楊彬：2008年之前的時候，廈門沒有全國性的公司，到現(xiàn)在大公司都是組團(tuán)來廈門。十多年前的時候，戴亦一老師講了一句話，說廈門房地產(chǎn)在全國的聲音太小了。今年從年初開始，省、行業(yè)，部局委辦多次的政策調(diào)研基本上都到廈門，今年8月8日“新閩八條”公布后，廈門也是第一個出臺實施細(xì)則的城市，廈門現(xiàn)在的聲音不小了！

　　在全國各大城市房價下行的時候，唯獨廈門一枝獨秀，房價連續(xù)28個月上漲，一時成為行業(yè)關(guān)注焦點，這是為什么呢？

　　首先，楊彬認(rèn)為，資源很重要。雖然廈門是一個島，海西腹地也不是很大，但過往的政策紅利一個都沒有落下。他談及廈門今年的經(jīng)濟(jì)狀況時認(rèn)為，三季度廈門寫字樓空置率下降，價格上漲，表現(xiàn)了廈門對企業(yè)的吸引力持續(xù)增強(qiáng)。例如，觀音山的商務(wù)中心，原來說泉州的民營經(jīng)濟(jì)非常發(fā)達(dá)，現(xiàn)在知名的的服飾企業(yè)總部幾乎都搬到了觀音山。由此帶來的資金、人才會對廈門產(chǎn)生持續(xù)的影響。從居住質(zhì)量來講，廈門的優(yōu)勢還是非常明顯的。

　　其次，楊彬認(rèn)為，廈門具有強(qiáng)大的人口聚集力。中國財力50強(qiáng)城市人口吸引力廈門排在第十位，人口凈流入數(shù)為204.7萬。這個是按絕對數(shù)排名，如果是相對比例排名，常住人口中非戶籍人數(shù)和戶籍人數(shù)的比值來講是排第二，第一是東莞。東莞有大量的產(chǎn)業(yè)工人占比，廈門的流入人口的數(shù)量、和質(zhì)量都非常好。廈門的外來人口數(shù)早已超過本地戶籍人口，這個在全國是比較顯著的。另一個有意思的排名是全國離婚率最高的10個城市，廈門排在第5位，這和樓市的排名高度吻合。估計限購限貸取消了以后，這個排名保不住。還有，2013年，全市人口自然增長率11.22‰，比上年增加0.24個千分點。廈門市的人口死亡率遠(yuǎn)低于全省、全國平均水平，甚至比發(fā)達(dá)國家水平都要低。廈門的醫(yī)療服務(wù)不單是為廈門，是為整個廈漳泉提供的。前幾天，因為第一醫(yī)院的停車場改為不對外開放，引起了不小的影響，甚至還上了央廣《中國之聲》的新聞。為什么呢，因為很多省內(nèi)其他地市來廈門看病的患者意見大了，原本是排號排很久，現(xiàn)在排上號又停不了車進(jìn)不去。第一醫(yī)院那條路，大部分時間是堵的。

　　楊彬表示，廈門城市雖小，但動力十足。按照行政區(qū)劃來講從是北京的十分之一。實際廈門的核心區(qū)--本島又是這十分之一的十分之一。島內(nèi)的人口密度比香港還大，每年的旅游人口接近香港，集約化的優(yōu)勢比較明顯。廈門各項城市規(guī)劃,如地鐵等基礎(chǔ)配套等，均是按照800萬人口的城市規(guī)模進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計的。

　　在房地產(chǎn)投資增速與人口增速的對比表中，廈門的人口增速是最快的，但房地產(chǎn)投資的增速只排在中間水平，非常健康。實際上從2010年開始，廈門的城鎮(zhèn)化已經(jīng)進(jìn)入到了高位(88%以上).最近幾年在城市化率變動很小的情況下，房地產(chǎn)業(yè)的快速增長更多的是體現(xiàn)人口結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化，這個和其他地方在城鎮(zhèn)化率的快速拉升中實現(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)展是不一樣的。9月房價下跌是結(jié)構(gòu)性問題

