分類調(diào)控的影響優(yōu)于過往的一刀切調(diào)控，政策自由度的提升讓一些供應(yīng)量過多的城市可以采取放松調(diào)控的措施來調(diào)整市場。

　　編者按：走過一路荊棘的半年，中國房地產(chǎn)在2014年迎來新的調(diào)整周期。在前景不明的下行通道中，分化與轉(zhuǎn)型成為行業(yè)的全新課題與考驗，期待已久的“市場力量”何時能回歸房地產(chǎn)行業(yè)？健康、成熟的房地產(chǎn)行業(yè)何時能真正到來？

　　8月6-9日，2014博鰲房地產(chǎn)論壇海南再啟，圍繞主題“下行通道中的房地產(chǎn)”，觀點新媒體遍訪海內(nèi)外知名經(jīng)濟學(xué)家、企業(yè)領(lǐng)袖、行業(yè)精英、金融學(xué)者，梳理市場實情，明辯行業(yè)未來。

　　觀點網(wǎng) 經(jīng)歷了去年火爆成交的房地產(chǎn)市場，進入2014年，在分類調(diào)控思路和回歸市場的基調(diào)中，樓市漲潮正在退下，房地產(chǎn)行業(yè)面臨分化與回歸。

　　4月以來多地傳出調(diào)控松綁消息，直至6月，呼和浩特市最終明確放松限購，“救市”再次成為市場討論焦點，而在中原集團主席黎明楷看來，部分城市松綁限購之舉并不能稱為“救市”，只是回歸市場下的減輕調(diào)控。

　　黎明楷表示，分類調(diào)控的影響優(yōu)于過往的一刀切調(diào)控，政策自由度的提升讓一些供應(yīng)量過多的城市可以采取放松調(diào)控的措施來調(diào)整市場。

　　對于下半年樓市的走向，黎明楷持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度，“今年上半年樓市成交量同比下滑的幅度很大，下半年整體市場的成交量會略為好一點，但價格還是繼續(xù)往下走。”

　　黎明楷同時表示，影響未來樓市走向的關(guān)鍵取決于政府的資金調(diào)控，“政府不會再大手筆救市，未來可能會逐步放松一些錢流進市場，但資金緊的狀態(tài)不會只是幾個月的事情，所以樓市調(diào)整會維持比較長的時間。”

　　流動性的收緊影響著上半年多地上演的降價潮，黎明楷認(rèn)為，開發(fā)商當(dāng)前的降價行為是爭奪市場購買力與保證現(xiàn)金流的直接表現(xiàn)，另一方面土地市場交投回落也在反映開發(fā)商對后市的保守態(tài)度。

　　“今年開發(fā)商完成年度銷售目標(biāo)的難度會加大，行業(yè)整體利潤也會下降”，在黎明楷看來，在市場不好時開發(fā)商不一定拘泥于原定指標(biāo)，用降價達(dá)到銷售目的的同時要爭取收窄利潤降幅。

　　“長遠(yuǎn)來講，房地產(chǎn)市場還有十年、二十年的好環(huán)境”，黎明楷認(rèn)為，經(jīng)濟增長、城鎮(zhèn)化和棚戶區(qū)改造都將是未來房地產(chǎn)市場的利好，但遠(yuǎn)水不救近火，在調(diào)整期中房地產(chǎn)將出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的行業(yè)洗牌，部分企業(yè)將面臨較大壓力，“政府不一定絕對不救市，但是政府肯定不會所有人都救，只能救競爭力較強的一批。”

　　以下為觀點新媒體對中原集團主席黎明楷先生的專訪實錄：

　　觀點新媒體：今年中國經(jīng)濟增長壓力比較大，您怎么看現(xiàn)在經(jīng)濟和房地產(chǎn)整體下行的關(guān)系？

　　黎明楷：從市場來講，上半年確實比較差。如果拿今年上半年和去年上半年相比下滑的幅度還是很大的。從一線城市整體二手市場的情況來看，成交量下跌30%左右，有一些地方跌得更厲害。一線城市一手新房成交也有百分之十幾二十的下跌。

　　下半年，我覺得比上半年略微好一點，能不能恢復(fù)到去年的水平就很難說。因為現(xiàn)在經(jīng)濟下滑了，政府對于銀根方面會略微放松一些，但我說的放松不是像以前4萬億那樣的大手筆。這一兩個月也看到中央有定向降準(zhǔn)，把部分銀行的存款準(zhǔn)備金放松了，也可以釋放一點錢出來。我覺得現(xiàn)在政府比較密切地看市場變化，如果市場再差一點政府還會再放一點錢出來，像擠牙膏一樣慢慢擠出來。

