2014年上1-6月，雅居樂預(yù)售均價持續(xù)為環(huán)比下降趨勢，6月份8086元/平方米的均價環(huán)比跌幅約13%，較今年1月份12917元/平方米下滑達(dá)4800元。

　　觀點網(wǎng) 經(jīng)過6月份的銷售沖擊后各大房企陸續(xù)公布半年業(yè)績。

　　7月7日，雅居樂公告宣布2014年上半年累積預(yù)售金額為216.7億元，同比增長34.2%；累積預(yù)售建筑面積為220.4萬平方米，同比增長61.8%；預(yù)售均價為每平方米9832元。

　　其中，6月份雅居樂預(yù)售金額為52.1億元；預(yù)售建筑面積為64.4萬平方米；預(yù)售均價為每平方米8086元。

　　根據(jù)今年雅居樂公布的480億元目標(biāo)計算，上半年其已完成銷售任務(wù)的45%，整體銷售進(jìn)度較去年同期有所改善。2013年上半年雅居樂銷售金額為161.4億元，完成全年目標(biāo)比例為38%。

　　從業(yè)績來看，雅居樂正欲逐步擺脫過去連續(xù)三年未達(dá)銷售目標(biāo)的陰影，但也為之付出了代價。

　　2014年上半年雅居樂9832元/平方米均價同比降幅達(dá)25%，伴隨的是可以預(yù)見的毛利率下滑。有市場人士分析指，雅居樂今年銷售業(yè)績將有改善，但在當(dāng)前市場形勢下，以價換量預(yù)計仍將是其下半年的主要策略。

　　均價“8”字頭

　　2014年上1-6月，雅居樂預(yù)售均價持續(xù)為環(huán)比下降趨勢，6月份8086元/平方米的均價環(huán)比跌幅約13%，較今年1月份12917元/平方米下滑達(dá)4800元。

　　根據(jù)過往銷售數(shù)據(jù)，6月份8086元/平方米均價是雅居樂自2012年以來的新低。在市場形勢、業(yè)績目標(biāo)和資金回籠的需求下，雅居樂是今年率先發(fā)起價格調(diào)整的房企之一。

　　上半年雅居樂位于廣州、佛山、中山、成都、海南、常州等地的多個項目紛紛傳出降價促銷消息，其中降價幅度最高的超過7000元/平方米。大幅度地價格讓利，正是雅居樂業(yè)績起色的主要原因。

　　“過去雅居樂每月銷售平均在30多億，今年6月份的銷售金額和面積增長比較大，應(yīng)該是近兩年來單月成交比較好的一個月了”，國泰君安分析師余立峰認(rèn)為，照此步調(diào)雅居樂今年應(yīng)該可以完成480億元的目標(biāo)。

　　“價格舍得調(diào)整，也能夠放棄一些利潤空間，以價換量的方法對業(yè)績的幫助比較大?！?/p>

　　而據(jù)接近雅居樂的相關(guān)人士透露，在下半年的銷售中，以價換量仍將是雅居樂的策略方向，“高端產(chǎn)品承受的壓力較大，去化比較慢的存量項目應(yīng)該還會繼續(xù)做價格調(diào)整?！?/p>

　　降價與融資

　　6月20日，雅居樂宣布其年內(nèi)將會在長三角實現(xiàn)15個項目推新，目前已開售的6個項目分布在南京、常州，下半年還有位于上海、昆山等地的多個新項目推出市場。

　　上述人士表示，雅居樂上半年在推盤方面比較審慎，偏向于去庫存，下半年新推項目在價格方面也會有一些壓力，“從量價來看今年長三角的銷售也確實稱不上好，雅居樂可能在某些區(qū)域也會選擇降價10-15%來促進(jìn)銷售?！?/p>

　　“單個項目毛利率肯定會有下滑，但整體毛利率會保持25-30%”，相較于過往關(guān)注高毛利率的，雅居樂當(dāng)前的重心顯然更偏向于讓渡利潤空間換取銷售增長，“現(xiàn)在按揭較緊，如果不通過以價換量的方式釋放一些量將會影響到現(xiàn)金流?！?/p>

　　“雅居樂今年主要的任務(wù)就是加快存量去化和新增土地開發(fā)，盡快轉(zhuǎn)換為銷售回款”，加快周轉(zhuǎn)的資金需求下的雅居樂也正在尋求更多融資以應(yīng)付資本支出。

　　6月25日，雅居樂公告披露公司當(dāng)日與5家銀行訂立信貸協(xié)議，獲得26.65億港元的定期貸款信貸及30億港元超額貸款，為期36個月。

　　外媒消息指雅居樂此項貸款利率較香港銀行同業(yè)拆息(Hibor)加碼420個基點。貸款銀行取得506.6基點的綜合收益，有200個基點的費用。而30億港元超額配售的貸款最高綜合收益為455個基點，利率為Hibor加碼420個基點。

　　據(jù)悉，雅居樂原目標(biāo)貸款額為60億港元，而該項貸款成本也稍高于平均水平，6月24日遠(yuǎn)洋地產(chǎn)獲得的8億美元貸款利率相當(dāng)于Hibor加碼310個基點。

　　“2013年雅居樂平均融資成本有回調(diào)8%，但是今年預(yù)計整個行業(yè)的融資成本都會回升，完成這個融資后雅居樂成本可能就高于8%，今年的負(fù)債率還會上升”，有分析人士如此指出。

　　而近期瑞銀發(fā)表研究報告則指，由于今年鎖定入帳銷售相對較少，雅居樂降價推盤將對今明年的利潤率及盈利帶來直接負(fù)面影響。該行估計，雅居樂今年及明年的毛利率將分別按年下跌3.9及2.2個百分點，至31.7%及29.5%；凈利潤率則各下跌3.5及1.4個百分點，至9.7%及8.3%。