“事實(shí)上，泰禾的土地款該付的都及時(shí)付清了，公司一直從風(fēng)險(xiǎn)方面綜合考慮拿地和布局。”

　　編者按：走過一路荊棘的半年，中國(guó)房地產(chǎn)在2014年迎來新的調(diào)整周期。在前景不明的下行通道中，分化與轉(zhuǎn)型成為行業(yè)的全新課題與考驗(yàn)，期待已久的“市場(chǎng)力量”何時(shí)能回歸房地產(chǎn)行業(yè)？健康、成熟的房地產(chǎn)行業(yè)何時(shí)能真正到來？

　　8月6-9日，2014博鰲房地產(chǎn)論壇海南再啟，圍繞主題“下行通道中的房地產(chǎn)”，觀點(diǎn)新媒體遍訪海內(nèi)外知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、企業(yè)領(lǐng)袖、行業(yè)精英、金融學(xué)者，梳理市場(chǎng)實(shí)情，明辯行業(yè)未來。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) “高杠桿、快周轉(zhuǎn)、強(qiáng)擴(kuò)張”似乎已經(jīng)成了業(yè)內(nèi)人士對(duì)福建本土出身房地產(chǎn)開發(fā)商的標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)。

　　以泰禾集團(tuán)為例，2013年該公司共拿下12塊土地，合計(jì)金額超195億元，其中福建區(qū)域拿地超過100億元，其次北京達(dá)63.35億元。

　　進(jìn)入2014年，泰禾在拿地方面仍然進(jìn)取如故，延續(xù)了2013年的強(qiáng)勢(shì)作風(fēng)。

　　其中，5月4日，泰禾集團(tuán)公告稱，其于4月30日通過公司全資下屬公司福建中維房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價(jià)34750萬元摘得福建三明市兩宗地塊。此外，就在一個(gè)月前的4月10日，泰禾在北京土地市場(chǎng)上連下兩城，斥資51.7億元在北京大興黃村連拿016a、017兩幅地塊。

　　并據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年泰禾僅在北京已經(jīng)斬獲三幅地塊，總金額達(dá)到101.28億元。

　　在市場(chǎng)環(huán)境下行的情況下，開發(fā)商的這種高杠桿運(yùn)作能否持續(xù)依舊是市場(chǎng)關(guān)注的重點(diǎn)。

　　對(duì)此，觀點(diǎn)新媒體對(duì)泰禾集團(tuán)高層進(jìn)行了訪問。

　　看好地塊前景

　　在接下來的拿地計(jì)劃中，泰禾集團(tuán)表示：“去年泰禾拿了190多億土地，今年到現(xiàn)在也拿了140多億的土地，進(jìn)入5月份以后公司放緩了拿地的節(jié)奏。”

　　泰禾集團(tuán)認(rèn)為，公司所拿地塊區(qū)位地段都比較好，像大興黃村地塊是地鐵上蓋，業(yè)態(tài)包含有商業(yè)、寫字樓以及住宅項(xiàng)目，經(jīng)過精心設(shè)計(jì)和產(chǎn)品組合之后，應(yīng)該會(huì)形成比較好的經(jīng)濟(jì)效益和賣點(diǎn)。

　　現(xiàn)在，公司主要加強(qiáng)營(yíng)銷工作，加大銷售回款，公司會(huì)按一以貫之的布局戰(zhàn)略和發(fā)展情況來決定，如果有好的項(xiàng)目也不排除會(huì)拿。

　　“我們?cè)陧?xiàng)目入市的時(shí)候就對(duì)所在區(qū)域的情況進(jìn)行全面的市調(diào)和分析，之后再結(jié)合項(xiàng)目定位以及周邊產(chǎn)品進(jìn)行定價(jià)，所定的價(jià)格是比較合適的。”

　　泰禾布局的北京、上海以及福建本土區(qū)域，總體市場(chǎng)都還是比較平穩(wěn)的。

　　“而且，泰禾推出的產(chǎn)品是有差異化的，品質(zhì)上更是積極做加法，使泰禾的產(chǎn)品物有所值，而且性價(jià)比超高，這樣還是會(huì)有自己的市場(chǎng)。

　　在這種情況下，泰禾集團(tuán)的區(qū)域布局不會(huì)做調(diào)整，還是會(huì)堅(jiān)持扎根福建本土市場(chǎng)和繼續(xù)深耕環(huán)北京、長(zhǎng)三角等一線市場(chǎng)。

