8月6-9日，觀點新媒體主辦的“下行通道中的房地產(chǎn)--2014博鰲房地產(chǎn)論壇”將在論壇策源地海南博鰲舉辦。眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)者、企業(yè)領(lǐng)袖、行業(yè)巨頭等嘉賓齊聚，再啟地產(chǎn)精英、博鰲論劍。

　　十四年來，博鰲房地產(chǎn)論壇伴隨中國房地產(chǎn)發(fā)展過程中的每一次高峰與低谷，與行業(yè)一同成長，成為了房地產(chǎn)行業(yè)及上下游產(chǎn)業(yè)鏈范圍內(nèi)最權(quán)威、規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的頂級思想盛會。

　　觀點網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對論壇進(jìn)行全程網(wǎng)絡(luò)圖文直播，敬請關(guān)注！

　　專題：2014博鰲房地產(chǎn)論壇

　　直播實錄（一）：2014博鰲房地產(chǎn)論壇

　　直播實錄（二）：2014博鰲房地產(chǎn)論壇

　　直播實錄（三）：2014博鰲房地產(chǎn)論壇

　　直播實錄（四）：2014博鰲房地產(chǎn)論壇

　　賈康：大家好，我爭取盡量說得簡短一點。按照論壇的安排，我用下面這個時間段，談一下自己怎么樣看待上海、重慶兩地的房地產(chǎn)稅改革試點，和可以總結(jié)的一些啟示。我知道方方面面非常關(guān)注房地產(chǎn)稅的試點，在2011年啟動這兩地試點之后，不同意見、不同的評價有所體現(xiàn)，但是我認(rèn)為討論得還不夠。我借這個機(jī)會，從正面簡單勾畫一下，我認(rèn)為應(yīng)該怎么樣了解、認(rèn)識和分析這兩地的試點。

　　所謂房產(chǎn)稅的試點，涉及的稅種嚴(yán)格意義上講，應(yīng)該是稱為國際上所表述的房地產(chǎn)稅，或者不動產(chǎn)稅。

　　雖然這兩個地方試點的細(xì)則不盡相同，但是都包含著向標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)稅靠攏的取向。簡單看一下這兩地的特色：從不同的設(shè)計來看，上海主要是增量調(diào)節(jié)，它針對的是本地居民新購兩套及以上住房和外地居民的新購住房（對外地戶籍還無法取得全國聯(lián)網(wǎng)的數(shù)據(jù)，在設(shè)計上相對簡便，只要是非上海戶籍的，你出手購房，就認(rèn)定為是第二套及以上）。換句話說，你不出手新購住房，這個稅就與你沒有關(guān)系。其政策目標(biāo)就是側(cè)重于遏制投機(jī)炒房行為，穩(wěn)定房價。而重慶方案的課稅對象包括存量的獨棟別墅、新購的高檔住宅，它更側(cè)重于對豪宅征收特別稅，對這個政策目標(biāo)作解讀，就是包括了適當(dāng)抑制高端消費的政策取向，當(dāng)然也包括在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的同時，又調(diào)節(jié)了收入分配這個內(nèi)容。實際上這兩地的試點不能說只調(diào)節(jié)了哪一項，它們實施的調(diào)節(jié)都是多方面的，但是側(cè)重點確實有些不同。

　　從稅率上來看，上海的稅率規(guī)定為0.6%，但是它還有一個照顧稅率0.4%，另外它評估環(huán)節(jié)后，有一個打7折的規(guī)定，所以0.6%的有效稅率是0.42%。重慶規(guī)定的是從0.5%到1.2%。從實際計稅依據(jù)來看，兩地都是先按照交易價、而不是評估值來征收。這在試點上我認(rèn)為也無可厚非。上海只涉及增量，所涉及的評估價就是眼下成交的價位，沒有必要又做一輪評估。重慶也是考慮先讓社會可接受，原來的房子市場價位上怎么樣有記錄，增值的部分先不考慮。從免稅方面來看，上海是按照人均面積60平方米免稅；重慶是存量按照每戶180平方米免稅（也就是說，如果你這個獨立別墅是180平米以內(nèi)，你可以照樣不交稅），新購高檔房是按照扣除100平米以后來征稅。

　　簡言之，在試點中間，上海只是正面涉及增量，但重慶涉及增量之外的高端存量。重慶之所以敢這么做，除了其它的因素之外，也是想趁著重慶還沒有走到像上海那樣市場高漲的局面，先把覆蓋存量的制度框架建立起來。他們摸了底，重慶開始時符合存量征稅標(biāo)準(zhǔn)的房子只有3000多套（“花園洋房”即獨立別墅，排除了“雙拼”、“聯(lián)排”式別墅）。有人說這種對存量住房的稅從未征過，要引起這些住戶與政府拼命啊，會引出多少抗稅事件啊，但實際上收得挺順利，99%以上的都收到了，因為這些住獨立別墅的人都是成功人士和富豪，犯不上為了一年一萬、幾萬的稅去跟政府拼命，那百分之零點幾少數(shù)沒征到的，主要是什么原因呢？就是找不到房主。當(dāng)然咱們在內(nèi)部說，你要想把這個事情按照規(guī)定往下做，也可設(shè)想，三年過后廣而告之，各種媒體上政府的信息披露出來：請房主趕快跟政府部門聯(lián)系，你如果再不聯(lián)系，欠稅的這個不動產(chǎn)充公。這是我純粹假設(shè)的一個情景，但有類似的國際經(jīng)驗可借鑒，意在說明這點問題不是沒有解決方案的。

　　雖然兩地試點的出臺存在著激烈的爭議和明顯的阻力，但是在先行先試的動作方面，他們都切入了實際的改革進(jìn)程，積累了在這方面前所未有的本土經(jīng)驗，有利于逐漸凝聚共識。而且這兩地都有柔性切入的考慮，力度上是有意收斂的，減少對市場的震動，重在搭建基本的制度框架。即使如此，我們還是可以看到，商品房市場上，高端成交量和價位受到趨向沉穩(wěn)影響。試點運行不久，兩地都表現(xiàn)了這方面可以觀察到的變化。在這樣一個簡要觀察之后，還要強調(diào)，除了這種調(diào)節(jié)效應(yīng)之外，特別應(yīng)看到這種制度變量還影響了人們的心理預(yù)期，這種預(yù)期上的影響在未來會隨著我們的改革進(jìn)程，在各方互動中間有更多的體現(xiàn)。我感覺社會高度關(guān)注房地產(chǎn)稅改革，實際上這一心理預(yù)期已經(jīng)在近期產(chǎn)生影響：可注意這一兩年來，又加上越來越清晰的全國不動產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)的推進(jìn)（會在城鎮(zhèn)地區(qū)先到位），實際上這就促使二手房市場上很多原來看不到供應(yīng)來源的住房供給，一下子涌進(jìn)來，近來房地產(chǎn)的市場分化是與此有關(guān)的。

　　對兩地改革實效的評價中，有一些非常明確的批評意見。試點啟動不久，就有一種批評是說稅收增加不多，另外一種批評是說沒有看到房價急速下跌，動靜不大，到底起什么作用？其實這都是一些非常表面化的評價。首先如果從住房保有稅的角度觀察，別那么性急，這個稅是按年度征的，全年下來是多少？上?，F(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到了幾十億的數(shù)量級，重慶要少一些（重慶的發(fā)達(dá)程度比不上上海，雖然它涉及了一些存量，但是它總體調(diào)節(jié)的是高端），但是不論怎么樣，決不是像上半年那種“征不到幾個錢”的情況。雖然對于整個國家稅收來說，這點錢似乎不算什么，但是我們可以客觀地判斷，它開了一個頭。我們要看到，柔性切入后，經(jīng)過若干年改革，會看到較大規(guī)模收稅的可能。在兩地房地產(chǎn)稅改革試點的最重要的任務(wù)，在一定意義上說首先不是簡單地收錢，而是要在制度建設(shè)上破冰、試水。上海和重慶這樣的城市，在中國城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中間，未來“人氣”和人口規(guī)模還將上升，同時老百姓從中等收入往高收入階段走，全國今后幾十年有差不多有4億人要從農(nóng)村區(qū)域進(jìn)入城市區(qū)域長期居住。大家可以想想這個潛在的市場和不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅基，應(yīng)怎么測算。

　　還有另外一些收獲：比如上海多年來想追求的不動產(chǎn)配置方面的調(diào)節(jié)目標(biāo)，包括使新出手買房的人更多考慮周邊地區(qū)，而不是像過去那樣只盯著中心區(qū)，“寧要浦西一張床，不要浦東一套房”——多年來都想做這種調(diào)節(jié)，但是過去的收效不大。這次，這個多年苦惱之處，卻被一個小小的杠桿有效地做出了變化。我們注意到上海的房產(chǎn)稅率有一個差別，中心區(qū)域的稅率是0.6%，周邊區(qū)域的稅率可以從低，變成0.4%。這使很多人買房的時候，就選擇了周邊區(qū)域。這可說是在本土實驗里，再次證明經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本分析、基本邏輯，是可以理論密切聯(lián)系實際、解釋和指引改革設(shè)計的。

　　總之，房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)的效果在啟動初期不會太明顯，因為太明顯，引起的社會震動就會比較大。兩地試點都是有意相對平緩地切入，但是長遠(yuǎn)來看，這個改革的效果是可以預(yù)期的。

　　進(jìn)一步，我們就要注意到，十八屆三中全會明確要求，加快房地產(chǎn)稅立法，并適時推進(jìn)改革，即中央已再次明確了這項改革的指導(dǎo)方針。兩地試點形成的探索經(jīng)驗，將成為“加快立法”的本土實踐經(jīng)驗，是非常重要的、很寶貴的信息源?，F(xiàn)在在加快立法方面，業(yè)務(wù)部門的解讀直接表述為“立法先行”，換一句話說，在立法先行過程中，今年兩地試點是不可能再看到其它地方跟進(jìn)的。而明年估計仍然會按照加快立法的要求，在立法程序上一個環(huán)節(jié)一個環(huán)節(jié)向前推。在立法過程中肯定會有很多的爭議，在推進(jìn)過程中我們應(yīng)該理性討論，而再往前推的時候，可能還需要避免陷入無休止的太多爭論，要在以后的大框架下繼續(xù)承認(rèn)允許“大膽試”的某些彈性空間。

