現(xiàn)在大家都在恐慌，開發(fā)商則在恐慌下開始逃生，如果不能扭轉(zhuǎn)這個(gè)悲觀，那么連剛需都沒辦法。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) “市場低迷”幾字對杭州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的描述似乎變得不再準(zhǔn)確，只因下行之路越走越遠(yuǎn)。

　　日前浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院發(fā)布名為《杭州市房地產(chǎn)項(xiàng)目成本分析》的報(bào)告，列舉杭州市區(qū)多達(dá)43個(gè)項(xiàng)目正處于虧損(含疑似虧損)的困境。

　　其中明確指出位于余杭區(qū)的廣宇集團(tuán)旗下鼎悅府項(xiàng)目，測算保本價(jià)是1.7萬元/平方米，而實(shí)際累計(jì)銷售均價(jià)為1.3萬元/平方米，出現(xiàn)大幅虧損。

　　浙報(bào)傳媒研究院院長丁建剛在接受采訪時(shí)稱：“出現(xiàn)虧損的項(xiàng)目遠(yuǎn)不止43個(gè)，鼎悅府只是其中之一，該報(bào)告對更多2010年之前項(xiàng)目并未進(jìn)行追溯。”

　　丁建剛更明確表示，“對杭州市場還是非常悲觀”，并稱現(xiàn)在杭州市場悲觀情緒過重，大家都在“逃生”。

　　項(xiàng)目大虧

　　據(jù)上述《杭州市房地產(chǎn)項(xiàng)目成本分析》報(bào)告顯示，廣宇集團(tuán)被指虧損的項(xiàng)目位于余杭區(qū)臨平南苑。

　　市場人士介紹，該項(xiàng)目位于新城區(qū)與老城區(qū)交界處。2010年底到2011年初，廣宇集團(tuán)分別以8094元/平方米和9413元/平方米的樓面價(jià)在臨平南苑拿到兩幅地塊。

　　上述研究報(bào)告測算，該樓盤的保本價(jià)應(yīng)為17000元/平方米，而實(shí)際的累計(jì)銷售均價(jià)約為13000元/平方米。

　　對此，丁建剛分析指，出現(xiàn)虧損還是當(dāng)初拿地價(jià)格太高，并受到四年來市場整體下行的影響。

　　廣宇集團(tuán)6月19日在全景網(wǎng)互動(dòng)平臺上對鼎悅府項(xiàng)目售價(jià)作出回應(yīng)稱，項(xiàng)目目前正處于銷售過程中。從房地產(chǎn)銷售慣例來講，前期售價(jià)低，后期售價(jià)高屬正?，F(xiàn)象。

　　對當(dāng)前銷售價(jià)格，廣宇集團(tuán)還表示，“以現(xiàn)有銷售價(jià)格來預(yù)測整個(gè)項(xiàng)目未來整體效益，缺乏一定的科學(xué)性與合理性”。

　　事實(shí)上，據(jù)熟悉杭州市場的業(yè)內(nèi)人士顧曉立分析，當(dāng)前房企采取虧本價(jià)格進(jìn)行跑量，并不就能說明是項(xiàng)目虧損。

　　“從長期看，若項(xiàng)目后期實(shí)現(xiàn)盈利，并足以填補(bǔ)前期的虧損，那項(xiàng)目還是盈利的。”顧曉立認(rèn)為，從短期銷售來計(jì)算項(xiàng)目是否虧損并不合理。

　　不過就現(xiàn)階段鼎悅府項(xiàng)目的銷售，無疑是無法支撐項(xiàng)目盈利。而且從廣宇集團(tuán)最新動(dòng)作看，其也做了打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。

　　6月19日晚間，廣宇集團(tuán)發(fā)布定增修訂預(yù)案，調(diào)整了公司非公開發(fā)行方案中“募集資金用途及數(shù)量”的部分內(nèi)容，取消使用不超過2億元募集資金用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。

　　根據(jù)修訂預(yù)案，廣宇集團(tuán)擬定增募集資金不超過8億元，在扣除發(fā)行費(fèi)用后將投向舟山·臨城LKa-3-25b地塊項(xiàng)目和杭州·鼎悅府項(xiàng)目，其中舟山·臨城LKa-3-25b地塊項(xiàng)目總投資13.26億元，擬投入募資5.5億元，杭州·鼎悅府項(xiàng)目總投資12.52億元，擬投入募資2.5億元。

　　逃生潮

　　廣宇集團(tuán)的鼎悅府項(xiàng)目并非是“處于虧損困境”的單例，在上述報(bào)告中，還列舉了如西溪明珠、濱江紫金府、九龍倉·君廷、保億·麗景山等知名項(xiàng)目均處于虧損(含疑似虧損)困境。

　　丁建剛稱，杭州整體房價(jià)跟四年前相比，有較大程度回落。他還特別指出，該報(bào)告還未囊括2010年以前甚至更早的一些虧損項(xiàng)目。

　　“現(xiàn)在虧損項(xiàng)目太多，遠(yuǎn)不止報(bào)告中列舉的43個(gè)。”丁建剛?cè)缡欠Q。

　　丁建剛也表示，這種測算是以現(xiàn)在的靜態(tài)價(jià)格來測算的，不排除以后價(jià)格的變化。但其續(xù)指，“畢竟每年財(cái)務(wù)成本還在增加，對于現(xiàn)在就有較大虧損的項(xiàng)目，扭虧實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)平衡就比較難了。”

　　此外，該報(bào)告還指出，目前杭州房地產(chǎn)市場在售、將售的虧損項(xiàng)目(含疑似虧損)中，2013年拿地項(xiàng)目占了一半以上。

　　同時(shí)2013年杭州市區(qū)成交的全部宅地中，虧損地塊(含疑似虧損)占比23%。虧損項(xiàng)目(含疑似虧損)中，杭州本土開發(fā)商項(xiàng)目占比31%，外來開發(fā)商項(xiàng)目占比69%。

　　對此丁建剛表示，去年進(jìn)入杭州市場的大部分外地開發(fā)商還是過于樂觀，過于冒進(jìn)。

　　同時(shí)他還指，“現(xiàn)在是大面積的行業(yè)性的虧損，最重要的原因是整個(gè)市場在過去四年中是下行。”具體表現(xiàn)為，多個(gè)項(xiàng)目以極底價(jià)開盤，較為突出的例如東廈東港項(xiàng)目，起價(jià)四千多元每平米。

　　“現(xiàn)在的項(xiàng)目都是這樣，沒有最低只有更低。”在丁建剛看來，現(xiàn)在市場上大家預(yù)期比較悲觀，購買力也會受到影響，但是預(yù)期悲觀是最重要的因素。

　　“現(xiàn)在大家都在恐慌，開發(fā)商則在恐慌下開始逃生，如果不能扭轉(zhuǎn)這個(gè)悲觀，那么連剛需都沒辦法。”

　　丁建剛稱：“(杭州市場)現(xiàn)在來看看不到任何轉(zhuǎn)機(jī)，我還是非常悲觀。”

　　他直指，如果說杭州崩盤，將沒有幸存者。“為什么大家都關(guān)注杭州，杭州是指標(biāo)性城市，杭州不會單獨(dú)崩盤。如果出現(xiàn)崩盤，將會全部開始崩盤，或者說杭州是全中國崩盤的開始。”