　　所以如果銀根比上半年略為放松一點，下半年整體市場的成交量會略為好一點。但是我說的好只是從成交量上來講，樓價今年整體是下跌的，價格還是繼續(xù)往下走。

　　觀點新媒體：有觀點認(rèn)為從今年開始市場會進入一個調(diào)整期，如果是這樣，您覺得這個調(diào)整期會持續(xù)多長時間？

　　黎明楷：這個調(diào)整期我估計至少有一年，甚至以上。如果從今年開始，整年都不會好到哪里去，明年年中開始好還是年底開始好，或者調(diào)整完，現(xiàn)在很難說，也看不到這么遠(yuǎn)。

　　主要是政府的態(tài)度不太急于救市，以前波動比較大，政府救市也是大手筆，壓制市場也是大手筆。但是現(xiàn)在新一屆的政府比較相信市場化，這就變成政府的參與度會降低，影響市場的因素也不會馬上有很多行政干預(yù)在里面，如果要調(diào)整不見得很快就會結(jié)束。

　　觀點新媒體：從上半年的市場來看，今年“分類調(diào)控”的思路已經(jīng)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響是怎樣的？

　　黎明楷：這個影響肯定是比以前一刀切好一點，因為現(xiàn)在面臨的情況是，有一些二三線城市供應(yīng)量過多，限購與不限購都沒什么特別的意義，因為他根本就不買。如果供應(yīng)量過剩還是要鼓勵多一點資金流進去買，這樣還可以消化一定的存量。

　　現(xiàn)在二三線城市的政策自由度會高一點，本身市場出現(xiàn)問題了，可以采取一些救市的措施來增加市場的購買力。像呼和浩特已經(jīng)出臺政策放松限購了，供應(yīng)過剩的城市以后也應(yīng)該采取這樣的措施。

　　一線城市雖然也面臨下調(diào)的影響，但是他的供求缺口并沒有那么嚴(yán)重，現(xiàn)在成交低一點，其實并不是需求量消失了，而是需求變成觀望了。有一些買房的人要看市場走勢，所以他就等一下。

　　所以整體一線城市的潛在需求很大，如果這些政府也像二三線城市一樣一下子放松很多，有可能新一輪的上漲就出現(xiàn)了。因此現(xiàn)在一線城市政策基本上比較緊，不會怎么松動。

　　觀點新媒體：您認(rèn)為現(xiàn)實市場環(huán)境下，政府該不該救市？

　　黎明楷：政府要么開始的時候不壓，壓了之后如果市場已經(jīng)出現(xiàn)不良影響，現(xiàn)在也不算救市，只是把以前壓的東西拿開而已。真正的救市并不是現(xiàn)在這樣，而是像是以前的，比如上海還曾有購房補貼，個人所得都可以用來補貼買樓，這才算救市。

　　如果你質(zhì)疑為什么現(xiàn)在救市，你也應(yīng)該同樣質(zhì)疑以前為什么要打壓樓市?，F(xiàn)在政府比較傾向用市場手段，一些細(xì)節(jié)還是讓給市場處理，應(yīng)該說是減輕調(diào)控。

　　觀點新媒體：每個傳出放松調(diào)控的城市，大家對其樓市的關(guān)注和討論都非常多，現(xiàn)在是不是一個放松調(diào)控的合適時機？

　　黎明楷：現(xiàn)在只是把以前不合理的東西變成合理了。放松調(diào)控并不是逼著你一定要去買，只是有這個資格去買了。

　　而且樓價已經(jīng)在往下調(diào)了，往下調(diào)的時候通常投資者不會選擇在這個時間入市，投資者一般都會等到差不多跌到谷底才入市。限購某種程度是打擊投機行為，現(xiàn)在樓市已經(jīng)往下了，二三線城市就算不限購，投資資金也不會輕易進入這個市場，我覺得目前是可以把限購拿走的。

　　觀點新媒體：有分析認(rèn)為今年樓市下行主要原因就是流動性收緊，市場購買力不足，您怎么看？

　　黎明楷：去年底銀行貸款已經(jīng)開始收緊，貸款利率也上漲了，只是效果是在今年才顯現(xiàn)出來。

　　目前利率比以前高而且要拿到錢難度也比較大?，F(xiàn)在一些城市放寬了公積金貸款的額度，讓一些剛需入市會比較容易，這個也和中央政策相符，中央政府也想讓首次置業(yè)的人買到房，讓銀行對這些需求放寬。但是現(xiàn)在暫時還感覺不到放貸加快，主要還是看銀行是不是真的有錢，銀行資金不足，沒有動力也不太愿意去貸給買樓的人。

　　觀點新媒體：所以資金和流動性問題是現(xiàn)在樓市下行非常關(guān)鍵的一個原因，接下來資金方面的改變會對市場起到關(guān)鍵性的導(dǎo)向作用？

