　　“第一，我們還在繼續(xù)關(guān)注一些土地，可能還會買地。第二，也許未來幾個月，我們某些樓盤會漲價。”周安橋指出，未來并不會刻意繼續(xù)降價，同時不排除漲價。九龍倉正在等待地方政府下一步的松綁政策。預計未來幾個月內(nèi)，不同的地方會有一些松動的政策出臺，而一些地方的銷售也會根據(jù)松動的變化做出調(diào)整。

　　此前，該集團在2013年全年業(yè)績會上曾公布，今年九龍倉在內(nèi)地的銷售目標是230億元。不過今年前兩月，九龍倉在內(nèi)地的銷售不到20億。對此，其副主席吳天海表示，這一銷售情況不如去年，若按這兩個月的銷售速度，九龍倉可能無法完成目標。

　　對此，周安橋表示，公司在銷售方面表現(xiàn)已經(jīng)好轉(zhuǎn)。

　　“很高興的告訴大家，前3個月超出了我們的預期目標。從第一季度的情況來看，我們預期是40多億，已經(jīng)做到了，還有略超過，所以對于完成今年的銷售目標我們是有信心的。”

　　他進一步指出，在某些城市實施一些調(diào)整價格的做法并不是完全的的原因。

　　“我們和大部分地產(chǎn)公司都有一個相似的地方，一般下半年的銷售情況比上半年好一點。主力銷售時間是在第三、第四季度。”

　　除此之外，談及商業(yè)地產(chǎn)，周安橋介紹，目前為止，成都IFS已有95%以上的商業(yè)面積全部出租，開業(yè)當天已有60%的商家進入營業(yè)狀態(tài)，預計今年6、7月份這95%都會開業(yè)。

　　“這個是我們未來發(fā)展的一個模式，接下來是重慶的國金中心（50萬平方米）、長沙的國金中心（地上、地下面積達100萬平方米，目前在建最大的一個國金中心）。以后我們會在國內(nèi)一些城市（比如上海、西安），繼續(xù)尋找這類項目。”

　　以下為九龍倉集團有限公司上海媒體會現(xiàn)場問答實錄：

　　降價與漲價

　　現(xiàn)場提問：九龍倉對國內(nèi)房地產(chǎn)市場怎么看？

　　周安橋：對國內(nèi)市場的看法，從長遠來講（3-5年，甚至5-10年），我們看好中國房地產(chǎn)的基本面。特別是今年兩會后公布了中國的城鎮(zhèn)化計劃，根據(jù)李總理的說法，有1億農(nóng)民人口在未來還要進入城市。已經(jīng)進入城市里面，老區(qū)改造的居民也有1億，還有中西部1億的人口。

　　在外界看來，這個數(shù)字是巨大的，等于制造一個美國出來，美國就是3億人，我們要在6年的時間內(nèi)造一個美國出來。但是，不同國家房子標準不一樣，國內(nèi)的標準也不一樣，如果按人口來講，在未來6年還有一個等同于美國的建筑量讓我們參與建設(shè)。

　　當然，這個參與和我們以往做地產(chǎn)有一個不一樣的地方。中央明確指出，以往所謂的帶有自然性的城鎮(zhèn)化不是未來城鎮(zhèn)化想走的路，中央有一些新的提法。

　　毫無疑問，其中蘊藏著很大的機會，我們有心參與。不過，作為一家香港公司，我們對很多部分不知道怎么去參與。比如，總理強調(diào)要建大量保障房、公租房，至少目前有一部分是不偏向香港公司，或者說大部分香港公司都是不理解、不參與的。

　　此外，頗為巧合的是，去年下半年開始，中國地產(chǎn)的情況與我們的想法比較接近。我們從去年下半年開始發(fā)現(xiàn)一個比較奇怪的現(xiàn)象，開發(fā)商參加土地競買的積極性非常高，土地價格競爭也非常激烈，每個城市都出現(xiàn)了很多“地王”，而且“地王”記錄可以被不同的城市不斷的超過。

