內(nèi)地的投資已經(jīng)占到我們總投資的23%，我們覺得這個比例已經(jīng)差不多了，而且內(nèi)地的地價也還在上升。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 勞蓉蓉 見習(xí)編輯 羅舒晗 2月28日，新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司在香港召開2014財年中期業(yè)績會。新鴻基地產(chǎn)聯(lián)席主席兼董事總經(jīng)理郭炳聯(lián)現(xiàn)場表示，預(yù)計香港樓價會保持平穩(wěn)，會積極投地。而聯(lián)席主席兼董事總經(jīng)理郭炳江則表示內(nèi)地地價仍在上漲，新鴻基內(nèi)地資產(chǎn)占比已“差不多”。

　　公告顯示，新鴻基地產(chǎn)中期純利190.27億港元，同比下跌15.5%；期內(nèi)入賬的物業(yè)銷售收益連同合作項(xiàng)目收益為136.8億港元，物業(yè)銷售溢利56.26億港元，同比下降12.2%。

　　2013年7月-12月，新鴻基地產(chǎn)合約銷售總額為122.47億港元，同比下降。連同2014年1月所錄得的銷售額，新鴻基地產(chǎn)2013-2014年度合約銷售逾170億港元。

　　中期業(yè)績中，新鴻基地產(chǎn)的純利和基本盈利同比下降15%和7.9%。對此，新鴻基地產(chǎn)聯(lián)席主席郭炳聯(lián)表示，香港“辣招”的影響樓市成交導(dǎo)致基本所有發(fā)展商利潤率都有所收緊。

　　針對旗下元朗項(xiàng)目被指降價40%的風(fēng)波，新鴻基地產(chǎn)副董事總經(jīng)理雷霆在業(yè)績會現(xiàn)場表示，新鴻基地產(chǎn)一直以市價賣樓，集團(tuán)出售項(xiàng)目首批單位時一般比較優(yōu)惠，以吸引更多客戶入市，而根據(jù)項(xiàng)目銷售情況和質(zhì)量，未來會有提價空間。

　　郭炳聯(lián)亦指，去年香港樓市確實(shí)因“辣招”成交有所下跌，但年尾開始開售的幾個樓盤反映都非常理想，在經(jīng)濟(jì)向好、按息低企及租金上升的因素，會吸引市民購樓保值，“可以看到其他發(fā)展商都積極推盤，相信今年的樓市是較為活躍、熱鬧的，樓價也保持平穩(wěn)。”

　　對于香港政府今年計劃推出的34塊地，郭炳江表示，除了面積太小的地塊外，新鴻基都會投標(biāo)。

　　與積極參與香港投地相比，新鴻基地產(chǎn)目前對于內(nèi)地樓市的投資策略則可能轉(zhuǎn)為保守。

　　“目前內(nèi)地的投資已經(jīng)占到我們總投資的23%，我們覺得這個比例已經(jīng)差不多了”，郭炳江指，內(nèi)地地價仍在上漲，現(xiàn)階段新鴻基地產(chǎn)會先做好手上已有的項(xiàng)目。

　　郭炳江表示，2013年9月新鴻基地產(chǎn)以217億元總價競得上海徐家匯中心地塊，獲得約700多萬平方尺的面積，相當(dāng)于上海IFC與ICC的總量。目前集團(tuán)將首先做好已有的徐家匯中心項(xiàng)目、廣州宏城廣場、天匯廣場等物業(yè)。

　　新鴻基中期香港合約銷售額近80億港元，內(nèi)地合約銷售額為43億港元，而以入帳的物業(yè)銷售銷售收益計算，內(nèi)地物業(yè)銷售收入已超越香港，錄得71.89億港元，香港則約65億港元。

　　公告顯示，目前新鴻基地產(chǎn)位于上海的濱江凱旋門仍在銷售中，接下來還將推出蘇州湖濱四季住宅項(xiàng)目、廣州新鴻基峻林寫字樓產(chǎn)品及佛山瀧景項(xiàng)目。

　　據(jù)了解，新鴻基位于廣州珠江新城的寫字樓項(xiàng)目天盈廣場將在2013年下半年封頂，廣州天河項(xiàng)目峻林的寫字樓預(yù)計在2014年下半年可供預(yù)售。而佛山瀧景第一期住宅正在施工，進(jìn)展理想，也將于2014年預(yù)售。

