樂(lè)觀估計(jì)，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)“金九銀十”銷售旺季仍會(huì)如期而至，而本輪樓價(jià)下行調(diào)整期有望在今年底結(jié)束。

　　20年前的1994年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由于所謂的“過(guò)熱”，招來(lái)了實(shí)行土地出讓金制度后的首次調(diào)控，廣州大量高層住宅及寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)受抑制，直至1996年經(jīng)濟(jì)軟著陸后，才逐漸恢復(fù)，但眾多寫(xiě)字樓爛尾直至今天尚未完全解決。接著1997年后的亞洲金融風(fēng)暴重創(chuàng)香港樓市，香港樓價(jià)暴跌67%以上，直至2003年才觸底回升，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)也受到嚴(yán)重影響。1998年政府出手救市，把大量房改房出售給職工，帶動(dòng)了商品房開(kāi)發(fā)迎來(lái)新的發(fā)展空間。之后，又把住宅交易契稅從6%降到3%，再降至1.5%，極力鼓勵(lì)老百姓買房。溫故而知新，歷史告訴我們：每當(dāng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)需要房地產(chǎn)拉動(dòng)時(shí)，政府都會(huì)毫不遲疑地出手。

　　近6年來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了三次大的波動(dòng)調(diào)整期。2008年是一次，2011年是一次，今年也正在調(diào)整。這三年一次的調(diào)整期之間有什么相同與不同的原因？恢復(fù)的動(dòng)力是什么？調(diào)整何時(shí)結(jié)束？

　　這三次市場(chǎng)調(diào)整期的GDP增速數(shù)據(jù)，無(wú)獨(dú)有偶都相似地跌破7.5%，2008年底增速跌破7%，2012年由9%以上的增速下滑至7.4%；2014年一季度亦下滑至7.4%(見(jiàn)圖示)?？梢?jiàn)，經(jīng)濟(jì)下行是三次波動(dòng)調(diào)整期共同的誘因和背景。

　　2008年樓市給我們的印象是什么呢？是量?jī)r(jià)的大幅度下行：廣州市2007年末房?jī)r(jià)在1萬(wàn)元／平方米，到2008年末降至8000元／平方米。產(chǎn)生原因是經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，是全球金融危機(jī)造成的。后來(lái)調(diào)整期很快結(jié)束了。是什么原因?qū)е率袌?chǎng)快速恢復(fù)了呢？是四萬(wàn)億貨幣投放對(duì)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)刺激，是首次置業(yè)房貸利率下浮30%的“救市”。結(jié)果是，成交斷崖式下跌逆轉(zhuǎn)到快速恐慌性搶購(gòu)，2009年末房?jī)r(jià)回復(fù)到1萬(wàn)元／平方米，成交量從2008年553萬(wàn)平方米暴漲到2009年978萬(wàn)平方米。整個(gè)調(diào)整期一年半時(shí)間。2011年市場(chǎng)波動(dòng)原因是政府出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，致使房?jī)r(jià)出現(xiàn)窄幅回調(diào)。調(diào)整期15個(gè)月，在2012年下半年，房?jī)r(jià)又被推了上去，其恢復(fù)動(dòng)力來(lái)自需求以及貨幣寬松政策(2012年貨幣供應(yīng)量M2的平均增幅為14%，最高月份達(dá)到16%)。信貸放寬推動(dòng)需求，轉(zhuǎn)化為成交量，推升房?jī)r(jià)。雖然有限購(gòu)限貸等調(diào)控因素，但由于需求強(qiáng)勁，2012年以及2013年商品住宅交易量和價(jià)還是快速上漲了。2013年新“國(guó)五條”出臺(tái)，引發(fā)本輪調(diào)整期在去年底開(kāi)始。

　　本輪波動(dòng)與上二次波動(dòng)最大的不同是，以前二次主要是由經(jīng)濟(jì)、金融、政策等外部原因造成的，這一次市場(chǎng)內(nèi)部發(fā)生了變化，供需關(guān)系失衡，主要城市商品住宅庫(kù)存量平均消化期超過(guò)18個(gè)月。再加上房貸收緊，使購(gòu)房人陷入觀望。據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州十區(qū)目前庫(kù)存量需要23個(gè)月才能消化完。這一次調(diào)整會(huì)有什么支撐樓市的動(dòng)力？前兩次一次是政府主動(dòng)救市，另一次是信貸松動(dòng)。那么這一次會(huì)出現(xiàn)嗎？地方政府至今沒(méi)有敢于充當(dāng)放松限購(gòu)的“笫一個(gè)吃螃蟹的人”。去年以來(lái)，央行并未出臺(tái)任何住房信貸政策，按揭貸款落實(shí)不到位完全是商業(yè)銀行的逐利行為。央行和銀監(jiān)會(huì)高層在此前的表態(tài)，就是為了引導(dǎo)商業(yè)銀行不能以逐利為首要目標(biāo)。接下來(lái)，只要房貸放松，則成交量會(huì)大幅提升，房?jī)r(jià)隨之止跌回升。樂(lè)觀估計(jì)，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)“金九銀十”銷售旺季仍會(huì)如期而至，而本輪樓價(jià)下行調(diào)整期有望在今年底結(jié)束。

　　圖示：GDP增幅低于7.5%的三個(gè)時(shí)點(diǎn)： 2008Q4-2009Q1單季增速6.8%和6.1%，2012Q3單季增速7.4%，2014Q1單季增速7.4%。

　　黎文江 合富輝煌(中國(guó))首席市場(chǎng)分析師