　　但實際上，房價并沒有多大的漲幅，至少跟不上地價的漲幅。甚至有一些城市還出現(xiàn)了較大的促銷。一些城市的房子賣不動，價格上不去，去化率不高。當然，也有個別項目出現(xiàn)去化率高的情況，但去化率不高算是普遍的現(xiàn)象。

　　現(xiàn)場提問：在香港業(yè)績發(fā)布會上，管理層表示會順應市場，在經(jīng)歷常州、杭州樓盤降價之后，未來公司會否繼續(xù)做順應市場的調(diào)整？

　　周安橋：順應市場的調(diào)整，隨行就市，我們永遠都會這樣做，而且會經(jīng)常做。但并不代表我們不看好內(nèi)地的房地產(chǎn)市場。也絕對不會出現(xiàn)所謂九龍倉全面拋售資產(chǎn)的情況。這屬于業(yè)務上的策略，而非政治層面的策略，如果把它提高到政治層面就誤解我們了。

　　第一，我們還在繼續(xù)關(guān)注一些土地，可能還會買地。第二，也許未來幾個月，我們某些樓盤會漲價。

　　到時候大家應該會疑惑，為何這次漲，上次降？只能說，這是針對不同城市的不同策略，而在同一個城市，我們也許會有漲有降。產(chǎn)品位置好的、稀有的項目，也許就算現(xiàn)在賣不動，我都不會太輕易的降價出售。又或者會在某一個價格上賣掉10%，但不會一下子全賣掉，因為我們看好未來的升值空間。

　　但是，有一些城市的產(chǎn)品，在經(jīng)過一段時間之后，我們發(fā)現(xiàn)當年拿地拿貴了，也可能某個產(chǎn)品在某個地區(qū)、某個階段內(nèi)過剩了，而再過一、兩年這個產(chǎn)品也不容易賣好價格。在大家都需要降價的情況下，九龍倉可能會先下手為強。早降了一個禮拜，就會早贏得一個禮拜的時間，多賣100套總比少賣好。

　　現(xiàn)場提問：九龍倉在常州的項目降價一步到位，但在杭州比較特殊，九龍倉君璽這個項目已經(jīng)走了低開策略，但是效果不是太好，下一步會采取什么策略？

　　周安橋：昨天吃午飯的時候，我們還在說這個項目，準備漲價。我們給員工考慮了幾個禮拜，怎么漲價。

　　剛才講到一些比較稀有的土地，這算是其中之一。第一，這個項目規(guī)模不大，才8萬平方米。第二，這個板塊的土地本身比較稀缺。第三，按照4萬/平方米這個價格來算，我們是略有虧損的。

　　所以，首先要隨行就市，如果這個價格沒有達到效果，我們還需要檢討。其次，我們認為這樣的地賣掉了再去找一塊是不容易的。所以，我們準備要考慮往上調(diào)（銷售價格），而不是往下調(diào)。

　　現(xiàn)場提問：在長三角，九龍倉還有多少這樣的項目？

　　周安橋：4萬以上的項目，我們上海還有幾個。

　　現(xiàn)場提問：杭州市場很有特點，開發(fā)商似乎都在觀望，降價比較緩慢。

　　周安橋：所以我們已經(jīng)參考今年產(chǎn)品市場的狀況，某些戶型，比如200平方米以上的很難賣動，因為200平方米以上的目標客戶群就是限購客戶，能夠花800萬、1000萬買一套房子的人，肯定已經(jīng)有兩、三套房子。一部分就算房價過分降低也不容易賣動，這部分客戶只能等政府政策放寬的時候，也許會產(chǎn)生2009年的情況，市場上一下子清掉一大部分存貨。

　　剛才說我們看好中國市場，這是分時間段，即5年、10年以上。一兩個月我們還是有一點觀望情緒，觀望什么呢？我們在等政府下一步的動作，特別是地方政府，應該會出臺一些松綁政策。我們在期待，而且認為未來幾個月不同的地方會有一些松動的政策出來，而一些地方的銷售也會根據(jù)松動的變化來做出調(diào)整。