　　現(xiàn)在改革進(jìn)入深水區(qū)的階段上，確實必須更注重頂層設(shè)計，積極立法。前面一段時間有一種有點“震撼力”的觀點，認(rèn)為上海、重慶兩地的試點已經(jīng)被管理當(dāng)局廢棄，著眼點就是看到了“加快立法”這個說法。但是這個評價我認(rèn)為是不妥當(dāng)?shù)?，如果把前期的試點和新階段的立法要求割裂開來，而對兩地試點加以否定，是一種在“加快立法”面前不符合改革漸進(jìn)邏輯和鄧小平改革智慧、改革精神的不當(dāng)解讀，實質(zhì)上是否定推動這一改革的前期努力，以及抹煞試點形成的本土經(jīng)驗對于立法的支持意義。其實這個改革方向已經(jīng)被歷年改革文件和最高決策層的全局部署所鎖定，這次在“六十條”文件中再次明確了“加快立法”，是意向于實施改革，動真格。對于這個大方向我們應(yīng)該有一個認(rèn)知，企業(yè)界應(yīng)爭取在自己的生產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略策略里看得遠(yuǎn)一點：這一兩年沒有動作，并不意味著以后沒有動作。

　　另外還有一種疑惑，這也是反復(fù)被媒體朋友們提到的：兩地的房產(chǎn)稅試點是在現(xiàn)有房產(chǎn)稅條例基礎(chǔ)上國務(wù)院批準(zhǔn)的試點，到了三中全會《決定》提出要加快房地產(chǎn)稅立法，是否是在合法性上對前期的否定呢？不能這么理解，其實對于《決定》中關(guān)于房地產(chǎn)稅表述的“立法”，應(yīng)該作一種動態(tài)的理解和把握。我們國家現(xiàn)在具體開征的18種稅，有“法”可依的只有3種，即使這3項有“法”的稅，對它相關(guān)的法的成熟度、合理性，也是無法作很高評價的，這是一個基本現(xiàn)實。所以我們應(yīng)該實事求是地看到，現(xiàn)在所說的立法，其實涵蓋面不是只覆蓋到稱為法的規(guī)則，而是要從法覆蓋到法下面更低層級的條例、暫行條例，一直到我們法規(guī)體系里面仍然有效的官方確定的紅頭文件、白紙黑字的規(guī)則，這些都是我國現(xiàn)行法律體系的組成部分，但我們要努力把立法的層級和水準(zhǔn)往上提升，以適應(yīng)發(fā)展的需要。兩地試點之所以并不違法，就是因為它是在這個法律法規(guī)體系授權(quán)鏈條之內(nèi)的，而它的現(xiàn)實意義就是提供了先行先試實施創(chuàng)新的寶貴本土經(jīng)驗，應(yīng)該肯定這種敢為天下先的實踐試水，在漸進(jìn)打開局面過程中的重要意義和作用。以后在加快立法和繼續(xù)鼓勵先行先試方面，也不能做互相排斥的理解，而應(yīng)該把握為一種合理互動、承上啟下的關(guān)系。

　　把以上這些做一個簡要的考察分析之后，我簡要歸納一下兩地改革的一些啟示。在已經(jīng)明確加快立法、推進(jìn)改革的方向之下，我們應(yīng)該注意，在兩地試點和各個方面認(rèn)識和爭議中，我們需要往前看，可提出加快立法過程中應(yīng)該注重考慮的幾個要點：

　　第一，中國住房保有環(huán)節(jié)的稅收不能簡單套用美國的普遍征收模式。媒體的朋友們過去報道我的觀點往往只說賈康特別明確和堅定地主張要開征房地產(chǎn)稅，但是往往沒有跟上說，我同時強調(diào)了，在可以預(yù)見的相當(dāng)長時間內(nèi)，中國不能按照美國那樣見一平米征一平米，必須扣除一個免征額，無論多富的人，他的第一單位的消費住房，是應(yīng)受到免稅待遇的，所有人在這個框架下是一律平等的。我認(rèn)為這是一個很重要的政策要點，是讓全體社會成員吃定心丸和相對容易接受這個新制度框架的一個很重要的客觀要求。兩地的試點足以說明，柔性切入的考慮，對我們通盤改革的可持續(xù)，有它的現(xiàn)實意義。

　　第二，管理部門應(yīng)該更開明地披露相關(guān)信息。比如不少人質(zhì)疑這個稅這么復(fù)雜，能不能解決評估的問題。應(yīng)該講，沒有問題，中國人并不笨，我們的硬件、軟件、整個這方面的技術(shù)表現(xiàn)沒有問題，而且我們在計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和信息處理方面是有可能后來居上的，。前些年“模擬評稅”試點可以表明，中國人在技術(shù)方面和管理方面不存在推進(jìn)房地產(chǎn)稅時在稅基評估、確認(rèn)、仲裁、技術(shù)設(shè)計、解決糾紛機(jī)制等等方面過不去的硬障礙。

　　第三，應(yīng)該繼續(xù)允許和鼓勵不同利益訴求、意見表達(dá)，引導(dǎo)理性討論。所有的利益訴求都應(yīng)該有他表達(dá)的權(quán)利和空間，而大家最該推崇的應(yīng)該是理性的討論，各自擺依據(jù)、講道理的過程中，尋求最大公約數(shù)，把局部利益和全局利益權(quán)衡好，形成現(xiàn)代財政制度應(yīng)追求的人民群眾長遠(yuǎn)、根本利益的到位。

　　最后一點，在房地產(chǎn)稅這件事情上我們要學(xué)習(xí)借鑒美國進(jìn)步時代的經(jīng)驗?，F(xiàn)在在稅收方面，房地產(chǎn)稅是一個明顯的“民主稅”，它要放在地方政府層面，而且靠近基層，它和社區(qū)老百姓有千絲萬縷的聯(lián)系，這正好調(diào)動所有人關(guān)心地方政府“錢從哪里來，用到哪里去”，怎么樣使政府提高透明程度，提高績效水平，做好它應(yīng)盡職的工作。當(dāng)然，從這個稅可聯(lián)結(jié)制度建設(shè)來促進(jìn)政府體系為“公眾利益最大化”盡責(zé)，正是這樣一種制度安排很好的切入點。美國進(jìn)步時代就是在類似這樣的過程中推動稅制、預(yù)算、法律制度、公共意見表達(dá)機(jī)制等等建設(shè)，克服了它的矛盾凸顯制約，沒有落入陷阱，而一路走上世界頭號強國的地位。中國在加強房地產(chǎn)稅立法過程中，應(yīng)該充分借鑒美國等國在前面的經(jīng)驗，而做好中國人自己制度建設(shè)、制度創(chuàng)新的事情。

　　這些看法請大家批評指正，謝謝！

 

　　主持人：謝謝賈康先生的演講，我們今天演講環(huán)節(jié)到此也全部結(jié)束。接下來進(jìn)行的是本屆博鰲房地產(chǎn)論壇第三場也是最后一場“地產(chǎn)精英博鰲論劍”。

　　與資本結(jié)合日益密切的房地產(chǎn)行業(yè)，仍然尋找著更多的途徑，以獲得資本的輸血。在下行調(diào)整期，錢從哪里來？誰能在資本市場如魚得水？本次“地產(chǎn)精英博鰲論劍”的主題是：“錢荒”了嗎？

　　下面有請精英對話的主持嘉賓上臺就坐，有請：中國銀河證券股份有限公司研究部執(zhí)行總經(jīng)理、房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師趙強先生。

　　有請我們的對話嘉賓上臺就坐：

　　住建部住房政策專家委副主任顧云昌先生

　　著名財經(jīng)專家、財政部財政科學(xué)研究所所長賈康先生

　　住建部政策研究中心主任秦虹女士

　　交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平先生

　　瑞穗證券亞洲有限公司董事總經(jīng)理、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈建光先生

　　沿海綠色創(chuàng)投有限公司總裁夏向龍先生

　　歌斐資產(chǎn)管理有限公司CEO、諾亞財富創(chuàng)始合伙人殷哲先生

　　趙強：各位專家、學(xué)者、老總，上午好！剛才我聽了兩個專題演講，咱們這個部分有三個主題，關(guān)于金融、商業(yè)地產(chǎn)和稅收。關(guān)于這三個方面咱們展開一些討論，我們先從房地產(chǎn)稅這個問題開始討論。

　　我經(jīng)常也被投資者問到房地產(chǎn)稅的問題，我也答不上來，剛才賈所長已經(jīng)把這個問題講得比較清楚了，但是大家還是有一些關(guān)心的問題，比如說在房地產(chǎn)稅環(huán)節(jié)當(dāng)中，從投資到賣房子，到二手房的持有環(huán)節(jié)，整個環(huán)節(jié)的稅負(fù)好像是不低的，我們稅收改革有句話是叫有增有減，增了房產(chǎn)稅，我們會減哪些稅的？這是我關(guān)心的第一個問題。第二個問題是稅收的使用問題，老百姓其實對征稅沒有意見，如果這些稅征來以后，真的能提高社區(qū)的品質(zhì)，提高社區(qū)的學(xué)校、醫(yī)療，像美國那樣的話，我覺得大家還是能夠接受的，所以我想就這兩個問題，請賈所長再展開跟我們談一談。

　　賈康：主持人提的兩個問題都很重要。對于你的第一個問題，我認(rèn)為房地產(chǎn)稅除了立法有一個落實之外，和房地產(chǎn)相關(guān)的所有的稅和費應(yīng)該有一個通盤的整合。從土地批復(fù)開始，開發(fā)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)，保有環(huán)節(jié)，現(xiàn)在我們看到的那些稅和費，正稅部分是體現(xiàn)著前面偏重，而保有環(huán)節(jié)缺失，住房保有環(huán)節(jié)無稅可征，而費是偏多的，甚至在有些情況下有過多、過濫的情況，要整合這些所有的稅和費。當(dāng)然更重要的一點是土地出讓金的地租也應(yīng)該形成一個對應(yīng)的關(guān)系，把它放在一起考慮。理順地租、稅收方面的關(guān)系，這都應(yīng)該納入立法里面。

　　您說的第二個問題，我們認(rèn)為比較理想的是結(jié)合房地產(chǎn)立法的推動，在地方靠近基層的層面上，首先進(jìn)入房地產(chǎn)稅保有環(huán)節(jié)上的稅收實征的狀態(tài)以后，就要有非常有細(xì)心、細(xì)致的把錢從哪里來用到哪里去最大化的透明。美國的方式是非常值得借鑒的，一個地方政府，大到一千多萬人的紐約市，小到只有幾千人的鎮(zhèn)，他們的稅基每年都是由當(dāng)?shù)鼐用駴Q定的。他們由當(dāng)?shù)氐娜诉x出他們認(rèn)為品質(zhì)上有公信力的人士，當(dāng)然這種人也要有奉獻(xiàn)精神，基本沒有工資，他們要入戶一一核對數(shù)據(jù)，不是按咱們理解的一大堆干部去做，是社區(qū)的賢達(dá)，先把數(shù)據(jù)搞清楚以后，然后把全套資料擺在全體社區(qū)居民面前，告訴大家我們今年要做這個事情，還有多少資金的缺口，這一塊需要我們用財產(chǎn)稅把它填上，這樣算出每年的負(fù)擔(dān)數(shù)，每個年度是可以有變化的。如果你覺得這個稅率你不認(rèn)同的話，你可以搬離這個地方，到一個公共服務(wù)不那么高，但我覺得過得去的地方，這叫用腳投票。

