“未來金地商置打造的項目會有別于萬達的快速模式，將朝精致、有特色的商業(yè)定位發(fā)展。”

　　編者按：走過一路荊棘的半年，中國房地產在2014年迎來新的調整周期。在前景不明的下行通道中，分化與轉型成為行業(yè)的全新課題與考驗，期待已久的“市場力量”何時能回歸房地產行業(yè)？健康、成熟的房地產行業(yè)何時能真正到來？

　　8月6-9日，2014博鰲房地產論壇海南再啟，圍繞主題“下行通道中的房地產”，觀點新媒體遍訪海內外知名經濟學家、企業(yè)領袖、行業(yè)精英、金融學者，梳理市場實情，明辯行業(yè)未來。

　　觀點網 作為金地集團商業(yè)平臺，金地商置表現一直較為低調，但今年以來，不管是引入前萬達高層，還是高調啟動旗下項目西安金地廣場招商，金地商置在商業(yè)方面的投入都明顯在加速。

　　在接受觀點新媒體采訪時，金地商置執(zhí)行董事兼行政總裁徐家俊介紹了公司未來在商業(yè)方面的發(fā)展戰(zhàn)略。

　　按徐家俊的說法：“未來金地商置打造的項目會有別于萬達的快速模式，將朝精致、特色化的商業(yè)定位發(fā)展。”

　　不復制萬達

　　在徐家俊看來，傳統(tǒng)的商業(yè)若靠量去做，一個8萬平方米、10萬平方米的商場中，僅是囊括一個影院、超市、百貨公司這些傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，項目就沒有生命力。

　　“萬達在拿地后兩年就可以把商業(yè)開出來，這樣的速度不是可以簡單復制的，如此快速所面臨的代價也是比較大的。”

　　之所以定位發(fā)展精致商業(yè)，除了希望能在當下商業(yè)紅海中脫穎而出外，更重要的是商業(yè)項目若簡單求快，后期運營方面會存在較多弊端。

　　徐家俊認為，做商業(yè)和住宅不一樣，住宅標準化以后快一點問題不大，但是商業(yè)過快之后會有很多問題，如果做得精致、特色一點，細節(jié)問題就會考慮更多，今后運營起來也更加有效。

　　據了解，在金地商置最新運作的商業(yè)項目中，今年5月中旬正式舉行招商簽約儀式的西安金地廣場主打的便是品質家庭的精致生活中心商業(yè)特色。

　　資料顯示，西安金地廣場建筑面積8.6萬平米，地上四層、地下二層。項目涵蓋餐飲、兒童、生活配套三大特色組團，并融合快時尚、精品超市、國際影城、潮流服飾等，跨界整合多元業(yè)態(tài)，項目預計將于2014年年底開始營業(yè)。

　　今年5月，金地商置又通過公開市場，以接近底價獲取杭州的一幅商業(yè)用地，將打造為擁有包括精品社區(qū)購物中心、高端公寓在內的綜合物業(yè)。

　　值得一提的是，隨著西安廣場正式啟動招商和杭州項目落地，金地商置商業(yè)布局戰(zhàn)略又邁進一步。目前開發(fā)及運營的商業(yè)項目包括北京東長安街的北京金地中心、深圳最核心CBD區(qū)域的深圳大百匯，杭州商業(yè)綜合體項目、以及深圳南山高新區(qū)的深圳威新軟件科技園等。特別是建筑面積32萬平方米的深圳威新軟件園三期，涵蓋300米超高層寫字樓、企業(yè)總部基地、研發(fā)辦公、高端公寓、企業(yè)會所及特色商業(yè)等為一體的都市綜合體項目，將成為金地商置在深圳打造的旗艦型項目。

　　其實，去年金地的出租性物業(yè)的年收入已超過5億元，隨著未來西安商業(yè)和威新科技園三期的投入運營，預計金地的租金收入將超過10億元，這對于一家以住宅開發(fā)為主業(yè)的公司來說，是一個巨大的轉變。另據徐家俊透露，下半年金地商置還會通過招拍掛或者收購項目的方式繼續(xù)擴大自身的商業(yè)版圖。