　　現(xiàn)場提問：公司當時在常州降價的時候，地方政府有沒有什么反應？而且你剛才也說可能會推出雙向調(diào)控，地方政府和九龍倉有討論這些事情嗎？

　　周安橋：我們降價的事情，之前并沒有和常州市政府打招呼。不過巧合的是，之前正好有一個機會碰到他們的官員，他們一方面表示理解，另外一方面保證會按照法制的態(tài)度來處理一些社會情況。該需要保護我們的，他們會按照法制來辦，保證不會影響我們公司同事的安全。

　　當然，并不是說地方政府鼓勵我們降價。他們認為降價也好，漲價也罷，這都是企業(yè)行為，他們完全理解，并表示尊重。

　　我們現(xiàn)在感受到了，今天中國的社會已經(jīng)與香港比較接近。降價的問題沒有像幾年前那么敏感，大家也能理解，商品是可漲可降的。比如股票，不能說昨天漲了買入，今天跌了就要賠給你，這是不可能的。這個觀念越來越多被大家所接受，但還是存在個別的業(yè)主，我們也理解他們的心情。

　　現(xiàn)場提問：令人好奇的是，常州應該算是經(jīng)濟行為比較熱的地方，而且不限購。但很多品牌開發(fā)商在當?shù)氐那闆r都不太好過，比如星河灣和雅居樂的項目。在此之中，九龍倉的態(tài)度更為堅決。包括杭州也是一樣，作為浙江的經(jīng)濟中心，您對這兩個地方出現(xiàn)大面積降價怎么看？九龍倉的思路是怎樣的？您覺得住宅市場的空間在哪里？

　　周安橋：表面上看來經(jīng)濟很好的地方，按理說房價應該隨著經(jīng)濟發(fā)展繼續(xù)上升，這樣剛才說的問題就不存在了。但也會在一些情況下房價沒有上升，這就涉及到一些問題，過去這么多年，城鎮(zhèn)化的推動經(jīng)歷了自發(fā)性的情況。

　　也就是說，在一些表面上看起來經(jīng)濟好的城市，也會發(fā)生個別地區(qū)供應量過剩，時間太緊。如果說把過去幾年的土地供應節(jié)奏在放緩拉長一些情況就會不同。但在短時間內(nèi)推出了大量土地，而配套一時之間又沒能跟上來，就會導致一些樓盤房價上不去。

　　中央政府、地方政府對過去10年、20年城鎮(zhèn)化的推進確實到了要檢討的階段，希望未來的城鎮(zhèn)化有更好的計劃，避開剛才說的這些情況。

　　對于九龍倉來說，在城鎮(zhèn)化過程中，我們確實看到了很大的商機。但在具體落實的時候，一下子又覺得不知道怎么邁出去。機會太多、機會太大也不是好事情，不知該從哪里開始入手。

　　所以就要吸取過去10年中正反兩面的經(jīng)驗，不要光看到機會，機會之中也隱藏著一部分陷阱。比如，我們選擇土地的時候，也免不了受一些傳統(tǒng)的觀念的影響。比如，看一個城市的GDP、人均GDP、房價，這都很正常。大家都是看了這個數(shù)據(jù)以后做的決定，但未必一定不會錯。有時候，我們?nèi)ベI一塊地，買的時候覺得是對的，因為我是唯一、唯二，或者唯三的。但沒想到三個月以后連續(xù)出現(xiàn)了5塊地。政府、區(qū)政府以及開發(fā)商都應該為此檢討一下，是不是供地太多了，配套不齊？

　　當然，九龍倉不能保證100%不踩到陷阱，我只能說90%以上抓住了機會，小于10%踩到陷阱。因此，我們會更小心的選擇未來新進的城市，或者城市中一些新的城鄉(xiāng)結(jié)合處。我們覺得最安全的是舊城改造，當然這也有另外的問題，比如拆遷很麻煩，拆遷成本很貴。

