2014年分類調(diào)控并非是第一位的，而是市場的內(nèi)在因素逐步顯現(xiàn)，今后要多關(guān)注市場，少關(guān)注政府。

　　專題：2014城市觀點論壇西安行

　　（2014年4月22日）“抑制2014年經(jīng)濟增速下行，釋放增長動力和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展首要的迫切的問題。” 著名經(jīng)濟學家、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟研究所所長陳淮先生在2014城市觀點論壇西安行活動中多次強調(diào)，2014年分類調(diào)控并非是第一位的，而是市場的內(nèi)在因素逐步顯現(xiàn)，今后要多關(guān)注市場，少關(guān)注政府。

　　4月22日，觀點新媒體主辦的2014城市觀點論西安行成功召開并順利閉幕。當天，針對西安和大西部房地產(chǎn)市場，陳淮發(fā)表了題目為“市場的回歸”的演講，同時，各路精英亦在此暢論地產(chǎn)大勢。

　　市場回歸

　　過去十年，決定著中國房地產(chǎn)市場走勢的第一位因素究竟是政策，還是市場？對此，陳淮直言：“如果是政策就能夠決左右了這個行業(yè)的話，那就用不著三天兩頭的國五條、國八條、國十條，房地產(chǎn)市場按照它固有的規(guī)律發(fā)展到了今天。”

　　在陳淮看來，從2013年開始，過去政策掩蓋下的一些市場的深層次矛盾逐步顯現(xiàn)出來；2014年此后一段時間，當政府之手越來越不伸的時候，市場的手就越來越能發(fā)揮作用。

　　“市場機制越來越明顯發(fā)揮作用，這是一個優(yōu)勝劣汰的過程，比起政府的調(diào)控，更加優(yōu)化的過程到來了。”就此，陳淮警示道，對這個過程大家要有思想準備，市場好不一定誰都能活下來，市場正在重新優(yōu)化選擇它的資源支配者。

　　“過去十年我們靠強化政府權(quán)力靠低效率、高成本的調(diào)控這種滯后性、被動性、主觀性明確的政策，恐怕已經(jīng)走到頭了。”鑒于此，陳淮依然強調(diào)市場的回歸：“因勢利導，發(fā)展優(yōu)勝劣汰優(yōu)，特別是在資金供給和土地供給這兩個最基本經(jīng)濟要素的市場化上邁出實質(zhì)性的步伐。”

　　因此，對于近期樓市降價，陳淮認為，有些開發(fā)商不得不考慮到自己資金鏈的風險，盡快回籠資金，采取了一些促銷措施，這些都是市場正常合理的反映。

　　不過，在放松限購政策的討論上，陳淮卻認為取消限購并不一定就是好事，“如果這些城市取消限購，那么一定有更嚴厲的入市門檻”。

　　2014市場大勢

　　對于今年以來的全國市場形勢，世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉略顯悲觀：“今天的房地產(chǎn)市場已經(jīng)不是簡單的上還是下，它是冷熱不均的，是供需錯位的；未來房地產(chǎn)開發(fā)投資、增速也在緩慢的下降，投資拿地也在減少”。

　　據(jù)其分析，今年一季度全國商品房成交面積出現(xiàn)了負增長前兩次的負增長在2008、2012年，也就是說這次我們看到負增長應(yīng)該跟上一次有同樣的規(guī)律呈現(xiàn)，可能會更長。

　　德信資本重視長兼總經(jīng)理陳義楓在之后的專題演講中指出，目前樓市主要的風險不是價格下跌風險，價格是平穩(wěn)的，但是區(qū)劃速度會明顯的放慢，流動性風險是主要風險。

　　“政府也有強烈的動機去控制樓價過快上漲，但是基于GDP對房地產(chǎn)的依賴，政府調(diào)控樓價的政策目標并不是把樓價調(diào)下來，政府要的是樓價要相對平穩(wěn)、成交要活躍，”因此，陳義楓認為，今年房地產(chǎn)的投資仍然是比較平穩(wěn)的。

　　“首先全國樓價我們認為是平穩(wěn)的，弱的短周期在長周期的格局下，它體現(xiàn)出平穩(wěn)的態(tài)勢，”在陳義楓看來，政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策目標，并不是下跌的目標，政府的底線思維是非常明顯的；

　　而金科地產(chǎn)集團股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪更樂觀指出，中國房地產(chǎn)市場至少還有十年的好時光。

　　就此，陳淮在演講中強調(diào)道，在2014年，房地產(chǎn)市場第一個關(guān)注的不是分類調(diào)控，而是以下四個方面：一是國家新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，空間分部變化；二是深化改革可能給行業(yè)帶來的影響和沖擊；三是市場優(yōu)勝劣汰機制越來越明顯；四是國際貨幣政策和互聯(lián)網(wǎng)金融的新挑戰(zhàn)。

　　西部機遇

　　“西部12省區(qū)，西安、成都也不過從中長期看是溫和上漲，是相對平穩(wěn)運行的過程，”但陳淮亦坦言，中西部還得有8-10年的準備期才到高潮。

　　作為城鎮(zhèn)化研究專家，陳淮著重強調(diào)稱，加快積極穩(wěn)妥的發(fā)展一批包括中西部的省會城市和中小城鎮(zhèn)是未來的主要指向；“2014年起，可能兩個層級是我們房地產(chǎn)市場和政府鼓勵人口集中的主戰(zhàn)場，一個是中等規(guī)模城市、城市群、衛(wèi)星城，這里包括銀川等西部一部分中等城市和幾乎大部分的地市及中心城市；再一個縣城與中心鎮(zhèn)”。

　　“西安是在二線城市較強的城市，也是目前正處于高速發(fā)展的二線城市。”在主題為“多元化擴張”的專題演講中，黎振偉樂觀表示，西安的市場還沒有出現(xiàn)大的、明顯的下滑，基本還是表現(xiàn)相對穩(wěn)定。

　　據(jù)其透露，今年一季度，西安新批準的數(shù)量是500多萬平方米，市場供應(yīng)明顯好于去年預期，而商品房成交面積是300多平萬米，環(huán)比下滑較大，但同比下滑并不太大。

　　“金科認為西安大有潛力，所以金科來了。”而李戰(zhàn)洪對西安同樣十分看好。

　　在李戰(zhàn)洪看來，西安的房價處在一個低水平，其房地產(chǎn)發(fā)展處在比較健康的狀態(tài)，而目前西安只有10%的投資比例，其投資氛圍和投資潛力沒有得到充分的挖掘。

　　除主題演講和問答環(huán)節(jié)之外，當天論壇還進行了西安行的圓桌對話，從市場、政策和建筑等專業(yè)角度出發(fā)，對分類調(diào)控下的西部房地產(chǎn)進行了深入探討。在這個主題之下，本次圓桌討論重點討論了兩個分議題，分別是政策變化中的西安房地產(chǎn)機會，和區(qū)位優(yōu)勢與西安樓市發(fā)展空間。