　　趙強：賈所長對稅收非常有研究，我還想問你兩個問題，第一個是稅收改革下一步推進(jìn)的時間點怎么辦？第二點和海南有關(guān)的，海南的房子是季節(jié)性和度假的房子，它如果將來納入房地產(chǎn)稅的征收體系，它會不會課到一個比較高的稅？對海南旅游島的興建和發(fā)展是不是不利的？我們國家有沒有特殊的制度安排？

　　賈康：對于前面一個問題，政府已經(jīng)明確提出，2016年作為全面改革重頭戲，現(xiàn)在已經(jīng)馬上就要拉開帷幕，一步一步去出手往前推的財稅配套改革，要在重點層面上建立。在這個問題上，房地產(chǎn)稅是重點之一。我們認(rèn)為無論如何，2016年以前加快立法應(yīng)該會實現(xiàn)，到2016年以后，各個方面會更加考慮盡可能取得一些一致的共識，2016年年底之前把房地產(chǎn)稅加快立法的事定下來，在2017年實施，這是可以推測的大致時間點。這里面出現(xiàn)什么不確定因素就不是我現(xiàn)在能看到的。我認(rèn)為按照中央的意圖，給我們剩下的時間就是兩年，今年年底以前有望聽到消息，國務(wù)院把文本交到全國人大那里。

　　你說的第二個問題，關(guān)于海南的問題，房地產(chǎn)稅在通盤的框架下，因為是地方稅，應(yīng)該給海南留出比較彈性的空間，可以針對性地研究海南的房地產(chǎn)稅應(yīng)該是什么樣的，總體來說不會產(chǎn)生太大的問題，因為實際上拿到這樣的物業(yè)的主體，他不會因為一年1%的稅完全改變它的經(jīng)營模式。

　　趙強：謝謝賈所長給我們分享這么多非常專業(yè)的房產(chǎn)稅的信息。下面我想請教秦主任，關(guān)于資產(chǎn)證券化的主題您的演講也很精彩，我們看到國外的一些基金都是上市的房地產(chǎn)信托，我們現(xiàn)在這一塊，后面有沒有可能在交易所這一塊推進(jìn)上市的房地產(chǎn)信托？現(xiàn)在這一塊有沒有什么障礙，或者監(jiān)管有什么說法？

　　秦虹：我們房地產(chǎn)企業(yè)這個傳統(tǒng)的行業(yè)過去發(fā)展很快，賺錢相對比較容易，未來面臨新的格局一定要往前看。國內(nèi)目前還沒有真正的公開市場發(fā)行的REITs，但是我們有一個大膽的預(yù)判，我們認(rèn)為這一定是一個方向，值得開發(fā)企業(yè)關(guān)注、學(xué)習(xí)、準(zhǔn)備。一旦我們這個制度成熟，馬上就能夠見效，因為到香港上，畢竟境內(nèi)、境外差別很大，只要國內(nèi)有這個市場，對龐大的商業(yè)資產(chǎn)的盤活，提升它的商業(yè)價值意義是非常重大的，我們也很希望作為商業(yè)地產(chǎn)的投資人，包括資本市場共同推動這個既有前瞻性，又符合實際，在國外非常有成熟經(jīng)驗的項目往前發(fā)展。

　　趙強：實際上是大好事，事在人為，關(guān)鍵靠我們來做。

　　秦虹：這是一個新事情，對很多決策者來講，他可能一無所知，他不知道你說的是什么。對房地產(chǎn)融資，他們覺得風(fēng)險是巨大的，所以不會理會。我覺得要把這個道理講清楚，對房地產(chǎn)到底是有好處、有壞處，要把道理給他們分析清楚，這是我們這個行業(yè)內(nèi)的責(zé)任。你自己行業(yè)都搞不清楚，你都不明白，你讓監(jiān)管層就方市場，讓你來做，我覺得這也是不現(xiàn)實的，所以這就是我今天想研究的一個目的，就是看看方向，大家共同努力，推動這個事情發(fā)展。

　　趙強：下一個問題我想請教來自諾亞財富的殷總，您能不能簡單給我們介紹一下你們公司現(xiàn)在正在做的一些事情，尤其是在房地產(chǎn)的投融資領(lǐng)域在做哪些有意義的創(chuàng)新。

　　殷哲：我們是做另類投資為主的，在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們也是跟隨中國地產(chǎn)的行業(yè)發(fā)展應(yīng)運而生的。過去有了錢之后到底采用什么樣的投資方式，其實中國的金融工具并不發(fā)達(dá)，所以我們在2009年的時候開始做這一塊的業(yè)務(wù)，我們總體來說是為高凈值的客戶進(jìn)行另類資產(chǎn)的投資選擇。

　　趙強：在今年樓市有點調(diào)整的態(tài)勢下，你們的客戶或者你們的產(chǎn)品，無論是兌現(xiàn)到期收益還是發(fā)行，這一塊有什么變化嗎？

　　殷哲：從結(jié)構(gòu)來說，我們主要是分為兩種結(jié)構(gòu)，一個是股權(quán)性的投資，這是真正的股權(quán)性的投資，我們跟很多開發(fā)商都有很多項目合作，都是股權(quán)性的投資，還有一種是債權(quán)性的融資，有很多地產(chǎn)融資的項目。總體來說，因為我們在這幾年看到房地產(chǎn)市場開發(fā)商的并購格局其實是非常大的包括前面說6萬多家到3萬多家，未來可能只有幾千家房地產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)在出現(xiàn)大的開發(fā)商越來越整合，越來越聚焦，從這個角度來說，中國的房地產(chǎn)市場也在集中。從股權(quán)性的投資來說，住宅市場確實有點下滑，尤其在部分區(qū)域，它的直接的影響因素就是銷售和回款的周期變長了，進(jìn)而會影響到一些項目。但是總體來說我們也可以看到，如果這個項目的定位是比較符合現(xiàn)階段的市場發(fā)展，比如說建筑以剛需或者首改為主，能夠有降價空間的，本身這個城市的價格是比較健康的，這種類型的產(chǎn)品我們整體的收益率還不錯，尤其是在某些局部的地區(qū)，像福州、廈門、上海等地的項目，收益率還是非常不錯的。

　　趙強：下一位我想請教顧主任，您是行業(yè)內(nèi)非常資深的專家，您對這個行業(yè)有哪些新的看法和觀點？

　　顧云昌：總的來看這個行業(yè)是下行和分化，去年是分化，今年是下行。我覺得房地產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了一個新的常態(tài)。今天大家關(guān)心的一個是財稅政策問題，一個是金融，當(dāng)然今天沒有討論土地的問題，其實這三個方面是影響到房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要因素。也就是說房地產(chǎn)發(fā)展到今天，基本面沒有改變，我講的基本面不是好的基本面，而是壞的基本面，這些體制性的障礙還是這樣的。當(dāng)前房價高的背后主要是地價高，今年上半年土地的價格和土地的交易量是下降的，土地交易量同比下降了5.8%，但是土地的交易價格同比上升了9%。房價開始在回落，地價沒有回落，也許下半年會改變。

　　趙強：開發(fā)商說政府定的地價是只升不降的，所以它是阻礙了市場去庫存的因素。

　　顧云昌：土地市場是壟斷的，市場化的程度在一級市場沒有體現(xiàn)，房地產(chǎn)市場一半放開，一半沒放開，從市場經(jīng)濟(jì)來說，我們這方面還有很長的路要走。當(dāng)然金融方面的改革，在房地產(chǎn)方面也是滯后的。我們要改變這些方面，才能真正實現(xiàn)房地產(chǎn)的不斷發(fā)展。

　　趙強：我再問一個實際的問題，昨天恒隆的主席陳啟宗問了一個問題，就是說那個70年產(chǎn)權(quán)到了以后怎么辦？現(xiàn)在已經(jīng)過了20多年了，有些期限短的物業(yè)，只有40年的，馬上迫在眉睫了，恒隆做的商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓比較多，如果到期了再交出讓金的話，對他來說損失很大，所以他很關(guān)心這個問題，他昨天問了兩次，所以我想請問您，住宅70年到期之后，老百姓是不是還要續(xù)交這個出讓金？商業(yè)地產(chǎn)的出讓金要不要再交？政府怎么解決這個問題？

　　顧云昌：據(jù)我所知，到期以后要續(xù)，只要是政府沒有特殊要求的話，就要續(xù)交，但是交多少還沒有定。

　　趙強：可能續(xù)交一個比較低的地租的可能性比較大，大家象征性地交一點，但是這個金額很低。相當(dāng)于土地使用費。

　　賈康：我插一句話，現(xiàn)在物權(quán)法里已經(jīng)明確的不動產(chǎn)的使用權(quán)是用益物權(quán)，在它的相關(guān)土地使用到期之后，可以做暫期處置。我覺得現(xiàn)在是應(yīng)該促進(jìn)有關(guān)部門趕快給社會一個信息，省得這個東西扯到最后越來越緊張，就是沒有得到官方的確定的消息。

　　趙強：下面我們討論一個金融方面的話題，我想先聽聽來自企業(yè)的夏總的看法，您現(xiàn)在是做沿海創(chuàng)投的總裁，您跟我們分享一下，在您的工作實踐當(dāng)中對錢荒的感受。

　　夏向龍：錢慌的問題，我的感受是這樣的，要從企業(yè)來看，覺得有兩個錢荒，一個是投資大幅下降了，另外一個是從業(yè)人員減少了，今年上半年我看到錢沒有投資減少很多，從業(yè)人員也沒有減少，所以我覺得不存在錢荒這個概念，但是錢比較緊，這是房地產(chǎn)行業(yè)一直以來都有的事情。我做了很多的項目，我覺得好項目是不差錢的。

　　殷哲：我們感受到的其實不是錢荒，而是項目荒，就是真正的好的項目少，所以投資者的投資就有點收縮。

　　趙強：在房地產(chǎn)融資當(dāng)中，資金的擁有者和項目的開發(fā)者當(dāng)中的環(huán)節(jié)還是比較多的，在這個過程當(dāng)中，怎么樣打通這個渠道是一個關(guān)鍵。今天秦主任講的REITs是一個方式，我想再請教各位，還有沒有什么新的方式？除了REITs以外，還有什么新的方式能夠降低這個交易的環(huán)節(jié)和降低交易成本？殷總你們做了一些結(jié)構(gòu)化的產(chǎn)品是吧？