　　國內(nèi)市場與接地氣

　　現(xiàn)場提問：九龍倉在成都市場再做一些調(diào)整，消息稱九龍倉的管理層在換人，這是否準確？作為香港企業(yè)，九龍倉如何回顧這么多年在國內(nèi)一路的發(fā)展？未來在國內(nèi)如何會更接地氣？

　　周安橋：九龍倉確實在改變。以前我們不太了解國內(nèi)的做法，也覺得沒有太大必要，有點害怕、害羞，很少與國內(nèi)媒體來往。但過去幾年，我們一直在學習，也取得了一定的成果。

　　因為香港地少，價格比較高，所以在香港做地產(chǎn)有一個不成文的規(guī)矩。土地越放越值錢，而且香港沒有土地增值稅，所以放10年即使可能漲了3倍、10倍，賦稅也還是正常。所以，賣掉了還不如不賣，賣掉的變成現(xiàn)金不一定還能買回這樣的土地。在某種意義上來講，香港發(fā)展商過去還是以長線的方式做地產(chǎn)，不著急。

　　而在國內(nèi)20、30年以來，大部分成功的地產(chǎn)商就靠快速周轉(zhuǎn)，他不周轉(zhuǎn)也不行，因為資本比較少，資金成本比較高。還有最大的一個問題——國內(nèi)有土地增值稅。比如你賺了2億，可能要付1億的稅。假如1年賺2億，2年賺4億，但賺到4億的時候要付2億的稅。這個事情對我們來說是一個深刻的反思。

　　隨著越來越多的合作，國內(nèi)企業(yè)的做法影響著我們。要學會很容易，但真的要學也很困難，這是一個系統(tǒng)工程。

　　比如，國內(nèi)不少公司在拿地之前已經(jīng)有方案了，而且方案已經(jīng)做得很細了，用國內(nèi)的說法來說關(guān)系也打好了。他可以在出乎我們意料的情況下，用幾個禮拜的時間拿到審批，報批，甚至個別不是很合法的，還可以開工動土，哪怕動工不合規(guī)會被罰款也無所謂，他算的是大賬。

　　在香港公司來看，這種做法以前我們想都不敢想，做也不敢做。當然，我們也不是鼓勵去學這種違規(guī)的事情，但在不違規(guī)和違規(guī)之間確實還有很大的空間。我們這幾年在學，要縮短這個周期。學到今天也沒有達到，或者超過國內(nèi)一些開發(fā)商的做法。

　　我們同行很多人講5、9、12、30這類的方式。九龍倉內(nèi)部也經(jīng)常講5、9、12、30，但我不一定做到5、9。所以會想他做5、9、12，我做6、10、14也可以，所以現(xiàn)在我們可以接近這個水平。

　　與其他香港開發(fā)商相比，我們已經(jīng)更接地氣，更接近國內(nèi)的做法。九龍倉從中也得到了不少的好處，回報率提升了，資金周轉(zhuǎn)率也高了。

　　現(xiàn)場提問：九龍倉在北京發(fā)展的比較保守，只有一些合作物業(yè)的開發(fā)。同樣的，港資企業(yè)進入北京比較早，但做著做著就沒聲音了，對此您怎么看？

　　周安橋：我們看好北京市場，也很愿意在北京做項目，但北京對我們來說是一個考驗。過去幾年，在某種意義上，北京市長對我們所有香港公司和外資公司是抗拒的。

　　現(xiàn)場提問：怎么抗拒？

　　周安橋：這不是在批評誰，客觀的講，北京大部分住宅用地比較復雜，不是純粹拿一塊地出來。一方面要限價，但限價以后要配套保障房。往往在保障房部分我們搞不清楚，弄不明白，時間長了我也不清楚怎么做，這樣心理上就有點抗拒。