　　新鴻基地產(chǎn)副董事總經(jīng)理雷霆則指，加上香港的項(xiàng)目，新鴻基有信心完成年度280億元的銷售目標(biāo)。

　　以下為新鴻基2014財年中期業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場實(shí)錄：

　　現(xiàn)場提問：發(fā)行紅利認(rèn)股證，12股送1股紅利，這是否是集團(tuán)變相供股集資？這種方式大概可以集資200多億資金，有沒有具體的用途？

　　管理層：派發(fā)紅利認(rèn)股證是給股東機(jī)會，可以在兩年之內(nèi)以這個價格來認(rèn)購。因?yàn)榻晗愀塾泻芏嗟赝?，公司這幾個月幾乎每個都有投地，所以新的資本我們會重點(diǎn)用于投地。

　　現(xiàn)場提問：香港樓價自從去年3月份開始回調(diào)，最近下調(diào)比較快，在現(xiàn)在香港的投資增加息口上調(diào)的情況下，您覺得現(xiàn)在香港市場是否會進(jìn)入像05年那樣的周期？

　　管理層：過去我們推售的樓盤都是價量兼?zhèn)涞?，農(nóng)歷年前開售的瓏門二期幾個禮拜已經(jīng)賣出超過900戶，套現(xiàn)超過50億港元。近期開售的爾巒初步反映也很熱烈，今天推出的85戶也接近全部沽清。

　　去年香港樓市確實(shí)因?yàn)檎男麓胧┏山挥兴碌?，但年尾開始開售的幾個樓盤反映都非常理想。現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)還是很理想，市民的收入有上升，按揭利率也很低，而且通脹因素讓租金有所上升，有很多租樓人士現(xiàn)在都已經(jīng)考慮入市。同時，大家也有留意到近年香港建筑費(fèi)上升不少，不少市民是購樓保值。

　　總體來說，我相信今年的樓市是較為活躍、熱鬧的，樓價也是保持平穩(wěn)。

　　現(xiàn)場提問：你們的物業(yè)銷售溢利方面有所下跌，是不是因?yàn)槭艿?ldquo;辣招”的影響？今年會不會持續(xù)這個趨勢？看到你們近期有大幅度降價賣樓，這個策略今年會繼續(xù)持續(xù)嗎？

　　管理層：我們向來是以市價賣樓，過去幾年我們賣的樓盤都是有價有量。我們近期開售的爾巒項(xiàng)目，雖然有一些傳媒說我們的價錢有一點(diǎn)低，但是我們通常的習(xí)慣就是首批單位較為優(yōu)惠去吸引多一點(diǎn)買家入市。而從項(xiàng)目的質(zhì)量和近期比較理想的銷售來看，我相信爾巒項(xiàng)目稍后絕對是有提價的空間，我們對于銷售非常有信心。

　　現(xiàn)場提問：在考慮派發(fā)紅利認(rèn)股證之前，有沒有考慮過其他的派送方式？您剛才也提到樓價來說，可能都會受調(diào)控影響，新鴻基這方面來說有沒有措施來應(yīng)對？

　　管理層：新地過去曾做過兩次發(fā)行紅利認(rèn)購證，兩次都很成功。對于公司來說，以后的兩三年有很多機(jī)會買地，所以資本回籠可以增強(qiáng)我們的實(shí)力去買地。

　　關(guān)于樓價方面，因?yàn)榈禺a(chǎn)和政策都是由政府來主導(dǎo)，所以這個跟政府的調(diào)控有關(guān)系。

　　現(xiàn)場提問：這次發(fā)紅利，兩位主席會不會應(yīng)購？為什么折價較少，對于股東來說似乎并不是很有吸引力？

　　管理層：我相信郭氏家族都會支持這個派息的方案。包括家母(鄺肖卿)在內(nèi)，郭氏家族對新鴻基的支持是有增無減的，我們有很大信心去認(rèn)購自己的那一份股。

　　然后再澄清一下，發(fā)行紅利認(rèn)股權(quán)證并非等于供股，這個是給一個選擇給股東。另一個是我們家族的投資是長期的，當(dāng)然股票會有波動，但我相信兩年之后公司的業(yè)務(wù)都是會增加的。

　　現(xiàn)場提問：香港政府已公布2014-2015年賣地計劃，將會推出34幅住宅地，共15500個單位，您覺得這個單位數(shù)量是否算多，對樓價方面有沒有影響？新鴻基地產(chǎn)在投地方面的目標(biāo)是？

