“主流金融機(jī)構(gòu)的收緊往往會(huì)讓私募基金的需求量更旺盛，投資機(jī)會(huì)選擇更多，談判的地位也變高了，弱周期應(yīng)該正是投資的窗口期。”

　　編者按：走過(guò)一路荊棘的半年，中國(guó)房地產(chǎn)在2014年迎來(lái)新的調(diào)整周期。在前景不明的下行通道中，分化與轉(zhuǎn)型成為行業(yè)的全新課題與考驗(yàn)，期待已久的“市場(chǎng)力量”何時(shí)能回歸房地產(chǎn)行業(yè)？健康、成熟的房地產(chǎn)行業(yè)何時(shí)能真正到來(lái)？

　　8月6-9日，2014博鰲房地產(chǎn)論壇海南再啟，圍繞主題“下行通道中的房地產(chǎn)”，觀點(diǎn)新媒體遍訪(fǎng)海內(nèi)外知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、企業(yè)領(lǐng)袖、行業(yè)精英、金融學(xué)者，梳理市場(chǎng)實(shí)情，明辯行業(yè)未來(lái)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 在房地產(chǎn)行業(yè)的形勢(shì)變化中，房地產(chǎn)基金作為產(chǎn)業(yè)鏈中的一環(huán)同樣也在面臨新變化。在德信資本董事長(zhǎng)陳義楓看來(lái)，房地產(chǎn)弱周期仍然是投資的窗口期。

　　“房地產(chǎn)會(huì)進(jìn)入一年半左右的一個(gè)弱周期，但是調(diào)整幅度不會(huì)太深，而且時(shí)間是有限的”。陳義楓表示，房地產(chǎn)金融配套環(huán)境在變緊，但地產(chǎn)基金作為一個(gè)逆周期的金融支持來(lái)源，反而將面對(duì)更多的機(jī)會(huì)。

　　“主流金融機(jī)構(gòu)的收緊往往會(huì)讓私募基金的需求量更旺盛，投資機(jī)會(huì)選擇更多，談判的地位也變高了，弱周期應(yīng)該正是投資的窗口期。”

　　基于土地、在建工程、現(xiàn)樓等基礎(chǔ)資產(chǎn)的價(jià)值支撐，房地產(chǎn)類(lèi)別的投資機(jī)會(huì)仍然會(huì)是一個(gè)相對(duì)低風(fēng)險(xiǎn)、防守型的投資類(lèi)別，“當(dāng)然，基礎(chǔ)資產(chǎn)價(jià)值好也不等于整個(gè)類(lèi)別零風(fēng)險(xiǎn)。”

　　對(duì)于今年以來(lái)業(yè)界對(duì)房地產(chǎn)信托面臨集中兌付的風(fēng)險(xiǎn)，陳義楓認(rèn)為，剛兌終結(jié)和個(gè)別違約事件并不影響地產(chǎn)信托作為低風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)別的判斷，“從市場(chǎng)角度來(lái)看，信托終結(jié)剛兌是必然的事情。”

　　針對(duì)業(yè)務(wù)選擇上，德信資本設(shè)置了投資策略體系，“第一，選擇經(jīng)濟(jì)體量比較大、產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的城市投資，第二，選擇有一定規(guī)模的開(kāi)發(fā)商，第三，選擇快速周轉(zhuǎn)的業(yè)態(tài)。”

　　在對(duì)項(xiàng)目的保障措施中，德信資本傾向于通過(guò)對(duì)股權(quán)和物權(quán)的控制以實(shí)現(xiàn)封閉管理，同時(shí)降低投資風(fēng)險(xiǎn)，近期通大地產(chǎn)并購(gòu)創(chuàng)鴻南沙一品項(xiàng)目可算其中案例。

　　2014年5月27日，通大地產(chǎn)正式并購(gòu)創(chuàng)鴻南沙一品二期項(xiàng)目，在此次并購(gòu)中，作為項(xiàng)目債權(quán)人的德信資本扮演重要導(dǎo)向和牽橋角色。

　　據(jù)陳義楓介紹，通大地產(chǎn)是通過(guò)承債式并購(gòu)項(xiàng)目，這種通過(guò)資產(chǎn)減去負(fù)債后再補(bǔ)上差價(jià)的方式對(duì)買(mǎi)家而言是一種低門(mén)檻擴(kuò)張契機(jī)。