　　堅(jiān)持適度杠桿

　　對(duì)于拿地資金，泰禾集團(tuán)表示，公司有多種融資渠道，能夠較好的保證資金需求。

　　“由于我們有優(yōu)質(zhì)充足的抵押和擔(dān)保，泰禾的項(xiàng)目都受到實(shí)力金融機(jī)構(gòu)的高度認(rèn)可，公司能拿到的資金成本相對(duì)比較低，是可以接受也是可以控制的。”

　　泰禾集團(tuán)如此表態(tài)，“事實(shí)上，泰禾的土地款該付的都及時(shí)付清了，公司一直從風(fēng)險(xiǎn)方面綜合考慮拿地和布局。”

　　此外，泰禾集團(tuán)還坦言：“加大拿地力度確實(shí)會(huì)提高公司的杠桿，房地產(chǎn)企業(yè)要快速成長(zhǎng)，適當(dāng)?shù)母軛U是必須的。”

　　“在合適的時(shí)候，用合適的價(jià)格增加一些土地儲(chǔ)備有利于企業(yè)持續(xù)發(fā)展和成長(zhǎng)。我們拿地的區(qū)域基本上都是所在地區(qū)的價(jià)格洼地，后面土地價(jià)格的上漲也證明了我們的判斷。”

　　而隨著去年拿地項(xiàng)目的入市，公司會(huì)加大營(yíng)銷力度，銷售回款跟上以后，這個(gè)情況會(huì)得到較大改善。

　　接下來，如果市場(chǎng)真有調(diào)整的話，會(huì)出現(xiàn)一些比較好的并購機(jī)會(huì)。泰禾原來都是通過公開市場(chǎng)拿地，后續(xù)不排除會(huì)用并購方式取得一些優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目資源。

　　以下是觀點(diǎn)新媒體對(duì)泰禾集團(tuán)高層的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：今年公司拿地預(yù)算是多少？會(huì)選擇在哪些城市拿地？

　　泰禾集團(tuán)：今年公司董事會(huì)目前給管理層拿地的總授權(quán)是200個(gè)億，目前拿地146億。

　　泰禾集團(tuán)的區(qū)域布局不會(huì)做調(diào)整，還是會(huì)堅(jiān)持扎根福建本土市場(chǎng)和繼續(xù)深耕環(huán)北京、長(zhǎng)三角等一線市場(chǎng)。

　　泰禾在福建接近20年的積累和積淀，無論品牌塑造、產(chǎn)品口碑還是在當(dāng)?shù)氐馁Y源，都比較有優(yōu)勢(shì)。在福建，除了福州、廈門、泉州這些城市之外，泰禾還深入比較有活力的縣域市場(chǎng)。福建的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還是比較良性的，經(jīng)濟(jì)比較活躍，購買力比較強(qiáng)。不像國(guó)內(nèi)部分二三線城市，由于土地供應(yīng)以及開發(fā)量過大，大型開發(fā)商進(jìn)入太多，造成供需失衡，這些地方市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)還是比較大的。

　　其次是北京及環(huán)北京區(qū)域。北京市場(chǎng)的消化能力和吸收能力太強(qiáng)了，隨著京津冀一體化的推進(jìn)，北京市場(chǎng)只會(huì)越來越好。而且，隨著城市品質(zhì)和定位的提升，留下來的肯定是高端、優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，真正分化轉(zhuǎn)移出去的是低端、低效的產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然，京津冀一體化肯定也會(huì)促進(jìn)天津、河北等地區(qū)的發(fā)展。

　　泰禾深耕北京市場(chǎng)有十幾年了，從第一個(gè)項(xiàng)目“運(yùn)河岸上的院子”(現(xiàn)更名“中國(guó)院子”)開始，泰禾在北京已有9個(gè)項(xiàng)目，主要集中在2013年上半年和2014年年初取得。

　　在深耕北京的同時(shí)，環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈泰禾也會(huì)開始布局。隨著京津冀一體化的推進(jìn)，跟北京相鄰的區(qū)域肯定會(huì)是未來重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，北京的副中心或者功能轉(zhuǎn)移會(huì)往東南方向發(fā)展，因此，我們今年4月份在北京大興黃村的核心地段及天津武清緊鄰北京的地方都拿了地，這些地塊都是非常優(yōu)質(zhì)的，相信經(jīng)過泰禾精心打造，結(jié)合區(qū)域特點(diǎn)做出來的高品質(zhì)、差異化產(chǎn)品會(huì)得到市場(chǎng)的認(rèn)可。

