在中期業(yè)績會(huì)上羅康瑞也坦承，“資產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)不佳是我們過去很大的致命傷”，并透露希望通過做出調(diào)整，加快業(yè)務(wù)周轉(zhuǎn)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 9月8日，瑞安房地產(chǎn)有限公司公布了截至2014年8月31日止該月份物業(yè)銷售數(shù)據(jù)。其中，住宅物業(yè)合約銷售額3.57億元，已出售總建筑面積2.58萬平方米及16個(gè)車位，平均售價(jià)為2.44萬元/平方米。

　　首八個(gè)月，瑞安房地產(chǎn)累計(jì)合約物業(yè)銷售額61.81億元，同比去年的75.03億元減少了18%；累計(jì)已出售總建筑面積27.58萬平方米，較2013年同期的29.5萬平方米減少了7%；平均售價(jià)為每平方米2.24萬元，累計(jì)出售445個(gè)車位。

　　至此，瑞安房地產(chǎn)完成年初制定的130億元全年銷售目標(biāo)的47.55%。

　　此外，除以上報(bào)告的合約物業(yè)銷售額外，截至8月底，瑞安房地產(chǎn)錄得認(rèn)購物業(yè)銷售總額為8.41億元，預(yù)計(jì)將于未來月份陸續(xù)轉(zhuǎn)成正式合約物業(yè)銷售。

　　完成目標(biāo)壓力大

　　對比7月物業(yè)銷售數(shù)據(jù)，雖然瑞安房地產(chǎn)8月的住宅物業(yè)合約銷售額增長了約6500萬元，但前8個(gè)月累計(jì)合約物業(yè)銷售額較去年同期的70.03億元卻減少了18%，僅占全年銷售目標(biāo)的一半左右。

　　照此計(jì)算，在未來不到四個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，瑞安房地產(chǎn)需要完成約70億的銷售額。

　　對此，瑞安房地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，受大氣候影響，且由于公司下半年可供銷售及預(yù)售的物業(yè)主要來自于二線城市，完成全年銷售目標(biāo)將是一項(xiàng)挑戰(zhàn)。

　　瑞安房地產(chǎn)中期業(yè)績報(bào)告顯示，其在2014年下半年可供銷售及預(yù)售的物業(yè)總面積為48.38萬平方米，包括已落成面積14.76萬平方米，施工中面積33.62萬平方米。

　　在上述數(shù)據(jù)中，上海瑞虹新城及創(chuàng)智天地的已落成面積和施工中的面積分別僅為2200平方米和3900平方米，而位于二線城市重慶、武漢、佛山及大連的可供銷售及預(yù)售的面積達(dá)47.77萬平方米，占總供應(yīng)量的98.79%。

　　而今年1-6月，上海瑞虹新城銷售面積約2.07萬平方米，銷售均價(jià)更是高達(dá)5.45萬元/平方米，實(shí)現(xiàn)合約銷售額11.29億元，約占上半年銷售額的40%。

　　對比前后的供貨量，上海下半年高端盤可售面積的銳減，二線城市項(xiàng)目無法提振的低均價(jià)，恰是瑞安房地產(chǎn)備感挑戰(zhàn)的重要原因。

　　此外，在上海項(xiàng)目開發(fā)過程中，瑞安房地產(chǎn)支付的高昂拆遷費(fèi)用，亦增添了其實(shí)現(xiàn)全年銷售目標(biāo)的壓力。

　　據(jù)了解，瑞安房地產(chǎn)上海太平橋翠湖天地第4期(第116號地塊)的總建筑面積為8.7萬平方米，該地塊已于2014年8月完成拆遷。截至2014年6月30日，瑞安房地產(chǎn)已為該地塊支付了39.73億元的拆遷費(fèi)用。

　　另悉，截至今年6月底，瑞安房地產(chǎn)支付了上海瑞虹新城第1、2、7、9及10號地塊共計(jì)102.20億元的拆遷費(fèi)用，總建筑面積將達(dá)77.4萬平方米，余下的拆遷費(fèi)用將根據(jù)實(shí)際拆遷進(jìn)度和地塊交付情況進(jìn)行支付。

　　在瑞房2014中期業(yè)績會(huì)上，瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞則表示，公司將不會(huì)直接去做動(dòng)拆遷工作，“現(xiàn)在政府希望的是維穩(wěn)、和諧，大多數(shù)時(shí)候都是最初90%很快動(dòng)遷完成，但最后幾戶會(huì)拖很長時(shí)間。這樣拖延，對資金運(yùn)作有很大的壓力”，以后由政府自己去做這個(gè)工作。

　　出售項(xiàng)目加速周轉(zhuǎn)

　　一直以來，資金運(yùn)轉(zhuǎn)不佳都是瑞安房地產(chǎn)的“軟肋”。在中期業(yè)績會(huì)上羅康瑞也坦承，“資產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)不佳是我們過去很大的致命傷?！辈贿^他也透露，希望通過做出調(diào)整，加快業(yè)務(wù)周轉(zhuǎn)。

　　調(diào)整內(nèi)容具體為，將公司的管理構(gòu)架調(diào)整為以項(xiàng)目為主，同時(shí)在業(yè)務(wù)的模式方面，不再直接參與動(dòng)拆遷。

　　現(xiàn)在處在調(diào)整期間的瑞安房地產(chǎn)還不得不面臨多重發(fā)展困擾，包括物業(yè)銷售毛利已下降7%至32%。市場預(yù)期最早在2015年下半年，瑞安才能重新獲得較強(qiáng)的住宅物業(yè)銷售表現(xiàn)。

　　為加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，今年上半年，瑞安房地產(chǎn)已處置了一些低效資產(chǎn)，包括杭州西湖天地等項(xiàng)目，并表示未來公司將繼續(xù)銷售一些非核心資產(chǎn)，包括商業(yè)或者是辦公樓。

　　據(jù)其8月銷售數(shù)據(jù)公告，8月27日，瑞安房地產(chǎn)與鷹君控股有限公司的全資附屬公司簽訂有關(guān)協(xié)議，出售未裝修的虹橋天地酒店和妙園投資有限公司的股份，實(shí)現(xiàn)收益27.04億元。

　　其中，妙園投資有限公司間接擁有新天地朗廷酒店相關(guān)土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，新天地朗廷酒店擁有357個(gè)房間，協(xié)定估值為17.39億元；而虹橋天地酒店預(yù)計(jì)擁有403個(gè)房間，協(xié)定估值為9.65億元。

　　值得關(guān)注的是，除上述套現(xiàn)交易外，瑞安房地產(chǎn)還于此前4月17日以總價(jià)2.64億元將天津武清項(xiàng)目售予遠(yuǎn)洋。

　　而在去年12月初，其還將沈陽項(xiàng)目二期80%權(quán)益售予保利地產(chǎn)，交易代價(jià)共計(jì)11.68億。

　　事實(shí)上，自去年羅康瑞宣布調(diào)整瑞安建業(yè)發(fā)展方向、整合瑞安系地產(chǎn)業(yè)務(wù)以來，已一年有余。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，期間瑞安房地產(chǎn)以及瑞安建業(yè)曾多次套現(xiàn)旗下地產(chǎn)項(xiàng)目共計(jì)103億元。

　　而瑞安房地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)也曾在中期業(yè)績會(huì)上透露，出售資產(chǎn)方面，去年賣了60億，今年的目標(biāo)是50億，而且相信還可以超標(biāo)。