　　殷哲：我覺得現(xiàn)在是由間接融資向直接融資轉(zhuǎn)變的過程。間接融資的資金成本比較低，傳統(tǒng)的就是銀行的貸款，但是它的風(fēng)險也很大。直接融資就是用基金的方式，我們看到很多海外的模式跟中國現(xiàn)在發(fā)展直接融資的需求很大，它讓投資者真正去承擔(dān)風(fēng)險，但是它的收益率跟這個風(fēng)險對應(yīng)。對于被投資企業(yè)或者融資企業(yè)來說，它的資產(chǎn)負(fù)債率沒有那么高，它的整個風(fēng)險降低，但是他可能會讓出一些收益率，從這個角度來說，也是一種融資結(jié)構(gòu)的補充和平衡。我覺得這是一個可用的方式。

　　趙強：你們的客戶都是一些高凈值人士，過去幾年你給他們提供的房地產(chǎn)理財產(chǎn)品的收益在多少？能不能透露一下？

　　夏向龍：錢荒的問題，我的感受是這樣的，要從企業(yè)來看，覺得有兩個錢荒，一個是投資大幅下降了，另外一個是從業(yè)人員減少了，今年上半年我看到錢沒有投資減少很多，從業(yè)人員也沒有減少，所以我覺得不存在錢荒這個概念，但是錢比較緊，這是房地產(chǎn)行業(yè)一直以來都有的事情。我做了很多的項目，我覺得好項目是不差錢的。

　　殷哲：我們感受到的其實不是錢荒，而是項目荒，就是真正的好的項目少，所以投資者的投資就有點收縮。

　　趙強：在房地產(chǎn)融資當(dāng)中，資金的擁有者和項目的開發(fā)者當(dāng)中的環(huán)節(jié)還是比較多的，在這個過程當(dāng)中，怎么樣打通這個渠道是一個關(guān)鍵。今天秦主任講的REITs是一個方式，我想再請教各位，還有沒有什么新的方式？除了REITs以外，還有什么新的方式能夠降低這個交易的環(huán)節(jié)和降低交易成本？殷總你們做了一些結(jié)構(gòu)化的產(chǎn)品是吧？

　　殷哲：我覺得現(xiàn)在是由間接融資向直接融資轉(zhuǎn)變的過程。間接融資的資金成本比較低，傳統(tǒng)的就是銀行的貸款，但是它的風(fēng)險也很大。直接融資就是用基金的方式，我們看到很多海外的模式跟中國現(xiàn)在發(fā)展直接融資的需求很大，它讓投資者真正去承擔(dān)風(fēng)險，但是它的收益率跟這個風(fēng)險對應(yīng)。對于被投資企業(yè)或者融資企業(yè)來說，它的資產(chǎn)負(fù)債率沒有那么高，它的整個風(fēng)險降低，但是他可能會讓出一些收益率，從這個角度來說，也是一種融資結(jié)構(gòu)的補充和平衡。我覺得這是一個可用的方式。

　　趙強：你們的客戶都是一些高凈值人士，過去幾年你給他們提供的房地產(chǎn)理財產(chǎn)品的收益在多少？能不能透露一下？

　　殷哲：如果說直接融資的股權(quán)性投資，一般的投資期限，短期的開發(fā)項目是3到5年，長期的可能更長，從這個角度平均一個項目，剛剛結(jié)束的幾個基金，收益率都超過30%，但是未來幾年，我覺得能夠有百分之十幾的收益率應(yīng)該是很滿意的了，這是股權(quán)性的投資。海外的情況也是差不多，很多的地產(chǎn)基金，它可能也能夠獲得大概12%到15%的收益。

　　趙強：我看一些數(shù)據(jù)，國外的房產(chǎn)長期收益率也就6%到9%，看來中國的收益還是非常高的，所以全球資金會不會再流到中國來投房地產(chǎn)呢？關(guān)于這個問題我想請沈首席講講，你說國外的錢流入到房地產(chǎn)，他們會投股市，還是投房地產(chǎn)項目，還是有其他的考慮？

　　沈建光：年初的時候中國的錢還在往外流，我看國家外管局出來的報告，年初是大幅的外出。但是現(xiàn)在為什么一下子改變了預(yù)期呢？就是大家對現(xiàn)在的判斷改變了，當(dāng)時投資者擔(dān)心房地產(chǎn)崩盤，現(xiàn)在出現(xiàn)一些好轉(zhuǎn)的跡象，我認(rèn)為這是宏觀政策的變化對這個改革的預(yù)期非常重要。我覺得海外的基金經(jīng)理和國內(nèi)的基金經(jīng)理相比，國內(nèi)的相對更悲觀，這里可以看到估值還是有差距的。萬科在香港上市的估值要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于在A股上市的估值。為什么那么多錢現(xiàn)在囤在香港呢？就是等10月份的滬港通。很多海外的基金經(jīng)理都跟我反映，他說QD的額度沒有，表面上我們大放QD，但是對每家投資者來說，你想增加QD也增加不到。很多錢進(jìn)來，我覺得它是準(zhǔn)備一旦放開，它還是要投。那么投什么呢？海外的投資者一般都是投藍(lán)籌股的，藍(lán)籌股就是金融、地產(chǎn)，這是很關(guān)鍵的投資標(biāo)的。還有一個因素就是全球資產(chǎn)配備問題。美國的一個股票投資基金就有上億美元，那跟國內(nèi)的規(guī)模不能比的，它對中國的投資增加一點點，對我們有很大的影響。

　　趙強：現(xiàn)在看來我們對錢荒的事情也不用太擔(dān)心，中國的房地產(chǎn)市場可能下行也不是一個確定性的結(jié)論，平行也好，振蕩也好，都是有可能的。國外的錢又那么多，剛才殷總說，中國的地產(chǎn)收益即使沒有過去那么高，但是也有兩位數(shù)的回報，歐洲那邊現(xiàn)在都負(fù)利率，我們通過這個討論可以得出的結(jié)論就是對未來也不用過于悲觀。
由于時間關(guān)系，我們這場對話到此結(jié)束。

　　主持人：謝謝趙強先生，也謝謝各位對話嘉賓的精彩發(fā)言。請臺上的嘉賓留步，工作人員邀請其他嘉賓上臺，我們一起合影留念，謝謝！

　　主持人：尊敬的各位來賓、朋友們，歡迎大家再次回到2014博鰲房地產(chǎn)論壇大會現(xiàn)場。

　　時代在發(fā)展，行業(yè)在發(fā)展，從傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)起步，中國房地產(chǎn)即使起伏不斷，仍然堅持向前。無論是商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、文化、旅游的多維度結(jié)合，還是創(chuàng)造全新產(chǎn)業(yè)模式，都讓人敢于夢想更多的未來。下午的論壇主題就是：地產(chǎn)云計劃：從傳統(tǒng)到未來。

　　議程將分為三個環(huán)節(jié)，每一個環(huán)節(jié)都由演講及博鰲圓桌組成，我們首先進(jìn)入：博鰲圓桌之一：文化旅游地產(chǎn)的建筑符號。

　　首先有請本環(huán)節(jié)的第一位演講嘉賓上臺，他是：清控人居集團(tuán)董事劉力先生。劉力先生的演講題目是：城市發(fā)展與綠色人居新方向。有請劉力先生。

　　劉力：大家下午好！講一下城市發(fā)展和綠色人居的話題，有三個觀點，三點建議。

　　第一，房地產(chǎn)投資暫時下行，中國建設(shè)總量將持續(xù)增加。中國不會聽下城市化的腳步，城市化率將從50%左右提高到60%，但是具體的數(shù)字并不重要，重要的是具體的發(fā)展路徑。國家新型城鎮(zhèn)化確定未來建設(shè)重點將從中心城市向中小城市及鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)移，只有明確了發(fā)展路徑，才能具體地規(guī)劃未來城市人口所需的基礎(chǔ)設(shè)施和住房。從2011年開始，中國歷史上第一次城市人口超過了鄉(xiāng)村人口，城市化水平超過50%，使數(shù)千年來農(nóng)村人口為主的城鄉(xiāng)人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。從此中國不再是農(nóng)業(yè)人口大國，不再是以農(nóng)民為主體的國家，而是以城市人口為主的國家。中國人生活方式、生產(chǎn)方式、職業(yè)結(jié)構(gòu)消費行為以及價值觀都會發(fā)生深刻的變化。由于有城市化進(jìn)程巨大的推動力，城市建設(shè)的量和速度總是會相當(dāng)可觀，這是歐洲的一個數(shù)據(jù)，左邊三根曲線，最下面一個代表的是路網(wǎng)的建設(shè)，中間一根是人口增長，最上面一根是建成區(qū)域，永遠(yuǎn)是建設(shè)速度快于人口的增長。

　　第二，區(qū)域發(fā)展重點向城市群地區(qū)逐漸集中。國家的新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃提出城市群為新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的主體形態(tài)，在國家層面，劃定了三個巨型城市群：京津冀、長三角和珠三角。規(guī)模了4個國家級的城市群，包括成渝、中原、長江中游、哈長，再往下一級還有18個都市群。這樣一個趨勢在國際上也是一樣的，只不過人家比我們早，這是美國的10大巨型城市區(qū)，這10個巨型城市區(qū)里面住著1.97億居民，占美國人口總數(shù)的60%，美國絕大部分人口住在這10個城區(qū)里。歐洲也是如此，形成一個巨大的城市群。中國也是一樣，首先是京津冀三個城市。然后是長三角和珠三角，構(gòu)成中國三個世界頂級的城市群。下面就是環(huán)杭州灣城市群、南京城鎮(zhèn)群、長株潭城市空間，還有太原、合肥、濟(jì)南等等城市群，這張圖上表示出了中國10大城市群，這是未來中國城市建設(shè)的重點，也是地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該高度關(guān)注的重點。

　　第三，網(wǎng)絡(luò)化、多中心空間布局是城市群發(fā)展的趨勢。珠三角和長三角都市群內(nèi)城市聯(lián)系更加緊密，形成了網(wǎng)絡(luò)狀的都市群形態(tài)。長三角都市群里有許多重要城市，但仍舊在很大程度上依賴于上海作為核心。珠三角都市群則略有不同，也有很多重要的城市，但是香港和廣州形成了兩個核心。兩個都市群的城市增長離開時分散而變得不那么集中，這是必然的現(xiàn)象和過程，因為核心城市不可能一直容納不斷增長的人口。京津冀都市圈的公共資源過度集中于北京，疏散城市功能勢在必行。在這樣大型的城市周邊應(yīng)該形成一個網(wǎng)絡(luò)，有巨大的發(fā)展空間。比較一下，左邊是北京的城市范圍，右邊是東京的。北京的城市范圍大概半徑在20公里左右，而東京的是在50公里左右。你說這兩個城市的競爭力如何？一個在20公里范圍內(nèi)活動，一個在50公里范圍內(nèi)活動，當(dāng)然它的經(jīng)濟(jì)總量和世界影響力是不一樣的。這兩圈都是50公里半徑，也就是說這兩幅圖的比例尺一樣，可見中國大城市，以首都為例，還有巨大的發(fā)展空間。