　　隨著京津冀一體化的推進(jìn)，泰禾會(huì)繼續(xù)在環(huán)北京精心布局，未來會(huì)推進(jìn)一些項(xiàng)目的落地，這些都是公司深耕北京戰(zhàn)略的體現(xiàn)。

　　泰禾在這幾個(gè)地方深耕，積累了比較多的經(jīng)驗(yàn)和資源，而且在這些地方新增的項(xiàng)目不需要投入太多的人力，管理團(tuán)隊(duì)這一塊也跟得上。

　　觀點(diǎn)新媒體：去年拿了不少高價(jià)地，接下來是否會(huì)繼續(xù)這樣的拿地策略？

　　泰禾集團(tuán)：泰禾拿地思路都是非常清晰且理性的，不會(huì)沒有底線地往上抬價(jià)，拿地價(jià)格在我們看來還是相對(duì)合理的。

　　比如說北京的孫河地塊，當(dāng)初樓面價(jià)28000元/平方米左右，后來中糧地產(chǎn)拿地快5萬了。泰禾4月10號(hào)拍下大興黃村的兩塊地樓面價(jià)接近2萬，恒大地產(chǎn)4月24號(hào)在旁邊拿了一塊地，樓面價(jià)已經(jīng)接近3萬。

　　此外，泰禾所拿地塊區(qū)位地段都比較好，像大興黃村地塊是地鐵上蓋，業(yè)態(tài)包含有商業(yè)、寫字樓以及住宅項(xiàng)目，經(jīng)過精心設(shè)計(jì)和產(chǎn)品組合之后，應(yīng)該會(huì)形成比較好的經(jīng)濟(jì)效益和賣點(diǎn)。

　　去年泰禾拿了190多億土地，今年到現(xiàn)在也拿了140多億的土地，進(jìn)入5月份以后公司放緩了拿地的節(jié)奏?，F(xiàn)在主要加強(qiáng)營(yíng)銷工作，加大銷售回款，公司會(huì)按一以貫之的布局戰(zhàn)略和發(fā)展情況來決定，如果有好的項(xiàng)目也不排除會(huì)拿。

　　觀點(diǎn)新媒體：泰禾今年買地預(yù)算是約200億，去年銷售金額100多億，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)倒掛？買地的資金怎么解決？

　　泰禾集團(tuán)：房地產(chǎn)企業(yè)要快速成長(zhǎng)，適當(dāng)?shù)母軛U是必須的。在合適的時(shí)候，用合適的價(jià)格增加一些土地儲(chǔ)備有利于企業(yè)持續(xù)發(fā)展和成長(zhǎng)。我們拿地的區(qū)域基本上都是所在地區(qū)的價(jià)格洼地，后面土地價(jià)格的上漲也證明了我們的判斷。

　　加大拿地力度確實(shí)會(huì)提高公司的杠桿，但隨著去年拿地項(xiàng)目的入市，公司會(huì)加大營(yíng)銷力度，銷售回款跟上以后，這個(gè)情況會(huì)得到較大改善。

　　泰禾資金來源比較多元化，能夠較好的保證資金需求。由于我們有優(yōu)質(zhì)充足的抵押和擔(dān)保，泰禾的項(xiàng)目都受到實(shí)力金融機(jī)構(gòu)的高度認(rèn)可，公司能拿到的資金成本相對(duì)比較低，是可以接受也是可以控制的。事實(shí)上，泰禾的土地款該付的都及時(shí)付清了，公司一直從風(fēng)險(xiǎn)方面綜合考慮拿地和布局。

　　如果市場(chǎng)真有調(diào)整的話，會(huì)出現(xiàn)一些比較好的并購機(jī)會(huì)。泰禾原來都是通過公開市場(chǎng)拿地，后續(xù)不排除會(huì)用并購方式取得一些優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目資源。

　　觀點(diǎn)新媒體：泰禾在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上會(huì)進(jìn)行調(diào)整嗎？

　　泰禾集團(tuán)：公司在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上已形成了泰禾特色的產(chǎn)品線，一是泰禾院子系列新中式院落高端產(chǎn)品。眾所周知，泰禾在打造新中式住宅方面不遺余力，福州的三坊七巷給了黃董事長(zhǎng)無盡的靈感，在此基礎(chǔ)上的新中式造院正是對(duì)中國(guó)居住文化的探索與實(shí)踐，蘊(yùn)藏深厚中國(guó)文化的泰禾“院子系”作品，目前以中國(guó)院子為代表，北京、福州、廈門、江陰、南京的“院子系”產(chǎn)品全面鋪開，將成為最適合中國(guó)人居的中式建筑典范。