　　比如說，某塊地拍得很貴，價格很高，必然會做好房子才能以更高的價格賣出去。但這塊地同時要蓋一些很便宜的房子給政府，就好似在香港半山這么好的地方，我又要做一些廉價房給政府，這個很奇怪，我們就覺得很難做。

　　另外，北京的招標往往付款時間極短，要求一個月要把地價付完。這對香港公司來講是不可能的。真正的香港公司要報名、要打外匯、要離岸匯款，我們要通過商務部、外管局各方面程序，一般正常程序要走4個月，安全一點要6個月。

　　在九龍倉進入的大部分城市里面，地方政府基本都會允許我們這種做法，哪怕時間短，他們可以讓我先付美金，然后再轉(zhuǎn)成人民幣，北京政府沒有給我們這樣的政策。

　　當然，也并不是絕對不能做，這要動用我們國內(nèi)的資源，動用人民幣去做。但又碰到另外一個問題，我們沒有一個所謂的國內(nèi)主體，沒有批準可以允許我做房地產(chǎn)業(yè)務的公司。

　　所以只能打擦邊球，把一些做過國內(nèi)項目的公司拿來用。這在律師看來，不能用這個公司再做項目，因為當年這個公司進來就是做一個項目，做完你就要走。國內(nèi)企業(yè)可以做完一個項目再投資，我們只能做完一個項目把錢全部打出去結(jié)算，重新再來過。所以在接下來的經(jīng)濟改革里，我們期待可以把這一條放寬。

　　當然，在北京市場我們做了很多嘗試，也希望打擦邊球進去，盡管并不是完全不能，但總是不完美的做法，所以也不可能大量去做。

　　現(xiàn)場提問：怎么看北京市場？四萬億以后，北京的房價是全國漲得最大的，您覺得這個市場有風險嗎？

　　周安橋：如果中國房地產(chǎn)市場有風險，北京市場屬于風險比較小的地方，因為需求量是最大的。北京項目的效益在近年九龍倉國內(nèi)所有項目中排在前幾名，所以我們非常想進北京市。

　　現(xiàn)場提問：前幾年一直在調(diào)控，但開發(fā)商多數(shù)認為房價會繼續(xù)漲。但今年沒出什么調(diào)控政策，很多開發(fā)商卻預期偏低。您覺得是什么原因？

　　周安橋：房地產(chǎn)市場符合經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律，所以房價不可能一直上升，和經(jīng)濟接軌。為什么今年房地產(chǎn)商幾乎都不約而同的比較保守？其實，去年下半年到今年年初都是淡季，這段時間對樓市持觀望態(tài)度的不是我們一家。

　　其實，我們認為不可能再出更嚴厲的政策，而是應該往放松的方向走。既然往放松的方向走，如果就事論事，大家應該對今年的房價持樂觀的看法。但恰恰相反，而是不約而同的說“不一定”。

　　我覺得，這和宏觀經(jīng)濟有關(guān)系。不僅僅是地產(chǎn)行業(yè)，并沒有看到更多的行業(yè)發(fā)展蒸蒸日上，除了虛擬經(jīng)濟（騰訊、阿里巴巴、游戲）。我們原本并不熟悉的行業(yè)很獨特，股票也漲得很厲害，但實體經(jīng)濟卻漲得不厲害。再加上全世界利息的走勢，大家對未來美元的利息、對中國的貨幣政策都有一個判斷。

　　在這個大環(huán)境下，坦率的講，也許真正放開限購也不見得有很多人有錢買房子，萬一放寬了（限購），房價也不上去就更令人害怕?，F(xiàn)在說房子不好賣還有借口給自己，可以安慰說是因為限價、限購、限貸，但倘若真的放寬了，也不一定（會好轉(zhuǎn)）。

　　買房子不光是因為政策的影響，最終你也要掏錢出來買，要支付，要貸款，這與整體經(jīng)濟有關(guān)系。不管是內(nèi)地、香港，還是海外，利息上漲、銀根緊縮，肯定會讓大家對大宗商品采取相對保守的態(tài)度。再加上包括我們在內(nèi)的大部分發(fā)展商，存量相對來說都處于一個高位，大部分都存在去存貨的壓力。