　　楊彬稱，宏觀層面，廈門的港口排名世界17，外貿(mào)活躍有很大程度上是因為海港的關(guān)系。而地鐵則是典型里面的非典型，所有排名前面的房價的城市只有廈門現(xiàn)在還沒有地鐵。2009年廈門的航空港吞吐量是1000萬，到2013年就到了2000萬，翔安新機(jī)場的新建會進(jìn)一步強(qiáng)化這個優(yōu)勢。在廈門的人口集中性集約性跟其他地方都不一樣，島內(nèi)人口是島外人口的11倍，這已經(jīng)超過了香港。大量的優(yōu)質(zhì)資源是集中在島內(nèi)的，而人口和家庭的外延一定是向外的。這一進(jìn)一出對商品房的供應(yīng)需求都會有影響。島內(nèi)很大一部分項目已經(jīng)處于尾盤階段，沒有什么新增項目了。在這樣一個結(jié)構(gòu)里會有一個變化，八月份廈門的房價漲了0.18%，在全國70個大中城市中是唯一一個還在漲的。在九月初的行業(yè)調(diào)研會上，楊彬預(yù)料9月份增幅會轉(zhuǎn)負(fù)，是供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化使然。他補充道，“在后續(xù)的三個月，島內(nèi)的新盤推出量下降會直接影響平均價，這和具體到每一個樓盤是升是降不是一回事。1～9月份的月度銷量數(shù)據(jù)，注意幾個時點，都和政策相關(guān)。實際2013年12月，廈門的量和價數(shù)據(jù)反映都是跌的，到今年1月份的時候，量價巨升。去年年末是為完成年度房價控制指標(biāo)，防翹尾，就流量控制。到年初，限價壓力解除，就冒頭冒的很兇，都不能顯示實際情況。4月份是真正的谷底，一是閩南風(fēng)俗，清明不置業(yè)。二是去年末實行了新的預(yù)售政策，形象進(jìn)度要求大幅提高，原本要入市的項目生生被壓了三四個月，有個供應(yīng)空檔期。所以4月份的數(shù)據(jù)很難看。4月底我參加調(diào)研的時候，就說五月份的數(shù)據(jù)會非常好看，剛剛開了兩個島內(nèi)的盤，備案數(shù)據(jù)會體現(xiàn)在5月份，價格一下就拉上去了。七月份、八月份已經(jīng)進(jìn)入到一個恢復(fù)期，數(shù)據(jù)非常穩(wěn)定了。因為限購已經(jīng)實質(zhì)性放開了，已經(jīng)對限貸松綁有政策有預(yù)期了9月有較短的在一個觀望期?，F(xiàn)在取消限購政策從臺下走到了臺上，所以很多數(shù)據(jù)會進(jìn)一步向好。”

　　在限購和限貸問題上，楊彬說：“當(dāng)時大家對取消限購預(yù)期都比較大，出臺以后，我們會發(fā)現(xiàn)限貸的影響會更大。限貸松綁的細(xì)則一、二、三，每個銀行都不一樣。營銷線的同事都在忙著收集、理解政策。對客戶來說，不同銀行的標(biāo)準(zhǔn)，爭取做到總有一款政策適合你。。我們講一下我們自己樓盤的數(shù)據(jù)，三個盤，價格分別是一萬多，兩萬多，三萬多。簽約客戶本地外地人比例：外地人占的比例越少，對應(yīng)樓盤的價格就越高。第二個數(shù)，我們說貸款比例，也是一樣，越是剛需的盤，按揭比例越高。綜合以上這些，我個人感覺，這一輪調(diào)整，廈門是睡得最晚起得最早。廈門的恢復(fù)期要短于全國的平均水平。”

　　對于“廈門平均每月成交套數(shù)下降至2千套是否將成為新常態(tài)”這一問題，楊彬表示，“九月份的商品房存量是310萬，當(dāng)時媒體報道：九月份銷量創(chuàng)新低，價格由升轉(zhuǎn)降了。價格的變化前面講過了，銷量上來講，最低的是四月份，九月份已經(jīng)比四月份好很多了。310萬平米存量說是2010年的9月份之后庫存量達(dá)到了新高。2010年的人口基數(shù)、銷量和現(xiàn)在能是一個水平么？撇開2013年這樣一個大年，2012年也賣了4萬多套，450萬平，按2012年的速度，這個存量的消化也就是8個月。恢復(fù)常態(tài)沒有什么問題。”

　　此外，對于“房價上漲是否會刺激成交”這一問題，楊彬做出如下回答：“價格這個事，所有買房的人都會問這個問題。為什么說廈門的恢復(fù)會快一點？開發(fā)企業(yè)拿到一塊地的時候如果未來行情比較好，預(yù)期價格可能就會高一些。調(diào)整來了以后，我們會發(fā)現(xiàn)這個漲幅收窄了。一方面是開發(fā)商調(diào)低了心理預(yù)期，另一方面也加大了折扣力度，所以很快，市場的新的平衡價格體系就完成了。廈門跟其他地方不一樣的地方就是，有一些城市短期會出現(xiàn)價格跳水，廈門沒有。我們統(tǒng)計了一下，90%以上的項目都還沒有出現(xiàn)新一期產(chǎn)品賣得比前一期便宜的況。買賣雙方在很短的時期內(nèi)在價格預(yù)期上取得了新的平衡點。