　　管理層：我們剛剛昨天看到34幅地，還沒有了解詳細(xì)的資料，但是我可以告訴各位，除了太小的地塊外，我們對每塊都有興趣而且會下標(biāo)。

　　我們投地是很積極的。香港有很多發(fā)展商，有來自國內(nèi)、澳門的，也有很多中小發(fā)展商競爭很激烈，但我們每一次都會積極地去投地。

　　現(xiàn)場提問：你們中期在內(nèi)地的銷售是43億元，接下來會不會增加在內(nèi)地的一些投資？會是哪個城市或者是區(qū)域呢？

　　管理層：我們在去年9月份已經(jīng)用了217億買了上海徐家匯的土地，那里差不多有700多萬平方尺的商業(yè)面積，我們上海的IFC和ICC的目前的出租很成功，而徐家匯這個地塊大小相當(dāng)于IFC和ICC相加，而且是位于很好的位置，有三條地鐵線。加上徐家匯地塊，目前內(nèi)地的投資已經(jīng)占到我們總投資的23%，我們覺得這個比例已經(jīng)差不多了，而且內(nèi)地的地價也還在上升。

　　我們覺得新鴻基目前要做好手上已有的8000多萬平方尺的土地，例如已經(jīng)實(shí)現(xiàn)收租的物業(yè)，以及徐家匯中心、ITC以及廣州宏城廣場這些物業(yè)。所以將來內(nèi)地業(yè)務(wù)對于整個集團(tuán)的收益會相應(yīng)提高，但因?yàn)槭兆馕飿I(yè)的收益不是那么快有所體現(xiàn)，不是三年或者五年就會回本，所以要長遠(yuǎn)看它發(fā)展，收租那一塊比較穩(wěn)定的收入。

　　現(xiàn)場提問：到1月份，你們的目標(biāo)大概完成了一半，對于達(dá)標(biāo)是否會有壓力？目前有一些中資的發(fā)展商來香港爭地，有說法認(rèn)為香港的經(jīng)營環(huán)境越來越困難，你們怎么看？

　　管理層：我們的銷售是280億港元，目前已經(jīng)實(shí)現(xiàn)170億港元。銷售方面，在香港我們目前爾巒項(xiàng)目已開售，接下來推出的樓盤還有粉嶺瓏山一號、將軍澳天晉第三期和東涌的住宅項(xiàng)目，另外還有位于觀塘和黃竹坑的兩個寫字樓項(xiàng)目，所以基本上在接下來的月份中新鴻基都會有盤繼續(xù)推售。

　　而在國內(nèi)，我們目前仍然在售的是濱江凱旋門，我們第一期銷售非常理想的，大部分單位已經(jīng)沽出。還有蘇州湖濱四季住宅項(xiàng)目以及廣州新鴻基峻林項(xiàng)目的寫字樓，以及我們今年的重點(diǎn)項(xiàng)目佛山瓏景。所以就算在國內(nèi)我們也有眾多樓盤可以推售，我們有信心完成銷售目標(biāo)。

　　其次，公司的租金收入也很重要。銷售方面有高有低，就看政府的政策。而租金方面我們有信心，相信香港和內(nèi)地的租金都會增加。

　　現(xiàn)場提問：很多內(nèi)地的發(fā)展商或者是中資發(fā)展商來香港投地，你們是否覺得會搶高地價？加上現(xiàn)在的建筑成本不斷上升，你們有什么方法和對策呢？

　　管理層：現(xiàn)在的競爭肯定是很激烈的，中資發(fā)展商以及澳門的資金都來香港，建筑費(fèi)上升也是事實(shí)。對此，我們首先希望可以保障質(zhì)量及控制好建筑成本，同時也希望保障賣樓收入，薄利多銷推盤。

　　現(xiàn)場提問：看到內(nèi)地的物業(yè)銷售金額大過香港，是不是因?yàn)檎?ldquo;辣招”導(dǎo)致香港樓市較淡，這個情況日后會不會變成常態(tài)？一月你們推出的樓盤樓價都被認(rèn)為很便宜，所以造成一個旺場的感覺。著是不是反映了本地需求減弱需要便宜的價格才可以銷售？

　　管理層：我們向來是以市價推盤，一直賣樓的策略都是首批單位較為優(yōu)惠，希望多一點(diǎn)買家入市，提不提價要根據(jù)市場反應(yīng)以及個別樓盤的品質(zhì)來決定。

　　我們在2013-2014年度香港的銷售收入有190億港元左右，內(nèi)地大概有90億左右，香港還是高過內(nèi)地的。我們今年香港余下待售的項(xiàng)目不少，除了天晉還有將軍澳兩個項(xiàng)目繼續(xù)推售，到年尾還有東涌項(xiàng)目等，基本上我們可以說中港兩個市場都是并重的。