　　二是以泰禾紅系列為主的高端住宅。在福建本土、北京、上海等地，泰禾紅御、紅樹林、紅峪、紅譽(yù)、紅悅、紅門等一系列住宅產(chǎn)品，沿襲一貫的精品模式，為業(yè)主打造閑適品味生活，其高品質(zhì)、高性價(jià)比口碑相傳，已經(jīng)成為高品質(zhì)和大品牌的象征。

　　三是以泰禾廣場(chǎng)為主的商業(yè)地產(chǎn)系列。這方面我們已經(jīng)有福州五四北泰禾廣場(chǎng)、東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)，泉州華大泰禾廣場(chǎng)、東海泰禾廣場(chǎng)以及石獅泰禾廣場(chǎng)等幾個(gè)項(xiàng)目，其中五四北泰禾廣場(chǎng)已經(jīng)在去年九月份正式開業(yè)。

　　同時(shí)，公司今年年初在福州近郊風(fēng)景秀麗的永泰縣獲得了優(yōu)質(zhì)地塊，開始了進(jìn)軍旅游地產(chǎn)。

　　近年來，泰禾堅(jiān)持“為當(dāng)?shù)貏?chuàng)造作品，為時(shí)代奉獻(xiàn)精品”的發(fā)展理念，在住宅、商業(yè)、旅游地產(chǎn)等領(lǐng)域齊頭并進(jìn)，持續(xù)發(fā)力。公司的產(chǎn)品不是簡(jiǎn)單的復(fù)制，大的理念是一樣的，但泰禾會(huì)結(jié)合每個(gè)項(xiàng)目的特點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整和完善。

　　觀點(diǎn)新媒體：公司在商業(yè)的投入逐漸增加，未來發(fā)展計(jì)劃是什么？

　　泰禾集團(tuán)：商業(yè)地產(chǎn)方面，公司會(huì)根據(jù)泰禾在各個(gè)區(qū)域的資源以及能夠取得的地塊來決定，泰禾的商業(yè)地產(chǎn)致力于打造城市核心資產(chǎn)和精品商業(yè)模式，會(huì)更加重視商業(yè)地產(chǎn)的質(zhì)量而不是單純的數(shù)量。

　　目前泰禾福建區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)和住宅齊頭并進(jìn)，有五個(gè)綜合體，項(xiàng)目所在區(qū)域都是城市核心地段，有利于把泰禾廣場(chǎng)打造成新的商業(yè)熱點(diǎn)地區(qū)和城市核心資產(chǎn)，憑借地段稀缺性、產(chǎn)品超前性可以確保泰禾商業(yè)物業(yè)的保值增值。另外，北京首個(gè)高端商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目--長(zhǎng)安中心也即將入市。

　　比如我們的東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)，經(jīng)過擴(kuò)容，項(xiàng)目體量超過150萬平方米，匯聚泰禾廣場(chǎng)、泰禾新天地、文化娛樂集群、世界級(jí)酒店集群、市中心商務(wù)集群、高端豪華住區(qū)等六大頂尖板塊，涵蓋奢侈品購物中心、歐式風(fēng)情小鎮(zhèn)、水秀廣場(chǎng)、普拉娜廣場(chǎng)、大型室內(nèi)主題樂園、泰禾劇場(chǎng)、迪卡儂、國(guó)際酒店集群、5A甲級(jí)寫字樓、頂級(jí)SOHO、高端住宅等眾多高端業(yè)態(tài)，將是福州名副其實(shí)的城市名片和真正意義上的世界級(jí)商業(yè)航母。

　　觀點(diǎn)新媒體：泰禾廣場(chǎng)的定位是高端購物中心嗎？

　　泰禾集團(tuán)：泰禾廣場(chǎng)不純粹是高端購物中心，每個(gè)泰禾廣場(chǎng)的定位不一樣，比如說五四北泰禾廣場(chǎng)定位一站式時(shí)尚生活體驗(yàn)中心；而東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)則匯聚眾多高端業(yè)態(tài)，定位世界級(jí)商業(yè)航母；東海泰禾廣場(chǎng)定位于泉州首個(gè)國(guó)際奢侈品購物中心。泰禾的商業(yè)地產(chǎn)提出“學(xué)習(xí)萬達(dá)、超越萬達(dá)”的口號(hào)，綜合體經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作也在不斷完善、提升。我們認(rèn)為，泰禾廣場(chǎng)應(yīng)該可以稱得上第五代的城市綜合體。