　　同時(shí)，并購(gòu)前已發(fā)行募集資金的原基金項(xiàng)目在更名后采取了疊加擔(dān)保，“原來(lái)已募集的2.5億多資金將由創(chuàng)鴻繼續(xù)擔(dān)保，同時(shí)通大地產(chǎn)將為整個(gè)3億元基金做擔(dān)保。”

　　陳義楓指，在基金劣后出資等方面，并夠買(mǎi)賣(mài)雙方還有一些列的過(guò)渡和交割方面，但過(guò)程對(duì)于基金結(jié)構(gòu)并無(wú)影響，通過(guò)對(duì)股權(quán)和項(xiàng)目的控制，德信資本仍舊保持作為唯一債權(quán)人的地位和把控。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)德信資本董事長(zhǎng)陳義楓的采訪(fǎng)實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：今年房地產(chǎn)形勢(shì)有所轉(zhuǎn)變，流動(dòng)性也在收緊，地產(chǎn)基金的市場(chǎng)環(huán)境是否有所變化？

　　陳義楓：首先，地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了大幅上漲之后肯定需要調(diào)整。我在去年就提出一個(gè)明確的判斷，房地產(chǎn)會(huì)進(jìn)入一年半左右的一個(gè)弱周期，從今年年初要調(diào)整到明年的下半年，這是地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)周期性過(guò)程。但是一年半的調(diào)整幅度不會(huì)太深太大，總體平穩(wěn)而且時(shí)間是有限的。

　　第二是房地產(chǎn)金融的配套環(huán)境比較緊。開(kāi)發(fā)貸、按揭貸款都比較緊，這是金融體系放大了地產(chǎn)小周期波動(dòng)幅度的影響，本來(lái)的小調(diào)整在金融政策效應(yīng)下遭到放大。今年資本市場(chǎng)特征就是政策不緊、市場(chǎng)微調(diào)、金融環(huán)境明顯變緊，而且充分體現(xiàn)在開(kāi)發(fā)貸，尤其是按揭貸款的發(fā)放速度上。

　　地產(chǎn)基金是一個(gè)逆周期的金融支持來(lái)源。主流金融機(jī)構(gòu)收緊往往私募基金的需求量會(huì)旺盛，實(shí)際投資金額可能會(huì)擴(kuò)大，所以對(duì)地產(chǎn)基金可能是個(gè)好事，可以挑更好的機(jī)會(huì)來(lái)投資。

　　雖然外部環(huán)境的變化確實(shí)在增加難度，可能產(chǎn)出會(huì)比以前少一點(diǎn)，但德信資本今年的募集速度還是明顯快于去年，因?yàn)閮?nèi)在的發(fā)展遠(yuǎn)超外部的緊縮帶來(lái)的影響，業(yè)績(jī)還是在大幅上升。

　　觀點(diǎn)新媒體：對(duì)于私募地產(chǎn)基金行業(yè)來(lái)說(shuō)，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境的影響是怎樣的？

　　陳義楓：我認(rèn)為弱周期正是投資的窗口期，因?yàn)橥顿Y機(jī)會(huì)更多，基金的選擇余地也多，談判的地位也變高了，弱周期進(jìn)入、強(qiáng)周期退出也是一種科學(xué)的投資模式，我是看好的。

　　觀點(diǎn)新媒體：但房地產(chǎn)下行趨勢(shì)是否會(huì)影響到市面上流動(dòng)資金對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資熱情？

　　陳義楓：地產(chǎn)基金還是一個(gè)很好的投資去向，因?yàn)槠渌耐顿Y機(jī)會(huì)很有限，地產(chǎn)基金作為一個(gè)以固定收益為主的、有充分資產(chǎn)作保證而收益率又比較可觀的投資機(jī)會(huì)，對(duì)投資者是比較劃算的。所以我認(rèn)為投資者的群體會(huì)持續(xù)擴(kuò)大，只是說(shuō)在市場(chǎng)中各種產(chǎn)品的收益率可能會(huì)略微上升。

　　觀點(diǎn)新媒體：政府加強(qiáng)了對(duì)影子銀行的監(jiān)管，您如何看監(jiān)管力度加大對(duì)信托、基金行業(yè)產(chǎn)生的影響？