　　在這種背景下，我們更認為地方政府要盡快的松綁，應該考慮房價下行的風險多一點，而不會考慮猛升的風險多一點。雖然我沒有預見能力，但還是感覺如果現(xiàn)在真的放寬限購，房價猛漲的機會不是很大，大家也應該立足于去化。

　　商業(yè)與第二代

　　現(xiàn)場提問：從今年年初開始，九龍倉在內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)成為另一個關(guān)注的焦點。您怎么評價目前成都IFS項目的表現(xiàn)？你們在中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)方面的發(fā)展想法是什么？

　　周安橋：商業(yè)地產(chǎn)是九龍倉的主打業(yè)務，在香港主要是海港城和時代廣場，另外還有第三個項目，叫"荷里活中心"。截止至去年年底，這三個項目的營業(yè)額是460億港幣，大概占全香港零售額的9%。

　　根據(jù)國際會計制度，我們內(nèi)部針對這三個項目專門做了一個統(tǒng)計。在過去4年中，每年對它們的價值做了一個重新的評估。我們發(fā)現(xiàn)，三個項目在4年中增值了1000億港幣，這是九龍倉主打的業(yè)務。

　　于去年年底，商業(yè)地產(chǎn)在九龍倉4000多億港幣的資產(chǎn)中占比60%，也就是說我們有2600億是出租物業(yè)。在這2600億之中，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)占500億，雖然這個數(shù)字相對來說并不大。但值得注意的是，這500億是從4年前的100多億增長到了去年底的500億。

　　換句話說，4年中，香港的物業(yè)增長了一倍多，國內(nèi)收租物業(yè)卻增長了好幾倍。4年前香港的這一批物業(yè)價值1000多億，到去年底價值2000多億，但國內(nèi)是從100多億變成了500億。

　　而在這500億中，很重要的一個部分是我們的第二代商業(yè)綜合體產(chǎn)品。今年年初，九龍倉在中國內(nèi)地的首個旗艦項目成都國際金融中心購物中心開業(yè)。

　　從十幾年前開始，我們已經(jīng)進入國內(nèi)，分別在上海、北京、大連、成都、重慶布局了時代廣場。我們將這些視為第一代產(chǎn)品，現(xiàn)在來看，其特點之一就是規(guī)模比較小。最小的項目在大連，1萬多平方米；比較大的在上海的淮海路，商場面積也就是5萬平方米，加上樓上的辦公公寓也就是十幾萬平方米。

　　我們將成都的這個項目稱為國際金融中心，是九龍倉的第二代產(chǎn)品，我們引以為傲。該項目地上、地下面積超過了75萬平方米，商場面積接近20萬平方米。已經(jīng)超過了九龍倉旗艦項目——香港海港城的規(guī)模。

　　到目前為止，95%以上的商業(yè)面積已全部出租，開業(yè)當天已有60%的商家進入營業(yè)狀態(tài)，預計今年6、7月份這95%都會開業(yè)。

　　這個是我們未來發(fā)展的一個模式，接下來是重慶的國金中心（50萬平方米）、長沙的國金中心（地上、地下面積達100萬平方米，目前在建最大的一個國金中心）。以后我們會在國內(nèi)一些城市（比如上海、西安），繼續(xù)尋找這類項目。

　　現(xiàn)場提問：第二代產(chǎn)品有什么特點？

　　周安橋：這類項目的特點之一是都會有類似的規(guī)模，商場分別會有10萬、15萬，甚至20萬平方米的面積。

　　我們假設(shè)一個情況，倘若今天的2600億的商業(yè)價值在5年以后可能達到了5000億。那個時候也許國內(nèi)這部分物業(yè)會是1000億-2000億的規(guī)模，而不是今天的500億。這個數(shù)字會隨著我們現(xiàn)有國金中心的完成而增長，未來還會多蓋幾個這樣的項目。