　　觀點(diǎn)新媒體：公司在福州、廈門區(qū)域有哪些重點(diǎn)的項(xiàng)目？

　　泰禾集團(tuán)：公司今年在福州的重點(diǎn)項(xiàng)目有下半年即將推出的東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)二期(商業(yè)及住宅)、福州院子以及持續(xù)推盤的紅悅、紅譽(yù)等；廈門的重點(diǎn)項(xiàng)目就是現(xiàn)在熱銷中的廈門院子，一期中式別墅5月24日開盤，目前基本售罄，二期7月12日將加推新品疊院。

　　觀點(diǎn)新媒體：很多開發(fā)商都有促銷、降價(jià)的行動(dòng)，泰禾會(huì)不會(huì)考慮通過降價(jià)來提振銷售？

　　泰禾集團(tuán)：泰禾布局的北京、上海以及福建本土區(qū)域，總體市場(chǎng)都還是比較平穩(wěn)的。在調(diào)整市道中，泰禾是加大了營(yíng)銷的力度，但我們做的是強(qiáng)化品牌文化，整合跨界營(yíng)銷，主動(dòng)出擊，積極應(yīng)對(duì)，更加重視產(chǎn)品品質(zhì)和差異化推盤，而不會(huì)等到后面被動(dòng)調(diào)整。

　　我們?cè)陧?xiàng)目入市的時(shí)候就對(duì)所在區(qū)域的情況進(jìn)行全面的市調(diào)和分析，之后再結(jié)合項(xiàng)目定位以及周邊產(chǎn)品進(jìn)行定價(jià)，所定的價(jià)格是比較合適的。而且，泰禾推出的產(chǎn)品是有差異化的，品質(zhì)上更是積極做加法，使泰禾的產(chǎn)品物有所值，而且性價(jià)比超高，這樣還是會(huì)有自己的市場(chǎng)。

　　我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入了更加理性和成熟的市場(chǎng)化階段，接下來的市場(chǎng)肯定會(huì)分化，一二線城市跟三四線城市會(huì)分化，房企之間也會(huì)分化?？赡苡幸徊糠制髽I(yè)在調(diào)整中會(huì)被淘汰出局，甚至?xí)皇召徏娌?，但能夠活下來的肯定是更?qiáng)、更好的企業(yè)。

　　泰禾在一線市場(chǎng)的布局跟發(fā)力，跟長(zhǎng)期深耕一線市場(chǎng)的積淀是有關(guān)系的?，F(xiàn)在很多開發(fā)商想回歸一線市場(chǎng)都很難，如果沒有一定實(shí)力的話，根本沒辦法拿項(xiàng)目，就算拿到了也沒運(yùn)作能力。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年整體市場(chǎng)不太好，比較悲觀，有觀點(diǎn)認(rèn)為會(huì)崩盤和出現(xiàn)拐點(diǎn)，您怎么看？

　　泰禾集團(tuán)：房地產(chǎn)作為一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)家、對(duì)各級(jí)政府非常重要，未來城鎮(zhèn)化的發(fā)展，穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)以及消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，仍將為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供很大的空間。

　　市場(chǎng)可能會(huì)分化，但崩盤或者說出現(xiàn)斷崖式下跌的可能性很小。如果房地產(chǎn)真的出現(xiàn)斷崖式下跌，相信政府是不愿意看到的，而且中國(guó)市場(chǎng)的特點(diǎn)也決定了不會(huì)出現(xiàn)這種情況。

　　大家都說中國(guó)房?jī)r(jià)收入比居高不下，認(rèn)為泡沫很大，但中國(guó)區(qū)域發(fā)展不平衡，不能一概而論，可能要針對(duì)某些區(qū)域區(qū)別對(duì)待。有些城市確實(shí)有一定的泡沫，有一定的風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)出現(xiàn)比較激烈的調(diào)整，但泰禾所布局的幾個(gè)城市表現(xiàn)還是不錯(cuò)的。雖然也有觀望情緒，但相信隨著時(shí)間推后以及資金面的寬松，包括購房政策的放松限制，相信這種觀望很快就會(huì)結(jié)束。

（發(fā)稿：趙思茵    審校：武瑾瑩）