海航希望能引入一家專業(yè)的物流地產(chǎn)商能夠助其完成后期運作；而豐樹則是想通過億城投資這個平臺，跟海航做一個嫁接。

　　觀點網(wǎng) 在剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，億城投資向金融投資平臺的轉(zhuǎn)型終于邁出實質(zhì)性的一步。

　　6月23日晚間，億城投資集團股份有限公司宣布，為進一步推動公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，公司與上海豐樹管理有限公司簽署了《合作備忘錄》，擬合作投資物流倉儲項目，預(yù)計在未來3年內(nèi)投資超過100萬平方米物流倉儲項目，總規(guī)模不低于50億元；首期擬合作項目為海航集團有限公司內(nèi)部物流倉庫和用地。

　　這也是海航入主后，億城投資明確轉(zhuǎn)型金融投資平臺的首次試水。

　　戴德梁行董事、中國區(qū)工業(yè)及物流地產(chǎn)部主管蘇智淵認為，此次合作的重點在于海航：“海航希望能引入一家專業(yè)的物流地產(chǎn)商能夠助其完成后期運作；而豐樹則是想通過億城投資這個平臺，跟海航做一個嫁接，以利用海航在全國龐大的物流地產(chǎn)資源。”

　　牽手新加坡豐樹

　　根據(jù)合作備忘錄，億城投資和上海豐樹表示，首先考慮對海航集團當前優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)，以及市場上潛在的優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)進行共同投資；同時，還將考慮共同收購市場上擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流、適合收購的物流資產(chǎn)及物流地產(chǎn)開發(fā)項目。

　　就具體的合作方式，合作雙方同意，億城投資擬在境內(nèi)或境外，上海豐樹擬在境外，分別設(shè)立用于共同投資物流地產(chǎn)的投資主體公司。

　　其中，億城投資主體公司和豐樹投資主體公司擬在香港合資設(shè)立多個特殊目的公司，共同投資中國境內(nèi)的物流地產(chǎn)項目，豐樹投資主體公司將在每個特殊目的公司的持股比例不低于50%。

　　與此同時，雙方投資的每一個特殊目的公司對應(yīng)投資一個中國境內(nèi)的項目公司，每一個項目公司分別持有一個物流地產(chǎn)項目，所有項目均通過項目公司進行日常管理。

　　該合作備忘錄還詳細說明了合作雙方在項目管理中的權(quán)利與義務(wù)。

　　其中，對海航集團當前物流資產(chǎn)，億城投資主要負責(zé)推薦項目和獲取項目，并與海航集團、地方政府以及管理機關(guān)進行溝通協(xié)調(diào)，上海豐樹主要負責(zé)項目可行性分析、所投資物流地產(chǎn)項目日常運營和退出。

　　而對于待投資資產(chǎn)，億城投資主要負責(zé)拿地、項目前期報建、開發(fā)建設(shè)等，上海豐樹主要負責(zé)項目可行性分析、所投資物流地產(chǎn)項目日常運營和退出。

　　分析認為，海航在全國各地擁有龐大的物流地產(chǎn)儲地，其現(xiàn)在的主要問題就是如何將這么大的物流資產(chǎn)盤活并運作起來，因此希望引入一家專業(yè)的物流地產(chǎn)商助其完成后期運作。

　　“豐樹正是想通過億城投資這個平臺，跟海航做一個嫁接，以利用海航在全國龐大的物流地產(chǎn)資源。”蘇智淵指出，現(xiàn)在地方政府對物流地產(chǎn)的態(tài)度從嚴從緊，相對外企，國內(nèi)企業(yè)在政府關(guān)系上更強，更有可能拿到地。

　　實際上，億城投資在公告中也指出，依托控股股東海航集團獨特的產(chǎn)業(yè)背景和政府資源，及上海豐樹股東方豐樹投資豐富的房地產(chǎn)開發(fā)、投資和資本管理經(jīng)驗，億城投資和上海豐樹達成了初步的合作意向。