　　圍繞這樣的大都會，它不是簡單的一圈一圈攤大餅的往外擴(kuò)張，會形成一些空間結(jié)構(gòu)方面的革命性變化，比如形成多中心，形成衛(wèi)星群，形成不同的產(chǎn)業(yè)區(qū)，中間有綠色的走廊，有物流的集散，有各種不同的功能區(qū)。像城市走廊，以北京、天津為例，把它的人流、物流、資金流匯總之后，看出這樣的聯(lián)系，哪些城市之間的聯(lián)系最緊密？那就是北京和天津，在這樣的走廊里面，將來會形成大量的產(chǎn)業(yè)功能區(qū)塊及居住人口。

　　這是清華的吳良鏞院士提出的城市走廊發(fā)展新形態(tài)，采用“交通軸+葡萄串+生態(tài)綠地”的發(fā)展模式，即走廊式增長的城市發(fā)展新形態(tài)，不再是簡單的攤大餅。

　　前面講了三個觀點，下面講三個出路。

　　第一，應(yīng)對前面說的中國城市未來發(fā)展的模式，應(yīng)該深耕城市群地區(qū)，不管是大型房企還是其它的機(jī)構(gòu)，應(yīng)該更多地關(guān)注，因為城市群地區(qū)將是中國未來城市開發(fā)建設(shè)的主戰(zhàn)場，要抓住大城市周邊區(qū)域的發(fā)展機(jī)遇，開發(fā)各類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、示范鎮(zhèn)及重要交通基礎(chǔ)設(shè)施之間的土地。

　　第二，主題特色產(chǎn)業(yè)模式。簡單地蓋住宅這個模式已經(jīng)過去了，房地產(chǎn)下半場必須有文化類、產(chǎn)業(yè)類、養(yǎng)老、養(yǎng)生等等主題。

　　第三，全面提升人居品質(zhì)。前幾十年地產(chǎn)高潮主要解決了量的問題，但是無論城市環(huán)境、社區(qū)配套、產(chǎn)品品質(zhì)都處在初級階段，浪費巨大資源，而且是不可持續(xù)的，需要城市層面新一代人居規(guī)劃，需要整合各類高端專業(yè)資源。做這些事需要一個理論框架的指導(dǎo)，這樣的理論框架是現(xiàn)成的，清華大學(xué)吳良鏞院士創(chuàng)建了人居科學(xué)理論，也得到了國家科技大獎，人居環(huán)境科學(xué)是指導(dǎo)城市開發(fā)建設(shè)的重要理論，它是指導(dǎo)城市建設(shè)、人居建設(shè)領(lǐng)域等多方面的。

　　我代表的清華大學(xué)人居建設(shè)集團(tuán)，從事人居建設(shè)工作，是清華大學(xué)現(xiàn)在5個板塊之一，未來專注于人居示范項目。我們所從事的項目涵蓋了辦公、教育、居住、醫(yī)療、養(yǎng)老、酒店、商業(yè)、休閑。實現(xiàn)五位一體的綜合效應(yīng)，不僅是針對市場、市民，針對政府提供增值服務(wù)，實現(xiàn)政府、產(chǎn)業(yè)、居民的多贏。

　　人居環(huán)境建設(shè)的理論框架在清華，未來人居的長期在清華。在資本層面、項目層面和專業(yè)資源層面，誠邀各位和我們一起合作。

　　主持人：謝謝劉力先生的演講，接下來有請：觀瀾湖地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理洪剛先生。洪剛先生的演講題目是：觀瀾湖：如何打造旅居生活范本。有請洪剛先生?！?/p>

　　洪剛：大家下午好！我講的話題是旅游地產(chǎn)，其實說的是觀瀾湖模式，在這里也跟大家分享一下，到底旅游地產(chǎn)是什么。很多朋友問我旅游地產(chǎn)是什么。我說旅游地產(chǎn)其實就是四個字，就是“旅游地產(chǎn)”，但是有細(xì)分。目前我們對旅游地產(chǎn)的誤區(qū)存在于，現(xiàn)在旅游地產(chǎn)的重心落在地產(chǎn)上，現(xiàn)在海南是旅游地產(chǎn)的一個重區(qū)，也可以說是一個重災(zāi)區(qū)。目前在海南島開發(fā)旅游地產(chǎn)的基本是地產(chǎn)商，以地產(chǎn)商的思維模式在開發(fā)旅游地產(chǎn)。本質(zhì)應(yīng)該是什么呢？旅游地產(chǎn)的實質(zhì)應(yīng)該是旅游為新。旅游地產(chǎn)是旅游+地產(chǎn)，是先有旅游再有地產(chǎn)。大量的地產(chǎn)商目前利用了海南島的政策來圈地占地，再以地產(chǎn)商的思維模式、規(guī)劃模式和產(chǎn)品設(shè)計模式，來規(guī)劃在海南島的旅游地產(chǎn)。

　　主題旅游地產(chǎn)涉及到幾個因素：品牌、運營和服務(wù)，這是任何一個旅游地產(chǎn)首先要考慮的問題，你的品牌怎么樣，你的運營團(tuán)隊是誰，你的服務(wù)是不是符合市場需求，而不是單純的土地購買，也不是單純的固定資產(chǎn)投資。在這里更加強調(diào)的是生活方式，配套，現(xiàn)在觀瀾湖的旅游地產(chǎn)已經(jīng)從旅游向旅居轉(zhuǎn)變，旅游是一個短期的行為，而旅居是中長期的。目前在島上的大多數(shù)人群，有的居住時間已經(jīng)超過了半年。

　　這么多年觀瀾湖到底在做什么？我在觀瀾湖工作12年，也分享一下在觀瀾湖這么多年以來的一些觀點。觀瀾湖是在打造旅游休閑產(chǎn)品，核心是經(jīng)營和運營管理。觀瀾湖是如何做旅游地產(chǎn)的？從1992年觀瀾湖剛開始在深圳拿到一塊土地，致力于打造以高爾夫為龍頭產(chǎn)業(yè)的體育休閑產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過22年的發(fā)展，觀瀾湖已經(jīng)從單一的高爾夫品牌拓展出9個板塊，豐富了整體的產(chǎn)業(yè)群，有了各個板塊的產(chǎn)業(yè)，在成熟的運營管理下，再來進(jìn)行地產(chǎn)的開發(fā)。

　　我們的9大板塊，第一個是“賽”，從1992年到現(xiàn)在，觀瀾湖已經(jīng)成功舉辦超過200場的頂級賽事，高端賽事的不斷引進(jìn)，包括自我創(chuàng)建，打造了觀瀾湖國際高爾夫度假區(qū)品牌，從此確定了一些中國高端消費群體。從1995年開始舉辦了眾多的賽事，在2001年邀請老虎伍茲訪問中國，在業(yè)內(nèi)引起很大的反響。在2007年以后，我們開始舉辦了高爾夫世界杯，我們也首創(chuàng)了高爾夫馬拉松，這些賽事的引進(jìn)和首創(chuàng)是一種經(jīng)營理念，是我們對這一塊土地的經(jīng)營和細(xì)致化的運營。2010年我們在?？趧?chuàng)辦了高爾夫觀瀾湖世界職業(yè)明星邀請賽。這是到訪觀瀾湖的一些明星，這是高爾夫世界杯的冠軍。這是明星賽到訪的一些歐洲影視明星。截止目前，觀瀾湖在全球五大洲有408個互惠球會。觀瀾湖在海南島一共有10個球場。

　　第二是旅游，與華誼兄弟共同打造了海南文化旅游新標(biāo)桿，打造“觀瀾湖華誼馮小剛小電影公社”，6月7日電影公社華麗開街，王中軍、馮小剛、劉德華、成龍、馬云，以及任志強都到觀瀾湖去看馮小剛電影公社的全面開幕。明天大家也可以參觀一下，這是代表海南島主題旅游文化的一個新項目，同時與華誼兄弟在當(dāng)?shù)赜?個影城，其中有一個8000平米的，是華誼兄弟目前在當(dāng)?shù)刈畲蟮囊粋€影城。這是馮小剛的電影《1942》的實景，我們是全部還原。我們在這里面有部分商業(yè)，目前已經(jīng)進(jìn)行了招商，包括餐飲、旅游、酒店，在這里面，每一棟建筑都是可以經(jīng)營和使用的。

　　第三在個是養(yǎng)生。觀瀾湖在?？谝淮涡耘d建了168個溫泉休閑場所，同時也跟香港港安醫(yī)院做了一系列針對養(yǎng)生的運作，包括排毒養(yǎng)生之旅，未來在養(yǎng)生這一塊也是我們的一個獨立的板塊。

　　第四個是住。在觀瀾湖新城我們引入麗思卡爾頓、萬美、觀瀾湖獨家酒店等多家五星級酒店群，將全球頂級品牌帶入度假區(qū)內(nèi)。其中麗思卡爾頓也是亞洲唯一一個以高爾夫為主題的度假酒店，在住的方面我們會與國際的頂尖品牌合作。

　　第五第六是娛樂、購物，專業(yè)的事情要讓專業(yè)的合作伙伴去做。聯(lián)合香港蘭桂坊打造海南島的娛樂新地表，聚集全球知名酒吧、餐飲娛樂、國際六大娛樂品牌，10萬平米國際購物中心首期已經(jīng)封頂，預(yù)計在明年開始投入運營。這里面的商業(yè)是體驗式商業(yè)，以購物、體驗為目的，在新城的商業(yè)有來自迪拜的模擬賽車、保齡球，在這里既可以舉辦比賽，也可以娛樂，同時還有目前海南島唯一的一個真冰溜冰場，還包括橙天嘉禾影城。在餐飲方面我們也引進(jìn)了一些特色的餐飲品牌。

　　第七個是學(xué)校，于倫敦大學(xué)、華南理工大學(xué)、?？谑姓?lián)合打造華南倫敦大學(xué)，。

　　在旅游產(chǎn)業(yè)運營的成熟的情況下，觀瀾湖從旅居地產(chǎn)角度出發(fā)，在這個角度我們考慮的更多的是我們的運營是從什么角度開始出發(fā)的，現(xiàn)在很多地產(chǎn)商、開發(fā)商是以地產(chǎn)開發(fā)的角度來看待旅游地產(chǎn)，來規(guī)劃海南島的產(chǎn)品，也就是說你們在海南島所看的所有的旅居項目產(chǎn)品，它有很強烈的地產(chǎn)味道，而缺了旅居和養(yǎng)生的功能。觀瀾湖注重打造全球夢想旅居地。

　　這是我們的地產(chǎn)布局，我們創(chuàng)造了三合院的模式，它是三個獨棟，它可以合成一個大棟，也可以分成三個小獨棟分別使用。

　　目前海南旅游地產(chǎn)的困局主要是用傳統(tǒng)的地產(chǎn)的思路來開發(fā)和指導(dǎo)旅游地產(chǎn)開發(fā)，資源性的土地沒有得到最大程度的發(fā)揮，也是一個土地資源的最大浪費。