　　實際上，金地商置作為金地集團旗下商業(yè)平臺，自收購以來便受到金地集團的高度重視，還曾將包括西安、沈陽、天津、北京、寧波等6處優(yōu)質宅地注入金地商置。就注資動作，金地集團彼時明確表示，注資對金地商置的規(guī)模擴張和盈利增長至關重要。同時，對于擬打造商業(yè)平臺的金地商置，一開始選擇住宅項目的注入，主要是希望通過在短期內快速做大規(guī)模以保證股東的收益和公司的持續(xù)發(fā)展。

　　平臺優(yōu)勢

　　今年以來，在依托母公司助力將平臺逐漸鞏固的同時，金地商置在頗為關鍵的人才方面也尤為重視，并將前萬達高管王壽慶招致靡下。

　　對于商業(yè)人才的吸納，徐家俊表示，一半是由自己培養(yǎng)，另外一半是從外面引進。

　　至于王壽慶的加入，徐家俊透露，主要是看中其商業(yè)運營方面的能力，以及這么多年累積的商業(yè)經驗及資源。

　　徐家俊指出，人才引進后，未來為更好地激勵管理層，金地商置也會設計多層次、多結構的激勵方案。對于是否會采用股權激勵的形式，徐家俊指出，“我們會綜合考慮各種形式，即使考慮比例都不大，5%不到，或許是3%-4%”。

　　就股權激勵方面，徐家俊對外界質疑集團將港股平臺作為后花園問題進行了回應，“香港的投資人會質疑沒有股權激勵，管理層的利益和股東的利益在沒有捆綁的情況下，投資人利益無法充分保證，只有捆綁后投資人才能給予管理層更高程度的信任。我們在A股也曾經同樣推出過股權激勵，這些資本市場認可的事情，我們還是要回應投資者的需要”。

　　另外，徐家俊還進一步闡述了彼時收購香港殼公司的目的。

　　第一，商業(yè)地產在內地融資非常困難，沒有長線資金。內地金融融資期限都是一兩年，企業(yè)開發(fā)一個商場或者寫字樓，樓還在建設中融資期限就到了，項目的建設周期和融資周期不能很好地進行匹配，同時資金成本也相對較高，從而會使項目背負較大的資金壓力。

　　第二，A股融資閘門未開，支持商業(yè)地產發(fā)展的融資渠道受限。作為金地集團一體兩翼戰(zhàn)略的重要一翼，住宅投資收益的實現主要依靠銷售回款，追求快周轉，而商業(yè)實現投資回報主要依靠租金增長和資產增值，因此住宅項目內部收益率可以做到20%，但商業(yè)項目十年能夠把成本收回來就不錯了，所以長線資金支持非常重要。

　　但是，徐家俊也指出了開發(fā)商業(yè)的優(yōu)勢之處：“雖然住宅項目第一年可能擁有20%的收益率，但市場一旦陷入大的波動，第二年就有可能進入虧損期。而商業(yè)項目雖然前期沉淀資金壓力大，但隨著商業(yè)進入運營期后人流量、消費額的逐漸增長，不僅僅會帶來穩(wěn)定的租金收入，商業(yè)資產還會逐步沉淀和增值，從這一點來看，商業(yè)物業(yè)的價值實現較住宅更為穩(wěn)定。”經過這些年的努力，目前金地的商業(yè)資產已經帶來了每年超過5億元的租金收入，未來隨著威新三期、西安商業(yè)、杭州商業(yè)投入運營，每年超過10億元的租金收入將會進一步支持金地的業(yè)績。

　　徐家俊介紹，進入香港資本市場后，金地商置的融資優(yōu)勢開始凸顯，并已有了實質性的動作。

　　今年，金地商置在融資方面已有兩次動作：5月19日，與一家銀行訂立融資函，獲得本金最高達3000萬美元一年期有期貸款融資；4月14日，與一家銀行訂立融資函，獲得本金最高達1.5億港元的有期貸款融資。“這些融資的成本都顯著低于國內。”徐家俊透露。