　　黎明楷：對，政府調(diào)控的資金量是關(guān)鍵。說到底要涉及經(jīng)濟或者是房地產(chǎn)市場，最重要是資金。

　　未來一段時間政府應(yīng)該會陸陸續(xù)續(xù)再放多一些錢流進這個市場。當(dāng)然政府也很謹(jǐn)慎，因為也會擔(dān)心過多的錢出來會沖擊市場又把樓價推上去。所以不會一下放松很多，但是逐步放松多一點錢流進市場，保持一定的經(jīng)濟增長幅度還是非常重要的。

　　樓市這段時間的調(diào)整期會比較長，沒有以前那么短，就是因為資金緊的狀態(tài)不會只是幾個月的事情，會維持比較長的時間。

　　觀點新媒體：那么現(xiàn)在這種資金環(huán)境和市場走向，對于開發(fā)商資金回籠會有大影響？

　　黎明楷：這個影響還是很大的，但是這個措施是想逼開發(fā)商降價，因為銀根收得比較緊，融資不容易，賣樓銀行放款也比較慢，所以要搶奪市場上僅有的購買力，你只能把價格往下降。

　　最近我們也看到降價的比例越來越多，以前可能只是一小部分開發(fā)商愿意降，現(xiàn)在大部分開發(fā)商都愿意降了。

　　觀點新媒體：今年已經(jīng)有一些中小規(guī)模的開發(fā)商出現(xiàn)資金鏈斷裂的個案，您怎么看這種現(xiàn)象？

　　黎明楷：現(xiàn)金回籠方面大家都會受到影響，但是上市公司某種程度上應(yīng)該相對安全一些，還可以通過股權(quán)等方面募集一些資金回來。沒有上市的企業(yè)壓力就比較大了，因為融資渠道沒有上市公司靈活。沒有上市、銀行收緊貸款、很多信托產(chǎn)品也受制約，資金來源還是只有賣房子。如果通過市場上其他渠道去借錢，利息很高，一年百分之幾十的利率會很快把一家公司的利潤吃掉。

　　所以有部分企業(yè)壓力還是比較大的，可能出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的行業(yè)洗牌。這次的調(diào)整，政府我不敢說不會救市，但是不會所有人都救，只能救同行競爭力較強的一批，另一方面可能政府也想推動這方面，希望通過淘汰剩下一些效率比較高的企業(yè)。

　　觀點新媒體：上半年看到有開發(fā)商用降價來應(yīng)對市場下行，下半年這種以價換量的趨勢還會繼續(xù)嗎？

　　黎明楷：下半年會平穩(wěn)一點，但是這段時間還是會往下降，估計要到年底左右，樓價才基本達(dá)到平衡。

　　因為一方面國家的資金會釋放出來，另外一方面開發(fā)商的價格也在降，到了一定的成交量，供需達(dá)到平衡點，開發(fā)商資金壓力也可以勉強解決了，就不會再降了。

　　觀點新媒體：您如何看今年開發(fā)商實現(xiàn)銷售目標(biāo)的難度？降價的銷售手段對于利潤會不會有影響？

　　黎明楷：難度會加大，但我覺得從開發(fā)商的角度來講沒必要只看指標(biāo)。因為以前定的指標(biāo)是市場好的時候定的，現(xiàn)在市場不好了，不一定要用原來的指標(biāo)衡量。

　　降價肯定會降低利潤，今年行業(yè)整體利潤肯定都會下降。但是如果銷售和利潤兩個目的只能達(dá)到一個，開發(fā)商就要爭取收窄利潤降低的幅度，把利潤的降幅控制好，只要比其他競爭對手降得少就贏了。上市公司從股東的角度來講，在意的也是你賺不賺錢，而不是你賣了多少樓。如果為了賣樓把利潤降得很低，或者以虧損的代價來達(dá)到銷售目標(biāo)，股東也不愿意看到這個結(jié)果。

　　觀點新媒體：除了降價之外，開發(fā)商還有可能從哪些方面穩(wěn)定銷售，盡可能保證銷售和利潤？

　　黎明楷：只能是加快賣樓，加快周轉(zhuǎn)。因為市場在年底前還是一直往下，現(xiàn)在能夠賣多少就賣多少，現(xiàn)在賣的價格有可能利潤不多，但是總比過一段時間虧本賣要劃算。

　　現(xiàn)在應(yīng)該是積極搶客戶的時間，而且這筆賬算起來比較簡單，開發(fā)商為什么虧了也要賣，因為他要搶現(xiàn)金流，因為他還有很多項目在動工。已經(jīng)動工的，整個建造速度也并不是說停就停的，要慢慢來。所以有一段時間開發(fā)商還是需要現(xiàn)金流，只能先搶一些現(xiàn)金回來應(yīng)付以前已經(jīng)開工的、還沒有慢下來的工程。再往后可能就是把工程延后或者減少開工量，慢慢去達(dá)到新的平衡點。

　　觀點新媒體：所以現(xiàn)在開發(fā)商拿地?zé)崆槎疾皇翘撸?/strong>