　　主持人：謝謝洪剛先生的演講，請回坐休息，接下來有請：SKYLINE思凱來國際董事長李濤先生。李濤先生的演講題目是：創(chuàng)意帶來價值體驗推動發(fā)展——NCLO的成功模式。有請李濤先生。

　　李濤：各位嘉賓，媒體朋友們，大家下午好！聽了一天的演講大家都比較累了，不過我希望這個PPT可以帶給你們視覺上的愉悅，因為我有很多圖片。

　　今天我的題目是“創(chuàng)意帶來價值，體驗推動發(fā)展”。經(jīng)過昨天晚上激烈的精彩對話，各位地產(chǎn)大佬都不愿意承認(rèn)地產(chǎn)下行，實際我們可以認(rèn)為地產(chǎn)進(jìn)入一個盤整調(diào)整狀態(tài)。我們的地產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)到了尋求新的發(fā)展空間的時間，現(xiàn)在這個市場對大家來說是一個非常好的機(jī)遇。在傳統(tǒng)地產(chǎn)遇冷的同時，我們發(fā)現(xiàn)文化旅游的發(fā)展是呈現(xiàn)一個迅猛發(fā)展的態(tài)勢，是一個爆熱的狀態(tài)。從這些圖片可以看到，這都是媒體報道的，在長假和休息日期間，各大景區(qū)爆滿的場景。透過這些火爆的背后，大家確實可以感受到文化旅游的春天來了，文化旅游大發(fā)展的時機(jī)到了。

　　文化旅游市場面臨著一個龐大的市場，大家都知道當(dāng)GDP發(fā)展到2000到4000美金之間時，文化旅游業(yè)將呈現(xiàn)一個爆發(fā)性的增長，這是一個世界性的規(guī)律，我們很多城市的GDP發(fā)展已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出這個數(shù)字，中國文化旅游的收入目前僅占GDP的4%，這和美國的25%、香港的10%等等數(shù)據(jù)相差甚遠(yuǎn)，所以大家可以知道它的空間有多大。據(jù)行業(yè)發(fā)展研究，到2020年，中國將成為世界旅游第一大國，所以大家可以感受到市場巨大的空間。

　　另外一個，有力的政策支持，從今年前半年開始，李克強總理就曾經(jīng)推出三個主要的政策，推動文化旅游業(yè)的發(fā)展。7月2日召開的國務(wù)院常務(wù)會上又提出，要著力推動旅游業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，優(yōu)化旅游發(fā)展的硬件環(huán)境，加大旅游基礎(chǔ)設(shè)施的投資，提高旅游的品質(zhì)和內(nèi)涵。伴隨中央的一些政策，各地政府也在緊鑼密鼓地加快他們的文化旅游大的策劃、大的戰(zhàn)略布局工作。今年預(yù)計文化旅游方面投入將會是非常迅猛的增長的狀態(tài)。我們的地產(chǎn)行業(yè)中，標(biāo)桿的企業(yè)已經(jīng)率先把文化旅游作為未來的戰(zhàn)略方向。像萬達(dá)這樣的企業(yè)更是宣稱把文化創(chuàng)意作為他們整個集團(tuán)未來發(fā)展的目標(biāo)，而不是做傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)。

　　綜上所述，大家可以看到，文化旅游未來的一個遠(yuǎn)大的前景，思凱來國際作為一個在文化旅游方面的尖端企業(yè)，我們也和萬達(dá)、華僑城這樣的標(biāo)桿企業(yè)進(jìn)行了文化創(chuàng)意的實踐，我們了解文化旅游在中國的發(fā)展是一個很好的機(jī)遇和空間，但是同時它也是一個專業(yè)性和綜合性非常強的領(lǐng)域。所以通過我們的實踐，我們把文化旅游的發(fā)展成功歸納成NCLO（N是自然，C是文化，L是生活方式，O是運營）。只有將NCLO完美結(jié)合，一個真正的文化旅游項目才能誕生，同時它才能變成一個人們可接受的，同時可運營落地的項目。

　　講了這些，我想通過兩個案例來給大家分享一下思凱來團(tuán)隊最新的研究成果，也希望通過這個案例的分享帶給大家一些創(chuàng)造性的思考。這個項目叫做雪山水鄉(xiāng)、怡養(yǎng)天堂，在昆明北部的一個小鎮(zhèn)，這個鎮(zhèn)是昆明的長壽鄉(xiāng)和貧困鎮(zhèn)，正值云南旅游二次大發(fā)展的優(yōu)越時機(jī)，恰逢國家對旅游健康蟬翼的大力推動，這個鎮(zhèn)迎來了發(fā)展的好的機(jī)遇，昆明北部也以這個雪山作為依托，大力發(fā)展它的文化旅游業(yè)，而帶起整個區(qū)域的發(fā)展。

　　在這個項目中我們提出了“CETU”的模式，因為這不是一個旅游產(chǎn)品，它實際上是一個旅游新城的建設(shè)，我們提出“文化驅(qū)動、旅游修動、休閑驅(qū)動”的一個新模式。采用和諧發(fā)展的設(shè)計原則，打破了傳統(tǒng)的旅游加地產(chǎn)的這種單一的發(fā)展模式，而帶起更多的城鎮(zhèn)化的多元發(fā)展，帶給區(qū)域更多機(jī)遇。整個項目是一心八谷的結(jié)構(gòu)，項目占有非常優(yōu)美的自然資源，通過中央的平原地區(qū)的打造，遠(yuǎn)遠(yuǎn)可以看到這個雪山的美景，兩岸山坡遍布了優(yōu)美的村落。中央的稻田，我們把它改造成一個保留農(nóng)耕的非常有特色的濕地，表現(xiàn)出雪山水鄉(xiāng)的絕美意境，同時也保留了部分農(nóng)田耕地的作用。在旅游新城的布局上，我們也把新城和老城并列在一起，讓它們之間互相融合，互相帶動，互相學(xué)習(xí)、互相促進(jìn)，而不是傳統(tǒng)割裂的方式。整個項目構(gòu)成非常復(fù)雜，業(yè)態(tài)非常豐富，里邊酒店有大概20余所，從品牌酒店、主題酒店，到精品酒店，有非常豐富的內(nèi)容。

　　這個項目開發(fā)也是一種創(chuàng)新，它是由政府和開發(fā)商合作的方式，思凱來團(tuán)隊不僅僅是提供整個的創(chuàng)意和建筑設(shè)計，同時我們也利用我們的資源，作為資源整合商，為這個項目積極的輸入旅游管理，城市品牌、旅游品牌推動等等很多的資源。

　　從一個水平的城市，我們再進(jìn)入一個垂直的城市，這是一個叫海洋之尊的海洋主題度假區(qū)。我們希望它打造起符合世界第一大旅游國家，具有海洋魅力，海洋文化和中國文化相結(jié)合的標(biāo)桿產(chǎn)品。這是我們的設(shè)計靈感，從海面看起來像一個尊一樣的，周圍的運河環(huán)繞著它，形成一個非常有活力的度假區(qū)。里邊的海洋中庭帶給你像水底迷宮一樣的奇幻感覺。通過觀光電梯又將人們帶到150米高的空中花園，這些漂浮的泳池，上面有各種豐富的設(shè)施，帶給客戶一個身心的體驗。

　　思凱來團(tuán)隊還有一個非常超強的陣容，我們4個董事，包括運營、投資平臺、旅游策劃、市場營銷、開發(fā)平臺等等，我們聯(lián)合成一個專業(yè)的團(tuán)隊共同打造這個項目，我們希望能夠帶給世界一個有影響力的作品，在我們的推進(jìn)過程中，我們也希望更多的有實力的土地?fù)碛姓吆烷_發(fā)商能夠關(guān)注這個項目，尋求更好的發(fā)展空間。

　　文化旅游的成功就是創(chuàng)造完美身心體驗的過程，我們思凱來團(tuán)隊把“創(chuàng)造美好的紀(jì)念”作為我們設(shè)計的目標(biāo)，讓我們的客戶真正融入到我們的文化旅游產(chǎn)品中去。

　　今天非常高興跟大家分享我們的一些研究，也希望大家能夠在博鰲房地產(chǎn)論壇上能夠收獲滿滿，同時也帶回你們關(guān)于博鰲的記憶。

　　主持人：謝謝李濤先生，請您回坐，稍事休息。接下來，將開啟博鰲圓桌第一個討論環(huán)節(jié)。首先請主持嘉賓上臺就坐，有請：著名地產(chǎn)評論人，城市文化學(xué)者王世泰先生。

　　接下來有請討論嘉賓上臺，他們是：

　　觀瀾湖地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理洪剛先生

　　加拿大寶佳國際建筑師有限公司駐華首席代表高志先生

　　海南“鉆石海岸”和云南“佤山秘境”創(chuàng)始人滕威林先生

　　美國FADG設(shè)計咨詢事務(wù)所首席設(shè)計師董濤先生

　　美國海斯蘭德國際建筑師事務(wù)所首席建筑師、董事長馮瑩女士

　　海南嘉地置業(yè)有限公司董事長朱岳海先生

　　廣州華譽景觀工程設(shè)計有限公司董事總經(jīng)理張明燕女士

　　王世泰：在我們這一輪對話開始以前，我想說我們這一輪對話可能是最受歡迎的，因為陳詩濤女士說了，博鰲論壇辦到現(xiàn)在，一路荊棘、一路薔薇，這兩天專家們、精英們高談?wù)摰?，唇槍舌劍，刀光劍影，那是一片硝煙。但是我們今天下午可以走出究竟是上行還是下行，究竟是硬著陸還是軟著陸等等沉重話題的討論，我們今天進(jìn)入一個詩意的、浪漫的、富有創(chuàng)意的文化空間，我不知道大家同意不同意。

　　坐在我身邊的是觀瀾湖地產(chǎn)集團(tuán)的總裁，同時我也透露一下，我跟他很熟悉，他是來自深圳的，深圳的觀瀾湖有頂級的球會、頂級的設(shè)施、頂級的高爾夫?qū)W院，剛才他介紹的海南這個項目，已經(jīng)讓我們看到打造人類第五級旅居的夢想已經(jīng)呈現(xiàn)了。但是我不想說這些，我想告訴大家，洪剛先生其實是深港生活大獎的高級評審，他是一個高級休閑生活的專家。在這個對話中，我想請洪剛先生談一談，你做的這一切難道僅僅是為了觀瀾湖旅游地產(chǎn)的項目嗎？你給到人心目中的究竟是什么？文化究竟占多大比重？

