蘇州部分區(qū)域人均商業(yè)面積已經(jīng)超過了3平方米，遠(yuǎn)高于西方發(fā)達(dá)國家水平，處于過剩狀態(tài)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 魯鵬 “供應(yīng)量連年增長，成交量卻一直平平淡淡”的蘇州商業(yè)地產(chǎn)市場迎來當(dāng)頭棒喝。

　　2月16日，蘇州市政府頒布新政《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市商業(yè)房地產(chǎn)項目管理意見的通知》，在商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域“建立風(fēng)險防范資產(chǎn)保障機(jī)制”，要求可分割出售類的商業(yè)房地產(chǎn)項目，在預(yù)售前必須劃出一部分房產(chǎn)作為風(fēng)險防范資產(chǎn)予以凍結(jié)，時限為3年。

　　其中，建筑面積在10萬平方米以下的，房產(chǎn)風(fēng)險防范資產(chǎn)不得低于地上總建筑面積的30%；建筑面積在10萬平方米以上的，按地上總建筑面積3萬平方米劃定。

　　該禁令一出，便被業(yè)內(nèi)指屬“一刀切”做法，讓本就缺乏資金實(shí)力的開發(fā)商處境更加艱難；但博思堂副總裁王久一則表示，“這種做法長期來說對市場是一種利好?！?/p>

　　禁令將會產(chǎn)生怎樣的效果還要看時間檢驗(yàn)，當(dāng)前蘇州商業(yè)地產(chǎn)市場陷入泥潭，需政府出臺政策治理，則是無可爭議的事實(shí)和亟待解決的難題。

　　新的禁令

　　新政還規(guī)定，將提高新建商業(yè)房地產(chǎn)項目貨幣資本金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，在現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)上增加50%。根據(jù)項目工程建設(shè)進(jìn)度，商業(yè)房地產(chǎn)項目按基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂分別解款30%、20%，在預(yù)售階段如無售后包租現(xiàn)象，在項目竣工交付后一個月內(nèi)全額解款。

　　此外，如出現(xiàn)“售后包租”現(xiàn)象，貨幣資本金余額部分將予以凍結(jié)，直至整改完成。

　　王久一介紹，“開發(fā)商資金不足回籠比較慢，沒辦法做分割的產(chǎn)權(quán)就只能做包租來促進(jìn)銷售，現(xiàn)在也是市場上普遍的做法?！?/p>

　　“把30%的資產(chǎn)凍結(jié)3年，這種做法長期來說對市場是一種利好。特別是對那些寄望于快速套現(xiàn)的不太好的商業(yè)項目而言，會產(chǎn)生一定影響?！?/p>

　　“對沒有辦法（快速銷售）的項目，采取售后包租的做法確實(shí)能起到促進(jìn)銷售的作用。此次出臺這樣的政策，不是規(guī)范購房者的行為，而是規(guī)范開發(fā)商的行為?！?/p>

　　但也有業(yè)內(nèi)人士表示，蘇州規(guī)定所有可分割出售類的商業(yè)項目在預(yù)售前劃出一部分房產(chǎn)作為風(fēng)險防范資產(chǎn)予以凍結(jié)，就有“一刀切”嫌疑。

　　30%的限售，加上“售后包租”大門的關(guān)閉，無疑將讓蘇州開發(fā)商資金困難問題凸顯。業(yè)內(nèi)人士表示，蘇州商業(yè)地產(chǎn)多由本地開發(fā)商開發(fā)，資金實(shí)力普遍不強(qiáng)，因此往往通過滾動開發(fā)、散售的經(jīng)營模式。政府出臺新政的目的是，萬一這些項目運(yùn)營不善，可以將資產(chǎn)用來抵押，以此來降低開發(fā)風(fēng)險。

　　上述人士續(xù)稱，這樣的“兜底”政策只能相對保障投資者的權(quán)益，并不能根本解決商業(yè)地產(chǎn)過剩的問題。

　　另據(jù)了解，禁令出臺的背景還包括不少采取“售后包租”的商業(yè)項目出現(xiàn)了“付不出租金、開發(fā)商跑路”的現(xiàn)象，由此引發(fā)的一系列糾紛也讓地方政府非常頭疼。

　　過量之殤

　　新政效果還有觀后效，蘇州商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀則是亟需解決的難題。

　　據(jù)了解，近年來蘇州各個板塊商業(yè)CBD中心崛起，數(shù)十層地標(biāo)建筑越冒越勇，但寫字樓、商鋪、酒店式公寓市場去化不容樂觀。蘇州作為二線城市其發(fā)展速度與城市建設(shè)速度已經(jīng)出現(xiàn)不匹配。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，目前蘇州市區(qū)范圍內(nèi)(除吳江)已建成的購物廣場、專業(yè)市場、鄰里中心等各類商業(yè)體總量超過170個，還有一批在建項目和待建地塊將上市。

　　蘇州商業(yè)聯(lián)合會的一份報告指出，蘇州部分區(qū)域人均商業(yè)面積已經(jīng)超過了3平方米，遠(yuǎn)高于西方發(fā)達(dá)國家水平，處于過剩狀態(tài)。

　　熟悉蘇州市場的業(yè)內(nèi)人士介紹，蘇州相城、園區(qū)、吳中、新區(qū)等板塊均有營業(yè)情況蕭條的商鋪，落座非繁華路段，商場內(nèi)人煙稀少，就連周邊街道也很難看見密集的人流及車流。而這些商業(yè)項目后市將何去何從，似乎不容樂觀。

　　事實(shí)上，蘇州號角工作室統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2013年，蘇州全市商業(yè)房源共成交7355套，成交面積約為49.05萬方，成交套數(shù)環(huán)比增幅30%，但由于套均面積較小，去化體量增幅僅3.07%。

　　而庫存方面，截止2013年底，全市商業(yè)存量產(chǎn)品中社區(qū)商業(yè)庫存量最高，為59.37萬方；而小型商業(yè)街套數(shù)最多，當(dāng)前剩余2832套可售，套均面積為95.64㎡。

　　上述工作室數(shù)據(jù)分析師胡鵬總結(jié)蘇州商業(yè)地產(chǎn)市場為——“供應(yīng)量連年增長，成交量卻一直平平淡淡”。他續(xù)稱，從2011年開始市場囤積的量始終沒有得到釋放。

　　商業(yè)過量導(dǎo)致大多數(shù)商業(yè)市場經(jīng)營慘淡，但據(jù)王久一介紹，在需求方面局部比較好的項目還是比較好?！跋穹比A中心、綠寶廣場等局部好的項目還是比較好，這個政策對不太好的項目影響才比較大?！?/p>

　　有業(yè)內(nèi)稱，造成當(dāng)前市場過量問題最終還是政府推地過量導(dǎo)致。然而對當(dāng)前蘇州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展出路，王久一則表示，“商業(yè)項目最核心還是選址和規(guī)劃，再就是招商?！?/p>

（審校：勞蓉蓉）