眼下南站板塊已成為房企競(jìng)爭(zhēng)的新熱點(diǎn)，其地價(jià)提升與房企競(jìng)相爭(zhēng)奪也不無關(guān)系。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 在南京樓市限購解除消息沖擊尚未平復(fù)之際，土地市場(chǎng)也迎來了今年難得一見的“搶地之戰(zhàn)”。

　　9月28日，備受矚目的南京南站G51地塊進(jìn)入到現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)。最終，萬科經(jīng)過33輪競(jìng)拍以總價(jià)15億元拿下，樓面地價(jià)高達(dá)10273元/平方米。

　　據(jù)悉，這是南站板塊地價(jià)首次突破萬元，同時(shí)也是萬科自2012年首次進(jìn)入該區(qū)域以來的第四次拿地。

　　值得關(guān)注的是，從2012年5158元/平方米的樓面地價(jià)到現(xiàn)如今的10273元/平方米，南站地價(jià)在兩年多的光景里已提升近一倍。

　　對(duì)此，南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)指出，地價(jià)過萬主要得益于南站開發(fā)越來越成熟，在其關(guān)注度提升之際，地價(jià)也維持在一個(gè)升值預(yù)期。

　　15億南站再拿地

　　作為限購解除后的第一拍，此次土地拍賣共有3宗地“”待嫁“。其中G49、G50兩幅4S用地底價(jià)成交，而位于南京南站的G51地塊則進(jìn)入到競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)。

　　據(jù)了解，該地塊也可謂是未拍先熱，共吸引了萬科、世茂、合景泰富、銀城和重慶元澄實(shí)業(yè)五家房企到場(chǎng)。

　　最先應(yīng)價(jià)的是世茂房地產(chǎn)，其首輪叫價(jià)便直接提升2000萬，而重慶元澄實(shí)業(yè)亦毫不示弱與世茂對(duì)飆25輪。

　　此時(shí)，萬科半路殺出。從第26輪到33輪變成了世茂與萬科的”戰(zhàn)斗“。最終，在萬科出價(jià)15億元后，便再無人應(yīng)價(jià)，G51地塊的成交價(jià)也就此定格，樓面價(jià)也攀升至10273元/平方米。而在整個(gè)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，合景泰富和銀城地產(chǎn)全程扮演”看客“角色。

　　資料顯示，G51地塊東至規(guī)劃道路，南至規(guī)劃道路，東至規(guī)劃道路，西至現(xiàn)狀道路，北至京滬高鐵，實(shí)際出讓面積為5.53萬平方米，起始價(jià)11.7億元，樓面價(jià)為8013元/平方米。

　　該地塊分為兩部分，其中A地塊出讓面積1.57萬平方米，容積率≤3.0，性質(zhì)為商辦混合用地，B地塊則為出讓面積3.96萬平方米、容積率為1.0-2.5的二類居住用地。

　　據(jù)悉，這已是萬科在南站拿下的第四塊地。有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，算上此次萬科再進(jìn)南站，萬科在該區(qū)域目前儲(chǔ)備了21萬余平方米的可開發(fā)用地。

　　孟祥遠(yuǎn)指出，對(duì)于萬科此次拿下的G51地塊，應(yīng)以剛改為主，項(xiàng)目不宜定位高端。”南站板塊由于受到尚未搬遷的大校場(chǎng)機(jī)場(chǎng)影響，45米限高導(dǎo)致制約性因素較多，困擾了周邊商品房建設(shè)，同時(shí)也影響了整體南部新城的開發(fā)和規(guī)劃。“

　　不過，其也表示，由于萬科在南站板塊已有一定的客戶基礎(chǔ)，也了解區(qū)域市場(chǎng)，在已有項(xiàng)目均銷售不錯(cuò)的情況下，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和難度都會(huì)比較小，該項(xiàng)目甚至可以和九都薈形成聯(lián)動(dòng)，打造成九都薈二期。

