就在公布2013年銷售業(yè)績(jī)的同時(shí)，世房亦開始了在海外資本市場(chǎng)融資的動(dòng)作。

　　編者按：過去的一年，新改革時(shí)代開局，在新城鎮(zhèn)化號(hào)角聲中，在調(diào)控與市場(chǎng)化交織的聲浪中，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步前進(jìn)。但這只是起點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)還需要更多的努力和更強(qiáng)的智慧，去適應(yīng)全新形勢(shì)，并取得更大的發(fā)展。

　　新的一年，角逐市場(chǎng)的版圖與新增長(zhǎng)邊界，誰(shuí)將是卓越100的領(lǐng)軍企業(yè)，中國(guó)房地產(chǎn)將更多的思考、總結(jié)與傳承創(chuàng)新。

　　2014年3月11-13日，觀點(diǎn)新媒體繼續(xù)盤點(diǎn)年度中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)與企業(yè)，展望2014年度機(jī)會(huì)與變化，推出“模式與革新”特別報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李雯露 在大幅超額完成2013年550億銷售目標(biāo)之后，世茂房地產(chǎn)將2014年的銷售目標(biāo)定在了800億。

　　“新年伊始，管理層想把今年的銷售目標(biāo)定在800億左右?！?月16日，世茂房地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)透露，就年初盤點(diǎn)的數(shù)據(jù)來看，2014年該公司可售貨量大概在1300億元。

　　提升毛利

　　1月16日，世茂房地產(chǎn)控股有限公司公布2013年未經(jīng)審核營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)，截止至2013年12月31日，該公司實(shí)現(xiàn)合約銷售670.73億元人民幣，同比增長(zhǎng)46%，超過全年銷售目標(biāo)550億的22%。

　　與此同時(shí)，該公司于報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)合約銷售面積523.93萬(wàn)平方米，較上年同期增長(zhǎng)28%。平均銷售價(jià)格為1.28萬(wàn)元/平方米。

　　對(duì)此，上述世房相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2013年公司業(yè)績(jī)表現(xiàn)良好，早在10月底就已完成了全年550億的銷售目標(biāo)。

　　從去年11月開始，世房在策略重心上有所調(diào)整，逐步放慢銷售節(jié)奏，提價(jià)改善毛利率。

　　“完成指標(biāo)之后，我們可以根據(jù)項(xiàng)目的量去提價(jià)，譬如11月以及12月份，我們?cè)诤芏囗?xiàng)目上與團(tuán)隊(duì)溝通提價(jià)，以優(yōu)化公司的毛利率。”

　　該人士進(jìn)一步指出：“世茂從來都會(huì)考慮自己的利潤(rùn)，特別是在完成全年銷售目標(biāo)之后，很多項(xiàng)目不再需要跑量。從貨源來看，去年1000億的可售貨源中，如果算上11月、12月提價(jià)的部分，去化率已達(dá)67%，這在行業(yè)中非常高。而當(dāng)時(shí)還是有貨可以供應(yīng)，這也讓公司在毛利率方面有一些可調(diào)節(jié)的空間。”

　　對(duì)于毛利率具體數(shù)據(jù)，該人士并未透露，但表示，上半年世房銷售均價(jià)為1.1萬(wàn)/平方米，毛利率略高于35%，而截止至12月底，均價(jià)已提升至1.28萬(wàn)/平方米，所以毛利率必然會(huì)高于上半年的水平。

　　在此之前，瑞銀就曾引述世房管理層的話表示，11月及12月的銷售環(huán)比或有所放慢，因希望維持較高的銷售均價(jià)以進(jìn)一步改善毛利率。世房首10個(gè)月的合約銷售均價(jià)同比上升16%，瑞銀預(yù)期，近兩年該公司的毛利率能升至36%，較2012年增加2個(gè)百分點(diǎn)。