　　陳義楓：金融開(kāi)放是一個(gè)大潮流，但開(kāi)放不等于說(shuō)是無(wú)序，一定是有序地開(kāi)放。監(jiān)管加強(qiáng)對(duì)于現(xiàn)在市面上存在的比較高風(fēng)險(xiǎn)的基金、信托產(chǎn)品肯定會(huì)產(chǎn)生影響。

　　比如說(shuō)嚴(yán)管資金池，這對(duì)信托的剛性?xún)陡抖际且环N擠壓，因?yàn)樾磐械膭們锻怯觅Y金池的錢(qián)來(lái)接一個(gè)背后有壓力的項(xiàng)目的信托，如果不準(zhǔn)做資金池，那么剛兌的來(lái)源就會(huì)有問(wèn)題。所以打壓資金池短期對(duì)流動(dòng)性是有一定壓力的。但是資金池本身就是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的模式，短期有壓力好過(guò)長(zhǎng)期大壓力下引發(fā)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。而德信資本在風(fēng)險(xiǎn)管控方面有嚴(yán)格要求，類(lèi)似資金池等高風(fēng)險(xiǎn)模式也不會(huì)去嘗試。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年信托行業(yè)可能面臨集中兌付期，您認(rèn)為房地產(chǎn)信托是否會(huì)出現(xiàn)剛性?xún)陡讹L(fēng)險(xiǎn)？

　　陳義楓：第一，信托產(chǎn)品里面地產(chǎn)信托還是一個(gè)相對(duì)低風(fēng)險(xiǎn)的品種。信托規(guī)模中地產(chǎn)類(lèi)占比比較大，但是我覺(jué)得地產(chǎn)是一個(gè)擁有基礎(chǔ)資產(chǎn)，比較可靠而且保障措施比較多的信托類(lèi)型，屬于低風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)別。

　　但是低風(fēng)險(xiǎn)能不能長(zhǎng)期保持剛兌的不敗記錄，那是另外一碼事。從市場(chǎng)角度來(lái)看，信托終結(jié)剛兌是必然的事情。但是剛兌終結(jié)和有個(gè)別違約事件，并不影響地產(chǎn)信托作為低風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)別的判斷，兩者不是劃等號(hào)的關(guān)系。

　　觀點(diǎn)新媒體：判定房地產(chǎn)類(lèi)別投資低風(fēng)險(xiǎn)的支撐和因素有哪些？

　　陳義楓：不管信托還是私募基金，房地產(chǎn)類(lèi)別的投資機(jī)會(huì)還是一個(gè)低風(fēng)險(xiǎn)、防守型的投資機(jī)會(huì)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)是有幅度的，而且往往我們還打比較大的折扣給投資者，跌穿安全邊際的概率就非常小了。

　　相對(duì)礦業(yè)、權(quán)益類(lèi)的投資、流動(dòng)資金貸款，房地產(chǎn)類(lèi)投資的抵押物和基礎(chǔ)資產(chǎn)還是很充足的。土地、在建工程、現(xiàn)樓這些抵押物比煤礦、股權(quán)，甚至比機(jī)器設(shè)備、廠房?jī)r(jià)值都要好多了，當(dāng)然，基礎(chǔ)資產(chǎn)價(jià)值好也不等于整個(gè)類(lèi)別零風(fēng)險(xiǎn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)下，德信資本對(duì)合作項(xiàng)目的選擇是否會(huì)有更多要求？

　　陳義楓：德信資本有一個(gè)完整的投資策略體系。第一，選擇經(jīng)濟(jì)體量比較大、產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力比較強(qiáng)的城市來(lái)投資。第二，會(huì)選擇一些有一定規(guī)模開(kāi)發(fā)商。第三，要選擇快速周轉(zhuǎn)的業(yè)態(tài)，也不局限于住宅項(xiàng)目，如大城市CBD寫(xiě)字樓等項(xiàng)目也在選擇范圍內(nèi)。

　　觀點(diǎn)新媒體：在設(shè)立項(xiàng)目基金時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)控制措施設(shè)置是否會(huì)較以往更嚴(yán)格，主要包括哪些方面？

　　陳義楓：保障措施要求會(huì)更高，主要是股權(quán)和物權(quán)的控制。德信資本對(duì)股權(quán)控制的要求很高，要求合作方在我們主導(dǎo)下去成立一個(gè)新公司承接資產(chǎn)，以此實(shí)現(xiàn)封閉管理。