　　洪剛：主持人給我的話題對我來講很沉重，我個人覺得在任何一個地產(chǎn)項目，任何一個項目開發(fā)，包括旅居，它都脫離不了文化。它通過某種文化的形式來形成一種聚合效應(yīng)，吸引對這些文化比較關(guān)心，或者愿意接受這個文化的人群。在文化上，如何把它貫穿到地產(chǎn)開發(fā)中，大多數(shù)做文化地產(chǎn)的時候，是搞一個博物館、音樂廳，做一系列文化主題的生活等等。但我覺得那只是流于表象。我在觀瀾湖的時間比較長，我更愿意強調(diào)的是高爾夫的文化。

　　高爾夫的文化是什么呢？上星期剛剛在上海參加了一個論壇，也是討論高爾夫如何向平民化進(jìn)軍的話題，高爾夫首先是一種體育運動，只是500多年前由蘇格蘭人發(fā)明，并經(jīng)過歐洲人的規(guī)則化，形成了高爾夫運動。高爾夫的哲學(xué)是遵守禮儀、尊重對手，高爾夫?qū)δ愕闹b有明確的要求，他的著裝必須要帶領(lǐng)，要穿短褲，所有這些要求說明你要對這個運動尊重，這是第一點。第二，守時，必須要準(zhǔn)時開球，如果你遲到了，那么你要往后。第三個，在高爾夫里打18洞，根據(jù)比賽規(guī)則的不一樣，你在前面的16個洞或者13個洞你打輸了，后面也有翻盤的機(jī)會。觀瀾湖是把高爾夫的文化轉(zhuǎn)化為居住中，把它融合到生活中去。

　　王世泰：下面請高志先生談一談。

　　高志：我們這個主題是講文化地產(chǎn)的，文化的文是一個動詞，話是一種傳播，把這種文傳播過去，文化本身是一種技藝。從我從業(yè)以來到現(xiàn)在設(shè)計了8個高爾夫球場，高爾夫是一種非常高級的文化現(xiàn)象，高爾夫不是一個簡單的運動，高爾夫是個名利場，我看了很多打高爾夫的人，都是腰纏幾十億、上百億的，但是他打不過一年只掙一千萬、兩千萬的，所以這時候他心里受不了了，所以看那些很有錢的人，他們都拼命地練，都想超過別人。這背后體現(xiàn)的是一種企業(yè)家精神，通過這個來展示他們在另一個領(lǐng)域的另一種拼搏的文化，這是我的理解。所以我做美座球場的時候，我就想把男人好勇斗狠、不服輸?shù)木耋w現(xiàn)出來。

　　王世泰：接下來這位嘉賓有點神秘色彩，我看了資料，他是海南鉆石海岸和云南佤山秘境的創(chuàng)始人，他作為一個獨立的研究人和投資人一定有他的見解，下面把話筒交給滕威林先生。

　　滕威林：謝謝王教授。談到文化的問題，中國過去統(tǒng)一化、集中式的大項目型的思維方式，現(xiàn)在逐漸變成一種多樣化、個性化和小項目遍地開花的時候，這實際上是城市社會的標(biāo)志。不可否認(rèn)，海南這樣的國際旅游島是需要像觀瀾湖這樣的大項目，還有其它的一些大項目。但是一個國家十多億人，它也有成千上萬的企業(yè)，它是需要多樣化的。我自己在多樣化方面做了一點嘗試，因為我認(rèn)為中國已經(jīng)進(jìn)入一個悠閑度假的時代，相繼產(chǎn)生了一個度假的產(chǎn)品，產(chǎn)生了未來悠閑度假投資的熱潮。所以我做了這樣的嘗試，在海南清水灣，我們用500多畝地做了一個項目叫鉆石海岸，在云南普洱西蒙做了一個50多畝地的項目，是一個佤族村落稻田泳池精品酒店，那里有當(dāng)?shù)氐呢糇?，這些文化和我們主流的高爾夫文化不搭界，但是它是延續(xù)了幾千年甚至上萬年的一個文化，這個地方在解放初期的時候還是原始社會，它沒有地主，也沒有經(jīng)濟(jì)改革，直接進(jìn)入社會主義，我們做了一個佤族酒店，像一個整潔的小村。這樣的東西和現(xiàn)在中國的新農(nóng)村建設(shè)結(jié)合的鄉(xiāng)村旅游開發(fā)是一脈相承的，這樣的東西有內(nèi)生的生命力，如果是一個很大的項目，它需要很多外在的東西來推動它走，但像這種小型的，融入當(dāng)?shù)氐奈幕?，?dāng)?shù)氐娜嗣穸寄軌騾⑴c的鄉(xiāng)村旅游項目，它會有一種內(nèi)生的生命力，這是我做的一件事情。

　　另外講到文化，中外文化的交流也非常重要，所以我最近翻了一本書，叫《第二人生的智慧》，這是荷蘭的一位作者寫的，我本書很有意思，我可以給幾位嘉賓送一本，這也是一種文化的兼收并蓄，因為國外的今天就是我們的明天。

　　王世泰：我很希望得到這本書，我看到非常巧，你的結(jié)尾講到中外文化的交流，我馬上就看到了董濤先生。

　　董濤：首先謝謝各位，因為我們?nèi)绻劦铰糜蔚禺a(chǎn)，我覺得是一個非常龐雜的體系，至少這里面鏈接了4個問題。第一個方面是設(shè)計師，第二個是開發(fā)商，第三個是運營商，第四是實際的消費者。如果在一個旅游度假項目中，我們要說它成功的話，有很多的因素。從文化這一塊來看，它也是其中一個比較重要的部分，這是第一點。

　　第二，我覺得我們應(yīng)該把文化歸納到你的價值點和賣點方面。文化為什么能成為一個項目的賣點？因為我們看到旅游度假項目有它的特點，它基本上都是位于自然風(fēng)景區(qū)，作為設(shè)計者，我們必須了解這種自然狀態(tài)下，原先的居民以及現(xiàn)在的居民他們吃的什么、用的什么，他們喜歡什么，他們每天出行的方向，以及他們?nèi)粘５淖飨⑹窃鯓拥?。這些東西都可以作為我們旅游度假項目中最核心的賣點。

　　如果從這個角度說，同時對觀瀾湖的項目我們也比較了解，如果理解觀瀾湖的文化賣點，我有自身的看法，我覺得它的文化是它的自然因素，比如說你們的火山，我們知道觀瀾湖的高爾夫?qū)嶋H上是借用原始的火山地貌，我覺得這是對原始資源的敬畏，同時挖掘它的特色。我覺得這是它文化最大的魅力和內(nèi)涵。當(dāng)我們對文化進(jìn)行挖掘和敬畏的同時，我們一定要站在現(xiàn)代人的需求上去探索一個現(xiàn)代人的新的生活方式。

　　王世泰：下面有請的是美國海斯蘭德國際建筑事務(wù)所的首席建筑師馮瑩女士，她有一句精妙的語言，“讓設(shè)計要成為一門可以共同分享的藝術(shù)”，我不知道我采集的這個信息對不對，我想現(xiàn)場來驗證一下，請你談?wù)劇?/p>

　　馮瑩：文化旅游地產(chǎn)的建筑符號，我的觀點有4點：觀點一，文化是對美的傳承，文化絕對不是裹小腳。觀點二，旅游不是砸錢造景，也不是要高大上，要尊重旅游者細(xì)微的體驗和動一些小心思，讓他的整個行程非常有趣。觀點三，地產(chǎn)是錢包，你出門旅游你得帶錢包。我認(rèn)為地產(chǎn)才是支撐旅游和文化的本質(zhì)，我們不要被旅游和文化這個忽略了本質(zhì)。觀點四，建筑符號是以上三者的結(jié)合。在行使我們的設(shè)計權(quán)利的時候，我們要很關(guān)注這三者的均衡性，而不是總是強調(diào)某一個重點。在行業(yè)發(fā)展到目前的階段，再強調(diào)銷售是重點還是設(shè)計是重點，或者資本是重點，可能大家都不再強調(diào)什么是重點了，均好性才是重點。

　　今天正好是觀瀾湖的洪總在這邊，他前面說了，他認(rèn)為他的旅游地產(chǎn)重點在旅游，這個我不是非常贊同。我在廣州參與星河灣的設(shè)計的時候，他們就告訴我說星河灣一定要均好。后面我們又參與深圳觀瀾湖大宅的設(shè)計，我們認(rèn)為深圳觀瀾湖大宅的成功并不是因為它的高爾夫，也不是它的建筑，而是在于它的均好性。

　　王世泰：非常感謝你，你節(jié)約了大家的時間，但是觀點表達(dá)得非常精粹，所以說文化可以滔滔如江海，也可以散落如珍珠，剛才我們就欣賞了珍珠的美。下面又是一位女士，她是廣州華譽景觀工程設(shè)計有限公司的董事總經(jīng)理張明燕女士，我記得你有一個符號的表達(dá)“我行我素”，是這樣的嗎？

　　張明燕：今天我們是講文化旅游地產(chǎn)的建筑符號，我覺得這個話題散了一點。在平常的時候，很多人會問我說，你如何看文化旅游地產(chǎn)？甚至?xí)矣懻撜f文化旅游地產(chǎn)為什么那么容易失敗？項目為什么容易死掉。我做過一個很深入的思考，我想今天在這方面分享一下我的觀點。首先我們要看一下這個文化旅游地產(chǎn)的本質(zhì)，它是文化、旅游與地產(chǎn)的有機(jī)結(jié)合，它由傳統(tǒng)地產(chǎn)的單一經(jīng)營變成了三種行業(yè)的復(fù)合經(jīng)營，變得更加復(fù)雜。從地產(chǎn)角度，原來是地產(chǎn)，附加了這么多東西，它意味著這種差異化，同時增加了附加價值與競爭力。同時它也增加了多元化和風(fēng)險，因為它涉及到三個產(chǎn)業(yè)。對團(tuán)隊運營模式、盈利模式都增加了很多不確定性，所以它變得更加復(fù)雜了。實際上文化旅游地產(chǎn)的出現(xiàn)，它是競爭升級與消費升級共同作用的結(jié)果，從SWOT的分析來講，它既是一個威脅，又是一個機(jī)會。從地產(chǎn)的競爭成長來講，它從原來的粗加工到精加工，到深加工。原來是造房子，后來變成造好房子，再后來造有內(nèi)涵的好房子，所以它是這樣一個過程，而且它的需求從自然、物理的層面到了心理和人文的層面。從宏觀環(huán)境上來講，這種國際的規(guī)律大概就從兩三千美元到四五千美元的GDP階段，就是休閑消費爆發(fā)性增長的階段。中國2013年人均GDP已經(jīng)達(dá)到7000美元，旅游消費就變成了新一輪的增長。旅游文化地產(chǎn)的出現(xiàn)，它是地產(chǎn)競爭與消費拉動共同產(chǎn)生、共同作用的結(jié)果。