　　另?yè)?jù)公告顯示，去年12月單月，世房錄得合約銷售額約57.48億元，合約銷售面積為47.61萬(wàn)平方米，平均銷售價(jià)格約為1.21萬(wàn)元/平方米。

　　談及今年的銷售目標(biāo)，世房相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，管理層想把2014年的銷售目標(biāo)定在800億左右。2013年可售資源1000億人民幣，預(yù)計(jì)2014年可售資源達(dá)1300億人民幣，增加30%，這將為2014年的集團(tuán)業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)提供運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)。

　　海外發(fā)債

　　就在公布2013年銷售業(yè)績(jī)的同時(shí)，世房亦開始了在海外資本市場(chǎng)融資的動(dòng)作。

　　1月15日，該公司宣布，已與匯豐、渣打銀行、高盛、摩根大通、瑞銀、花旗及摩根士丹利就票據(jù)發(fā)行訂立購(gòu)買協(xié)議。據(jù)此，世房將發(fā)行2021年1月22日到期、本金總額6億美元優(yōu)先無抵押票據(jù)，票據(jù)利息自2014年1月22日按年利率8.125%計(jì)算，票據(jù)發(fā)行估計(jì)所得款項(xiàng)凈額約為5.93億美元。

　　公告稱，世房擬使用票據(jù)所得款項(xiàng)為現(xiàn)有債務(wù)再融資、為現(xiàn)有及新增物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目提供資金(包括地價(jià)及建筑成本)，以及用于其他一般企業(yè)用途。

　　對(duì)于此次海外融資，世房?jī)?nèi)部人士表示，“公司每年都會(huì)有一次海外發(fā)債的融資活動(dòng)，2013年也是在1月份做的，屬于正常的融資行為?！痹撊耸空J(rèn)為，此次發(fā)債市場(chǎng)反應(yīng)良好。

　　在票據(jù)發(fā)行前一日，標(biāo)準(zhǔn)普爾對(duì)世房此次擬發(fā)票據(jù)授予“BB-”的債務(wù)評(píng)級(jí)及“cnBB+”大中華區(qū)信用體系長(zhǎng)期評(píng)級(jí)。

　　標(biāo)普表示，債務(wù)評(píng)級(jí)較世茂的企業(yè)信用評(píng)級(jí)低一個(gè)子級(jí)，該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，一旦出現(xiàn)違約，相較于內(nèi)地債權(quán)人，海外債券持有人處于實(shí)質(zhì)性不利地位。

　　標(biāo)普預(yù)計(jì)，該公司優(yōu)先債務(wù)對(duì)總資產(chǎn)比率仍將高于標(biāo)普對(duì)投機(jī)級(jí)公司設(shè)定的15%的重要水平。

　　此外，標(biāo)普還指出，預(yù)計(jì)世茂不斷增長(zhǎng)的房地產(chǎn)銷售將基本抵消債務(wù)水平上升的影響。

　　“在我們的基準(zhǔn)情景中，預(yù)計(jì)債務(wù)對(duì)息稅及折舊攤銷前利潤(rùn)比率2013-2014年將為4.5-5.0倍，低于我們?cè)O(shè)定的5.0倍的評(píng)級(jí)下調(diào)觸發(fā)水平，2012年該比率為6.5倍?！?/p>

　　該機(jī)構(gòu)續(xù)稱，世茂房地產(chǎn)的發(fā)債人評(píng)級(jí)反映了該公司激進(jìn)的擴(kuò)張偏好、對(duì)現(xiàn)有評(píng)級(jí)而言較高的財(cái)務(wù)杠桿以及不盡一致的財(cái)務(wù)管理表現(xiàn)，但其穩(wěn)固的市場(chǎng)地位、經(jīng)營(yíng)地區(qū)和項(xiàng)目的多元化、令人滿意的銷售和項(xiàng)目執(zhí)行情況以及合理的土地成本彌補(bǔ)上述劣勢(shì)。