　　觀點(diǎn)新媒體：近期德信資本協(xié)助通大地產(chǎn)完成了對(duì)創(chuàng)鴻南沙一品的并購(gòu)，并購(gòu)方式是怎樣的？

　　陳義楓：這個(gè)基金的安全保障措施中，德信資本擁有項(xiàng)目土地、在建工程和股權(quán)抵押，是項(xiàng)目的唯一債權(quán)人。通大地產(chǎn)是通過(guò)承債式并購(gòu)項(xiàng)目，就是資產(chǎn)減去負(fù)債后再補(bǔ)上差價(jià)。簡(jiǎn)單地說(shuō)，普通買(mǎi)一塊地是買(mǎi)后再去融資，而現(xiàn)在是這塊地已經(jīng)融資了，只需要補(bǔ)差價(jià)就可以拿走，對(duì)買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，要掏的現(xiàn)金肯定比直接買(mǎi)一塊地要少，也是一個(gè)低門(mén)檻擴(kuò)張的契機(jī)。

　　觀點(diǎn)新媒體：原來(lái)的基金更名為新項(xiàng)目基金后，后續(xù)的募資工作將繼續(xù)推進(jìn)嗎？

　　陳義楓：是的，我們的交易對(duì)手實(shí)際控制人變了，但是具體的投資標(biāo)的并沒(méi)有變，還是這個(gè)項(xiàng)目公司，仍然是同一個(gè)債務(wù)人，只是新的實(shí)際控制人的擔(dān)保。

　　也就是說(shuō)，原來(lái)已募集的2.5億多，創(chuàng)鴻將繼續(xù)擔(dān)保的，同時(shí)通大地產(chǎn)也將為整個(gè)3億元基金做擔(dān)保，這是一個(gè)疊加的連帶責(zé)任擔(dān)保。

　　觀點(diǎn)新媒體：并購(gòu)后基金的過(guò)渡和交割是如何操作的？

　　陳義楓：德信資本當(dāng)初3個(gè)億是投資兩個(gè)項(xiàng)目，南沙一個(gè)項(xiàng)目和揭陽(yáng)一個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)在創(chuàng)鴻會(huì)分期分批回購(gòu)揭陽(yáng)項(xiàng)目，通大是并購(gòu)南沙項(xiàng)目。所以創(chuàng)鴻和通大之間還有各筆資金要交割，但這個(gè)部分和德信基金并沒(méi)有直接必然關(guān)系，德信資本仍然控制著3個(gè)億的債權(quán)和土地。

　　觀點(diǎn)新媒體：項(xiàng)目基金原來(lái)設(shè)定的劣后出資將怎么調(diào)整？

　　陳義楓：通大地產(chǎn)將購(gòu)買(mǎi)創(chuàng)鴻原來(lái)的劣后出資，這是合伙人層面的一個(gè)繼承關(guān)系，是在基金之外做交割，并不影響基金的結(jié)構(gòu)。

　　觀點(diǎn)新媒體：德信資本在協(xié)助通大地產(chǎn)完成并購(gòu)時(shí)還與其簽訂了16億元基金合作，這個(gè)合作是如何展開(kāi)的？

　　陳義楓：德信資本和通大地產(chǎn)的基金合作溝通是在南沙項(xiàng)目并購(gòu)之前，雙方對(duì)合作已經(jīng)溝通了一年有余。南沙項(xiàng)目并購(gòu)有很多出價(jià)的買(mǎi)家，但我們認(rèn)為通大地產(chǎn)是個(gè)有實(shí)力的合作伙伴，所以推薦他并購(gòu)南沙項(xiàng)目，只是將合作和項(xiàng)目并購(gòu)簽約放在同一天。至于16億的合作，是針對(duì)5個(gè)項(xiàng)目的逐步開(kāi)發(fā)、逐步投入，一年多內(nèi)才需要投資到位，所以是一個(gè)持續(xù)合作，目前已經(jīng)在推進(jìn)中的首期募集1億元，市場(chǎng)反應(yīng)還是很強(qiáng)烈的。

（發(fā)稿：見(jiàn)習(xí)編輯 羅舒晗    審校：楊曉敏）