　　同樣到文化旅游地產(chǎn)，它有兩種產(chǎn)生的因素，第一種是由文化行業(yè)來做地產(chǎn)，另外一種是由地產(chǎn)業(yè)來加入旅游、文化的成分，但是它們的結(jié)果最后出現(xiàn)的差別是非常大的。相對于地產(chǎn)來講，地產(chǎn)是相對簡單而實在的，但是文化旅游業(yè)是復(fù)雜而虛化的。由實變虛容易，但是由虛變實就難了。剛才像洪剛先生說，他們是從文化旅游這方面開始做地產(chǎn)，他更容易成功，而單純做地產(chǎn)，加入一些文化旅游的因素，營運這些東西控制不好，它就容易失敗。這就是為什么文化旅游業(yè)做不好的地產(chǎn)容易失敗的原因。

　　王世泰：接下來是最后一位嘉賓，我突然發(fā)現(xiàn)，中國人寫文章叫首尾呼應(yīng)，洪剛先生在介紹觀瀾湖海南項目的時候，中間有一個重大的活動，是馮小剛的電影公社。而據(jù)我所知，即將給我們開講的嘉賓，你所做的項目因為馮小剛的電影《非誠勿擾》而非?；?。

　　下面我想請出今天最后一位嘉賓，海南嘉地置業(yè)有限公司董事長朱岳海先生。

　　朱岳海：他拍的電影在我們旁邊。我們做的是旅游地產(chǎn)，但是我們把這個旅游地產(chǎn)當(dāng)做一個剛性需求的旅游房地產(chǎn)。

　　為什么說它是剛性需求的呢？很多人買了第一套房子、第二套房子，甚至第三套房子，他到最后還是要去買一個養(yǎng)生的房子。我們做的是建筑，講究一個通透性，客廳通透、廚房通透、衛(wèi)生間通透，但是公共的走道，一般的設(shè)計師不太重視，我必須要設(shè)計商業(yè)的通透，把海南的空氣引到房間來，引到走道來，這是一個通透的問題。另外一個是景觀設(shè)計。海南有那么好的自然資源，我們把它的景觀做細(xì)一點，說白了多種一點樹就行了。

　　王世泰：非常感謝，朱岳海先生的表述我是這樣理解的，要尊重原生態(tài)，蓋通透的房子，蓋有景觀的好房子，像給親戚蓋房子一樣蓋好房子，我想這是一個開發(fā)商的基本操守。

　　下面請在場的嘉賓每人用一句話描述你對文化旅游地產(chǎn)的理解。在你們發(fā)言之前我先講一分鐘，文化、旅游、地產(chǎn)之間的交流是一種復(fù)合的形態(tài)，但是萬變不離其宗，我們還是要敬重自然，敬畏自然，敬愛支付人。誰買單，誰來購買你的作品，我們要有充分的敬愛，懷揣這份敬重、敬畏的心，我們才能做好文化旅游地產(chǎn)。

　　洪剛：還是用觀瀾湖的那句話，世界上有四極，第五極是人的內(nèi)心世界，我們打造的每一件產(chǎn)品，文化也好、旅游也好、地產(chǎn)也好，都是讓人的內(nèi)心第五極世界得到最大的快樂和滿足，這是我們一直要秉持的理念去開發(fā)的。

　　高志：大家千萬注意，旅游地產(chǎn)辦法它不是一個單純的產(chǎn)業(yè)，旅游地產(chǎn)一定要在某一個專業(yè)的產(chǎn)業(yè)上才有發(fā)展。旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)相當(dāng)難做。今年開始，大家說是下行通道，但是我們公司今年到目前為止合同額已經(jīng)超過了去年全年，而這個主要的都跟旅游文化地產(chǎn)有關(guān)系，所以我覺得房地產(chǎn)是特別有發(fā)展的。

　　滕威林：以人為本、融入自然、培育可持續(xù)發(fā)展的悠閑度假生活方式。

　　董濤：不要用文化去促銷地產(chǎn)，而應(yīng)該用地產(chǎn)來傳承文化。

　　馮瑩：我想告誡大家的是，我認(rèn)為文化旅游地產(chǎn)是一個高段位的工作，所以希望大家更謙虛地學(xué)習(xí)，把它當(dāng)成是二次創(chuàng)業(yè)，不要以為還是一個傳統(tǒng)的行業(yè)。

　　張明燕：我們現(xiàn)代人關(guān)心身體和物質(zhì)的東西太多了，關(guān)心心靈的東西太少了，所以文化旅游地產(chǎn)就是在做這樣一件事，真正關(guān)心我們客戶的內(nèi)心感受，然后去創(chuàng)造那種你都愿意住下來的房子。

　　朱岳海：我是做地產(chǎn)的，我想把地產(chǎn)做到一個自然的、生態(tài)的、養(yǎng)生的地產(chǎn)，而不是養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老的應(yīng)該交給政府去做，不是我們企業(yè)去做，因為我們的土地取得是市場化的，稅收也是市場化的，養(yǎng)老沒辦法承擔(dān)這些。

　　王世泰：樸實的話往往最有文化含量。這輪對話到此結(jié)束，謝謝大家。

　　主持人：謝謝各位，博鰲圓桌第一環(huán)節(jié)到此結(jié)束，接下來進(jìn)入博鰲圓桌之二：商業(yè)地產(chǎn)熱與電商潮。首先有請演講嘉賓：住建部住房政策專家委副主任顧云昌先生。顧云昌先生演講題目是：轉(zhuǎn)型升級適應(yīng)新常態(tài)。有請顧云昌先生。

　　顧云昌：我已經(jīng)陶醉在大家的對話當(dāng)中，所以需要大家給我振奮一下。我的題目叫做“轉(zhuǎn)型升級、適應(yīng)新常態(tài)”。今天上午7點半的時候我在餐廳吃早飯，碰到一幫俊男靚女跑步回來了，原來叫我領(lǐng)跑的，結(jié)果沒跑成，因為早上沒起來，所以沒有跑。看到他們滿身汗水，一個小時的長跑，我想我肯定受不了，因為我已經(jīng)進(jìn)入了一個新常態(tài)。我想我要跟他們一起，我只能快走，不能跑步，如果在30年前或者40年前，我應(yīng)該跟他們一起，我承認(rèn)我已經(jīng)進(jìn)入一個新常態(tài)了。那么中國的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了新常態(tài)，有這樣一個表述，就是三句話：換擋、陣痛、消化。這三句話叫三期疊加：第一，經(jīng)濟(jì)增速的換擋期，第二，結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛期，第三，原有政策的消化期。4萬億帶來的效果和巨大的后果要消化。這就是中國經(jīng)濟(jì)的新常態(tài)。但是同時又有一句話，中央一直強調(diào)的，中國仍然處在一個重要的戰(zhàn)略機(jī)遇期，這就形成我們今天對中國經(jīng)濟(jì)的看法。

　　在這個情況下，我想講樓市的“三變”。我認(rèn)為中國的樓市正在發(fā)生一個很大的變化，這個變化我歸納為三變，第一是變態(tài)，第二是變味，第三是變形。變態(tài)是樓市的變態(tài)，整個市場正在變態(tài)，這兩天我們討論了分化的問題，下行的問題，有很多專家認(rèn)為現(xiàn)在不是下行，有許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為現(xiàn)在在下行。這個區(qū)別在于大家對下行的認(rèn)識，對下行這個詞的理解。有的認(rèn)為下行就是下行通道，有人認(rèn)為下行是一種現(xiàn)象，比如中國經(jīng)濟(jì)下行，大家都承認(rèn)。如果中國的經(jīng)濟(jì)從10%的增長變成7.5%的增長就是下行，那么房地產(chǎn)肯定是下行。所以我說下行要看怎么看。今年上半年，我們其它的指標(biāo)實際上都是下降的，一個是賣地的面積下降了，第二是新開工的面積下降了，第三個是銷售的面積下降。這些主要的指標(biāo)都是下降的，只有一個指標(biāo)是下行的，就是投資增長14.1%，而去年投資增長19.8%。從這個角度看，我們房地產(chǎn)今年上半年肯定是和去年有很大的差距。

　　去年我們重點討論分化的問題，今年重點討論下行的問題，我認(rèn)為市場進(jìn)入了一個新的常態(tài)，我們的經(jīng)濟(jì)增長速度已經(jīng)放緩了?？捶康禺a(chǎn)發(fā)展，應(yīng)該從更長的角度看，把長周期和短周期結(jié)合起來。我們看到許多國家對房地產(chǎn)的分析，中國真正有房地產(chǎn)市場是2000年以后，就是真正意義上住房制度改革以后，我們只有十幾年歷史。發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場，平均18年一個長周期，如果按照18年、20年的周期，我們從1998年開始看，現(xiàn)在已經(jīng)有18年，現(xiàn)在整個周期已經(jīng)在往下走了。為什么過去中國房地產(chǎn)出現(xiàn)了高潮，而且這種高潮的爆發(fā)程度，中國的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，中國的官員們，世界的經(jīng)濟(jì)學(xué)家們都沒看懂。什么原因？因為中國的房地產(chǎn)市場，除了中國的宏觀經(jīng)濟(jì)保持10%的發(fā)展以外，有一個最大的和世界不同的差異，就是中國有住房制度改革，放改的紅利是我們過去10年最大的紅利，這是世界各國都沒有的，只有中國有。這樣一種紅利推動了我們的房地產(chǎn)進(jìn)入了一個黃金時代。但是你應(yīng)該看到，十幾年的發(fā)展，房改以后帶動了老百姓買房，現(xiàn)在這個紅利已經(jīng)沒有了。我們今后再也不可能有房改這種火山爆發(fā)一樣的對市場的拉動力，已經(jīng)進(jìn)入了一個相對平穩(wěn)的狀態(tài)，這就是我說我們這個階段的一個表現(xiàn)。

　　還有一個就是支撐房地產(chǎn)發(fā)展的背后是強大的貨幣支撐。現(xiàn)在大家都越來越清楚了，中國的房價為什么上漲過快，其中最主要的原因是貨幣。金融專家都說了，我們的M2是GDP的200%，中國的M2現(xiàn)在超過120萬億，是美國廣義貨幣的接近2倍。但是我們的GDP只有美國的百分之六七十。這里面大量的貨幣到哪里去了？我們過去20年廣義貨幣的年增長量大概是20%，GDP增速是9%左右，CPI是4%左右，加到一起就是14%不到的貨幣量就夠了，但是我們的貨幣量增加了20%。6個百分點的增加都流到房價里面去了，這就是我們房價上漲過快的原因。

　　現(xiàn)在房價的紅利越來越少了，我們的貨幣政策也不可能再像以前那樣寬松，因為這些錢沉淀在我們的樓市里面，沉淀在產(chǎn)能過剩的行業(yè)里面，在整個經(jīng)濟(jì)