　　當然這些數(shù)字只是假設(shè)性的情況。我的意思是說，九龍倉在國內(nèi)的國金中心（亦或商業(yè)地產(chǎn)）的比例只會增加，不會減少，會變成30%、35%、40%、45%，甚至50%?？傆幸惶欤覀冊趪鴥?nèi)的商業(yè)地產(chǎn)會和香港一樣，甚至超過香港。

　　現(xiàn)場提問：不少觀點認為內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)存在諸多風險，但九龍倉在上海、成都、長沙等地都在做大體量的商業(yè)地產(chǎn)項目，你們怎么看這個市場？

　　周安橋：這個問題與電商對我們影響差不多。首先，九龍倉很少做小范圍，所謂區(qū)域性的商業(yè)項目。一些公司會做10平方公里、50平方公里范圍的一個商場。九龍倉可能做1萬平方公里的商場，我們希望目標客戶越多越好。

　　比如說成都這個商場，雖然位于錦江區(qū)，但并不僅僅為這一個區(qū)服務。如果只為錦江區(qū)服務，我肯定支撐不了這個商城，不可能一個區(qū)里面有這么多人來買LV的包、阿瑪尼的衣服，甚至成都都不夠。就像海港城，不是為了700萬的香港人服務，而是為了13億的人民服務，當然這個有點虛。但13億人中依然有四、五千萬人到香港，其中如果有80%的人會到海港城，我們的商場就是為這80%的4000萬人，以及700萬的香港人，以及海外游客服務的。

　　同樣的成都項目，如果把這個范圍放大到四川省，就不僅僅是成都的1000萬人，而是四川8000萬人，甚至包括重慶在內(nèi)，可能有1億人口。再講大一點，包括整個西南地區(qū)。

　　與此同時，我們強調(diào)規(guī)模，規(guī)模有一個綜合性的因素。消費者到我們商場來，追求的是體驗，感受的是氣氛，而不僅僅是購物，簡單的購物可以用網(wǎng)購來解決。雖然我不能100%避開網(wǎng)購，但能夠把網(wǎng)購帶來的影響降低到最小。

　　網(wǎng)購未來十年會發(fā)生什么樣的情況也是大家在猜測的問題，我們只能盡可能的把這個影響降低。所以，九龍倉選擇做國金中心，并沒有指望能夠遍地開花，在可見的未來，我們不會超過10個國金中心，如果單純把它除以13億，我們每個這樣的商場針對的是1億人口的市場，這還是比較安全的。

　　合作與入股

　　現(xiàn)場提問：九龍倉一直與很多大型開發(fā)商合作，比如萬科、龍湖等，未來會否繼續(xù)加大這方面的力度？

　　周安橋：我們抱著開放的態(tài)度去對待合作，但沒有特定的政策規(guī)定自己非要和誰合作，或者不和誰合作。對于合作與單獨開發(fā)，我們都以開放的心態(tài)去對待，根據(jù)不同的情況采取不同的方式，有時候往往在具體問題上就促成一些想法。

　　比如，我們在某個城市看中一塊地，報名以后沒別人入場我們就單獨開發(fā)。如果報名了以后，還有其他10家、8家報名，里面有幾家是我們的“老相好”，招商、中海、萬科等，我們就考慮干脆大家別搶了，有可能就會促成合作。

　　也可能我們并沒特別看上某塊地，或者對某個市場不太了解，而一些朋友主動找到我們提出合作，根據(jù)經(jīng)歷，我們大部分會選擇和有實力的開發(fā)商合作。

　　還有一種復雜的情況，同時有三、四個企業(yè)想要與九龍倉合作，我們內(nèi)部就要痛苦的進行選擇。多數(shù)情況下我只能找一家，個別情況下我會和幾家共同合作。

　　現(xiàn)場提問：就國內(nèi)地產(chǎn)商的合作來看，成功的少最后鬧矛盾的多，九龍倉在這方面做得比較好，能否分享一些經(jīng)驗？另外，對于在股權(quán)層面的合作是如何考慮的？