　　據(jù)了解，海航集團于2000年1月經(jīng)國家工商行政管理局批準組建，產(chǎn)業(yè)覆蓋航空、物流、金融、旅游、實業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、裝備制造和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)，總收入逾1000億元。

　　而上海豐樹管理有限公司是新加坡豐樹投資(Mapletree Investments)的全資子公司，負責(zé)管理中國區(qū)項目的開發(fā)、管理和運營。

　　事實上，豐樹投資更是由新加坡淡馬錫控股公司在2000年成立的一家投資公司，在2005年便以物流地產(chǎn)打入中國市場。

　　官方數(shù)據(jù)顯示，截至2014年3月31日，豐樹投資在亞洲自有和托管的辦公樓、物流、工業(yè)、住宅、零售及綜合用途物業(yè)價值達246億新元。

　　目前，豐樹投資的物流產(chǎn)業(yè)分布北京、上海、廣州、天津等一二線城市，主要項目包括豐樹外高橋保稅物流園、廣州的豐樹美國工業(yè)村、豐樹北京空港綜合保稅區(qū)物流園等項目。

　　轉(zhuǎn)型后首度試水

　　根據(jù)合作備忘錄，關(guān)于此次合作，億城投資和上海豐樹還提出，所投資物流地產(chǎn)項目優(yōu)先通過豐樹物流信托，即豐樹REITs上市退出，項目退出要達到雙方認可的租金收益水平。

　　與此同時，根據(jù)協(xié)議，若豐樹投資主體公司擬通過豐樹REITs退出其在投資主體公司中的投資，億城投資主體公司有權(quán)以不低于同等交易價格同時退出。

　　但是，若億城投資主體公司屆時不選擇退出，未來在轉(zhuǎn)讓投資主體公司的股權(quán)時，豐樹投資主體公司或上海豐樹指定的關(guān)聯(lián)公司均有優(yōu)先購買權(quán)。

　　關(guān)于此次合作，億城投資表示，本次雙方擬合作對物流倉儲項目進行投資，并優(yōu)先通過金融工具REITs實現(xiàn)退出，符合公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型需要，有利于提升公司的核心競爭力。

　　對此，蘇智淵分析道，億城投資和豐樹集團的這種合作模式，正是在海外設(shè)立一個資產(chǎn)架構(gòu)，在國內(nèi)公司將資產(chǎn)運作完善后并有穩(wěn)定的現(xiàn)金流之后，公司再將這些資產(chǎn)打包放入未來要上市的REITs資產(chǎn)包，以便未來在公開市場上做發(fā)行。

　　既有房地產(chǎn)的開發(fā)和運營經(jīng)驗，本身又具備資本運作的能力，這是豐樹模式的特點。而在熟悉億城投資的分析人士看來，這或許也是億城投資選擇豐樹作為合作伙伴的重要因素。

　　據(jù)悉，豐樹投資擁有四只上市的房地產(chǎn)投資信托及五只私募房地產(chǎn)基金，所管理的資金達105億新元。其中，豐樹投資旗下的房地產(chǎn)投資信托，分別是豐樹物流信托、豐樹工業(yè)信托、豐樹商業(yè)信托和豐樹大中華商業(yè)信托。

　　而五只私募房地產(chǎn)基金，包括豐樹中國機遇基金II、豐樹印度中國基金、豐樹工業(yè)基金、聯(lián)昌豐樹房地產(chǎn)伊斯蘭基金2和聯(lián)昌豐樹房地產(chǎn)基金。

　　“無論是用REITs還是用其他金融方式，在海外，通過成熟的金融工具來運作物流地產(chǎn)是最常用的手段。”蘇智淵指出，國內(nèi)企業(yè)也希望通過這種方式的嫁接來利用外資金融平臺，并嘗試金融投資上比較成熟的退出模式。

（發(fā)稿：見習(xí)編輯 郭凈凈    審校：劉滿桃）