相比一線城市，這些地區(qū)市場(chǎng)容量有限，競(jìng)爭(zhēng)也更趨激烈，同時(shí)在盈利方面更是與一線城市相去甚遠(yuǎn)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳業(yè) 作為剛上市不到半年的龍光地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，首次公布的年度銷售業(yè)績(jī)或令人欣慰。

　　數(shù)據(jù)顯示，2013年度，龍光地產(chǎn)合同銷售132.08億元，合同銷售面積164.23萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)約35.6%和42.7%。其中，廣東省、廣西省及其他區(qū)域銷售金額占比分別約為75%，21%以及4%，銷售面積占比分別約為73%、23%以及4%。

　　合約銷售上漲的原因，主要由于2013年度合約銷售面積，從2012年的115.08萬(wàn)平方米大幅增長(zhǎng)約42.7%至164.23萬(wàn)平方米。

　　2013年，龍光地產(chǎn)的合約銷售平均單價(jià)，由2012年的8272元/平方米下降約9.9%至7452元/平方米。龍光地產(chǎn)表示，單價(jià)均價(jià)下降主要是由于所售產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，剛需產(chǎn)品比重進(jìn)一步加大。

　　此外，龍光地產(chǎn)還于年報(bào)中還透露，2013年，龍光地產(chǎn)已確認(rèn)營(yíng)業(yè)額為111.194億元，較2012年同期增長(zhǎng)約68.8%；2013年內(nèi)溢利為20.563億元，較2012年增長(zhǎng)約13.2%；2013年核心溢利為20.449億元，較2012年上升約73.6%。

　　土地成本低

　　除合約銷售同比有35.6%的增長(zhǎng)外，2013年龍光地產(chǎn)的毛利也有一定幅度上升，數(shù)據(jù)顯示，2013年龍光地產(chǎn)的毛利上升60.8%，至41.16億元。

　　同時(shí)，對(duì)于毛利問(wèn)題，龍光地產(chǎn)表示，2013年龍光地產(chǎn)的核心溢利率約為18.4%，較2012年增加0.5%，而這也意味著集團(tuán)一體化開(kāi)發(fā)模式及有效成本控制措施，使其能夠繼續(xù)保持穩(wěn)定的毛利潤(rùn)率及較高的核心溢利率。

　　值得注意的是，對(duì)于毛利率問(wèn)題，早前龍光地產(chǎn)主席紀(jì)海鵬早前也曾表示，龍光地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是就是土地成本低、利潤(rùn)高。

　　據(jù)了解，龍光地產(chǎn)目前龍光地產(chǎn)共有超70個(gè)處于不同開(kāi)發(fā)階段的物業(yè)項(xiàng)目，主要在深圳、汕頭、廣州、佛山、南寧、東莞、珠海、惠州、中山、成都和陵水。截至2013年12月31日，龍光土地儲(chǔ)備總建筑面積達(dá)1100萬(wàn)平方米，平均土地成本為每平方米1045元。

　　其中，2013年，龍光地產(chǎn)的合同銷售，分別分布在10個(gè)城市的45個(gè)項(xiàng)目，其中在年內(nèi)新推盤(pán)預(yù)售項(xiàng)目的項(xiàng)目有15個(gè)。主要集中在惠州、佛山、南寧，包括：惠州龍光城、佛山水悅龍灣、南寧普羅旺斯等；續(xù)推項(xiàng)目共30個(gè)。

　　2013年全年交付的竣工物業(yè)建筑面積123.98萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)約47.8%；完成交付項(xiàng)目5個(gè)。2013年新開(kāi)工的項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積271.94萬(wàn)平方米。

　　另?yè)?jù)數(shù)據(jù)顯示，于2013年12月31日，龍光地產(chǎn)的資產(chǎn)總值為278.11億元，其中流動(dòng)資產(chǎn)為236.24億元；負(fù)債總額為204.62億元，其中非流動(dòng)負(fù)債為68.27億元。權(quán)益總額為73.49億元，其中股東應(yīng)占股本權(quán)益為73.35億元。

　　于2013年12月31日，龍光地產(chǎn)共有現(xiàn)金及銀行結(jié)余約為45.05億元，借貸總額約為89.83億元。于2013年12月31日本集團(tuán)凈借貸總額為44.77億元。凈債項(xiàng)權(quán)益比率由2012年的約93.2%下降至2013年的約60.9%。

　　布局二三線城市

　　一方面是借助已有的低成本土地優(yōu)勢(shì)，利潤(rùn)率得以保證；但另一方面，龍光地產(chǎn)布局二三線城市，尤其是三線城市，獲取低廉土地的策略一直在延續(xù)。

　　據(jù)龍光地產(chǎn)介紹，2013年龍光地產(chǎn)分別在佛山、東莞、惠州、汕頭、中山及南寧成功購(gòu)入9個(gè)新項(xiàng)目，規(guī)劃總建筑面積合共200.31萬(wàn)平方米，合同總價(jià)為38.2億元。

　　其中，包括以6.01億元拍得佛山市禪城區(qū)商住地塊，成交樓面價(jià)為8753元/平方米；以總價(jià)6.86億元競(jìng)得南寧高新區(qū)一宗地，樓面地價(jià)為2566元/平方米。

　　根據(jù)合同的土地價(jià)格，2013年獲取的土地價(jià)格成本平均每平方米約為1909元。

　　此外，就布局策略，龍光早前曾明確，去首先要聚焦在兩廣地區(qū)，把市場(chǎng)地位做大做強(qiáng)；另外，在已經(jīng)布局的其他區(qū)域，比如說(shuō)四川、海南這些有戰(zhàn)略基地的區(qū)域，如果有一些高增長(zhǎng)的地方也會(huì)加大投資力度。

　　對(duì)于這種布局二三線城市的運(yùn)作模式，相關(guān)分析認(rèn)為，在新型城鎮(zhèn)化的推動(dòng)下，雖然二三線城市的房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮?，但畢竟相比一線城市，這些地區(qū)市場(chǎng)容量有限，競(jìng)爭(zhēng)也更趨激烈，同時(shí)在盈利方面更是與一線城市相去甚遠(yuǎn)。

　　同時(shí)，另有分析也指出，龍光地產(chǎn)主要是以住宅開(kāi)發(fā)為主，但在國(guó)內(nèi)政策調(diào)控主要針對(duì)住宅的背景下，此種模式易受政策影響。

　　金英證劵的最新一份報(bào)告中指出，龍光的營(yíng)運(yùn)亦受眾多政府法規(guī)的規(guī)限，其尤其易受與中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的政府政策，包括旨在打擊投機(jī)及遏抑過(guò)熱情況的措拖變動(dòng)的影響。