　　周安橋：合作方面我們就不謙虛了，九龍倉是比較少的香港公司在合作層面比較成功的。我們90%以上的合作都是愉快的。少數(shù)的合作不怎么成功，但是還是保持愉快的關(guān)系。

　　這主要有幾個因素。首先是態(tài)度，我們的態(tài)度比較好，清楚為什么要合作，我們覺得自己不足。比如，剛才談到綜合體項目的開發(fā)，在這方面我們是做得最好的企業(yè)之一，不需要找合作伙伴。

　　在住宅地產(chǎn)，我們在國內(nèi)確實不如本地開發(fā)商，包括所謂的“接地氣”、掌握市場、掌握消費者的品味習慣。當然這可以學習，但需要時間，需要經(jīng)歷，包括失敗的經(jīng)歷，正反兩面都要學。一方面要付出時間，另一方面也要付出學費。

　　如果能夠找到一些好的，本身就有經(jīng)驗的企業(yè)，我們很愿意合作。所以，絕大部分情況下，我們都是讓對方操盤，他出總經(jīng)理。一般一講到合作，都會有針鋒相對的情況，比如你出總經(jīng)理，我出副總經(jīng)理，你做總經(jīng)理，我做董事長等等。

　　我們在一些內(nèi)部合作中也有類似的安排，一般情況下，董事長都由我們做，總經(jīng)理歸他們做，很多情況下我們沒有副總經(jīng)理，不會派副總經(jīng)理盯著他的總經(jīng)理。

　　我們可能在財務上有一個制約，會派出一個財務總監(jiān)，這也是很公平的。如果兩個君子合作，這個數(shù)字都是可以公開的，沒有什么隱瞞的東西。我們也設(shè)置了一個機制，不管領(lǐng)導不領(lǐng)導，財務總監(jiān)我們派，對方一般也很愿意接受。

　　信任是合作的前提條件，有信任，企業(yè)中90%以上的問題就自然沒有了。兩家公司的大矛盾基本都是源于不信任。比如，你買樣東西我覺得買貴了，這樣每天就有矛盾出來，我們基本上不管這個事情，相信合伙人。當然，我們也會提提意見，對市場、售價的判斷。

　　九龍倉合作的一個重要觀點，就像做餐廳有沒有回頭客，忽悠人家來吃頓飯很容易，說這里的飯很好吃。吃完以后我不講，你自動再回來，就說明我的飯真的很好。

　　舉一個很好的例子，在重慶我們和中海的合作是一個經(jīng)典案例。

　　與中海合作，第一個項目他們60%，我們40%；第二個項目我們55%，他們45%，一大一小。合作兩次以后，第三次是50%對50%。不僅如此，這個項目一分為二，50%的項目里面一半中海操盤，一半我操盤。

　　具體來講，這個項目中有90萬平方米的住宅、50萬平方米的商業(yè)，這是我們第一次和別人合作開發(fā)綜合體。商業(yè)部分操盤歸九龍倉，另外90萬平方米歸中海。

　　所以我們開董事會很有趣，上半部分是誰，下半部分是誰，講商業(yè)地產(chǎn)是由我們來主導，講住宅地產(chǎn)他們來主導。

　　第二個問題，我們?nèi)牍删G城是一個特殊的情況，是一個偶然的機會。這種機會我們也不會期盼有很多，如果再有也愿意參與，但是不太容易。因為要進入這么一個優(yōu)秀的公司，而且原來管理層是抱有歡迎態(tài)度的，讓我們拿到第二股東的權(quán)益，同時還不用付出所謂過高的代價。就像我們拿一塊地，又要好地段、好城市，又要好價格，這是一個偶然的機會，如果還有我們也會愿意參與。但我們并不會把股權(quán)作為重要的一個策略，不會放棄這樣的機會，但也不會積極主動在市場上找這個機會。

（審校：勞蓉蓉）