　　此外，孟祥遠(yuǎn)補(bǔ)充稱，”隨著南站區(qū)域熱度不斷提高，住宅供應(yīng)量就變得稀缺起來，可以預(yù)見，G51地塊的住宅產(chǎn)品在未來依舊會(huì)受到購房者的青睞。“

　　南站土地冷熱轉(zhuǎn)軌

　　值得注意的是，此番10273元/平方米的成交樓面價(jià)也刷新了南站板塊的區(qū)域單價(jià)紀(jì)錄。而在萬科四次落子背后，南站地價(jià)在兩年多的時(shí)間里已從最初的5158元/平方米上漲99%。

　　據(jù)回溯，2012年6月5日，萬科以9.41億元競(jìng)得南站首幅住宅混合用地G07地塊，彼時(shí)的成交樓面價(jià)僅為5158元/平方米；數(shù)月之后的11月20日，萬科又以8.71億元奪得南京南站G43商住地塊，樓面地價(jià)上升至6536元/平方米。

　　此外，2013年8月21日，萬科在南站再落一子，以7.1億元奪得南站G52地塊，樓面地價(jià)達(dá)6588元/平方米。

　　事實(shí)上，眼下南站板塊已成為房企競(jìng)爭(zhēng)的新熱點(diǎn)，其地價(jià)提升與房企競(jìng)相爭(zhēng)奪也不無關(guān)系。據(jù)南京資深房地產(chǎn)評(píng)論員尹霄飛介紹，由于本身的優(yōu)勢(shì)及規(guī)劃，南站板塊目前已成為僅次于江寧、江北、河西的熱門板塊。

　　但或許正如每一個(gè)新區(qū)的發(fā)展都要?dú)v經(jīng)坎坷和質(zhì)疑，南站板塊在早前亦曾遭遇起步的尷尬期。最早布局南站板塊的明發(fā)便在此遭遇”滑鐵盧“，其明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目在當(dāng)時(shí)雖然占據(jù)政策與區(qū)域的多重利好，但卻淪為”空城“。彼時(shí)，板塊潛力的挖掘成為南站板塊的現(xiàn)實(shí)之困。

　　不過，隨著萬科和證大在2012年的相繼入局，南站板塊的價(jià)值也得以提升，最為直觀的反映便是品牌房企相繼入駐和地價(jià)的穩(wěn)步提升。

　　繼萬科和證大之后，綠地、金輪等房企也紛紛將目光投向南京南站，與萬科類似，綠地亦上演了三入南站的”好戲“。

　　其中，在去年1月24日，南站G83、G84兩幅商業(yè)地被其分別以底價(jià)11.07億元和17.93億元競(jìng)得，隨后的6月19日，綠地第三次挺進(jìn)南站，拿下站西片區(qū)3號(hào)地塊。

　　而在孟祥遠(yuǎn)看來，南站地價(jià)在近幾年穩(wěn)步抬高以及地塊備受追捧是綜合性因素作用的結(jié)果。

　　“2012年市場(chǎng)才剛剛起來，地價(jià)都比較便宜，往后走的話地價(jià)就上來了；另外，南站的開發(fā)也越來越成熟了，關(guān)注度上來了，地價(jià)會(huì)維持在一個(gè)升值的預(yù)期。”

　　其指出，在下半年推地并不是很多的情況下，開發(fā)商的爭(zhēng)搶也把地價(jià)推高。與此同時(shí)，政府對(duì)于土地市場(chǎng)的預(yù)期也高，因此掛出來的價(jià)格往往會(huì)高于此前的成交價(jià)格。

　　不過，孟祥遠(yuǎn)也提醒道，鑒于當(dāng)前南站區(qū)域的不可逆因素，故開發(fā)商若準(zhǔn)備快速開發(fā)，那么對(duì)項(xiàng)目的利潤(rùn)就不能抱以過高的期望。