風(fēng)險已上升，這歸因于該公司以大規(guī)模債務(wù)融資支持的增長模式。

　　同時，標(biāo)普預(yù)計未來12個月內(nèi)，金地的財務(wù)風(fēng)險不太可能顯著改善。隨即標(biāo)普將對該公司的財務(wù)風(fēng)險評估由“較大”調(diào)整為“很大”。

　　據(jù)了解，過去幾年內(nèi)，金地集團(tuán)的債務(wù)水平大幅提高。2014年年中，該公司的債務(wù)規(guī)模約為420億元，2013年底為360億元。

　　不過，針對金地較高債務(wù)規(guī)模的點(diǎn)評，金地相關(guān)人士就對觀點(diǎn)新媒體回應(yīng)，金地的財務(wù)水平一直保持在較為合理的水平。

　　數(shù)據(jù)顯示，目前金地賬面現(xiàn)金為170多億元，短期借款是50億元，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債是115億元。

　　當(dāng)前，金地主要的資金來源為項目銷售，數(shù)據(jù)顯示，1-9月，金地集團(tuán)累計實現(xiàn)簽約面積226.8萬平方米，累計簽約金額285.2億元。