項目資金投入量大，若不能按期對外銷售或獲取融資，公司可能面臨一定的資金周轉(zhuǎn)風險。

　　觀點網(wǎng) 彭飛 由于舊改項目低成本的土地“蛋糕”，已成為誘惑不少房企大規(guī)模進入的主因，哪怕是耗費巨資也在所不惜。

　　3月6日，在被稱為武漢馬年城中村專場的土地拍賣會上，已由名流置業(yè)更名為美好置業(yè)的武漢本土房企以53.7億元，一舉競得位于硚口區(qū)長豐村的5幅城中村地塊。

　　此次美好置業(yè)競得的長豐村城中村改造項目，地處硚口區(qū)西北部，東隔長豐橋與王家墩中央商務區(qū)相連，項目建設用地面積約50.64萬平方米，規(guī)劃建筑面積約240萬平方米，樓面價約2300元/平方米。

　　美好置業(yè)表示，上述地塊的成功競得有利于進一步增加公司土地儲備，增強其行業(yè)競爭力和可持續(xù)發(fā)展能力。但鑒于城中村改造的特殊性，實際成本可能會高于競得價。

　　53.7億摘牌長豐村

　　對于此次摘牌，美好置業(yè)是志在必得，因為在此之前其早已開始了長豐村的改造推進工作。

　　2012年3月1日，武漢國土資源和規(guī)劃網(wǎng)掛出了長豐村土地征收公告，正式將長豐村納入城中村改造范圍，而推動這一進程的正是美好置業(yè)。

　　根據(jù)資料顯示，美好置業(yè)曾于2012年6月25日公告稱：2012年1月1日該公司已經(jīng)與武漢市土地儲備中心、硚口區(qū)長豐街辦事處簽訂了《硚口區(qū)長豐村集體土地房屋拆遷委托協(xié)議書》。

　　當時美好置業(yè)還預計，獲取整個項目的土地使用權(quán)需要的投資金額約65億元，包括土地補償款約12億元；還建房建設等資金約23.5億；土地整合、還建房公共設施及拆遷補償?shù)燃s24億；后期相關(guān)稅費約為5.5億。

　　而為了推進長豐村改造的進程，美好置業(yè)曾計劃在2012年度投入約20億元，其余投資款項則將根據(jù)項目進度逐年投入，并且還表明整個項目將采取分期掛牌、分期銷售、滾動開發(fā)的模式，開發(fā)周期約10年。

　　另外，美好置業(yè)當時還對項目的進展報以極高期望，計劃在2012年就使項目地塊進入掛牌程序，然后在2013年進入銷售階段。

　　誠然位于武漢三環(huán)內(nèi)的長豐村是一個開發(fā)前景不錯的舊改項目，但既然涉及到舊改，就注定該項目也是一塊難啃的“骨頭”，其中的難點就體現(xiàn)在拆遷上。

　　據(jù)武漢業(yè)內(nèi)人士透露，長豐村的拆遷工作遠遠出乎美好置業(yè)意料，雖然早在2012年的4月就正式啟動了拆遷，但由于長豐村村情復雜，一些不和諧因素卻直接導致了拆遷事宜一直停滯不前，也致使項目地塊的掛牌一直推至今年3月初。

　　舊改誘惑與風險

　　盡管美好置業(yè)此次獲得長豐村項目看似直接降低了土地成本，但低廉的地價背后，其實還隱藏開發(fā)難度的上升，以及拆遷等問題的困擾。

　　事實上，正是因為之前的拆遷遇阻，已經(jīng)直接導致了美好置業(yè)的拆遷成本上升，同時項目原定的開發(fā)節(jié)奏也被打亂。

　　美好置業(yè)就曾明確表示，拆遷工作的不確定性，可能對公司項目開發(fā)進度造成影響；同時該項目資金投入量大，若不能按期對外銷售或獲取融資，公司可能面臨一定的資金周轉(zhuǎn)風險。

　　而為了確保長豐村改造項目的順利推進，美好置業(yè)在不計地價款的情況下，已先后兩次向項目增資，并且都是通過股權(quán)質(zhì)押獲取信托資金。

　　2013年9月24日，美好置業(yè)曾宣布，擬通過定向資管計劃對長豐村項目進行增資及股權(quán)回購，總計融資9億元；今年2月12日，其又再次為宣布，為推進長豐村的改造而進行了一筆10億元的信托融資，該筆委托貸款年利率為9.17%。

　　對于通過信托融資為項目輸血的方式，美好置業(yè)表示，這在一定程度上會抬高公司資金使用成本，但這符合公司實際需要，因此今后還需進一步加強資金管控以及通過再融資等方式有效化解資金壓力。

　　即使長豐村改造項目已使美好置業(yè)背負了一定資金壓力，但由于舊改項目能為其帶來低成本的土地“蛋糕”，除去長豐村項目外，美好置業(yè)目前在武漢參與的舊改項目還有長豐村、鄧甲村、新湖村、建和村等幾個大型城中村改造項目。

　　對此，相關(guān)券商曾指出，美好置業(yè)大規(guī)模涉入舊改，一方面在為其帶來豐富且低廉的土地儲備的同時，由于城中村改造項目周期較長，前期投入大，也極大占壓了其資金。

　　據(jù)美好置業(yè)早前公布的2013年中報顯示，其一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)同比大幅增長100%以上，達17.83億元，長期借款也增長130.63%至27.85億元，而賬上的貨幣資金僅有24.99億元。

　　與此同時，由于不斷為長豐村等舊改項目進行信托輸血，美好置業(yè)在今年4月和6月將分別要兌付1.7億元和2億元的信托貸款，同時一筆4.32億元的長期應付款余額也將于今年4月30日到期。

　　而在盈利能力方面，美好置業(yè)也是捉襟見肘。其董事長劉道明在今年初曾公開感嘆，公司去年賣了50億，實際上利潤只有幾千萬，利益極薄。